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jluc34
Contributeur actif
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 Posté - 16 mai 2016 : 17:57:39
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Bonjour,
On s aperçoit qu aux assemblées générales , malgré les convocations peut de personnes sont présentent ou envoient les pouvoirs pour être représentées.
A notre dernière A G , juste le 1/3 des tantièmes était présent ou représenté,ce qui aurait pu poser problème concernant le renouvellement du syndic .
Avez vous des recettes pour que les A G soient plus participatives ou contributives?
Je vous remercie de vos idées
jluc34
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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 Posté - 16 mai 2016 : 18:23:23
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Bonjour,
Je pense que les conseils syndicaux peuvent faire deux choses assez simple et peu couteuses :
- s'il existe une adresse e-mail du conseil syndical, faire partir différents mails aux propriétaires dont vous avez les e-mails. Le premier pour annoncer que les convocations sont en train d'être distribuer, que la date de l'AG est le XX à YY + rappel des règles pour les pouvoirs. Suivi d'un mail chaque semaine pour rappel.
- quand vous croisez un copropriétaire résident, faites un rappel rapide surtout si vous savez que cette personne vient rarement.
L'année dernière, cela a particulièrement été utile pour les résolutions à voter à l'article 26. Il faut se rappeler que beaucoup de propriétaires se réveillent que la semaine précédent l'AG.
Certains marques de syndic ont aussi le moyen d'envoyer des SMS aux propriétaires pour faire ce rappel. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 16 mai 2016 : 18:28:42
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Une seule résolution avec une grosse dépense fait généralement son effet.
La faible participation montrerait qu'il n'y aurait pas eu de grosses dépenses donc de gros entretien dans votre copropriété depuis longtemps.
Une résolution avec une grosse dépense pourrait être la constitution d'un fond de travaux avec, par exemple, une première année à 20 ou 30 ou 50% du budget "dépenses courantes" en vue d'un ravalement.
Vous auriez alors de l'audimat mais il faut qu'il y ait matière à faire des travaux ...
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 16 mai 2016 : 19:14:43
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Vu qu'on ne connait pas la situation, difficile de répondre.
Est-ce un immeuble dans lequel aucun copropriétaire ne vit?
Est-ce un immeuble à problème
Les dates et heures des AG sont-elles disuasives?
Y'a t'il des prorpiétaires avec de grosses part et des ententes qui font que les minoritaires ont l'impression de perdre leur temps? |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 16 mai 2016 : 19:41:56
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L'idée des mails de jmr91200 est excellente si vous arrivez à disposer des adresses des copropriétaires (et de leur autorisation à correspondre par mails).
Dans une copropriété dans le même cas que vous, le syndic glisse une enveloppe réponse pour éviter que les gens ne répondent pas pour ne pas payer un timbre ...
Mais ça marche ! on arrive à "gratter" quelques pouvoirs ... |
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jluc34
Contributeur actif
298 message(s)
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Posté - 16 mai 2016 : 21:19:10
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RE, merci de vos réponses rapides
c' est une copropriétée de bailleurs en majorité , sur 36 apparts 4 sont occupés par les propriétaires , mème eux ne sont pas venus à l ag, il n y avait pas de gros travaux à voter, syndic, 1 CS, et un fond travaux au 1/01/17 plus en 24 quelques résolutions
M oeuvre pour l an prochain ravalement , toiture terrasse et vmc ,
tous ces travaux en 24, le CS a communiqué pendant l année au sujet des gros travaux à envisager et à expliquer le fond travaux pour 2017 ( vote 10% du budget ( 55000 € ) moi j avais proposé 30% .
les copros sont éparpillés dans la france et aux USA ( 1 à st francisco ), trés peu sont localisés sur la région de la copro
au CS nous avons décidé d' envoyer un courrier à tous les copro intitulé :
coup de gueule du président de l A G et du CS , ou nous allons expliqué les PBs financiers que celà peut engendrés si la majorité n est pas atteinte pour l élection du syndic .
""La faible participation montrerait qu'il n'y aurait pas eu de grosses dépenses donc de gros entretien dans votre copropriété depuis longtemps.""est un critère pour ne pas venir ou se faire représenté : j en doute
certains copros n ont pas compris qu ils sont propriétaires du peivatif et copropriétaires des communs
Comme le travail de CS est trés bien fait , nous contrôlons les comptes 3 fois dans l année et suivi des Bps , ce que nous disent les copros présents .
l an prochain nous envisageons des travaux pour environ 250 000 €, nous verrons bien les réactions .
d autres idées ??.
bonne soirée
jluc34
ns avons sont mail
nous avions vérifié les années passées et il y avait plus de 50%, donc nous n avons pas fait du rabattage .
Ce n est pas un immeuble à PBs , les impayés sont maitrisés, 1 seul aprés le tribunal a un échéancier. 17 h 30 heur de l AG .
normalement les résos sont votés les doigts dans le nez
c eet |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 18 mai 2016 : 22:21:03
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Bonjour, une solution à expérimenter est le vote par correspondance.
cela est possible pour les sociétés cotées en bourse, on ne voit pas pourquoi cela serait impossible pour les copropriétés.
il suffirait d'un vote initial décidant que les votes par correspondance seraient acceptés. Cela consisterait à lister les questions et à opter pour l'une de 3 solutions au regard de chaque question :
pour, contre, sans avis . le copropriétaire remplit la liste la signe et la retourne au syndic . |
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Posté - 19 mai 2016 : 06:58:27
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citation: pour, contre, sans avis . le copropriétaire remplit la liste la signe et la retourne au syndic .
ceci est déjà possible aujourd'hui  : il suffit de renvoyer un pouvoir, or il semble que cela ne marche pas chez notre ami.
Pour les étrangers, il est aussi possible que les courriers n'arrivent pas en temps utile : je préconiserai de "doubler" l'envoi recommandé soit en envoi simple, soit par simple mail avec fichiers joints. Perso, je fais ainsi et il m'arrive de récupérer les pouvoirs par mail.
Perso, une semaine avant, j'envoie à tous les copros dont j'ai le mail (90%, pour les 10% restants ils n'ont pas d"ordinateurs) un rappel avec un pouvoir vierge en leur spécifiant qu'une fois rempli, ils peuvent me le retourner soit par scan soit par SMS en simple photo avec un téléphone. Pour nos Ags sur une trentaine de copros, nous avons 85-88% de présents ou représentés... durée de l'AG : 2 heures, auxquelles il faut rajouter l'apéritif et le repas en commun (non payés par le syndicat  ). |
Édité par - rambouillet le 19 mai 2016 08:17:23 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 mai 2016 : 09:01:09
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citation: Initialement posté par rambouillet
: il suffit de renvoyer un pouvoir, or il semble que cela ne marche pas chez notre ami.
Non , car :
1°) le pouvoir avec indication de vote, ne garantit pas au copropriétaire représenté que ses instructions de vote seront respectées ( voir jurisprudence à cet égard ! ) .
2°) les pouvoirs adressés sans indiquer le nom du représentant peuvent être ignorés , ou pire , utilisés malicieusement , par un copropriétaire voulant augmenter son pouvoir en tantièmes...
3°) le copropriétaire ne pouvant assister à l'AG et ne connaissant aucun copropriétaire susceptible de le représenter, n'adressera aucun pouvoir et sera donc "défaillant malgré lui "... |
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Posté - 19 mai 2016 : 09:34:50
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jany2718 :" Bonjour, une solution à expérimenter est le vote par correspondance.
cela est possible pour les sociétés cotées en bourse, on ne voit pas pourquoi cela serait impossible pour les copropriétés.
il suffirait d'un vote initial décidant que les votes par correspondance seraient acceptés."
NON !! cela n'existe pas en copropriété, et une AG ne peut PAS voter une telle résolution contraire à la loi. Ce 'nest pas une solution, car la loi ne le permet pas.
Quant aux pouvoirs : il faut EVIDEMMENT rassembler le plus grand nombre de pouvoir afin que les décisions soient prises lors des AG.
Les absents ont toujours tort !!
jany2718 : les votes du mandataires sont les seuls pris en compte par l'AG. Les consignes de votes ne regardent que le mandant et le mandataire, PAS le syndicat. Ils se débrouillent entre eux.
Un copro. qui envoie un pouvoir en blanc c'est déjà une bonne chose pour le SDC. Peu importe qui le reçoit.
Le plus important c'est de voter sur TOUT l'OdJ.
jany2718 : imaginez que seulement 330/1000 èmes soient présents ou représentés, et que l'élection du syndic est prévue. Le tiers des voix du SDC n'étant pas atteinte, l'AG ne pourra pas élir de syndic, et les conséquences c'est la case TGI. C'est assez idiot.
Alors OUI la course aux pouvoirs par le CS et des copros, ET également des courriers et des amis pour rappeler aux copros l'importance d'être présent ou représentés.
jany2718 : le copropriétaire ne pouvant assister à l'AG et ne connaissant aucun copropriétaire susceptible de le représenter, n'adressera aucun pouvoir et sera donc "défaillant malgré lui "...
C'est aussi FAUX !! TOUT copro qui ne peut pas se déplacer à l'AG PEUT envoyer son pouvoir en blanc au syndic, ou à un membre du CS que tout copro connait par les pVs d'AG.
On n'est pas défaillant à l'insu de son plein gré !  
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Jany2718
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Posté - 19 mai 2016 : 10:51:12
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Cette discussion a déjà eu lieu , mais je ne la retrouve pas. Elle doit être archivée.
Il apparaît que les syndics s'opposent à cette solution, avec beaucoup de force...
En réalité on ne voit pas très bien ce qui interdirait aux copropriétaires de convenir que les votes par correspondance seraient acceptés , et d'ailleurs, on ne trouve aucune disposition dans la loi l'interdisant ( sauf erreur , et dans ce cas : merci pour démonstration SVP ).
Cette solution me paraît plutôt heureuse et permettant la bonne exécution des votes, surtout, lorsqu'une majorité minimale est exigée pour l'adoption d'une résolution. On ne voit pas très bien à qui cette solution serait préjudiciable ... En effet , la documentation étant jointe à la convocation, il est possible de décider sur cette base. |
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Stéphane
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Posté - 19 mai 2016 : 12:15:19
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Jany2718, que ne comprenez-vous pas lorsqu'on dit que le vote par correspondance existe déjà via les délégations de pouvoirs ??
Que seraient sinon pour vous les mécanismes d'un "vote par correspondance" , sinon que d'envoyer à quelqu'un une feuille signée valant mandat de représentation ?? |
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Jany2718
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Posté - 19 mai 2016 : 12:30:55
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déjà dit, mais à toutes fins utiles :
1°) le pouvoir avec indication de vote, ne garantit pas au copropriétaire représenté que ses instructions de vote seront respectées ( voir jurisprudence à cet égard ! ) .
2°) les pouvoirs adressés sans indiquer le nom du représentant peuvent être ignorés , ou pire , utilisés malicieusement , par un copropriétaire voulant augmenter son pouvoir en tantièmes...
3°) le copropriétaire ne pouvant assister à l'AG et ne connaissant aucun copropriétaire susceptible de le représenter, n'adressera aucun pouvoir et sera donc "défaillant malgré lui "... |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 19 mai 2016 : 12:44:34
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Vous ne répondez pas à la question : quels seraient les mécanisme d'une autre façon de faire que celle qui existe déjà ?
..la réponse, à moins que vous ayez une idée géniale, sera que l'existant est un bon compromis, et accessoirement le seul valable au jour de ce jour) |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 mai 2016 : 13:12:35
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je regrette mais je confirme : le vote par correspondance n'a rien à voir avec la délégation de vote , pour au moins les 3 raisons déjà données. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 19 mai 2016 : 13:37:25
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Qu'entendez-vous par "correspondance" ? ... il serait bon qu'on soit au courant !
1°) en quoi "un vote par correspondance" pourrait-il mieux le garantir ?
2°) parce qu'un vote "par correspondance" ne pourrait, lui, être ignoré ??
3°) A qui celui qui ne connaitrait personne enverrait son "vote par correspondance" ??
Peut-être avez-vous une bonne idée de mécanisme alternatif à celui "des pouvoirs", faites-nous en part si c'est le cas ! |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 mai 2016 : 14:05:40
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les sociétés cotées en bourse prévoient ce mode de vote par correspondance : c'est le titulaire du droit de vote qui émet son vote lui-même mais par correspondance ( en cochant des cases ) et non un mandataire .
Le vote peut aussi être fait par internet avant l'assemblée: le titulaire du droit de vote doit avoir reçu un mot de passe.
Cela n'est pas critiquable et je ne vois pas de raison sérieuse pour interdire cette possibilité aux AG de copropriétaires. En notant d'ailleurs que si elle n'est pas prévue explicitement, elle n'est aucunement interdite ( et on ne voit pas pourquoi elle pourrait être interdite ) , ce qui implique qu'elle est autorisée. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 19 mai 2016 : 14:55:38
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citation: Le vote peut aussi être fait par internet avant l'assemblée: le titulaire du droit de vote doit avoir reçu un mot de passe.
Cela peut être séduisant.
Un bémol : les pouvoirs de délibérations d'une assemblée.
Un mandaté peut se prononcer au nom de son mandataire, autrement que la consigne qui lui a été donné, et ce, en vertu des délibérations qui se tiennent lors de l'AG.
Dans un monde idéal, le mandaté a compris les intentions, les raisons pour lesquelles, le mandant a choisi tel ou tel vote ; il pourra dans ce cas choisir le meilleur vote pour son mandataire selon la tournure que prend la résolution.
Votre système vous assure en effet que les votes ne seront pas détournés par un petit malin.
Mais dans le cas d'une résolution qui serait modifiée lors des débats , il ne sera pas possible de modifier la première intention de vote.
Cela porte atteinte à mon sens à la nature de ce qu'est une AG , et ne pas aller dans le sens de l'aide à la prise de décisions des AG, direction prises par les récentes modifications des règles de majorités...
Rappel : le mandant peut se retourner contre son mandataire s'il estime s'être fait usurpé, la résolution pourrait éventuellement être annulée.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 mai 2016 : 15:44:06
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Il faut tout de même relativiser le problème: les décisions de l'AG ne consistent pas à déclarer la guerre atomique et doivent toujours faire l'objet d'un projet de résolution assez précis pour permettre de voter pour ou contre ou de s'abstenir : donc 3 possibilités pour chaque question.
On pourrait même prévoir utilement une 4ème option : " se range à la majorité", ce qui permet de prendre en compte le vote lorsqu'on est dans le cas de l'article 25 ou 26 !
Il y a toujours une solution que le bon sens et la raison commande !
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Posté - 19 mai 2016 : 15:58:51
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jany3718 : Il y a toujours une solution que le bon sens et la raison commande !
"On pourrait même prévoir utilement une 4ème option : " se range à la majorité", ce qui permet de prendre en compte le vote lorsqu'on est dans le cas de l'article 25 ou 26 "
AIE !!! quel délire entre jany2718 et stéphane.
La SEULE solution est d'appliquer la loi de la copropriété, que vous semblez tout deux ignorer totalement.
Le bricolage continue. Attrention à la désinformation, et aux inventions diverses et variées sur le fonctionlment d'un SDC et d'une AG.
stéphane : Rappel : le mandant peut se retourner contre son mandataire s'il estime s'être fait usurpé, la résolution pourrait éventuellement être annulée.
RAPPEL IMPORTANT : ce que vous affirmez est FAUX,
Les consignes de vote entre mandant et mandataire ne concerne PAS l'AG. LAucune résolution ne sera annulée si le mandataire ne respecte pas les consignes de vote !!!! Encore une de vos inventions, qui n'ont rien à voir avec la loi de la copropriété. |
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Posté - 19 mai 2016 : 16:09:53
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jany2718 : le vote par correspondance est interdit en copropriété !!!
La jurisprudence a précisé les modalités pratiques de déroulement des votes. Ils peuvent être recueillis par bulletin nominatif, par appel nominatif ou à main levée. Le règlement de copropriété peut apporter certaines précisions. Cependant, les votes ne peuvent pas avoir lieu par correspondance ou à bulletin secret.
Les copros peuvent donner pouvoir à qui ils veulent, membres ou tiers au syndic. Votre argument q"un copro ne connait las ses voisins est donc irrecevable. Le boucher, le boulanger, la soeur , le père, le
es enfants, .... non membres du SDC peuvent recevoir pouvoir de vote.
Attention à vos affirmations juridiquement FAUSSES.
Il fut proposé par Novelle cette possibilité pour les seuls copropriétés de montagne ou de station balnéaire en 20009; aucune suite à ce sujet. |
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Participation aux Assemblée Générale 
