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PRUNE
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 Posté - 01 juin 2016 : 10:01:26
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Bonjour,
J'ai commencé mon tableau. J'étais contente. Quand soudain j'ai eu une lueur...
L'amortissement ne peut se faire qu'à partir du moment ou l'on est bénéficiaire!!!!
Donc je reprennds mes déductions :
intérets d'emprunts, taxe foncière, assurances, syndic etc... et je me demande:
vu que j'ai déclaré mon activité en septembre 2015, et que j'ai acheté mon studio dans le seul but de faire du LMNP,
dois-je calculer mes déductions (intérets, taxes foncières, assurances etc...) au prorata temporis (4mois)???
On m'a conseillé de le faire sur l'année complète 2015. Quel serait le risque? Puisque si je diminue mes déductions, je deviens bénéficiaire mais si je rajoute de l'amortissement je n'en serai que d'avantage déficitaire...???!!??!!
Merci |
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 Posté - 01 juin 2016 : 11:04:50
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citation: L'amortissement ne peut se faire qu'à partir du moment ou l'on est bénéficiaire!!!! d'ou vient cette surprenante idée?
citation: vu que j'ai déclaré mon activité en septembre 2015, et que j'ai acheté mon studio dans le seul but de faire du LMNP,
dois-je calculer mes déductions (intérets, taxes foncières, assurances etc...) au prorata temporis (4mois)???
On m'a conseillé de le faire sur l'année complète 2015. Quel serait le risque? Ok pour la date de déclaration, mais quid de la date de début d'exploitation?
Qui dont vous a conseillé ca? |
Édité par - ribouldingue le 01 juin 2016 11:08:01 |
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PRUNE
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Posté - 01 juin 2016 : 14:23:45
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citation: L'amortissement ne peut se faire qu'à partir du moment ou l'on est bénéficiaire!!!!
citation:
d'ou vient cette surprenante idée?
Fluo sur son post de la LMNP déclaration BIC+compta Réel Super simplifié a dit :
citation: les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal : ils serviront à diminuer (voir annuler) des bénéfices fiscaux futurs...[...]
Conséquences de l'amortissement
Souvent les premières années, les charges sont supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes en déficit, vous ne pouvez pas forcément utiliser les amortissements.
En revanche, après plusieurs années, intérêts et charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez donc être en bénéfice : l'amortissement peut alors ramener votre bénéfice à zéro.
Donc je comprends qu'il servent à diminuer les bénéfices uniquement si le bilan est positif. les amortissements ne se rajoutent pas si le bilan est déja en deficit. Ce n'est pas ça??? sinon je comprends plus rien...
citation: Ok pour la date de déclaration, mais quid de la date de début d'exploitation?
Qui dont vous a conseillé ca?
La date de début d'exploitation que j'ai remplie sur le formulaire est en septembre 2015.
C'est la charmante dame des impots et une connaissance aide comptable...
Mais en fait je dois ignorer mes frais (assurance, syndic, interet d'emprunts etc... ) antérieur a septembre 2015, meme s'ils ont été payé en 2015???
Il n'est pas possible de modifier cette date? ou de la justifier le jour d'un Ă©ventuel controle???
Ce n'est pas mentir, ou déclarer des faux... c'est juste l'ignorance du débutant (qui n'est souvent pas pardonné...) je leur écrirai bien une lettre pour la modifier mais si ça sert à rien...
Sinon ça veut dire que je dois diviser par 4, ma taxe foncière, mon asssurance, etc...?? Merci |
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PRUNE
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Posté - 02 juin 2016 : 17:23:18
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Pouvez vous m'Ă©claircir sur votre remarque ribouldingue svp? |
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Posté - 02 juin 2016 : 18:14:37
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citation: Donc je comprends qu'il servent à diminuer les bénéfices uniquement si le bilan est positif. les amortissements ne se rajoutent pas si le bilan est déja en deficit. Ce n'est pas ça??? sinon je comprends plus rien... En effet en très grosse approximation c'est presque juste, mais en pratique c'est erronné.
La limitation des amortissements fiscalement admis se fait en appliquant l'article 39C du code des impots. http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=21623
Si je ne m'abuse, Fluo et Bailleurx on tempéré cette affirmation plus loin dans le meme fil, il faut donc tout lire. |
Édité par - ribouldingue le 02 juin 2016 18:18:46 |
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PRUNE
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Posté - 02 juin 2016 : 18:58:56
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Je vous remercie. Je vais donc relire la suite...
je me rends compte qu'au fur et Ă mesure, j'en apprends mais du coup certaines infos passent Ă la trappe...
merci beaucoup. j'aimerais tout finir pour demain (2033/2031/2042), mais j'ai peu d'espoir... On reste optimiste quand meme! 
Merci |
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Posté - 02 juin 2016 : 20:02:34
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J'avoue avoir tenté de faire un tour de la situation réelle, car ni Fluo ni BialleurX n'ont eux-même inventé cette expression, et je retrouve dans le livre désormais obsolète certes mais très bien documenté La Location meublée professionnelle de Gille-Guy de Salins la même expression des amortissements qui ne peuvent pas créer de déficit.
ce dernier Ă©crit a plusieurs endroits que c'est l'article 31 du CGI qui l'Ă©nonce, mais cet article n'est pas en rapport.
Je ne trouve de contrainte que dans l'article 39C, et cet article 39 C ne dit pas cela du tout, il limite simplement les amortissements régulièrement calculés et fiscalement déductibles. Le calcul est des plus complexes. |
Édité par - ribouldingue le 02 juin 2016 20:03:49 |
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PRUNE
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Posté - 03 juin 2016 : 11:04:17
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Suite Ă votre message #1
citation: Votre cout d'entrée du logement et des meubles est la valeur vénale en 2015 et non le cout d'achat plus les frais de 2012.
Si vous avez acheté votre bien en 2012 100 000 euros plus 10 000 euros de frais incluant des frais liés à l'emprunt, qu'il y a eu 15 000 euros de travaux, mais que du fait de la baisse de l'immo sa valeur vénale en état en 2015 et des 65 000 euros, vous portez a votre actif 65 000 euros.
Pour calculer mon cout d'achat me servant de base au calcul de l'amortissement, je prends la valeur vénale de l'appartement (comme vous me l'avez conseillé), mais dois je rajouter les frais de Notaire? Crédit bancaire? Assurance DC? etc...??? avant de déduire mes 15% de terrain.
Merci. |
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Posté - 03 juin 2016 : 15:35:00
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La valeur vénale est une valeur vénale, on n'y ajoute rien. |
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PRUNE
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Posté - 03 juin 2016 : 16:53:31
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OK. merci.
Donc à quelques euros près, prix d'achat en 2012 +frais notaires+bancaires+ass etc... est égale, à quelques euros près, à la valeur vénale... sans les travaux effectués! |
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Posté - 03 juin 2016 : 17:15:56
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C'est étonnant car en 2012 vous avez acheté à X euros, et donc en 2015 vous auriez une valeur vénale ) 1,08*X alors même que en général partout en France les prix ont baissé! |
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PRUNE
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Posté - 03 juin 2016 : 17:39:38
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Je n'ai pas très bien tout compris:
sa valeur vénale à aujourd'hui est 1.08*X soit 1.08*65 000€ = 70 200E?
La valeur vénale, c'est bien la valeur du bien auquel il pourrait etre vendu sur le marché?
de toute façon, j'avais pris 70 000E pour pas prendre trop élevé...
pouvez vous m'expliquer svp comment se calcule la valeur vénale? merci.
Mais les prix chez nous sont plutot stables pour ces surfaces... |
Édité par - PRUNE le 03 juin 2016 17:43:24 |
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Posté - 03 juin 2016 : 17:59:22
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La valeur vénale est la valeur marchande.
C'est vous que je ne comprends pas quand vous énoncez que votre valeur vénale est égale a la valeur d'achat plus les frais d'achat...
Mais les prix chez nous sont plutot stables pour ces surfaces... Donc grosso-modo votre prix d'achat alors; si vous avez acheté a 65 000 comment cela pourrait faire 70 000 ce uqi représente presque 10% d'augmentation? |
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PRUNE
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Posté - 03 juin 2016 : 18:22:39
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dans le calcul servant au COUT TOTAL D'ACHAT (selon le modele exemple du fil de fluo), il faut ajouter au prix du bien, les frais de notaires, bancaires, assurances, et credit logement.
citation: Monsieur Dupont achète pour 115000€ en mars 2010 un immeuble situé rue du Stade il l'appellera "STADE".
Il y fait des travaux et commence Ă le louer en juillet 2010.
Bien entendu, il a meublé ce logement et y a mis de la vaisselle.
pour décomposer son immeuble en composant,
- Il ajoute d'abord au prix d'achat les frais liés (notaires,dossier crédit, garantie, dossier assurance décès).
- Il retire la valeur du mobilier inclus dans le prix d'achat (noté dans l'acte d'achat).
- Il obtient donc son coût d'achat de 121972€
Dans mon cas : 65 000E -3250e (meubles) + 5300E + 775E+ 500E... (je n'ai plus les chiffres exacts) = 68 300E
pour valeur vénale 70 000E travaux compris...
Ou faut il rajouter les différents frais aux 70 000e? |
Édité par - PRUNE le 03 juin 2016 18:30:27 |
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Posté - 03 juin 2016 : 18:35:55
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Je reprends
Vous avez acheté un bien de valeur vénale 61 750 euros en 2012
En 2015, vous devez utilisez sa valeur vénale. Je vous dis moi qu'elle est inférieure du a la baisse des prix. Vous me dites vous qu'il n'y a pas eu de baisse, donc la valeur vénale de 2015 est au plus de 61 750 euros. |
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PRUNE
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Posté - 03 juin 2016 : 18:40:35
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Je viens de regarder les annonces (que je consulte fréquemment depuis longtemps) (et nous avons acheté un autre bien similaire début 2016, au meme endroit), le meme studio dans le meme secteur, sans cuisine équipée, salle de bain a refaire est à 69 000E.... Dans le notre, nous avons installé une cuisine équipé, refection su sol, et refait la SDB...
Donc je ne comprends toujours pas la définition de valeur vénale... |
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Posté - 03 juin 2016 : 18:49:36
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Le prix affiché dans une annonce est rarement le prix de vente.... (surtotu si c'est une offre de particulier qui en général surcote)
Le fait que ce soit 'aussi un studio' et 'dans le mĂŞme secteur' ne justifie pas d'un prix identique (Ă©tage, exposition, ...)
Sur la valeur vénale http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1846-PGP.html cote 270 |
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PRUNE
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Posté - 03 juin 2016 : 19:06:07
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Merci. J'ai lu un article du meme genre ce matin, il m'a donné mal a la tete!!!
Pour info:
citation: Le fait que ce soit 'aussi un studio' et 'dans le mĂŞme secteur' ne justifie pas d'un prix identique (Ă©tage, exposition, ...)
Les prix occilent entre 60 000e (pour 8m² de moins) à 88 000e (par des pro)
Donc je peux prendre soit la valeur d'achat (puisqu'elle serait égale à la valeur vénale) + frais bancaire + notaires +ass +credit logement???
Soit la valeur vénale sans frais???? |
Édité par - PRUNE le 03 juin 2016 19:10:53 |
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Posté - 03 juin 2016 : 20:40:56
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Non, vous ne pouvez pas prendre la valeur d'achat, vous devez prendre LA valeur vénale, et être en capacité de la justifier le cas échéant.
La valeur vénale, c'est la valeur a laquelle vous vendriez.
Il faut oublier la valeur d'achat et tous les frais qui vont avec. |
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PRUNE
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Posté - 03 juin 2016 : 22:00:20
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OK merci.
Deux petites questions concernant les composants de l'amortissement svp,
l'electricité (disjoncteur, tableau, réseau electrique...) ça se met dans quel composant?
j'ai pris les memes composants que dans l'exemple de fluo :
1)structure, 2) Façade/Etancheité/couverture/menuiseries, 3) Intallations Générales Techniques, 4) Agencements.
et les achats à immobiliser de style lampe halogène? tringles à rideau?
ça se met dans mobilier?
Merci |
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