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chenkak
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 Posté - 14 juin 2016 : 11:46:30
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Le décret du 26 mars 2015 sur les contrats de syndic accorde peu de place à l'importance d'une étroite collaboration, si possible, entre syndic et conseil syndical.
J'indique "si possible", car il y a sans doute une proportion importante de copropriétés où le rôle du CS est à peine perceptible, et dans ces cas donc les 2 petites phrases du texte suffisent...
Mais dans les résidences qui fonctionnent bien, il y a une collaboration très étroite entre Syndic et CS. Il ne faut donc pas oublier d'ajouter les modalités de cette collaboration au contrat que propose habituellement les syndics.
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Posté - 14 juin 2016 : 12:28:15
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chenkaka : ce n'est pas le contrat du syndic qui fixe le role du CS et les relations avec le syndic.
Les roles du syndic et du CS sont fixés par la loi de la copropriété.
Et les relations dépendent aussi des personnes !  |
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chenkak
Contributeur senior
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 Posté - 15 juin 2016 : 10:49:22
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Bien sûr les relations et leur efficacité dépendent des personnes, ici comme ailleurs !!!
Mais l'expérience montre qu'un contrat de syndic qui ne précise pas les relations et le mode de fonctionnement précis souhaités par le conseil syndical et négociés avec le syndic serait très mauvais pour la copropriété.
Un syndic prétentieux affirmera évidemment le contraire. |
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Posté - 15 juin 2016 : 12:16:12
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chenkak : le contrat signé concerne le syndicat et le syndic. C'est un contrat de mandat.
Le contrat peut fixer le nbre de visites de la copropriété, le nbre de réunions gratuites CS/syndic,
Il ne concerne pas les relations avec le CS. Le CS a une mission précise fixée par la loi, le syndic DOIT s'y plier, et respecter la loi.
Ce n'est pas non plus le CS qui fixe les règles de ce fonctionnement et des relations CS/syndic.
Un syndic prétentieux !! et un CS dictateur, ...  pas bien pour lma copropriété, mais ne pas oublier que ce sont les copros qui choisissent leur syndic et leur CS
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2016 : 13:51:23
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J'aurais tant aimé lire un avis de la Commission sur ce (trop vaste?) sujet tant personne (je le constate au moins chez moi) ne comprends rien aux mécanismes mis en place par les lois....
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 19 juin 2016 : 15:04:41
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chenkak citation: contrat de syndic qui ne précise pas ... le mode de fonctionnement précis souhaités par le conseil syndical et négociés avec le syndic Dans la logique de chenkak, j'imagine bien dans le contrat de syndic :
- fourniture au CS du grand-livre en pdf : après 4 mois d'exercice, après 8 mois, après fin d'exercice avant répartition, après fin d'exercice après répartition, ...
- attendre avis du CS pendant x jours sur les devis de réparation avant de lancer l'OS,
- attendre avis du CS pendant y jours avant de payer :- les premières factures des 12 mois pour les contrats,
- les factures des travaux (réparation ou votés AG).
Contrôler les comptes et contrôler la gestion du syndic (quand il est encore temps d'agir et de rectifier, c'est beaucoup mieux) sont la mission du CS prévue par la loi de la copropriété et les clauses ci-dessus auraient toute leur place dans le contrat de syndic. D'ailleurs, pour un CS qui souhaite ce mode de fonctionnement, ces "obligations" sont à mettre au cahier des charges pour trouver un nouveau syndic. De là à les mettre au contrat, il n'y a pas un grand pas car le syndic qui fonctionne ainsi avec le CS sait que s'il arrête ce mode, le CS ira voir ailleurs.
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2016 : 16:00:46
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Voila ce que c'est que d'enfermer le syndic dans un "contrat", qui serait comme un "contrat de travail" ou "contrat de service" précisant ce que doit faire le syndic.
Ce qui n'est pas du tout le cas.
Il s'agit ici exclusivement d'un "contrat des rémunérations", qui plus est indivisible du "mandat", certainement pas un document sur ce que doit faire le mandataire du syndicat.
C'est pourquoi j'ai toujours été très dubitatif et parfois opposé à cette "mode" du "contrat de/pour le syndic".
Je préférais de très loin l'ancienne version de l'article 29 (avant 2004) :
"Les conditions de la rémunération du syndic ..... ainsi que les conditions particulières d'exécution de son mandat .... sont fixées par l'assemblée générale ...."
Conditions particulières d'exécution du mandat .......
C'était très clair.
Qui impose que le CS ou une commission ad hoc se penche sur la question et introduise ces "modalités particulières" dans le fameux "contrat". |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2016 16:06:21 |
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chenkak
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Posté - 20 juin 2016 : 09:58:17
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Me voilà un peu soulagé de voir que je ne suis pas le seul à critiquer (voire souffrir) de ce "contrat type" de syndic, trop détaillé ou très insuffisant...! et que probablement beaucoup de copropriétés signent sans même se poser des questions.
Les syndics semblent très réticents à entrer dans des "complications" de "conditions particulières d'exécution du mandat".
Et comment faire pour trouver les "bons syndics" qui les acceptent, et qui doivent évidemment être situés à proximité ? Ceux-la sont rares et ont généralement une liste déjà bien complète de copropriétés à gérer. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juin 2016 : 11:12:59
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chenkak citation: Et comment faire pour trouver les "bons syndics" Une piste peut-être, leur faire miroiter que :
gérer dans la durée une copropriété dont le CS est très actif dans sa mission de contrôle de la gestion du syndic,
serait une excellente référence pour l'aider à élargir son porte-feuille de copropriétés à gérer.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 20 juin 2016 : 11:33:11
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louis92 : comment élire un bon CS ??  |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 20 juin 2016 : 13:37:19
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Philippe388 : votre question n'est pas une réponse à la question posée. De plus, il faudrait préciser : bon pour la copropriété ou soi-disant bon pour le syndic???
Le sujet du CS se présente d'une manière totalement différente, bien que parfois difficile aussi.
Pour élire un CS, il faut déjà qu'il y ait des candidats parmi le nombre de copropriétaires.
Ensuite, il suffit généralement d'assister à une AG et d'écouter les interventions pour se rendre compte rapidement lesquels des candidats, s'il y en a, pourraient mieux défendre l'intérêt général !
Mais il est généralement beaucoup plus facile de connaître ses voisins copropriétaires que de chercher un bon syndic dans le quartier ou environs. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 20 juin 2016 : 13:38:36
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philippe388, je n'ai pas de solution pour transformer des Rossinantes (des candidats non motivés) en chevaux de course (CS actif) ... sauf à changer de copropriété (= vendre). |
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Posté - 20 juin 2016 : 15:24:19
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chenkaka : je répondais Louis92 ! pas à votre question.
Mais la bonne réponse serait : un bons syndic + un bons syndic = copropriété sans problème. ! Ce n'est pas un texte dans un contrtat de syndic qui réglerait le problème.
chenkak : quel serait votre proposition d'une clause inscrite au contrat qui réglerait les relations CS/syndic ? |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 20 juin 2016 : 16:02:21
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La clause au contrat ?
Il serait déjà un grand progrès de dire, par exemple : Le contrat de syndic devra être complété par un chapitre ou annexe précisant le mode de fonctionnement de la collaboration entre le syndic et le conseil syndical.
On pourrait ajouter par exemple les souhaits indiqués ci-dessus par Louis92.
Comme il a été dit plus haut la définition et rédaction de ces relations dépendra beaucoup des capacités, disponibilités, compétences et souhaits du conseil syndical et évidemment du syndicat des copropriétaires.
Bien sûr, Philippe388 dit que ce n'est pas un texte dans le contrat qui réglerait les problèmes. C'est comme si on disait que ce n'est pas parce qu'il y a des lois qu'on doit se croire au Paradis ! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 23 juin 2016 : 08:17:17
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citation: Initialement posté par Stéphane
J'aurais tant aimé lire un avis de la Commission sur ce (trop vaste?) sujet...
Je suppose que vous vouliez vous référer à un avis de la CRC (Commission Relative à la Copropriété) :
- http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Même si les recommandations étaient partiellement suivit par les magistrats (encore fallait-il que cela soit débattu lors des procédures d'audience), le travail de la CRC n'évoluait pratiquement plus de tout manière depuis des années.
De plus, cette CRC a été supprimé par Décret n° 2014-132 du 17 février 2014 (cf. article 22).
D'où aussi la bataille de l'ARC/UNARC pour participer à la prochaine Commission de contrôle laquelle émane directement du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNT-GI) :
- http://arc-copro.fr/documentation/e...-de-controle
Pour le reste : les termes "étroite collaboration entre le syndic et le CS" est à ce jour trop vague pour en faire une réelle notion juridiquement concrète, mise à part les délégations spécifiques et précises de l'AG sur le CS au titre de l'article 25a de la L.1965.
Sans entrer dans la polémique, certains diront que le CS est trop (pro-)actif et que dans ce sens, il dépasse le cadre de ses missions et remplace même le syndic. D'autres trouveront le CS trop léthargique, et à la botte du syndic. C'est donc une affaire de perception et de d'interprétation que le concept "d'étroite collaboration". Chacun des copropriétaires d'un syndicat ayant des aspirations et des attentes différentes tant de sons syndic que de son CS.
citation: Initialement posté par chenkak
Il serait déjà un grand progrès de dire, par exemple : Le contrat de syndic devra être complété par un chapitre ou annexe précisant le mode de fonctionnement de la collaboration entre le syndic et le conseil syndical.
.../... la définition et rédaction de ces relations dépendra beaucoup des capacités, disponibilités, compétences et souhaits du conseil syndical et évidemment du syndicat des copropriétaires.
N'omettez jamais de préciser qu'a contrario du syndic, les membres du CS sont bénévoles, et peuvent démissionner à n'importe quel moment en cours d'année (même 5 min. après l'AG). Ce qui n'est pas trop le cas d'un syndic.
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Édité par - Luc Standon le 23 juin 2016 08:23:50 |
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Sujet |
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Place du conseil syndical dans le décret "syndics" 
