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JPM
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 Posté - 15 juin 2016 : 22:45:43
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Le pouvoir impératif (avec instructions de vote) est admis par tous les auteurs spécialistes.
Il peut s'agit d'un pouvoir remis par le copropriétaire à une personne déterminée.
Mais le mandat impératif est plus utile encore quand il est envoyé en blanc au syndic. Cette pratique est parfaitement légale ( Code de la copropriété Dalloz ss art 22 de la loi n° 15).
Il n'existe alors aucun problème relatif au mode de distribution puisque le distributeur, syndic ou autre, ne peut avoir aucune influence sur les votes qui seront émis.
Il a été jugé que l'assemblée est annulable si un pouvoir en blanc adressé au syndic n'a pas été distribué (CA Aix en Provence 14 janvier 2011 AJDIU 2011 306)
Il serait tout à fait concevable de considérer qu'un pouvoir en blanc n'est valable que s'il est accompagné d'instructions de vote. Cela suffirait à faire disparaître les pratiques scandaleuses que nous connaissons tous. Elles mettent en cause bien des présidents de conseils syndicaux en plein accord avec les syndics.
Il est courant que le contenu des instructions figurant dans la procuration remise à un copropriétaire lui soit rappelé lorsqu'il parait hésiter sur un vote important. Cette pratique n'est pas critiquable dès lors que les instructions sont claires.
Tout cela va dans le sens de l'efficacité et de la bonne gestion. Ce qui explique en nos temps troublés que certains puissent parler de provocation.
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andre78fr
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 Posté - 15 juin 2016 : 23:21:01
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Le fait de préciser le nom des mandataires sur le PV est un bon moyen de contrôler que la règle des 5% est respectée, je ne vois pas où est le problème.
Je ne vais pas repartir ici dans un long débat mais il y a un nuance sémantique entre le mot "impératif" qui exprime un ordre et quelque chose à quoi on ne peut déroger et le mot "consignes" qui est un ordre aussi mais un peu plus souple...
Dès lors qu'un copropriétaire envoie un pouvoir en blanc au syndic (ou au président) c'est évidemment qu'il est d'accord pour approuver les points à l'ordre du jour, un peu comme si un adhérent envoie son pouvoir au directeur de l'ARC !!! |
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JB22
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Posté - 15 juin 2016 : 23:48:45
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"Le pouvoir impératif (avec instructions de vote) est admis par tous les auteurs spécialistes."
Reste à savoir si le mandant a obligation de respecter les consignes de votes.
Si le mandant a obligation de respecter les consignes de vote, le vote est déterminé à l' avance et s' assimile à un vote par correspondance.
La tenue de l' A.G. s' en trouvera modifiée, les délibérations n' ayant lieu qu' entre les présents, de moins en moins nombreux, puisqu' il suffira d' envoyer un "mandat impératif".
S' ajoute à tout cela le "conseil" de JPM de ne pas respecter la limitation des pouvoirs.
Avec le "mandat impératif", la limitation des pouvoirs perd tout son intérêt, ainsi que la présence en A.G. |
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andre78fr
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24
Posté - 16 juin 2016 : 00:00:26
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Pour le moment, tout le monde (je crois) convient que ni le syndic (secrétaire), ni les scrutateurs ne contrôlent les consignes ; on se contente de vérifier le pouvoir et la signature (on n'a rien pour comparer mais c'est pas grave) et de le conserver avec la feuille de présence. L'obligation est donc entre mandant et mandataire et si ça devait donner lieu à une procédure je crois que ça serait devant une juridiction civile sans rapport avec la coprorpriété (?).
L'esprit des lois et de la copropriété est que l'assemblée générale soit le lieu et le moment du débat et de l'échange des idées, des points du vue, là où les avis se forment et pas juste une chambre d'enregistrement. Il a fallu adapter les majorités pour gérer l'abstentionnisme mais je pense aussi qu'il ne faut pas aller trop loin dans ces formes de votes... Je vous aurais bien raconté comment j'édite mes bulletins avec code-barre et mes interrogations sur le moment de les enregistrer mais ça serait hors-sujet et trop promotionnel :D |
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Posté - 16 juin 2016 : 08:49:34
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citation: tout le monde (je crois) convient que ni le syndic (secrétaire), ni les scrutateurs ne contrôlent les consignes Parce que les consignes sont un contrat entre le mandataire et le mandant, et que le syndicat (secrétaire d'AG, syndic, scrutateur) n'y sont pas partie.
Je pense que ca risque de durer.
Dans le fil que je prends 'en cours' on s'intéresse aux mandats en tant qu’accessoire à l'AG: Quelques copros absents envoient des mandats.
N'oubliez pas le cas des petits immeubles de 5 ou 6 logements a buts principalement locatifs et dans lesquels les propriétaires bailleurs, souvent résidents d'une autre ville souvent lointaine, ne viennent que rarement voire jamais aux AG, et envoient donc systématiquement des pouvoirs en blanc, faute de pouvoir faire autrement.
La simple idée d'obliger un jour à des pouvoirs nominatifs conduirait a une catastrophe pour ce genre de copropriété. EN revanche un vote par correspondance, quoiqu'on en dise, améliorerait les choses. |
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JPM
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Posté - 16 juin 2016 : 09:08:57
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Posté - 16 juin 2016 : 10:45:58
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citation: Une suggestion pour les copropriétés importantes à affiner sans nul doute, le désignation d'un scrutateur pour prendre en compte tous les pouvoirs envoyés avec instructions de vote et voter pour ces pouvoirs. Pour moi, ce ne sont plus des pouvoirs, mais des votes par correspondances.
EN ce cas, le contrat est bien entre le votant a domicile et le sydnicat, pas entre le mandataire et le mandant.
C'est en effet inifiniment plus simple à gérer: A la limite, le syndic pré-rempli tout la veille de l'AG, les scrutateurs sont sans le role de scruter, do,c de vérifier que le travail a été correctement préparé, et le président approuve.
Il faut garder la simplicité. Simplicité = faible cout. |
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JB22
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28
Posté - 16 juin 2016 : 10:51:58
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De JPM :
"Je n'ai pas donné le conseil de ne pas respecter la limitation des pouvoirs "
Vous suggérez bien une solution ne respectant pas la loi, certes vous ne l' imposez pas.
"J'ajoute une suggestion : ne pas appliquer la limitation à 3 pouvoirs ou 5 % des voix quand il s'agit d'un pouvoir accompagné d'instructions de vote. Dans ce cas elle n'a aucune raison d'être car le porteur ne peut abuser des pouvoirs." |
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andre78fr
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Posté - 16 juin 2016 : 10:53:04
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Pour peu que les votes par correspondance déterminent ainsi à l'avance le résultat d'un certain nombre de votes, ça bouleverse totalement le déroulement de l'assemblée... mais il faut dire que le système actuel est surtout adapté à des copropriétés classiques avec une majorité de propriétaires-occupants ou locaux.
J'ai le cas de clients dans des résidences-services en bord de mer où la grosse majorité des copropriétaires sont des anglais ou des irlandais qui évidemment ne se déplacent pas pour l'AG et ça représente un volume très conséquent de pouvoirs en blanc... |
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goutelette
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Posté - 16 juin 2016 : 11:11:39
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Bonjour,
je me permettrait de mentionner en aparté.... Que comme souvent le sujet du post est noyé par des échanges qui n'ont rien à voir avec le problème mentionné.
Cependant :
citation: Gedehem :C'est vers la recommandation N°2 dans sa version de 1987 qu'il faut se touner :
"RAPPELLE :
- que le pouvoir ne soit pas conféré au syndic.
ET RECOMMANDE :
- qu'a défaut, le pouvoir remis en blanc, soit remis au président du conseil syndical ou au président de l'assemblée".
Il a été jugé dans ce sens, dont CA Paris 28.02.2002 rapporté dans AJDI de 2002.
Sauf erreur de ma part, n'ayant pas vos compétences pour interpréter les Ecrits juridiques (Dont nous ignorons la source) il me semble que ce texte mentionne par le mot " conféré" dont synonymes " Accordé- attribué " que le Syndic ne peut recevoir "un Pouvoir " pour en être mandataire.
Ce que chacun sait, et n' est pas le problème.
citation: Gedehem :Concernant la "distribution" des mandats, il n'existe aucun texte imposant que le nom des mandataires soit transcrit sur le PV. Pour quel motif ?
Si vous reprenez mon post, ce qui m' interroge c' est de passer de la Résolution 1 = 5072 tantièmes "Election du Président et Résolution 2 = 6622 tantièmes .
A réception du PV : Présentes et représentés 5072
Personnes absentes : 4 928 tantièmes.
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JB22
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Posté - 16 juin 2016 : 11:14:24
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De André78 :
"L'esprit des lois et de la copropriété est que l'assemblée générale soit le lieu et le moment du débat et de l'échange des idées, des points du vue, là où les avis se forment et pas juste une chambre d'enregistrement."
La situation est bien résumée.
Un mandat impératif de vote s' imposant au syndicat aurait pour effet une baisse importante de la présence aux A.G.
"Je vous aurais bien raconté comment j'édite mes bulletins avec code-barre et mes interrogations sur le moment de les enregistrer "
Peut importe le moment de l' enregistrement puisque les votes sont exprimés, le programmeur peut donc limiter l' enregistrement à la date de l' A.G. ou à partir de la date de l' A.G., dans ce dernier cas il est toujours possible de rectifier des erreurs.
Le problème des votes en A.G. se pose dans d' autres pays, preuve que le problème est général, mais les propositions de modifications des règles apportent plus de problèmes nouveaux que de solution.
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MIBA
Contributeur actif
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Posté - 16 juin 2016 : 11:27:37
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Bonjour,
Je comprends bien les propositions de certains d'introduire la possibilité de votes par correspondance, compte tenu de l'absentéisme souvent élevé lors des AG.
Par contre, je ne vois pas bien comment cela pourrait être compatible avec le fait que l'AG doit être un lieu de débat, et que donc les propositions de résolution figurant dans l'ordre du jour peuvent être amendées en séance à l'issue des discussions intervenues.
Par exemple, la résolution traditionnelle d'approbation des comptes peut-être modifiée en indiquant que les comptes sont approuvés à l’exception de telles ou telles dépenses qui sont contestées.
Comment alors comptabiliser des votes par correspondance ? |
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andre78fr
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Posté - 16 juin 2016 : 11:47:06
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J'ai un autre client, dont l'AG aura lieu demain d'ailleurs, et qui a acheté une douchette (lecteur de code-barre) sans fil ; son intention est d'utiliser des bulletins de vote imprimés mais pour passer dans les rangs au moment de chaque vote afin d'aller un peu plus vite que l'appel nominatif des opposants... Dans le même esprit, j'ai mis en place un système d'enregistrement des votes avec un smartphone, l'objectif étant là aussi de gagner du temps...
Je pense qu'un facteur important de démotivation et de désaffection au moment de l'AG c'est la durée ; c'est souvent trop long et notamment à cause de l'enregistrement des votes... alors plus de fluidité c'est aussi un moyen de ramener des présents !
La question du vote est au coeur de toute collectivité et de toute démocratie... j'ai très peur des systèmes électroniques (remember Florida...) quand les votes sont anonymes et à bulletin secret mais le vrai garde-fou de la copropriété c'est le caractère public et assumé des votes. Le système actuel n'est sans doute pas parfait mais il est le fruit d'une histoire et de toute une serie d'ajustements, il continuera à évoluer, lentement et laborieusement ne serait-ce que pour intégrer les évolutions techniques (la suppression du fax et la convocation avec l'hallucinant système de la lettre recommandée électronique ne datent que de quelques mois !!!).
Pour goutelette, oui on s'éloigne de votre question mais au profit d'un débat plus large et plus général sur les pouvoirs en blanc.
Dans votre cas, la pratique est curieuse mais conforme à la recommandation de la commission, elle entraine en effet une variation importante du nombre de tantièmes entre le premier vote (désignation du président) et la suite de l'assemblée mais je doute qu'on puisse voir là une irrégularité majeure ou de nature à annuler l'AG... Bien que la feuille de présence soit une annexe au PV, je suis pour ma part favorable au détail (liste) des personnes présentes et réprésentés avec tantièmes et nom du mandataire ainsi que la liste des absents dans le procès-verbal mais à ma connaissance aucun texte ne l'impose.
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2016 : 12:05:18
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Miba soulève le problème de fond, qui touche à la nature même de l'AG, lieu de débat, de confrontation des opinions.
S'agissant de 'décider" sur un choix fermé, type scrutins nationaux où on vote pour une tête, une liste, il n'y a pas de difficulté pour le vote par correspondance, un mandat 'impératif'.
Autre chose est de se prononcer sur une proposition amendable, la version adoptée tenant compte du débat, des arguments avancés. D'où la modification possible et parfois nécessaire d'une opinion préalablement établie.
Impossible avec un vote par correspondance, un mandat impératif suivi à la lettre.
Si l'on s'en tient à la tenue de l'assemblée, lieu de débat et de confrontation des opinions nécessaires à la prise de décision, et du pouvoir d'amendement qui lui est reconnu, il n'est pas possible d'admettre un vote anticipé, avant même débat et confrontation des opinions, que ce soit par un vote par correspondance ou par mandat ... impérativement 'impératif' ..
Autre chose sont les modalités de recueille des votes dans certaines assemblées, celles des grands syndicats. A commencer par les opérations d'émargements, qui prennent parfois 2 ou 3 heures ...
Alors les votes sur des ODJ Ã 35 questions ..... 
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Posté - 16 juin 2016 : 12:46:08
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Donc si je vous lis, aucune consigne de vote ne peut être émise, puisqu'elle serait antérieure a un débat.
Si l'AG se doit d'etre un lieu non de décision, mais de débat puis de décision, j'ai bien peur que le statut de copropriété... soit inapplicable a environ la moitié des immeubles de France., et non pas seulement comme je le pensais aux copros à 2. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 juin 2016 : 13:50:35
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Je suis vraiment surpris de constater qu'il ne vient à l'esprit d'aucun intervenant que l'essentiel du débat se déroule pendant les 21 jours du délai de convocation, bien plus qu'au cours de l'assemblée.
Cela est aussi vrai pour des résidences avec services des années 1980 que pour des ensembles immobiliers de vacances et pour des ensembles immobiliers classiques dont un bon tiers des lots sont en location. Je peux vous affirmer que les messageries et téléphones fonctionnent bien avec la Hollande, la Belgique, l'Italie et autres contrées où se trouvent les copropriétaires.
On aborde alors la question primordiale de la bonne qualité de l'information préalable fournie aux copropriétaires aussi bien sur l'approbation des comptes que sur le renouvellement ou pas du syndic et a fortiori pour des travaux importants.
Document important : le rapport du conseil syndical annexé à la convocation qui n'est pas le torchon rapide que l'on trouve trop souvent. Encore faut il noter que dans plus d'un quart des copropriétés il n'existe aucun rapport du CS annexé.
Pour les comptes, chacun est en mesure d'approuver les comptes ou de se rallier à deux ou trois propositions rectificatives. Dans la plupart des cas il n'existe aucune contestation parce que tout a été réglé avant la convocation avec le syndic.
Pour les travaux ? Des devis complets épluchés par le CS et pas une kyrielle de vagues estimations avec proposition de délégation au CS pour choisir l'entreprise. Dans mes exemples c'est bien l'assemblée qui choisit l'entreprise et ne délègue au CS et au syndic que des décisions sur les modalités accessoires.
Autant dire que les instructions de vote jointes aux pouvoirs ne sont pas le fruit d'un raisonnement hasardeux. On y trouve parfois deux camps solidement contraires avec des arguments pertinents souvent lié aux modalités d'occupation du lot : location ou usage personnel.
En présence de cette organisation l'argument pertinent du débat disparait purement et simplement.
Ce n'est pas le cas pour toutes les copropriétés ? Je veux bien l'admettre. Ce n'est pas une raison pour écarter un mécanisme qui fonctionne bien depuis des années.
Il faut d'ailleurs savoir qu'en pratique dans certaines copropriétés des décisions sont effectivement prises à la suite d'une consultation par correspondances ou par messagerie.
Je continue à faire valoir des pratiques satisfaisantes qui ne sont pas toujours bien connues parce qu'on privilégie l'information sur les copropriétés qui cafouillent.
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Édité par - JPM le 16 juin 2016 13:53:21 |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 16 juin 2016 : 14:18:34
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citation: André 78 : Pour goutelette, oui on s'éloigne de votre question mais au profit d'un débat plus large et plus général sur les pouvoirs en blanc
Merci de cette petite attention ! Mais sans en prendre ombrage, je m' étonne de cette désorganisation ?
Dans la mesure ou le post vous inspire un sujet " Large et important à débattre" n' aurait -il pas été plus crédible d'ouvrir un sujet et d' en faire "un post à part entière "
Je trouve frustrant pour " les lecteurs" de prendre un sujet qui intéresse et quelques lignes plus loin, vous trouvez à parler d' autre chose ?
Le titre du post, égal à une Enseigne attire l' intéressé.
Mon profil ne peu être isolé
" Un post m' intéresse et quelques lignes plus loin souvent je note qu' il y a dérive"
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Posté - 16 juin 2016 : 14:59:03
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JPM : "Je suis vraiment surpris de constater qu'il ne vient à l'esprit d'aucun intervenant que l'essentiel du débat se déroule pendant les 21 jours du délai de convocation, bien plus qu'au cours de l'assemblée.
"
Un débat entre qui et qui ?? 
On peut être très surpris qu'un syndic nous donne une version des AG bienloin de la réalité du terrain.
Vous avez l'air d'ignorer que 99% des copros ouvrent l'enveloppe pour connaitre la date et l'heure de l'AG; ils ne lisent jamais l'OdJ et les docs joints. Il découvre l'OdJ le jour de l'AG ! 
Quant aux controle des comptes avant l'AG par les copros, nous sommes proche des 100%.
JPM : Il faut d'ailleurs savoir qu'en pratique dans certaines copropriétés des décisions sont effectivement prises à la suite d'une consultation par correspondances ou par messagerie.
Tiens !! c'est légal ?
JPM : parlez vous des copropriétaires français ? ou d'une autre pays. |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2016 : 15:52:04
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JPM: "Je suis vraiment surpris de constater qu'il ne vient à l'esprit d'aucun intervenant que l'essentiel du débat se déroule pendant les 21 jours du délai de convocation, bien plus qu'au cours de l'assemblée."
Confusion : le délai de prévenance n'est pas un moment de débat, de confrontation des opinions des personnes concernées.
Sauf avec son voisin de palier ou son collègue de bureau, ce qui ne va pas très loin.
Cela a été rappelé par le juge : ce délai est prévu afin de permettre à chacun de s'informer, d'aller plus avant dans la démarche, dans la recherche d'informations, de données..
Dans ce sens, il n'est jamais question de fournir toutes les données, de façon exhaustive, mais de présenter " le projet ... ", les conditions essentielles de .." (D.art.11), permettant à chacun d'aller plus loin.
"On aborde alors la question primordiale de la bonne qualité de l'information préalable fournie aux copropriétaires aussi bien sur l'approbation des comptes que sur le renouvellement ou pas du syndic et a fortiori pour des travaux importants."
Vous avez raison.
Mais cette "information préalable", que ce soit sur l'approbation des comptes, la désignation du syndic ou des travaux, est une simple "information" sur un projet, les conditions essentielles de ....
Pour aller plus loin, il faudra attendre l'AG, son débat, les éléments apportés par les uns et les autres.
S'agissant d'approuver les comptes, en plus des documents récapitulatifs qui sont présentés, chacun peut aller vérifier les pièces justificatives des dépenses, en plus du CS qui lui doit (devrait) contrôler l'ensemble de la comptabilité.
Preuve s'il en est que l'information préalable, aussi précise soit-elle, ne se suffit pas à elle-même.
Par exemple encore, s'agissant de désigner le futur syndic, la présentation de "conditions essentielles" des rémunérations d'un nouveau candidat ne permet pas de se forger "une intime conviction" objective avant sa présentation lors de l'AG, ou l'avis oral qu'en donnera ceux ayant procédé aux recherches.
On peut avoir une idée, plus ou moins vague, certainement pas une opinion "tranchée" de façon définitive.
On ne peut en rester au "vu à la télé" .... ici "vu dans la convocation".
Il faut aller à la pêche aux infos. Combien le font ???
Sur le mandat impératif pour les membres du parlement (Constit. Titre IV art.27), il est justement interdit, le parlement étant un lieu de débat, de confrontation des opinions avant toute décision, avec éventuellement amendement des projets présentés.
Tout comme nos AG. AG qui "légifèrent" pour les affaires du syndicat.
C'est pourquoi il ne me semble ni sain, ni surtout cohérent avec notre type d'organisation d'accepter le vote préalable à la réunion (par correspondance), ni le mandat impératif qui le serait réellement.
Sur la question de Goutelette, il me semble qu'il a été répondu :
"Est -ce normal de ne pas mentionner les noms des personnes qui ont envoyés leur pouvoir au Cabinet ?"
Aucune disposition ne l'impose.
Les mandataires sont renseignés sur la feuille de présence.
Pour savoir qui était le mandataire de Mme Michu, laquelle a fait parvenir son mandat en blanc au syndic, il faut se reporter à la feuille de présence en face de la ligne "Mme Michu".
Etant entendu que c'est le copropriétaire qui exprime son vote, le serai-il pas un mandataire.
Autrement dit, c'est Mme Michu qui vote dans tous les cas, peu importe que ce soit par l'intermédiaire de M. Durant son mandataire.
Ajout :
En revanche, il y a un vice pour la désignation du président de séance si ces "absents non représentés" ne sont pas nominativement précisé dans le PV.
"Absents non représentés" car leur mandat n'a pas été distribué.
Dans ce cas, il doivent nominativement être indiqués, mais uniquement pour ce vote et non pour l'AG dans son ensemble.
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Édité par - Gédehem le 16 juin 2016 16:12:35 |
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JPM
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Posté - 16 juin 2016 : 23:55:10
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M. Capoulade a écrit : le délai de convocation prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 constitue un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires (La copropriété n° 869).
On ne peut mieux dire.
Il n'est pas question d'instituer le vote par correspondance.
Le mandat impératif existe. La comparaison avec le mandat parlementaire est impossible, sauf à reprocher à tel député de n'avoir pas respecté le programme qu'il avait présenté.
Il convient de lutter contre l'insuffisance croissante de l'information préalable des copropriétaires et de généraliser l'obligation de joindre des instructions de vote aux mandats en blanc pouvant être adressés au syndic par les copropriétaires qui, en très grand nombre, ne sont pas en mesure de désigner un mandataire.
Il y a des enseignements à tirer des assemblées de l'ARC 
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Pouvoirs envoyés au Syndic = Anonymat 
