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Cali
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 Posté - 18 juin 2016 : 17:24:00
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Bonjour Ă tous,
Pouvez-vous me dire oĂą doit figurer une affectation d'avance dans l'annexe 5?
La colonne D reprend uniquement les appels de fonds, emprunts et subventions affectés, or le compte 12 en fin d'exercice est alimenté par le compte 102 qui contient les éventuelles affectations d'avance sur travaux.
L'annexe 5 devant ĂŞtre l'Ă©quivalent du compte 12, comment ne pas avoir cette avance en Ă©cart?
Merci par avance pour votre réponse.
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JPM
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Posté - 18 juin 2016 : 17:57:24
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Vous écrivez : citation: or le compte 12 en fin d'exercice est alimenté par le compte 102 qui contient les éventuelles affectations d'avance sur travaux
Cela n'est pas exact.
Voyez l'article 10 de l'arrêté du 14 mars 2005.
Vous constaterez que l'on ne passe dans le compte 12 que des charges pour travaux de l'article 14-2 (donc des comptes 6nn) et des produits pour travaux de l'article 14-2 (donc des comptes 7nn).
Par ailleurs le compte 102 est un compte de provisions pour travaux décidés. Il est conseillé de passer ces provisions en 702 dès que les travaux ont effectivement été commencés. C'est précisément pour qu'elles puissent apparaître dans le compte 12 en fin d'exercice si le chantier n'est pas terminé.
Encore faut-il surveiller l'encaissement effectif des provisions appelées car il ne faut pas passer en 702 de l'argent qui n'est pas rentré dans la caisse.
A noter que la procédure conseillée n'est pas celle prévu par les textes ! Mais elle a été conseillée par la défunte Commission relative à la copropriété dont les auteurs spécialisés ont la sagesse d'en maintenir la travaux dans les livres, sites et codes.
Si vous parlez d'avances pour travaux futurs, c'est en 1032 qu'il faut les chercher. Si une avance a été affectée à un chantier il faut la passer de 1032 à 102, selon M Picault auteur d'un ouvrage sur la comptabilité des syndicats, dont l'autorité est grande. Même avis de M. Schnepf, auteur du guide CNAB.
Bien entendu elle suit le sort sus indiqué des fonds se trouvant en 102.
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Cali
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 2
 Posté - 18 juin 2016 : 18:57:38
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Bonjour JPM et merci pour votre réponse
Si j'ai bien compris, selon vous il faudrait transférer les provisions figurants au compte 102 vers le 702 dès que les travaux ont débutés? Mais dans ce cas le 102 ne représentera plus les provisions non dépensés et le 702 les provisions dépensés.
Concernant mon avance qui figure dans le 102 une fois celle-ci affectée, si je la transfert vers le 702 une fois le travaux commencé, je comprends qu'en fin d'exercice ce montant soit dans le compte 12 mais je ne comprends toujours pas comment le faire figurer dans l'annexe 5. Peut-être faut-il la faire figurer au niveau de la colonne D, comme une provision? |
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andre78fr
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3
Posté - 18 juin 2016 : 19:13:22
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Annexe 5
Colonne C : comptes 671xxx
Colonne D : comptes 102xxx et 702xxx (ça revient au même donc de tout virer du 102 au 702...)
Colonne E : comptes 120xxx avec le solde
Si travaux commencés et non terminés : on solde 671 par le débit du 120 et on solde 102 et 702 par le crédit du 120 (pour les travaux concernés bien sûr)...
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Cali
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4
Posté - 18 juin 2016 : 19:28:45
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Merci andre78fr!
J'en profite pour vous demander confirmation : Ă l'ouverture de l'exercice suivant je passe en sens inverse les Ă©critures
Donc en N+1 on a:
D 671 vers C 120
D 120 vers C 702
C'est bien ça? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 juin 2016 : 20:59:49
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Une nuance quand mĂŞme :
Le texte ne permet pas de faire figurer dans le 12 un montant qui serait demeuré dans le 102 au dernier jour de l'exercice.
Il faut savoir que dans certaines copropriétés on voit apparaître des gestionnaires locatifs d'un nouveau genre (étrangers au syndic) qui pinaillent la comptabilité et plus seulement la liste des factures. Ils agissent pour le compte de bailleurs lourds et parfois le CS les suit aveuglément.
Dans un syndicat d'une centaine de lots le comptable du syndic a cru devoir basculer à l'occasion d'un ravalement l'intégralité des appels enregistrés en 102 vers le 702 alors qu'en fait 40 % de ces appels n'avaient pas été payés au 31/12.
Bien sur l'annexe 1 avait une allure curieuse !
Le syndic avait la cote et s'en est bien sorti mais le comptable a eu chaud.
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Louis92
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Posté - 18 juin 2016 : 23:08:01
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citation: on voit apparaître des gestionnaires locatifs d'un nouveau genre (étrangers au syndic) qui pinaillent la comptabilité Faut-il comprendre que des gestionnaires locatifs auraient assez de disponibilité pour venir vérifier les comptes chez les syndics des copropriétés où se trouvent leurs "locataires" ?
Etonnant ! Je n'ai jamais vu de gestionnaire locatif venir représenter "ses" bailleurs aux AGs. Y compris quand un bailleur lointain ne peut venir se défendre quand la copropriété lui réclame une énorme consommation d'eau.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 18 juin 2016 23:14:29 |
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JPM
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Posté - 19 juin 2016 : 08:17:52
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citation: Faut-il comprendre que des gestionnaires locatifs auraient assez de disponibilité pour venir vérifier les comptes chez les syndics des copropriétés où se trouvent leurs "locataires" ?
Réponse affirmative. J'ai bien précisé que c'est un phénomène nouveau.
Un bon professionnel est toujours disponible pour effectuer une prestation susceptible de procurer un meilleur rapport financier à ses clients et pour sélectionner des syndics tenant bien la comptabilité de leurs syndicats.
Dans un syndicat que je connais bien, les deux gestionnaires émargent aux AG pour tous les lots qu'ils gèrent (en infraction à la loi nouvelle) mais ils sont très bien considérés par les copropriétaires parce qu'ils fait comprendre à leurs mandants bailleurs qu'il ne faut pas s'opposer systématiquement à tous les travaux. Ils ont en outre un excellent carnet d'adresses pour les entreprises et les maîtres d'œuvre.
Dans le même genre certains professionnels dotés de mandats entrant dans le cadre de l'assistance aux personnes âgées mettent un peu le nez dans les comptes des résidences seniors.
Ici encore approche intelligente pour une résidence qui avait obtenu d'abord un rapport psychédélique d'un association de consommateurs.
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Louis92
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Posté - 19 juin 2016 : 09:34:28
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OK JPM. Il peut y avoir aussi une stratégie commerciale : une même entreprise ayant les 2 métiers :
- syndic de copropriété,
- gestionnaire de location,
si l'entreprise vise à devenir syndic de la copropriété X, le gestionnaire de location d'un appartement dans X peut venir à l'AG de X pour montrer la compétence de son entreprise en compta et gestion et discrètement, ou en creux, les insuffisances du syndic de X dans les mêmes domaines.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 juin 2016 : 10:44:37
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Un syndic de copropriété fait généralement aussi de la gestion locative.
Quand il a de bons mandats locatifs dans une copropriété, il a rarement intérêt à en être aussi le syndic.
L'exercice de ces activités dans des stations touristiques présentent des aspects spécifiques assez difficiles à traiter.
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andre78fr
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Posté - 19 juin 2016 : 18:10:28
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Je vous donne un exemple très concret et simplifié d'écritures pour des travaux non terminés :
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Édité par - andre78fr le 19 juin 2016 18:10:52 |
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Cali
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Posté - 23 juin 2016 : 14:14:50
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Annexe 5 et affectation d'avance sur travaux 
