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dan25
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 Posté - 01 juil. 2016 : 14:31:21
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Bonjour à toutes et à tous.
En juin 2015, une décision d'AG concernant un aménagement d'un terre plein centrale, dans une copropriété a été votée et approuvée en AG.
Plusieurs réunions ont eues lieu pour déterminer la nature des travaux, avec le cs, le syndic et des copropriétaires.
Il était claire que le terre plein central devait comporter un droit de passage pour les véhicules, car celui-ci existait déjà et était délimité par des plots, il fallait juste remplacer ces plots par un terre plein en béton, pour éviter que les véhicules ne les fassent tomber.
Les travaux ont été modifié par deux anciens membres du CS et par le syndic, le jour du départ des travaux. Ceux-ci ont décider de prolonger le terre plein et condamner le droit de passage.
L'entreprise qui a fait les travaux leur a pourtant bien spécifié qu'ils commettaient une grave erreur, car en cas d'intervention des secours ou d'entreprises qui doivent se déplacer dans la copropriété, il serait très difficile pour eux d'agir dans des conditions normales, car il faut aller faire demi tour dans la rue pour entrer à nouveau dans la copropriété et ces manoeuvres sont très compliquées compte tenu de la fréquentation de al circulation. Ni les uns ni les autres n'ont tenus compte de ces remarques
Aujourd'hui le CS et le syndic reconnaissent leur tort, mais le syndic a fait revoter les travaux modifiés à une nouvelle AG et le vote a été validé car les gens pensaient qu'ils allaient devoir payer de nouveau pour ouvrir le droit de passage.
Que dit la loi ?
Par avance merci.
Cdt Dan25
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Posté - 01 juil. 2016 : 14:46:00
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dan25 : tout à été dit dans un TRES long post à ce sujet.
On ne revote pas des travaux effectués, appelés et payés !! Cela n'exonère donc pas le syndic de sa faute.
Pourquoi relancez vous ce débat ?
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dan25
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 Posté - 01 juil. 2016 : 15:07:30
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philippe388 pour éviter des créer des doubles postes, car il est vrai que l'autre part un peu dans tous les sens...
Je cherche les textes de lois qui sont bien compliqué à trouver.
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Édité par - dan25 le 02 juil. 2016 01:15:50 |
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Gédehem
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Posté - 02 juil. 2016 : 16:33:32
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Il n'y a rien a chercher !
Quand donc allez vous comprendre ???
Cela a été expliqué sur 21 pages et 410 interventions !!!!!!!!!
"le syndic a fait revoter les travaux modifiés à une nouvelle AG et le vote a été validé...."
La décision d'AG (*) faisant 'loi' pour les copropriétaires, STOP, c'est terminé.
Passez à autre chose.
Par exemple sur le fait que ce n'est pas le syndic "qui fait voter", mais le pdt de séance.
Qui était peut être une potiche .....
(*) non contestée pour vice de forme. |
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dan25
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Posté - 02 juil. 2016 : 19:20:34
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Philippe3688 et Gédehem, je comprends votre ras le bol...
J'ai relu les 21 pages et les 410 postes, je ne vois que les textes de loi concernant l'obligation d'avoir un CS, notre éviction du poste de CS et ensuite sur le fait que le syndic ne soit plus syndic alors qu"il l'est toujours... Mais rien concernant une décision d'AG qui n'est pas respectée.
Comprenez aussi mon inquiétude concernant l'avocat que j'ai contacté et qui me réclame 552€ pour un simple courrier de rappel à la loi, au syndic.
Avant même qu'il ai envoyé ce courrier, je lui ai demandé qui allait payer la note car je n'en ai pas les moyens, il n'a jamais répondu et a envoyé le courrier quand même!
J'ai réussi grâce à vous à récupérer mon poste de CS, c'est déjà beaucoup.
Si vous ne souhaitez plus intervenir dans ces débats je vous comprends. |
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Franck1966
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Posté - 02 juil. 2016 : 21:36:38
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Dan25, Gedehem a raison, la réponse à un post tient sur 5 à 10 réponses. Au delà , ça dévie (des fois dans tous les sens).
Vous avez voté des travaux, modifiés à cause du CS et du Syndic.
Vous avez revoté en AG les modifications nécessaires.
La seule chose à faire aurait été de VIRER les membres du CS (apparemment c'est fait) mais surtout le syndic qui a laissé faire(pas fait) !!! c'est tout ! |
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dan25
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Posté - 02 juil. 2016 : 21:46:28
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Franck1966, je suis bien d'accord avec vous, mais quand des gens viennent répondre, et que les réponses se contredisent les unes les autres, comment arriver à comprendre quelque chose ?
Pendant pas mal de postes j'ai tourné en rond.
Lors de la dernière AG de juin 2016, les travaux ont été revoté et laissé tels quels, la décision de l'AG de 2015 n'a pas été respectée. Si cela est illégale comme le dit philippe388, qu'on me donne un texte de loi qui le prouve. Voilà ce que je demande et que je ne trouve pas sur 400 postes. |
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Franck1966
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Posté - 02 juil. 2016 : 21:59:33
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Je comprends votre problème, il arrive malheureusement de temps en temps que certains membres de CS arrangent à leur sauce une décision d'AG avec un syndic complaisant.
La seule solution aurait été à l'époque de faire constater par huissier la modification anormale suite au vote en AG puis référé au tribunal !
Maintenant c'est un peu tard ... et le syndic, pas bête, fait vite revoter la modification pour éviter tout problème !!! |
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dan25
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Posté - 02 juil. 2016 : 22:57:23
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Nous avons pourtant tout fait, des courriers recommande au syndic qui reconnait ces torts, un courrier au directeur d'agence, une pétition signée par 90% des personnes rencontrés, malgré cela rien n'y a fait...
Cette situation devrait faire la une de journaux !! |
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vazy
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Posté - 03 juil. 2016 : 20:46:55
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Mettez à l'ordre du jour de la prochaine AG la modification du terre-plein !
Si comme vous le dites 90% des copros s'opposent à l'état des lieux actuel, la résolution a toutes les chances d'être approuvée !
A mon avis c'est la meilleure manière de clore cette histoire ;-) |
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dan25
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Posté - 04 juil. 2016 : 00:18:33
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vazy, le syndic a mis délibérément cette décision à l'ordre du jour contre la loi, les opposants avaient plus de pouvoirs que nous, ils on eu gain de cause, car moins de 50 copropriétaires étaient présents sur 177. |
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Posté - 04 juil. 2016 : 06:57:02
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sauf que cet aménagement ne relevant pas de travaux d'entretien, ne peut se voter à la majorité 24, mais à la majorité 25 (sans passage possible par le 25-1)
50 copros sur 177 (on ne connait pas les tantièmes), il y a peu de chances que la majorité 25 soit obtenue. |
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dan25
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Posté - 04 juil. 2016 : 13:19:34
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rambouillet, il a été voté à l'article 24 je le confirme sur la convocation d'AG.
Et non il n'a pas obtenu la majorité puisque le secrétaire d'AG à dit: 41 pour et 37 contre. |
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dan25
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Posté - 08 juil. 2016 : 02:39:40
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Je vous donne quelques nouvelles de la décision d'AG.
J'ai rencontré un spécialiste de la gestion de copro, qui a déjà démêlé de nombreux soucis de gestion.
La nouvelle AG est souveraine du nouveau vote et par conséquent donne raison au syndic, car celui-ci s'est couvert en faisant revoter les travaux.
La personne explique que cela est assez *********, malgré le fait que le syndic n'ai pas respecté la loi, il à fait revoté les travaux,pour ce laver les mains.
Il aurait fallut faire constater les travaux non conformes par un huissier et déposer une plainte au TGI contre le syndic car il n'a pas respecté ni fait respecté la loi par les anciens membres du CS.
A quoi bon se battre puisque les syndics gagneront toujours... |
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Posté - 08 juil. 2016 : 07:43:55
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citation: car moins de 50 copropriétaires étaient présents sur 177.
citation: 41 pour et 37 contre
Petite contradiction.....
citation: J'ai rencontré un spécialiste de la gestion de copro, qui a déjà démêlé de nombreux soucis de gestion
Et ce spécialiste ne vous a pas dit que l'article 24 pour ce genre de travaux, n'était pas le bon...
Et ce spécialiste de la gestion ne vous a pas dit que comptabiliser en nombre de copros et non en tantièmes n'était pas conforme....*
Pour le reste il a raison, le syndic s'est couvert.... Mais cette résolution est annulable, si elle est contestée et assignée dans les délais....
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dan25
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Posté - 08 juil. 2016 : 14:55:01
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Bonjour rambouillet
lors de l'AG de 2015 les travaux étaient déjà à l'art 24: décision à prendre concernant la gestion et la réalisation des travaux de prolongement d'un terre plein central.
Voilà les votes selon le pv d'AG que je viens de recevoir:
Ag de 2016: décision à prendre concernant la suite éventuelle a donner par l'AG au dossier travaux effectués par la société ***** et portant sur le prolongement du terre plein central.
L'assemblée générale après en avoir délibéré,
Décide de ratifier la décision prise par les membres du conseil syndical lors de la réunion sur place le 30 11 2015consistant au prolongement du terre plein central suite aux travaux décidés lors de l'AG du 2 juin 2015
Vote sur la ratification des travaux réalisés:
pour 23860
contre 20904
abstentions1746
citation: Et ce spécialiste ne vous a pas dit que l'article 24 pour ce genre de travaux, n'était pas le bon...
Non il confirme qu'il s'agit bien de l'art 24
citation: Pour le reste il a raison, le syndic s'est couvert.... Mais cette résolution est annulable, si elle est contestée et assignée dans les délais....
Le spécialiste confirme que non la résolution n'est pas contestable. Il explique que le syndic s'est couvert et que le TGI ne donnera pas de suite favorable à une contestation car l'AG a de nouveau validé le vote.
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Posté - 08 juil. 2016 : 15:12:27
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citation: au prolongement du terre plein central suite
Ceci ne relève pas de la majorité 24 : entretien, mais de travaux d'amélioration, transformation, etc.... passage par la majorité 25, sans passage possible par le 25-1.
Pour moi avec 23860 tantièmes sur peut-être 100000 (?), la majorité 25 n'est pas obtenue et la résolution est rejetée. Dans ce cas, le syndicat n'a pas à payer ces travaux décidés par le syndic (ordre de service), mais encore faut-il que ce soit un juge qui le dise et à condition qu'il soit saisi dans les délais.... |
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Posté - 08 juil. 2016 : 16:17:45
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même position que rambouillet, ces travaux n'ont rien à voir avec de l'entretien, par conséquent article 25 pour la première AG et pour la seconde.
Attention également, le syndic n'est pas le responsable du vote à l'article 24. C'est bien le président de séance qui devait modifier le projet de résolution ou il était indiqué article 24 ( le syndic voulant absolument un vote POUR, , car au 25 ce fut bien rejeté), en changeant l'article demajorité.
Un RAR au président de séance pour lui indiquer qu'il est responsable de cette " erreur" et que vous allez assigner le SDC pour annulation de cette décision pour mauvaise majorité.
dan25 : Décide de ratifier la décision prise par les membres du conseil syndical lors de la réunion sur place le 30 11 2015consistant au prolongement du terre plein central suite aux travaux décidés lors de l'AG du 2 juin 2015
La aussi il y a matière à discussion. le CS n'a aucun pouvoir de décision. Le syndic ne devait PAS suivre cet " avis". Rédiger une telle résolution, c'est l'opération parapluie pour lui, car les membres du CS ont été éjectés !
dan25 : vous avez encore matière à " em...er" tous ces incapables.
Quant à votre " spécialiste de la copro" ......
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Gédehem
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Posté - 08 juil. 2016 : 22:39:32
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Je signale que cette question a déjà été posée, qu'elle a entrainé plus de 400 réponses sur 21 ou 22 pages, ce qui laisse entendre que celui qui l'a posé soit ne lit pas les réponses, soit ne sait pas lire, soit ne comprend pas les pistes qui lui sont données.
Mais on ne va pas recommencer le déballage pour redire la même chose, pour un syndicat où à l'évidence tout le monde sauf un se moque de ce qui arrive. |
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dan25
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Posté - 09 juil. 2016 : 01:32:20
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Oui rambouillet 100444 voix. Je cherche les textes de lois concernant les votes à l'art 25.
Ok philippe388, je prépare un courrier pour contester cette décision, j'ai jusqu'au 7 septembre et évidemment je vais tout étaler depuis le début, pas de cs pendant 4 mois, notre éviction du CS etc..
citation: ...le syndic n'est pas le responsable du vote à l'article 24. C'est bien le président de séance qui devait modifier le projet...
La même qu'à l'autre AG! Donc aucune connaissance des lois et celui que je pensais juriste est juste un salarié qui va aux prud'hommes pour aider les ouvriers, mais malgré tout il aurait du intervenir car il a une très bonne connaissance des lois !
citation: dan25 : vous avez encore matière à " em...er" tous ces incapables.
J'en ai comme l'impression 
citation: Quant à votre " spécialiste de la copro" ......
Il a pourtant l'air de s'y connaitre...
Gédehem bonsoir.
Comme précisé plus haut, j'ai parcouru les 400 post et les 21 pages et je n'y ai pas trouvé de réponse, ni de texte de loi, concernant cette résolution.
Est-ce que se post, qui permet d'étaler les abus d'un syndic pose problème? Il serait judicieux d'avoir la réponse de universimmo.
Et concernant pour un syndicat où à l'évidence tout le monde sauf un se moque de ce qui arrive. il y a quand même plus de 10 000 voix qui se sont exprimées contre le syndic lors des deux AG, alors non je ne suis pas le seul!
Le but d'un forum quel qu'il soit, et j'en fréquente plusieurs sur divers domaines, est d'aider au mieux et de faire prendre conscience au gens, de se qu'ils laissent faire en cautionnant un syndic hors la loi.
Je le répète une fois de plus, sans vous tous, je serais aujourd'hui hors du CS, jamais je n'aurais mis une tel pression sur le syndic...
Et cela n'était jamais arrivé en 50 ans de gestion par le même syndic!
Alors vous pouvez être fiers de vous Gédehem y compris
Alors gardez le sourire.
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Posté - 09 juil. 2016 : 08:33:54
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le texte de loi de l'article 25 est facile à trouver  :
mais au cas où .....
"Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.
g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;
i) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation." |
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Non respect d'une décision d'AG qui dit la loi 
