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BIBI
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 Posté - 01 août 2016 : 10:44:44
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Certes ..
Mais le point de départ de cette situation à été cette carence
Ce laxisme .. Les défaillances .. ds une résidence services ou les charges atteignaient plus de 3000 €par trimestre !! Et que ce syndic sur paris .. avait délégué cette mission du suivi des impayes à un directeur des services -salarié du syndicat qui s est pris pour le maître de maison ..a muselé les conseillers ..Par bienveillance ..??..
Pour leur épargner toute tâche ..??
A raison de 12000 € de charges impayées pour 1 an -par créancier .. cherchez l erreur ..
Des mesures ont été prises par le nouveau syndic ..let l avocate à bien géré ..
Mais les délais de la justice ..puis l exécution des jugements ..puis les formalités de ventes (suite saisies ..)
Avec changement de responsable des services ..Mais 1 an après
Le mm phénomène se reproduit ..Avec le nouveau syndic .élu en 2014 . qui laisse faire ,une mise sous tutelle des résidents .. mêmes causes ..mêmes effets ..
Il.n'y a plus de conseil syndical .. Pas de déclaration au tgi (25% d impayés au 31.12.2015) et faux compte séparé depuis 01.2016 ..appels pr créances soit disant douteuses. Sur la totalité des créances ..
Il y a de quoi s insurger ..
Les ex conseillers avaient 92 .89.94.82 .78 ans ..Et ont baissé les bras ..
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 Posté - 01 août 2016 : 18:02:04
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BIBI : malheureusement vous radotez maintenant !!!  
Vous avez oublié l'essentiel. Cette copro est en faillite, il faut une mesure de sauvegarde rapidement. Le mandataire adhoc peut être demandé aussi par le Maire.
Je vous ai informé depuis de nombreux mois sur ce sujet.
Pour rappel, avec la loi Alur :
Mesures de sauvegarde de la loi ALUR dans les copropriétés en difficulté
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La loi ALUR a mis en place des mesures de sauvegarde des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte confrontés à d’importantes difficultés. Elles sont regroupées dans un plan prévoyant l’échéancier de l’exécution des travaux et les modalités de leur financement.
Quels sont les biens concernés par ces mesures de sauvegarde ?
Les mesures de sauvegarde visent les groupes d’immeubles, les ensembles immobiliers en copropriété et les groupes d’immeubles en société dont les parts sociales donnent vocation à l’attribution d’un lot qui font face à de graves difficultés sociales, techniques ou financières résultant de complexités juridiques ou techniques ou risquant de compromettre leur conservation.
Sont exclus les immeubles appartenant en totalité aux organismes d’HLM.
Qui peut agir ?
Le représentant de l’Etat dans le département a la possibilité de constituer une commission qui aura pour mission d’élaborer un diagnostic et de proposer un plan de sauvegarde de la copropriété en difficulté.
Quel est le contenu du plan de sauvegarde ?
Le plan de sauvegarde fait l’objet d’une convention de mise en œuvre entre les personnes de droit public compétentes, l’administrateur provisoire et les personnes privées intéressées. Cette convention précise l’échéancier des mesures, les conditions de financement, les modalités d’intervention des différents opérateurs, les modalités d’évaluation et de suivi de la copropriété au terme du plan.
Quelle est la procédure dans une copropriété ?
Informé du plan de sauvegarde, le syndic doit le soumettre au vote de l’assemblée générale. Faute de réunion de l’assemblée générale ou en cas de rejet des mesures par la copropriété, le maire ou le président de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) peut saisir le juge aux fins de nommer un administrateur provisoire ou pour déclarer l’état de carence.
Le syndic doit mettre à la disposition du représentant de l’Etat les documents nécessaires à l’élaboration, à la mise en œuvre et à l’évaluation du plan de sauvegarde moyennant la perception d’honoraires spécifiques. A défaut, sa responsabilité peut être engagée et des sanctions disciplinaires peuvent être prises à son encontre.
Qui assure l’exécution du plan ?
Le représentant de l’Etat doit désigner d’un coordinateur chargé de veiller à la bonne exécution du plan en adressant si besoin des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas les engagements contenus dans le plan de sauvegarde.
Est-il possible de modifier le plan de sauvegarde ?
Après évaluation et consultation de la commission, le représentant de l’Etat peut modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d’un administrateur provisoire ou le prolonger par période de deux ans si le redressement de la copropriété le nécessite.
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BIBI
Contributeur vétéran
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23
Posté - 02 août 2016 : 08:26:15
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MERCI -pour (en préambule) votre aimable remarque .. Philippe 388 ... mais aussi pour votre aimable contribution ..
Je ne réside pas dans cette copropriété -vous le savez:je tente par tous moyens de motiver un collectif afin qu'ils réagissent et agissent
je ne peux rien entreprendre sans leur approbation ..
J'ai pris note de toutes vos recommandations et celles des autres contributeurs ..pour les" rabâcher "aux résidents .. les convaincre ..
A présent , la constituion d'une cagnotte ( frais d'avocats etc.. ) est en cours
Ils ne veulent pas de plan de sauvegarde- mais uniquement la 1ère étape - de la LOI ALUR
- Procédure d'alerte/ avec désignation d'un mandataire ad'-hoc .. dont ils ont bien intégré, maintenant le formalisme et le déroulement.
Face au laxisme du syndic - Nous voulons préciser dans la demande au TGI :
- que l'expert désigné, sera chargé d'étudier la mise en oeuvre de l'externalisation du personnel administratif (9 salariés)- selon un plan d'affaires
à établir préalablement - avec un DRH qui contactera le personnel ( certains ont 20 ans d"ancienneté.. )
(sachant que cette opération a déjà été effectuée- pour le personnel de restauration (cuisine et salle en 2015)
STEP by STEP - mais plus lentement ..d pour des radoteurs (!!)
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JPM
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Posté - 02 août 2016 : 09:28:35
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Il n'est pas du tout certain que la Justice va demander aux copropriétaires leur avis 
S'ils ont réfléchi, ils doivent présenter un plan de redressement très précis et conforme à la nouvelle réglementation des résidences avec services. Ce plan doit avoir établi par un professionnel qualifié. Il doit être cohérent.
Dans un premier temps c'est une véritable enquête qui va être réalisée pour faire le point de la situation. Je suggère de ne pas oublier la vérification des états datés qui ont été délivrés aux notaires pour les mutations récentes. On pourrait y trouver des surprises.
Si les retards à l'engagement de certains recouvrements ont portés réellement un préjudice au syndicat (sommes irrécouvrables) il faut étudier la possibilité de mettre en cause la responsabilité du syndic de époque, d'une part, de son successeur s'il n'a pas fait le nécessaire pour rattraper ce qui pouvait encore l'être.
Dans tout cela il faut être pratique, et ne pas rêver à des procédures pénales, seraient elles possibles, qui n'apporteraient aucun résultat matérialisé.
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2016 : 15:30:29
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OUI , JPM , vous avez raison
La priorité est à présent de faire établir le point de la situation de cette résidence - aux règles spécifiques
L'intervention d'un professionnel s"impose !
J'ai eu confirmation par un acheteur au 20 juin (le pauvre..) selon mes ca |
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BIBI
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Posté - 02 août 2016 : 15:45:52
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Fausse manoeuvre .. pardon
Selon mes calculs - il y a des erreurs dans l'état daté ( ils ont pris le mm notaire que le vendeur )-on leur a demande 5000 € (charges- appels (créances douteuses) et autres ) or la moyenne est de 3000 €/trimestre et au 20 juin.. le trimestre était quasi- fini -Il ya un LOUP )
Ces acquéreurs n'ont pas eu (ou pas demandé les PV des AG ( il y en a eu 4 ( depuis 2015) et on leur a dit ( il y avait des problémes..
mais maintenant tout va bien (!!)
Pour l'ex syndic ( le quitus a été donné pour 2013 ) et le nouveau a été élu en mai 2014 ...
les appels de fonds ( pour des créances qualifiées de douteuses ) ont été surestimés ... pour renflouer la trésorerie ..
exemple: une créance de 66 000 € (appels de fonds = 50 000 € )
Il est plus qu'urgent de se pencher sur les problèmes de résidences services ... qui attirent de + en + de séniors-
Heureusement de 2 ème génération - qui présentent moins de problèmes d'impayés ..
A condition d'avoir quand mĂŞme un bon gestionnaire
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Posté - 02 août 2016 : 17:57:48
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BIBI : comment pouvez affirmer que les états datés sont faux ?
Vu les exercices comptables bidons, des appels de fonds solidarité BIDONS pour boucher les trous de trésorerie ET qui sont remboursables aux vendeurs, ..... il est impossible de donner un montant exact, même pour le syndic actuel.
Un miracle serait que les comptes de charges persos soient justes !!!
Comment ce syndic a t'il remboursé les avances de fonds de solidarité aux vendeurs ?? en appelant d'autres fonds pour les payer ??
Un expert comptable serait incapable de trouver ces petits sauf Ă y passer des semaines.
C'est pour cela que ce mandataire DOIT ĂŞtre demander au tribunal. 2 ou 3 ans de nouveau perdus avec un gouffre financier Ă©norme et des comptes inexploitables. |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2016 : 18:35:07
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J'ai repris les appels de charges du vendeur depuis 2014 (en différenciant les provisions et les avances - tels que votés ..) et ça ne colle pas ..
d'autant qu'une procédure est en cours - avec demande d'annulation de l'approbation des comptes ( à propos du calcul de charges contestées (sujet évoque sur UI ..) mais (ma tasse de thé n'étant pas la compta ..) Il faut un expert-
Ce cas n'est pas simple et il y a cumul de fautes .. d'erreurs .. d"abus ..
Il leur faut une locomotive .. mais la loco se fatigue .. je fais ce que je peux.. et je peux peu.. contre des groupes nationaux ..
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LoI alur 
