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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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Niki
Contributeur actif
151 message(s)
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 Posté - 01 sept. 2009 : 15:46:09
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Bonjour,
Ma question est la suivante : Dans le cadre de travaux votés en AG, est-ce que le syndic est tenu d'assurer un minimum de suivi ou un contrôle de la bonne exécution des travaux même si les honoraires prévus ne précisent pas ce suivi et ce contrôle ?
Merci
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maoyann
Contributeur vétéran
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1
Posté - 01 sept. 2009 : 17:33:40
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Bonjour,
en attendant qu'un pro de la copro vous réponde avec certitude, j'ai relu le citation: Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
dont voici le lien :
http://www.universimmo.com/www/uniw...de/ACHDJ.htm
je n'ai pas vu d'obligation légale du syndic à réaliser la surveillance des travaux, alors si cet élément n'apparaît pas dans le contrat que vous avez signé avec lui, je ne pense pas qu'il y ait obligation. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 2
 Posté - 01 sept. 2009 : 18:29:57
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il faut bien que les travaux soient réceptionnés
de quels travaux s'agit il ? |
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Niki
Contributeur actif
151 message(s)
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3
Posté - 01 sept. 2009 : 18:37:14
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Merci Maoyann de votre réponse.
Mais je vais me permettre d'être un peu plus précise quant à ma question.
Des travaux de mise en corformité ascenseur ont été votés en AG le 11.01.08 - avec honoraires pour suivi admin., financier, comptable et technique (sans responsabilité de maîtrise d'oeuvre).
Une AG supplémentaire a été faite le 30.04.08 pour d'autres points, et le syndic a fait revoter les travaux de mise en corformité ascenseur car les dates d'exigibilité des appels de fonds avaient été omises lors de l'AG précédente.
Sur le PV de cette AG, il est noté que les honoraires seront calculés conformément aux bases contractuelles et ont été diminués (correction d'une erreur car le pourcentage était dégressif en fonction du montant des travaux) mais il n'est plus fait mention de suivi technique comme précédemment.
Or, je précise également, que le cabinet-syndic de l'AG du 11.01.08 a été absorbé par celui qui a dirigé l'AG du 30.04 mais qu'il n'y a pas eu de nouveau contrat.
D'où ma question : le fait de ne pas (ou plus) indiquer le suivi technique n'oblige donc pas le syndic à le faire, bien que le 1er contrat le prévoyait et qu'il n'y a pas eu de nouveau contrat.
Les travaux de mise en conformité ont été faits en Avril cette année, sans suivi, sans contrôle, sans réception.
J'espère avoir été suffisamment claire - Merci de vos avis |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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4
Posté - 01 sept. 2009 : 20:06:07
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Dès qu'il y a réception d'honoraires il y a obligation de suivi du nouveau syndic et de réception.
Cette question m'interesse dans le combat contre les surcoûts, malfaçons, destructions que j'ai pu constaté dans mon immeuble,
Administrations, fonctionnaires de justice, professionnels de l'immobiliers, membres des conseils syndicaux (le mien en tout cas !), nombreux sont ceux qui ignorent ces obligations ce qui explique à monavis l'état détéroiré du système et les dysfonctionement avec des échanges acerbes entre copropriétaires et agences peu scrupuleuses !
P 129 du N° 88 mai - juin 2005 Copropriété Mode d'emploi de 60 millions de consommateurs :
La réception des travaux signifie que ceux ci sont achevés, conformes au marché des travaux et éventuellement aux modifications appportés.
Une préreception d'ordre technique est d'abord effectuée par le maître d'oeuvre. Puis le syndic prononce la réception des travaux, avec ou sans réserve. Celles ci concernent des malfaçons, des vices apparents, des désordres ou des points inachevés qui doivent être repris ou mené à bien dans un délai fixé légalement.
L'obligation de garde change de main. Elle passe de l'entreprise au syndic, et les délais de garanties de parfait achèvement, biennale et décennales démarrent.
En fait je me suis rendu compte que sur Paris, beaucoup de personnes comme maoyann prétendaient qu'il n'y avait aucune obligation au syndic,.... Les entreprises peu scrupeuleuses sont très heureuses de ce fait et peuvent bâcler la finition des travaux.
ceci est naturellement la porte grande ouverte à de multiples escroqueries et exactemment l'inverse de ce que nous proposait le Député Rudy Salles,
J'ai médiatisé pas mal mais ennuis de copropriétaire et je pense également médiatiser ce phénomène anormal, pompe à fric au dépend des copropriétaires, avec malfaçons, et escroqueries, puisque souvent les parties poussent à des obligation d'expertises qui auraient du être évitées et de judicarisation.
Il faut au plus vite pour le bien de nos immeubles et pour le bien des gestionnaires d'immeubles honnêtes et conscencieux que des critères de réception des travaux soient établis entre les administrations - la FNAIM - les association ARC ANIL - la direction de répression des Fraudes, s'ils ne sont pas appliqués il faut que des sanctions soient engagées et que la mise en responsabilité de l'agence et du syndic soit aussitot déclenché.
Merci à tous et toute d'âgir dans ce sens et de continuer à étoffer ce dossier, à savoir le manquement probant de réception des travaux dans beaucoup de copropriétaire (j'habite un viel immeuble et des copropriétaires memebres du conseil syndical menés en bateau depuis X années, ne savent même pas au bout de 30 - 40 ans de copropriété de quoi il s'agit !!)
Il m'étonerait que la revue 60 millions de consommateurs nous induise en erreur et il doit bien y avoir une base légale, et je pense que la base légale est la Loi Hoguet et le fait de percevoir un pourcentage d'honaraire.
La question mériterait d'être posé à la revue ce que je vais faire.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 01 sept. 2009 : 20:13:37
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Article 4 :
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Le terme état des procédures en cours oblige à mon avis le syndic à signaler si les factures ont toutes été payées, que la réception des travaux n'a pas été faite et reste à faire par le nouveau syndic (procédure de démarrage des garanties) c'est mon interprétation du texte de Loin indiqué par maoyann.
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ALH14U
Contributeur senior
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6
Posté - 01 sept. 2009 : 20:16:49
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Accessoirement avez vous donné en AG et précédemment votre autorisation d'absorption ?, car sinon tout celà est bien illégal !
Et vous êtes déjà dans un pataquesse pas possible !
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Niki
Contributeur actif
151 message(s)
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7
Posté - 01 sept. 2009 : 20:31:58
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Bonsoir ALH14U et merci de vos réponses.
En fait, je me suis peut être mal exprimée en parlant d'absorbtion. Ce qu'il s'est passé, c'est que nous avions décidé de changer de syndic lors de l'AG du 11.01.08, ce que nous avons fait. Mais le nouveau syndic avait été racheté en début d'année 2008 par notre syndic précédent (ce que nous ignorions) donc nous nous sommes retrouvés avec le même ! Mais il n'y a pas eu de nouveau contrat, le syndic en place a laissé le contrat intialement accepté jusqu'à la nouvelle AG en décembre 2008.
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maoyann
Contributeur vétéran
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8
Posté - 01 sept. 2009 : 22:24:39
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ALH14U,
Comme vous vous en rendrez compte sur un autre fil, je suis tout à fait naîf en ce qui concerne les textes de loi sur la copropriété.
citation: Bonjour, en attendant qu'un pro de la copro vous réponde avec certitude, j'ai relu le citation: Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dont voici le lien : http://www.universimmo.com/www/uniw...de/ACHDJ.htmje n'ai pas vu d'obligation légale du syndic à réaliser la surveillance des travaux, alors si cet élément n'apparaît pas dans le contrat que vous avez signé avec lui, je ne pense pas qu'il y ait obligation.
Ma contribution sur ce sujet était là simplement pour aiguiller Amchap sur le texte de loi dans lequel devait se trouver la réponse à sa question.
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ALH14U
Contributeur senior
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9
Posté - 01 sept. 2009 : 22:29:33
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A vous de voir tout de même quel est l'absorbant, l'absorbé, où sont vos archives maintenant, y a t'il eu transfert du portefeuille d'immeubles ? quel est le siège principal en fait les conséquences de l'absorption !
Théoriquement s'il y a absorption à 100% une des sociétés est dissoute ou devient un cabinet secondaire, car les dirigeants ne peuvent avoir qu'un seul siège dit principal,
et vous aurez sans doute appris que vous étiez sans doute je pense déjà dans un cabinet secondaire,.... elle est bien bonne celle là !
Enfin situation de non information sur les statuts absorption fusion et leurs conséquences sur la domiciliation principale des dirigeants et des gestionnaires à priori très habituelle dans le paysage imposé aux copropriétaires !
Je ne résiste pas à vous envoyer les contributions de
Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? Juil 09 alphone
http://www.universimmo.com/forum_un...D=1364#11115
Celle là aussi elle est bien bonne !
Réception des travaux de copropriété et documents ALH14 juil 09
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1565
Il faut par nos dénonciations civiques et critiques constructives créer un groupe de lobying pour obliger à un changement de pratique dans le milieu de l'immobilier et des BTP.
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 03 sept. 2009 : 11:47:25
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citation: Initialement posté par amchap
Bonjour,
Ma question est la suivante : Dans le cadre de travaux votés en AG, est-ce que le syndic est tenu d'assurer un minimum de suivi ou un contrôle de la bonne exécution des travaux même si les honoraires prévus ne précisent pas ce suivi et ce contrôle ?
Merci
Il y est obligé de par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
...
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
La question des honoraires est fixée par le contrat de mandant et, éventuellement, par les décisions de l'assemblée générale apportant avenant à ce contrat. |
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