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radiance64
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 Posté - 19 août 2016 : 17:10:08
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Bonjour,
je dois représenter une copropriétaire pour l'AG annuelle du SDC avec le meme syndic qui a été le sujet d'un autre post il y a quelques temps : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18726
Son contrat de syndic de 3 ans arrivant à échéance à la fin de l'année 2016 et sachant que beaucoup de copropriétaires mécontents ainsi qu'une partie du CS allaient proposer un nouveau syndic pour l'AG annuelle (fin Novembre) il a avancé la date de cette AG au 31 aout. Donc trop tard pour envoyer un contrat concurrent juste après les vacances.
La raison évoquée serait des travaux obligatoires à partir de mars 2017.
La loi Macron a modifié le texte de mise en concurrence ALUR pour qu'elle soit faite tous les 3 ans. Mais son contrat arrivant à échéance la mise en concurrence ne devait elle pas être obligatoire cette année ?
A t il agit en toute légalité ?
Merci de votre éclairage.
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Posté - 21 août 2016 : 16:54:10
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radiance64 : A t il agit en toute légalité ?
OUI !!!
La question a se poser, c'est OU est passé le CS ?
Il prépare l'OdJ en concertation avec le CS. Le CS pouvait donc proposer d'autres contrats concurrents. ET pour cela, il faut s'y prendre bien an amont, et non pas un ou 2 mois avant une date présumée de l'AG.
Le syndic a obligation de convoquer une AG avant les 6 mois après la fin de l'exercice.
Peu importe la raison invoquée: qui n'a rien à voir avec la légalité de cette convocation.
La loi Macron concernant la mise en concurrence du syndic, ne concerne que le CS ! pas le syndic. le CS a obligation de mettre en concrurrence le syndic tous les 3 ans, sauf dérogation de l'AG.
Celui-ci peut convoquer quand il le veut, dans certaines conditions - fin de mandat, date de fin d'exercice,..
Les vacances n'ont rien à faire non plus dans cette convocation. TOUT copro peut mettre en concurrence le syndic. Si l'AG est avancée, le CS est au courant; au CS d'en informer els copros,OU aux copros de demander au CS si la date d'AG annuelle est connue.
radiance64 : êtes vous au CS ? 
A l'AG d'élire ce syndic pour une année seulement, et pas pour 3 ans.
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radiance64
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Posté - 25 août 2016 : 19:09:45
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Merci beaucoup de cette clarification.
Si le CS n'a pas mis en concurrence le syndic alors qu'il devait le faire : c'est de sa responsabilité.
N'étant pas de cette copropriété (et donc pas au CS) je viens de recevoir l'Ordre du jour et donc le syndic propose sa réélection pour une durée de 3 ans - mention dans la résolution et dans le contrat.
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Posté - 25 août 2016 : 19:14:37
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Le syndic propose 3 ans, l'AG décide/vote 1 an maxi et est souveraine.
Le syndic ne peut pas refuser cette décision, il peut négocier éventuellement son tarif, et il lui appartiendra, s'il ne souhaite pas cette durée, de démissionner par la suite avec un préavis de 3 mois (mais il ne fera pas...malgré du chantage peut-être ) |
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Posté - 25 août 2016 : 19:32:03
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radiance64 : Si le CS n'a pas mis en concurrence le syndic alors qu'il devait le faire : c'est de sa responsabilité.
NON, pas du tout !! vous n'avez pas compris.
Le syndic est un idiot si il se met en concurrence lui-même !!! . Cela n'existe pas, aucun texte la dessus.
Cette loi ne concerne que le CS, et en aucun cas le syndic. Syndic qui n'a aucun droit de se mêler du fonctionnement du CS, collège indépendant chargé du controle de la gestion, et du syndic.
Si le CS ne met pas en concurrence tous les 3 ans le syndic, c'est le CS qui est le responsable. L'AG devra alors dégager ses membres si elle le souhaite.
Cette loi est nouvelle, il n'existe pas encore de jugement sur une assignation du CS par un ou des copros pour non respecte de cette mise en concurrence.
PS : le contrat du syndic sortant fait déjà partie de ces contrat concurrents ! |
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Sunbird
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 Posté - 26 août 2016 : 11:36:15
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Quand avez-vous reçu l'ODJ pour l'AG du 31 aout? |
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radiance64
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Posté - 27 août 2016 : 10:32:58
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Philippe 338 : vous n'avez pas compris quand je dis : "Si le CS n'a pas mis en concurrence le syndic alors qu'il devait le faire : c'est de sa responsabilité" cela veut dire que c'est la responsabilité du CS. Le sujet est "le CS" rappelé par "Il devait le faire" et donc "sa" se réfère au CS.
Sunbird : oui j'ai reçu une photocopie de l'ODJ.
Connaissant le syndic qui mène l'AG (à la place du président élu qui reste assis sagement) et vociférant quand on discute un point ... cela va être pénible. |
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jmr91200
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Posté - 27 août 2016 : 11:28:27
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Je serai bien curieux de connaître le fondement de cette obligation de la loi ALUR modifié par la loi Macron. Avant cette disposition, on pouvait bien le faire à tout moment, non ? |
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Posté - 27 août 2016 : 12:21:17
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jmr91200 : Méconnaissance de la copropriété des dirigeabts !!! comme dans beaucoup d'autres domaines, .... Le CDD par exemple. et plus dramatique la religion musulmane. 
Cette règle est absurde et idiote. La modification en proposant la posibillité de la dérogation votée à l'AG précédente à cette mise en concurrence en est la preuve.
Si l'on est content de son syndic, pourquoi le mettre en concurrence ? 
Et rien ne change vraiment car tout copro. peut le faire à chaque fin de mandat; les membres du CS sont aussi des copros, ils peuvent donc le faire quand ils le souhaitent, mais en tant que tels, et pas au CS.
Tous les pros de la profession, comme les copropriétaires sont d'accord sur ce point. Mais pour cela il fallait les consulter, ce ne fut pas le cas; comme pour de nombreuses lois; ce qui compte c'est juste de mettre son nom sur une loi, une belle consécration.
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radiance64
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Posté - 15 sept. 2016 : 12:42:55
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Merci à tous pour vos réponses .
Bonne nouvelle, même si aucun contrat concurrent n'avait été joint à cette convocation par le CS ou un/des copropriétaires (à temps) l'AG n'a pas reconduit le syndic en place.
Une autre AG a été prévue dans les 2 mois pour valider un nouveau syndic qui a été présenté par un groupe de copropriétaires. Evidemment les membres du CS en place dont le mandat expirait n'était pas ravis. :-)
Bonne journée.
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Posté - 15 sept. 2016 : 13:49:44
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radiance34 : Bonne nouvelle, même si aucun contrat concurrent n'avait été joint à cette convocation par le CS ou un/des copropriétaires (à temps) l'AG n'a pas reconduit le syndic en place.
NON, très mauvaise nouvelle ! car la loi est claire la dessus, dans le cas ou l'AG convoquée pour élire son syndic ne le fait pas, le SDC est dépourvu de syndic, ET le passage par le TGI pour nommer un syndic judiciaire est une obligation.
Une autre AG a été prévue dans les 2 mois pour valider un nouveau syndic qui a été présenté par un groupe de copropriétaires. Evidemment les membres du CS en place dont le mandat expirait n'était pas ravis. :-)
Et non, cela n'est pas légal.
Vous n'avez plus de syndic pour convoquer cette AG ? et dans votre cas, personne d'autre ne peut le faire, que le syndic jusiciaire nommé par le juge?
Au président du CS, ou tout autre copro. peut solliciter le juge.
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radiance64
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Posté - 15 sept. 2016 : 14:09:43
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Vous avez raison. Mais le contrat du syndic non reconduit n'est pas expiré.
Cela nous est arrivé dans ma propre copropriété quand les 2 syndics mis au vote n'ont pas obtenu la majorité requise. Techniquement nous étions sans syndic mais pour éviter les démarches au TGI il a été décidé de refaire une AG convoquée par le précédent syndic dont le contrat n'était pas expiré et nous avons pu changer de syndic.
LÃ c'est leur cas. |
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Posté - 15 sept. 2016 : 17:32:25
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radiance64 : " Mais le contrat du syndic non reconduit n'est pas expiré. "
Mais non, cela ne fonctionne pas comme cela :
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou, en cas de syndicat coopératif, sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
"mais pour éviter les démarches au TGI il a été décidé de refaire une AG convoquée par le précédent syndic dont le contrat n'était pas expiré et nous avons pu changer de syndic. "
NON !! on évite pas le TGI dans ce cas; ce passage est OBLIGATOIRE Cette AG est contestable et annulable.
Vous êtes dans ce cas précis de l'article 46. Le syndic n'a pas été élu, il ne peut plus continuer de gérer, ni convoquer une AG.
TOUT le reste c'est ne pas respecter les règles de la copropriété. pas bien !!
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radiance64
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Posté - 05 oct. 2016 : 00:30:18
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Merci de ses precisions. J'avais passé les infos mais apparemment la copropriétaire m'a demandé de la représenter samedi ( délai super court) car on lui a dit que l'AG etait maintenue. Je vais donc prendre en compte l'art 46 et demander qu'elle ajoute une note sur le pouvoir afin que je puisse expliquer à l'assemblée le contexte et les conséquences si personne ne dit qu'il est allé au TGI et que la procédure est en cours. J'imagine qu'ils vont continuer quand même mais elle sera couverte pour contester la validité de cette assemblée. |
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Posté - 05 oct. 2016 : 07:55:40
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citation: demander qu'elle ajoute une note sur le pouvoir afin que je puisse expliquer à l'assemblée le contexte et les conséquences si personne ne dit qu'il est allé au TGI et que la procédure est en cours. Un mandat est un mandat.
SI on veut écrire, on écrit ailleurs. |
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radiance64
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Posté - 05 oct. 2016 : 08:14:11
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Ah bon. Dans ma copropriété notre syndic envoie le formulaire de Pouvoirs avec des cases pour les intentions de vote. Tout en sachant que le mandataire peut changer la décision en cours d'AG, cela laisse la place pour des notes du copropriétaire.
Quoiqu'il en soit cela ne peut m'empêcher de le faire notifier par le secrétaire de séance qui le notera ou pas dans le PV sous la houlette du Président. |
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Posté - 05 oct. 2016 : 10:15:26
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Le PV est le PV d'AG, pas le pV du secrétaire.
Seul le président peut demander a ajouter quelque chose au PV, en général des réserves.
Si vous voulez émettre une réserve, il faut donc l'exprimer au président, et non au secrétaire de séance.
citation: Quoiqu'il en soit cela ne peut m'empêcher de le faire notifier Noter, pas notifier, notifier c'est un autre type d'acte. En l'occurence si cela peut empêcher votre réserve d’être notée au PV. |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2016 : 10:38:59
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Une hérésie (une tromperie ??) s'est mise en place partout à force de matraquage sur un "contrat de syndic".
"Contrat" compris comme celui de la société chargée de l'entretien ou du contrat d'assurance de l'immeuble.
Mais le contrat du syndic non reconduit n'est pas expiré.
Il n'y a pas formellement de "contrat de syndic", les textes énoncent une bêtise sur ce point.
Il faut le rappeler : le syndic n'agit pas dans le cadre d'un contrat, ce n'est pas un contractuel.
IL agit dans le cadre d'un MANDAT, d'une délégation de pouvoir, ici pour administrer un groupement de personnes. C'est donc un 'mandataire social'.
La mission du syndic étant fixée par un texte, le "contrat" dont il est question procède, découle de ce mandat.
Il en est une déclinaison pour ce qui concerne les modalités d'exécution du mandat et la rémunération des différentes taches.
Avec une conséquence incontournable : lorsque le mandat disparait le contrat qui lui est lié aussi.
Par conjonction de L.art.17 et D.art.46, l'absence de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet emporte automatiquement et aussitôt extinction du mandat en cours.
Il n'y a pas de prolongation.
De ce fait, le contrat découlant du mandat n'existe plus.
Lorsqu'un syndicat entend changer de syndic, il doit s'y prendre à l'avance et ne pas attendre le dernier moment.
Ajout sur : "...notre syndic envoie le formulaire de Pouvoirs avec des cases pour les intentions de vote. (...) , cela laisse la place pour des notes du copropriétaire"
La délégation du droit de vote pour une AG ne concerne que mandant et mandataire. C'est un 'contrat' qui oblige le mandataire vis à vis de on mandant. S'il 'est pas d'accord avec ce que lui demande le mandant, le mandataire doit le dire, au besoin le refuser .
Cette délégation du droit de vote n'est pas "bulletin de vote".
Le syndicat n'a pas à tenir compte des indications qui y sont portées. Qui ne concernent, il faut le marteler, QUE le mandataire.
Les voix du copropriétaire absent sont exprimées par son mandataire. Pas par un 'bout de papier'.
Si une réserve doit être faite en séance, elle doit l'être par un document distinct, séparé du mandat de représentation.
Même chose pour l'acte de candidature au CS du copropriétaire absent : la mention sur le mandat est irrecevable. L'acte de candidature nécessite un écrit distinct.
Ces pièces étant remises au pdt de séance par le mandataire. |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2016 11:00:01 |
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radiance64
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Posté - 05 oct. 2016 : 11:37:41
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Merci Gédehem pour ces précisions ! C'est beaucoup plus clair effectivement.
Donc le syndic qui n'a plus le mandat et donc a pris la liberté d'organiser une AG , si il est ré-élu, va se faire "destituer" (je ne connais pas les termes) par le TGI et même l'autre. Il faudra donc que la copropriétaire ou groupée avec d'autres copropriétaires prennent un avocat et aille(nt) au TGI pour contester. Ça ne peut pas se faire sans avocat ? Et ça va prendre un certain temps (j'imagine quelques mois - en Province ça peut peut être + rapide) pendant lequel le syndic élu de façon irrégulière va gérer la copro et récupérer les charges. |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2016 : 12:33:03
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Dans le cas exposé (l'AG n'a pas désigné de syndic), l'action devant le juge est prévue D.art.46. Elle à pour but la désignation d'un syndic.
A ne pas confondre avec "les autres cas" relevant de l'art.47, où il s'agit de faire désigner un "administrateur provisoire".
Dans ces 2 cas, action devant le TGI sur requête, par avocat.
En 10 ou 15 jours l'affaire est réglée (en province), en particulier si la requête soumise au juge propose la personne à désigner syndic (ou AP).
Les frais engagés sot "frais d'administration du syndicat" (pour son profit), remboursés à ceux qui en ont fait l'avance par le prochain syndic désigné par l'AG. |
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radiance64
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Posté - 05 oct. 2016 : 13:05:11
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De nouveau merci Gédehem pour ces précisions !!!
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Contrat à échéance - Mise en concurrence ? 
