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radiance64
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 Posté - 05 oct. 2016 : 16:27:28
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C'est devenu un véritable feuilleton. La copropriétaire m'a lu la convocation et ... C'est en fait un copropriétaire qui a utilisé l'article 88 de la loi MACRON modifiant l’ar 17 du décret 67 . Celui-ci dispose que lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de désigner un syndic. » bon d'après ce que je crois savoir ça ne s'applique pas dans ce cas de figure où l'ancien syndic n'a pas été lu faute de majorité. Correct ? Et donc on repart sur la voie judiciaire. L'enfer est pavé de bonnes intentions. |
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Gédehem
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 22
 Posté - 05 oct. 2016 : 17:31:05
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Comme toujours en pareil cas, il faut se référer aux textes, mais surtout ne pas les lire de travers ou selon ses fantasmes :
Art. 17 (extrait)
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. "
Ce copropriétaire "qui a utilisé ...." s'est fourvoyé .....
On n'est pas dans "les autres cas".
Lorsqu'une AG convoquée à cet effet n'arrive pas à désigner le syndic, il n'y a plus de syndic, et il appartient au pdt du TGI de le désigner.
Fermez le ban.
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Édité par - Gédehem le 05 oct. 2016 17:31:41 |
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radiance64
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Posté - 06 oct. 2016 : 08:52:27
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Une fois de plus merci de vos clarifications. |
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mfld
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Posté - 06 oct. 2016 : 13:35:52
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Mmm... à la lecture attentive de ce sujet (sauf problème de lunettes), il me semble que le ban n'est pas fermé, car il subsiste un point à débattre.
L'article cité impose effectivement de nommer un AJ si l'AG n'a pas désigné de syndic... sauf qu'il existe aussi le L.25-1:
"Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25."
Donc je ne vois pas pourquoi, à condition que le mandat du syndic en place court toujours et qu'en pratique il accepte de convoquer à nouveau, on serait obligé de déclencher la procédure de désignation d'un AJ avant la tenue de cette AG de "seconde lecture" ?
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 06 oct. 2016 13:41:21 |
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andre78fr
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25
Posté - 06 oct. 2016 : 13:54:28
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Parce que dans le forum Universimmo c'est la doctrine UI qui prévaut :D
Nombreuses discussions sur le sujet ; je suis d'accord avec vous mfld mais la plupart des contributeurs ici (y compris le boss) ne le sont pas... |
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mfld
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Posté - 06 oct. 2016 : 14:26:36
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Après quelques sujets, je me rends compte que c'est parfois plus qu'une doctrine mais un endoctrinement.
Je me suis de nouveau égaré en ces lieux, il est temps de revenir dans le monde réel  .
Merci André, vous êtes un souffle d'air frais qui me fait revenir à la raison  .
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radiance64
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Posté - 09 oct. 2016 : 16:32:29
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Gédehem : Les copropriétaires se sont donc retrouvés au lieu et à l'heure de la convocation faite par un des copropriétaires. Le syndic proposé était présent li aussi mais le copropriétaire en question n'est pas venu et sans clé de répartition, pas de votes possible , nonobstant l'irrégularité de l'utilisation de la loi Macron comme vous me l'avez expliqué.
En revanche lors des débats sur la situation actuelle, puisque la majorité des copropriétaires était rassemblée, un des membres du CS a soudainement annoncé qu'un administrateur judiciaire avait été nommé suite à la demande de l'ancien syndic en septembre avant de quitter précipitamment la salle.
Je m'étonne : Un tiers, dans ce cas le syndic évincé, n'a pas pu avoir qualité pour saisir le tribunal !! ?? De plus aucun courrier n'a été reçu par les copropriétaires.
J'ai donc expliqué la procédure liée à l'ART 46 et quelques copropriétaires vont aller au TGI et demander dans un premier temps si une procédure est en cours et dans le cas contraire suivre les instructions que vous m'avez communiquées.
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Gédehem
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Posté - 09 oct. 2016 : 17:17:08
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Mfld (comme André), il ne s'agit pas sur le sujet d'une lubie ni même d'une supposée "doctrine UI".
Il s'agit d'une application "toute bête des textes", sur ce point très clairs.
Au risque de rabâcher, une loi énonce des principes, une règle, que détaille son "décret d'application" (comment appliquer la règle).
Pour ce qui concerne le syndic, L.art.17 énonce les principes.
Dont le fait que faute de désignation par une AG, c'est le pdt du TGI qui a seul compétence pour le désigner.
J'insiste : pour désigner "le syndic".
Lart.25 précise la majorité nécessaire pour sa désignation (ou sa révocation).
A noter, c'est important, que ce point "c" de l'art.25 englobe le syndic et les membres du CS, s'agissant de leur donner mandat.
Ce point n'est donc pas spécifique au syndic.
L'art.25-1, sur la possibilité de déroger au principe de l'art.25 est de portée générale, l'exclusion des point n et o compréhensible.
Il ne peut exclure 'c' pour le syndic, ce 'c' englobant syndic ET membres du CS.
C'est d'autant plus inutile concernant le syndic, outre l'art.17 qui a énoncé le principe de désignation du syndic si l'AG convoquée n'y procède pas, D.art.46, qui est spécifique au syndic, d'ordre public, d'application pratique pour ceux qui n'auraient pas bien suivi :
lorsque l'AG dument convoquée pour désigner le syndic n'y parvient pas, le syndic ne peut être désigné que par le pdt du TGI.
Autrement dit, dans la mesure où le syndicat n'a pas désigné son mandataire, soit directement à la majorité prévue art.25, soit à défaut lors d'un second vote à la maj.art.24 sous réserve du respect de la modalité prévue par l'art.25-1 ( le 1/3), le syndicat est dépourvu de syndic, ainsi que le précise l'art.17.
D'où mise en œuvre de la procédure D.art.46, la désignation du syndic étant alors de la compétence du pdt du TGI.
C'est jusque une question de droit, d'application des textes.
Il est vrai qu'entre le compte séparé obligatoire partout depuis 16 ans, ou encore l'obligation d'un RFCS et d'un pdt dans tous les CS, ceci depuis 30 ans, chacun sait que dans nos copropriété les textes sont suivis à géométrie variable, chacun faisant comme il l'entend....
Et sur ce point, il est bien plus confortable d'attendre passivement, de jouer les prolongations avec le syndic sortant ...... que de solliciter le juge par requête d'avocat.
Pratiques bien connues par chez nous, "confort et passivité" ...
On voit ici les adeptes .
"un des membres du CS a soudainement annoncé qu'un administrateur judiciaire avait été nommé suite à la demande de l'ancien syndic en septembre"
S'agissant de faire désigner un 'Administrateur provisoire", on est dans la procédure D.art.47. Que tout "intéressé" peut engager. Dont le syndic sortant, qui est "intéressé" par cette désignation.
Sauf que ce n'est pas la procédure applicable ici, n'étant pas dans les "autres cas", une AG convoquée à cet effet n'ayant pas désigné le syndic.
Procédure art.46. |
Édité par - Gédehem le 09 oct. 2016 17:26:30 |
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Posté - 10 oct. 2016 : 15:12:19
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Sur fait qu'il y ait une "doctrine UI", il n'a jamais été dans notre idée d'imposer telle ou telle interprétation : la "rédaction d'Universimmo" est un intervenant comme un autre (d'où la distinction avec "Universimmo" en tant qu'administrateur du forum), et notre avis ne vaut pas plus "a priori" que celui des autres intervenants. S'il nous arrive de contredire certains propos, nous ne les respectons pas moins, et nous ne sommes pas infaillibles  , pas plus que le pape contrairement à un dogme récent (1 gros siècle sur 20) de circonstance...  |
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andre78fr
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Posté - 10 oct. 2016 : 15:41:39
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Le fait est que plusieurs intervenants de ce forum partagent la même analyse et pensent que la désignation du syndic serait dispensée de l'article 25.1.
Cette position ne se retrouve pas souvent ailleurs ; des avocats, des journalistes, des associations de copropriétaires, d'autres forums, etc... soutiennent une position différente et pour ma part je ne vais pas radoter et répéter les mêmes choses ou redonner les mêmes liens ; dont acte et d'où la formule qui me semble très adaptée de doctrine UI, c'est le point de vue dominant sur Universimmo mais ça n'en fait pas une vérité universelle et admise par tout le monde, c'est important de le rappeler et merci de le reconnaître ! |
Édité par - andre78fr le 10 oct. 2016 15:46:49 |
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Gédehem
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Posté - 10 oct. 2016 : 16:48:36
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En ce qui concerne "le droit" en général, et en particulier en copropriété, s'il y avait unanimité cela se saurait ....
Voir sur bien des sujets l'abondante littérature d'éminents auteurs ... à 180° les uns des autres....
Concernant certains intervenants, sautons tous ceux qui affirment sans sourciller que le RFCS est accessoire, le pdt du CS éventuel ...
Les tenants du "pas de RFCS et/ou pas de pdt = pas de CS en capacité de fonctionner en tant que CS" étant mis au pilori (ou presque ...).
Sur le sujet qui dont nous parlons, il faut relever l'absence constante de référence aux dispositions du décret qui concernent spécifiquement le syndic, ici lorsque le syndicat en est dépourvu.
Le défaut de désignation par l'AG "dument convoquée pour le désigner" étant une des causes.
Que ce soit dans sa rédaction antérieure à 2000 ou depuis avec l'introduction de l'art.25-1, pas de changement : D.art.46, en vigueur depuis 1967, précise explicitement ce qu'il en est lorsque l'AG appelée pour ce faire n'a pas désigné de syndic : pas une autre AG mais le pdt du TGI.
Position renforcée depuis mars 2014 par l'ajout de la précision à l'art.17 de la loi.
Ou encore les précisions sur la déchéance du mandat du sortant non reconduit ....
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Posté - 10 oct. 2016 : 18:45:04
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mfld : L'article cité impose effectivement de nommer un AJ si l'AG n'a pas désigné de syndic... sauf qu'il existe aussi le L.25-1:
"Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25."
Donc je ne vois pas pourquoi, à condition que le mandat du syndic en place court toujours et qu'en pratique il accepte de convoquer à nouveau, on serait obligé de déclencher la procédure de désignation d'un AJ avant la tenue de cette AG de "seconde lecture" ?
Sauf que l'article 24, et sa passerelle 25.1 n'ont AUCUN rapport avec le fait que l'AG réuni pour élire le syndic n'a PAS ELU de syndic. L'article 46 DOIT donc s'aplliquer.
L'article 25.1 ( qui n'est as une majorité de vote) , fonctionne si le tiers des voix s'est porté sur cette résolution. Alors l'AG VOTE à l'article 24.
Et si cette majorité 24 n'est pas atteinte, alors le SDC sera bien dépourvu de syndic. L'article 46 sera alors le seul article à appliquer, et pas d'autre élucubration et si l'AG décide que le syndic sans mandat décide de convoquer une autre AG sans aucun droit, c'est tant pis pour le SDC en cas de contestation.
Alors la " doctrine" UI est l'application stricte de la loi !!! Ce n'est donc pas une doctrine. Argument généralement avancé pour certains intervenants qui désirent imposer à leur SDC leur propre loi.
L'article 46 n'a rien à voir avec l'application de l'article 25.1, qui s'applique en cours d'AG lors de l'élection du syndic par exemple. Son application ne veut pas dire que l'élection du syndic est acquise. |
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mfld
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Posté - 14 oct. 2016 : 17:07:04
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Jolies diatribes, mais voyez donc plutôt ceci:
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...09&fastPos=1
Dans cet arrêt (et celui attaqué), il n'est pas relevé que la première AG n'avait pas désigné le syndic, me semble-t-il ?
Alors messieurs, votre "doctrine" ?..
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Édité par - mfld le 14 oct. 2016 17:21:01 |
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Posté - 14 oct. 2016 : 17:34:43
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mfld : Le lien que vous proposez et que vous avez peut-être lu n'a strictement AUCUN rapport avec le sujet traité ici.
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mfld
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Posté - 14 oct. 2016 : 17:51:29
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@PHP388 : belle démonstration de votre habitude de répondre avant vous-même d'avoir compris l'argument présenté.
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Posté - 14 oct. 2016 : 18:28:35
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mfld : encore faut il bien lire et comprendre cette cassation !
Nous parlons dans ce fil de la mise en oeuvre de l'article 46, qui concerne une AG dument convoquée pour élire son syndic, et qui ne l'a pas élu; peu importe si c'est à l'article 25, ou 24 avec la passerelle 25.1 !
Ce SDC est dépourvu de syndic, l'article 46 s'applique. Nomination d'un syndic judiciaire par le tibunal. Aucune doctrine la dedans. Cet article est le même depuis des dizaines d'années.
OU est donc cet argument qui contredirait cette simple application de la loi.
Cette cass. parle d'un contrat de mandat de syndic modifié lors de la convocation d'une 2ème AG. ce qui est contraire à la loi. On ne parle pas de l'article 46.
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mfld
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Posté - 14 oct. 2016 : 18:50:16
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Tout simplement parce qu'il s'agit exactement du cas discuté : la première AG n'a pas désigné le syndic, une deuxième AG a donc été organisée en application du L.25-1 pour parvenir à une décision sur cette désignation. Le moyen qui a été retenu pour la cassation n'est justement pas le D.46 à l'issue de la première AG, mais un changement de la question de désignation (via des conditions plus avantageuses au contrat) entre la première et la deuxième AG.
L'avocat qui a introduit le recours, comme les juges qui l'ont validé, ne pensent visiblement pas comme vous, sinon ils auraient invoqué le D.46 à l'issue de la première AG comme moyen bien plus direct et moins hasardeux que ce changement de question entre la première et la seconde lecture. CQFD.
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JPM
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Posté - 15 oct. 2016 : 00:00:07
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Je ne comprends pas bien pourquoi on parle d'une controverse à propos de l'article 25-1 et de la désignation du syndic.
Si le projet de résolution désignant un syndic a obtenu le 1/3 des voix et qu'un second vote a lieu immédiatement, l'assemblée convoquée n'a pas nommé de syndic si le projet de résolution n'est pas adopté à la majorité de l'article 24 en second vote. L'article 46 est applicable pour la désignation d'un syndic judiciaire.
Le syndic est désigné dans le cas contraire.
Si le projet de résolution n'a pas obtenu le tiers des voix, une seconde assemblée n'est possible que si le mandat du syndic reste en cours après la première assemblée.
Dans le cas contraire l'assemblée convoquée pour désigner un syndic n'a pu remplir sa mission et l'article 46 s'applique également.
MFLD invoque l'arrêt dont il fournit le lien parce ce que dans ce cas la désignation du syndic aurait été valable si le texte de la résolution proposée en second vote avait été identique à celui présenté en premier vote. MFLD en déduit que ce n'est pas la convocation d'une seconde assemblée qui est critiquée.
Il n'a pas forcément raison parce que la Cour de cassation ne peut statuer que sur le ou les moyens du pourvoi. En l'occurrence le pourvoi ne vise que la différence entre les deux résolutions, qui est un moyen péremptoire.
Comme indiqué, la convocation d'une seconde assemblée est possible si le mandat du syndic demeure en cours. Le syndic sera désigné si la majorité de l'article 24 est en ce sens.
L'article 46 du décret sera applicable dans le cas contraire.
Beaucoup de gens ignorent que l'article 46 permet la désignation d'un syndic judiciaire et non pas d'une administrateur provisoire
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mfld
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Posté - 15 oct. 2016 : 09:08:15
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andre78fr
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Posté - 15 oct. 2016 : 14:28:46
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Tout à fait d'accord avec JPM, avec mfld et avec de nombreux autres. |
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Sujet |
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Contrat à échéance - Mise en concurrence ? 
