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 Posté - 15 oct. 2016 : 17:13:24
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mfld :"Tout à fait d'accord avec JPM, cela rejoint mon propos:
citation:
Initialement posté par mfld
Donc je ne vois pas pourquoi, à condition que le mandat du syndic en place court toujours et qu'en pratique il accepte de convoquer à nouveau, on serait obligé de déclencher la procédure de désignation d'un AJ avant la tenue de cette AG de "seconde lecture" ? "
Non,pas tout à fait, relisez bien les propos de JPM, qui parle aussi de 'larticle 46 applicable si l'AG convoquée à cet effet n'a pas élu de syndic, c'est la cas TGI et syndic provisoire. Vous avez zappé cette partie  
1. Si le projet de résolution désignant un syndic a obtenu le 1/3 des voix et qu'un second vote a lieu immédiatement, l'assemblée convoquée n'a pas nommé de syndic si le projet de résolution n'est pas adopté à la majorité de l'article 24 en second vote. L'article 46 est applicable pour la désignation d'un syndic judiciaire.
2. Si le projet de résolution n'a pas obtenu le tiers des voix, une seconde assemblée n'est possible que si le mandat du syndic reste en cours après la première assemblée.
Dans le cas contraire l'assemblée convoquée pour désigner un syndic n'a pu remplir sa mission et l'article 46 s'applique également.
3. Comme indiqué, la convocation d'une seconde assemblée est possible si le mandat du syndic demeure en cours. Le syndic sera désigné si la majorité de l'article 24 est en ce sens.
L'article 46 du décret sera applicable dans le cas contraire.
L'article 46 s'applique dans tous les cas de figure si l'AG n'a pas élu son syndic, à une première ou une deuxième AG.
CQFD.
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Luc Standon
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Posté - 16 oct. 2016 : 10:36:01
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citation: Initialement posté par andre78fr
Tout à fait d'accord avec JPM, avec mfld et avec de nombreux autres. C'est le génome de la diplomatie Suisse qui vous fait avoir de tels propos ( humour ).
citation: Initialement posté par philippe388
L'article 46 s'applique dans tous les cas de figure si l'AG n'a pas élu son syndic, à une première ou une deuxième AG. En quoi l'art.46 du D.1967 s'appliquerait dès la 1° AG qui n'a pas élu son syndic, alors même que les dispositions du 2° alinéa de l'art.25-1 de la L.1965 permettent la convocation d'une seconde AG pour statuer à la majorité 24 :
- "Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
L'art.46 du D.1967 s'applique donc, le cas échéant, en cas de défaut de nomination d'un syndic seulement après la 2° AG du syndicat, conformément au 2° alinéa de l'art.25-1. Encore faut-il que le mécanisme de l'art.25-1 soit appliqué correctement dès la 1°AG portant sur la nomination du syndic.
Tel que c'est parti, on va en faire 12 pages, comme sur le mécanisme de l'art. 25-1 :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=21310
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Posté - 16 oct. 2016 : 11:13:58
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LUc Standon : En quoi l'art.46 du D.1967 s'appliquerait dès la 1° AG qui n'a pas élu son syndic, alors même que les dispositions du 2° alinéa de l'art.25-1 de la L.1965 permettent la convocation d'une seconde AG pour statuer à la majorité 24 :
- "Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
 OH !!!!!!
Mais vous apportez la réponse à votre propre question ! lisez bien les articles de loi : Il est bien écrit ici : lorsque le projet n'a PAS recueilli au moins le tiers des voix "; un préalable à cette 2ème AG dans les 3 mois, SI le contrat de syndic n'est pas échu à cette 1ere AG.
Si le projet a recueilli un tiers des voix, et que le syndic n'a PAS obtenu la majorité article 24 , application passerelle 25.1 - c'est ce que vous n'avez pas bien saisi - alors le SDC est dépourvu de syndic, l'article 46 s'applique, désignation d'un syndic provisoire.
EN résumé: si le projet n'a PAS receuilli au moins le tiers des voix, une 2ème AG sera convoqué dans les 3 mois.
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Luc Standon
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Posté - 16 oct. 2016 : 11:58:04
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JPM
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Posté - 16 oct. 2016 : 12:37:58
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Le risque de faire douze pages tient à ce que vous ne lisez correctement ni les textes ni les messages. |
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Posté - 16 oct. 2016 : 19:11:55
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Luc Standon : En résumé : A contrario des affirmations biaisées de phph38 (message #41), l'art.46 ne s'applique donc pas dès la 1°AG, si le syndic n'a pas été nominé et qu'il est encore possible de convoquer une 2° AG (dans les 3 mois) afin de nommé un syndic pour le syndicat.
En resumé : vous ne comprenez strictement rien à cet article 46 !! Cette affirmation est totalement FAUSSE.
Et que dire de cette phrase : le syndic n'a pas été nominé ! du grand ciména à la Luc Standon, très loin de Luc Besson ! 
Luc Standon : Un troll, rien de plus.
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Luc Standon
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Posté - 17 oct. 2016 : 12:13:29
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Posté - 17 oct. 2016 : 16:11:40
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luc Standon : voilà votre dernier argument sur ce sujet !! assez ridicule.
Connaissez vous le site de JPM - jpm-copro. ? Une visite s'impose vu le niveau de vos arguments juridiques.
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 oct. 2016 : 17:02:21
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A propos du site de JPM-COPRO, je prends la liberté de signaler qu'il est en sommeil jusqu'au début de novembre en raison de mon installation définitive à Nîmes qui est en cours.
Cela me rapprochera d'un certain nombre de correspondants
à bientôt.
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 Posté - 18 oct. 2016 : 12:50:50
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Bienvenue dans le Gard avant l'hiver.
Pour ma part je serais plutôt proche de Alès, mais la deux fois deux voies (interdit de parler d'autoroute en France!) rapproche les deux villes.... |
Édité par - ribouldingue le 18 oct. 2016 12:57:26 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 oct. 2016 : 00:04:39
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Pas besoin de 12 pages pour constater encore une fois combien certaines dispositions, pourtant parfois très claires, sont contournées, sans doute vielle habitude de "fiers gaulois" (à moins que cela ne vienne de quelques "barbares" ….)
Vieille habitude en copropriété, souvent de la part de nombreux syndics dans leurs pratiques, confortés par des copropriétaires (au choix ou ensemble ..) frileux, passifs, ignorants, j'm'enfoutistes, complaisants, etc….
Bien connue pour le compte séparé, rendu obligatoire il y a 15 ans, sauf à en dispenser le syndic....
Contournons l'affaire, avec une question portant sur "Ouverture d'un compte séparé ", alors qu'il est obligatoire, la question inutile, ou des projets de résolutions du type « l'assemblée décide d'ouvrir un compte séparé dans les comptes du syndic  », ou encore, « l'assemblée décide de ne pas ouvrir de compte séparé …. »
La dispense ? Aux oubliettes, on n'en parle pas.
Même chose pour la durée du mandat du syndic, que chacun a pu mesurer « ... jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes » ou autres rédaction tout aussi folklorique destinée à contourner l'obstacle.
Ceci avec l'assentiment de copropriétaires ignorants ou complaisants par confort.
Sur la question de la durée du MANDAT donné au syndic, il faut cesser de ne voir les choses que par le petit bout de la lorgnette ici aussi selon les vieilles habitudes ou pratiques, en particulier des syndics.
Chacun (certains!) se gargarise avec cet art.25-1, pour le mettre à toutes les sauces, ignorant qu'il n'énonce pas une règle de majorité nouvelle, et que la possibilité de décider lors d'une autre AG existait déjà au dernier alinéa de l'art.25 ancienne rédaction.
Entendons nous : il s'agit d'un dispositif général dérogatoire pour les décisions relevant de la majorité art.25 qui ne pourraient l'être, avec autorisation conditionnelle (le 1/3) donnée à l'AG (le « peut ») de décider à la majorité de l'art.24, ou éventuellement lors d'une AUTRE AG.
Dispositif général …. sauf impossibilité, interdiction par un texte
Autre AG, car il ne s'agit nullement comme on le voit ici ou là d'une seconde assemblée qui serait donc liée à une première, contrairement à une vielle mais fausse habitude ou opinion.
Il a été mainte fois (les têtes sont dures !) rappelé le principe de l'autonomie des assemblées générales.
L'annulation de la désignation du syndic (annulation décision ou annulation de l'AG dans son ensemble) n'annule pas les AG suivantes qu'il aurait convoquées alors irrégulièrement. Rappel de la nécessaire action en contestation des AG suivantes suivant le principe immuable de l'autonomie des assemblées générales.
Il ne faut pas sauter ce point : il n'existe pas de « seconde assemblée » … au motif qu'il n'y a pas de « première » !
Tout syndicat doit être doté d'un mandataire.
Il appartient à son assemblée générale de le désigner.
Lorsque l'assemblée convoquée à cet effet n'y parvient pas, il appartient au juge de le désigner.
D.art.46 est très clair sur ce point, sans aucune ambiguïté, imprécision.
A noter que cet art.46 existe depuis 1967, sans modification depuis malgré les nombreuses modifications législatives.
Affirmer que cet art.46 ne s'appliquerait que pour cette « seconde » ou autre AG n'a aucun sens.
Au juge, pas à une « seconde AG », ou encore « une AG en seconde lecture » ou autre appellation tout aussi folklorique que le « compte séparé dans les comptes du syndic » …..
Qui plus est, il faut insister, « seconde AG » qui serait donc liée à une première, négation du principe d'autonomie des assemblées.
Dispositif de désignation d'un syndic judiciaire (désigné par un juge et non une AG) renforcé maintenant par la mention L.art.17, que chacun saute allègrement : si l'AG convoquée pour ce faire ne désigne pas de syndic, y compris en appliquant le système dérogatoire de l'art.25-1, c'est le juge qui le désigne.
Cette AG là , pas une AUTRE … qui lui serait comme indivisible.
Depuis 1967, l'AG appelée à désigner le syndic entraîne déchéance du mandat en cours dans tous les cas.
Déchéance automatique du mandat lors de cette assemblée du fait des textes eux-mêmes (c'est juridiquement une « révocation »).
La durée du mandat initialement convenue n'a ici aucun impact sur ce dispositif 'couperet' des textes.
Qu'un autre mandat soit attribué ou non importe peu sur ce point précis de la déchéance du mandat en cours lors de cette AG, dans tous les cas : nouveau mandat au sortant, nouveau mandat sur un autre, pas de mandataire.
Alors certes, reste le « confort » des copropriétaires, qui feront comme d'habitude à leur sauce, qui plus est poussés par le syndic sortant non reconduit qui n'en demande pas tant …..
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Jean13
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Posté - 19 oct. 2016 : 15:38:09
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citation: Initialement posté par JPMA propos du site de JPM-COPRO, je prends la liberté de signaler qu'il est en sommeil jusqu'au début de novembre en raison de mon installation définitive à Nîmes qui est en cours. Cela me rapprochera d'un certain nombre de correspondants à bientôt.
Super Nimes, on pourra boire un verre de jus de fruits 52 min pour moi (57,8 km) via N113 et A54 |
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Gédehem
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Posté - 20 oct. 2016 : 21:05:42
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JPM : "Cela me rapprochera d'un certain nombre de correspondants.
C'est tout de même mieux, et plus confortable, que d'aller compléter le cheptel destiné à la prochaine corrida …..
Espérant ne pas en ajouter 3 pages, une précision à mon exposé.
Il est évident que beaucoup ont une approche parcellaire des textes : on pioche un petit bout ici, on se focalise sur une disposition générale, oubliant d'autres données ici spécifiques au syndic.
La loi de 65 et son décret de 67 forment un tout indissociable.
S'agissant du mandat du syndic, de sa durée, il faut se référer à différentes dispositions.
On a vu pour L.art.17 et D.art.46, auxquels il faut ajouter D.47, qui met un point final au doute s'il y en avait :
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, …....
C'est clair, sans ambiguïté, en bon français dans le texte : lorsque l'AG convoquée à cet effet ne désigne pas le syndic (*), le syndicat est dépourvu de syndic.
Plus de syndic = pas de convocation d'une autre AG possible.
D'où désignation du syndic par le juge pour ce syndicat irresponsable, alors mis sous sa tutelle par cette disposition 'couperet'.
S'agissant spécifiquement de la désignation du syndic et de la durée de son mandat, de 3 ans maxi, son extinction (sa révocation juridique) tombe automatiquement et impérativement à la date de l'AG appelée à le désigner, l'ensemble des art.17 de la loi comme 46 et 47 du décret étant précis et concordants sur ce point.
Ce qui est à noter .....
La modalité prévue par le dernier alinéa de l'article 25-1, de portée très générale, est de ce fait inapplicable spécifiquement au mandataire du syndicat.
Sauf à réformer tous les articles cités, spécifiques au syndic, ce qui n'est pas le cas, L.art.17 nouveau ayant même renforcé cette position.
(*) que ce soit à la majorité art.25, ou lors d'un second vote à la majorité art.24 si la 'passerelle' du 1/3 prévue par l'art.25-1 est obtenue. Si pas de décision, plus de syndic. |
Édité par - Gédehem le 20 oct. 2016 21:09:21 |
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radiance64
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Posté - 09 nov. 2016 : 22:24:32
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Merci de vos conseils judicieux. La copropriétaire m'a confirmé que le president du TGI a nommé le syndic provisoire à la demande de copropriétaires selon l'article 46 pour une durée de 6 mois le temps de récupérer les archives et dossiers en cours et d'organiser une AG pour désigner le prochain syndic. |
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radiance64
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Posté - 17 nov. 2016 : 20:40:39
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Bsonsoir, quand je vous disais c'était un véritable feuilleton. La copropriétaire a reçu une lettre recommandée d'un Administrateur Provisoire nommé parle TGI à la demande du syndic débouté qui a utilisé l'article 47 pour le faire nommer.
D'après ce que j'ai lu, comme l'AG s'est réunie et n'a pas reconduit le syndic en place, même sans mise en concurrence, le syndic n'avait pas autorité à aller au TGI et demander la nomination d'un administrateur provisoire ? Seul l'Art 46 peut être invoqué par un des copropriétaire ce qui a été fait.
Donc là ils peuvent utiliser leur avocat pour "dénoncer" la procédure de l'ancien syndic. Correct ? Et les frais de cet administrateur provisoire sera pris en charge par l'ancien syndic puisque c'est lui qui l'a demandé ?
C'est un cas d'école cette copro !
Merci . |
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2016 : 21:26:38
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Il faut engager une action en "rétractation d'ordonnance", au motif que l'AG n'ayant pas désigné de syndic c'est la procédure prévue art.46 qui s'applique pour désigner le syndic.
Action réservée aux seuls copropriétaires (ou éventuellement au maire ... voir L.art.17 )
Il est utile d'envoyer sans attendre un courrier nominatif au juge ayant rendu l'ordonnance afin d'expliquer l'affaire. Qu'on ne peut désigner un AP alors qu'il s'agit de désigner un syndic.
Le pdt du TGI suspendra l'ordonnance en attendant la demande de rétractation, c'est la procédure très classique.
Votre avocat peut se charger de cette rédaction, ou vous conseiller, mais il ne faut pas trainer : lundi sur le bureau du juge.
"C.Cass 20 février 2002 pourvoi 00-14276
Attendu qu'à défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
(....)
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet n'a pas pu parvenir à nommer un syndic, le président du tribunal de grande instance doit désigner par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires un syndic judiciaire en application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 et non un administrateur provisoire en application de l'article 47 du même décret."
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Édité par - Gédehem le 17 nov. 2016 21:33:02 |
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chenkak
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Posté - 18 nov. 2016 : 10:53:09
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Selon l'article 17, comme l'a rappelé Gédehem, il est précisé : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires,...
Par " tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires," doit-on comprendre que dans ce cas particulier on peut s'adresser directement au TGI sans l'intermédiaire d'un avocat? Si oui, comment s'y prendre ? |
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mfld
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Posté - 18 nov. 2016 : 11:26:59
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"La requête est présentée par un avocat, ou par un officier public ou ministériel dans les cas où ce dernier y est habilité par les dispositions en vigueur."
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006070716
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Gédehem
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Posté - 18 nov. 2016 : 14:18:24
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C'est la procédure : devant le TGI, avocat obligatoire, peu importe le type d'action..
A noter, c'est important de le rappeler, que l'action rendue nécessaire (désignation syndic art.46 ou AP art.47 pour un syndicat dépourvu de syndic) relève de l'administration du syndicat.
Peu importe ici qui l'engage (copropriétaire, personne intéressée...).
Les frais engagés le sont dans ce cadre, seraient-ils avancés par un ou des copropriétaires. Ils seront donc remboursés par le syndicat..
Il est parfois utile de le préciser dans la requête. |
Édité par - Gédehem le 18 nov. 2016 14:24:39 |
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mfld
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Posté - 18 nov. 2016 : 15:07:10
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Contrat à échéance - Mise en concurrence ? 
