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zaroc
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 Posté - 24 août 2016 : 17:55:07
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Bonjour
Cette question a déjà été abordée (depuis mars 2015, si 3 mois après désignation du syndic en AG, un compte bancaire au nom du syndicat n’a pas été ouvert, le mandat du syndic est nul à condition d’en apporter la preuve au juge) mais je souhaiterais une réponse à cette incidente :
si le compte bancaire n’est toujours pas ouvert N mois plus tard, est ce que le mandat syndic reste toujours « annulable" malgré une nouvelle désignation par l’AG 12 mois plus tard?
Exemple : désignation syndic :décembre 2015
toujours pas de compte séparé ouvert en décembre 2016
nouvelle désignation syndic : décembre 2016
le mandat est et reste annulable depuis mars 2016?
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Posté - 24 août 2016 : 19:16:54
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Il est annulable, si quelqu'un saisit le juge.... si personne ne le saisit, on vit sans le compte séparé  |
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Posté - 24 août 2016 : 19:33:33
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zaroc : le compte séparé est OBLIGATOIRE pour les SDC de plus de 15 lots; c'est à dire que la dérogation votée par une AG n'est plus possible. Est-ce votre cas ?
Le compte séparé a toujours obligatoire ! Le délai des 3 mois était avant la loi ALUR si l'AG avait rejeté cette dérogation d'ouverture, et ceci pour tous les SDC.
Dans quel cas êtes vous ?
La mandat est nul de fait, mais un juge doit le constater. Si après plusieurs relances et mise en demeure votre syndic ne vous donne aucun document prouvant l'ouverture de ce compte, saississez le juge, votre syndic devra lui prouver que le compte a bin été ouvert.
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Édité par - philippe388 le 24 août 2016 19:34:18 |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 24 août 2016 : 19:40:36
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Merci à Rambouillet
Philippe: notre copro comporte plus de 15 lots et ns avions dérogé à l'obligation d'ouvrir un compte séparé, dérogation qui est donc tombée maintenant et par conséquent, notre syndic a dû, mais j'en doute..., ouvrir un "vrai" compte séparé" au nom de notre syndicat |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 24 août 2016 : 20:04:44
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lui avez vous demandé l'IBAN du compte de votre immeuble pour régler vos charges par virement ? |
Édité par - nefer le 24 août 2016 20:05:33 |
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Posté - 24 août 2016 : 20:11:29
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zaroc : pourquoi doutez vous alors de l'ouverture de ce compte ? Votre syndic est obligé de le faire.
Avez vous demandé le RIB pour payer par virement, ou le SEPA pour les prélèvements ?
Que dit votre CS à ce sujet ? il a le RIB, tous les relevés bancaires, ...... et peut-être copie de la convention d'ouverture.
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zaroc
Contributeur senior
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6
Posté - 24 août 2016 : 21:06:40
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Pour Nefer et Philippe :
Le Rib a comme titulaire : nom du syndic + copropriété Quant au No de compte je ne sais pas si c'est celui du syndic....
TIPSEPA : l'ICS est celui du syndic
Donc pas de doute le compte n'est pas ouvert ou s'il est ouvert il n'est pas utilisé "sans délai" comme le dit l'art 18 L65 mais de là à aller devant le TGI, j'hésite car je suis un copro "lambda"... |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 24 août 2016 : 21:11:39
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Je complète pour Philippe: Mon CS? plus que nul. Je ne sais pas s'il reçoit les relevés bancaires comme imposé par la loi, ni s'il a la convention d'ouverture du compte. J'attends la rentrée...pour poursuivre mes investigations et décider de ce que je peux faire. Mes relations avec ce CS : nulles! |
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nefer
Modérateur
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Posté - 24 août 2016 : 22:51:58
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citation: Initialement posté par zaroc
Le Rib a comme titulaire : nom du syndic + copropriété
donc c'est un sous compte individualisé |
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zaroc
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Posté - 24 août 2016 : 23:06:00
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Merci Nefer et donc si c'est un sous-compte individualisé, dois je en déduire que le syndic n'a pas ouvert de compte séparé ou s'il en a ouvert un, qu'il ne l'utilise pas? |
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Posté - 25 août 2016 : 13:36:47
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zaroc : RIB et ICS du syndic; votre SDC n'a pas de compte séparé. Ces 2 éléments si ils sont très récents suffisent à saisir le TGI; tout copro peut le faire. Sinon qui va le faire dans votre SDC ?
Il faut informer le CS de cet état de fait, et exiger de son président qu'il saisisse le TGI. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 août 2016 : 14:02:00
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Posté - 25 août 2016 : 14:30:27
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Luc Standon : tout copro peut saisir le TGI pour faire constater la nullité de fait du mandat pour la non ouverture du compte séparé.
Le juge constatera la nullité de fait, et nommera également un AP.
Les frais engagé par zaroc, sont des frais du syndicat qui lui seront remboursés par le SDC ! Ou est le souci, la loi le permet, il suffit de prendre un avocat. 
Votre histoire de frais à la charge du président du CS est encore un scénario bidon pour pourrir ce fil. |
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Posté - 25 août 2016 : 14:44:17
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zaroc, avant d'aller au tribunal peut-être faut-il mettre les pieds dans le plat à la prochaine AG et rappeler que lorsque le syndic utilise un compte unique, l'argent versé par les copros n'appartient plus au syndicat, mais au syndic puisque le compte est à son nom.... En général, cela fait réagir ..... et peut ramener le syndic dans le bon chemin ! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 25 août 2016 : 15:57:32
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citation: Initialement posté par philippe388
Le juge constatera la nullité de fait, et nommera également un AP. Et donc la procédure devant le TGI est .... Un simple référé ou pas ?
Vous ne répondez toujours pas...
citation: Initialement posté par philippe388Les frais engagé par zaroc, sont des frais du syndicat qui lui seront remboursés par le SDC ! Ou est le souci, la loi le permet, il suffit de prendre un avocat. Pourtant dans votre message #10 vous précisez que zaroc devait d'abord saisir le pdt du CS pour initier ladite procédure. Faudrait savoir....
citation: Initialement posté par philippe388Votre histoire de frais à la charge du président du CS est encore un scénario bidon pour pourrir ce fil. C'est pourtant bien votre scénario, et non pas le mien (relisez-vous), d'où mes questions auxquelles évidement vous ne répondez pas.
citation: Initialement posté par philippe388Les frais engagé par zaroc, sont des frais du syndicat qui lui seront remboursés par le SDC ! Ou est le souci, la loi le permet, il suffit de prendre un avocat. Donc selon les judicieux conseils gratuits de php388 :
zaroc doit "prendre" un avocat (art.700 du NCPC) et assigner le syndicat pour se faire rembourser de l'erreur du syndic ?
La cohérence tendrait à assigner directement le syndic pour ses carences : défaut d'ouverture de compte séparé du syndicat dans les délais légalement impartis...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 25 août 2016 : 16:08:49
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Et ça repart et ça recommance avec les diversions et digressions sur "le compte séparé" !
Pour répondre précisement à Zaroc:
1° la nullité de plein droit du mandat du syndic qui n'exerce pas en compte séparé comme la loi l'y oblige doit être reconnue devant un juge.
2° Pour savoir à partir de quelle date cette nullité peut être prétendue il faut se reporter à la C.O.C. et plus préciement à la date de signature de cette C.O.C. entre le banquier et le syndic.
Dans votre cas ZAROC le mandat du syndic est annulable depuis Décembre 2015 et peut être bien avant si votre syndic élu en Dé cembre 2015 avait pris la suite d'un précédent mandat.!!! |
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| Signature de kikiladoucette |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 25 août 2016 : 16:25:07
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kikiladoucette : Dans votre cas ZAROC le mandat du syndic est annulable depuis Décembre 2015 et peut être bien avant si votre syndic élu en Dé cembre 2015 avait pris la suite d'un précédent mandat.!!!
Ma réponse :Avant décembre 2015 ( 1ere désignation après mars 2015, date d'application de Alur )mon syndic avait une dérogation à l'ouverture du compte séparé votée en AG.
Initialement posté par philippe388 :Les frais engagé par zaroc, sont des frais du syndicat qui lui seront remboursés par le SDC ! Ou est le souci, la loi le permet, il suffit de prendre un avocat
Ma réponse : en définitive qui paie si je vais tout seul devant le TGI : le SdC ou moi? |
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Posté - 25 août 2016 : 17:25:51
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Si vous y allez seul : c'est vous qui paierez jusqu'à l'aboutissement de la procédure. Si vous obtenez satisfaction, vous pouvez vous faire rembourser les frais ensuite par le syndicat.
Conseil : Même si cela est écrit dans les textes, il est mieux de solliciter le juge pour qu'il l'inscrive dans le jugement.... |
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Posté - 25 août 2016 : 19:24:32
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Luc Standon : Pourtant dans votre message #10 vous précisez que zaroc devait d'abord saisir le pdt du CS pour initier ladite procédure. Faudrait savoir....
Toujours aussi malhonnête dans votre comportement à démonter et à sortir chaque phrase de son contexte !! Sans jamais apporter de réponse à Zaroc.
IL faut assigner ce syndic; la logique est que le président du CS au courant de la gestion du syndic - normalement - le fasse, car le CS avait pour mission de vérifier si le compte était séparé.
Luc Standon : comment régler le problème de zaroc ? une réponse " normale" , sans délire, sans copier-coller,.... c'est possible de votre part ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2016 : 09:35:05
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citation: Initialement posté par rambouillet
Si vous y allez seul : c'est vous qui paierez jusqu'à l'aboutissement de la procédure. D'autant que les coûts de ladite procédure vont dépendre du type de procédure devant le TGI.
citation: Initialement posté par rambouillet
Si vous obtenez satisfaction, vous pouvez vous faire rembourser les frais ensuite par le syndicat. Rambouillet a raison de signaler "si vous obtenez satisfaction", car la décision du juge n'est nullement garanti : à ce stade, ce n'est qu'une théorie hypothétique légalement opposable et juridique soutenue.
Le syndicat sera condamné (art.700 du NCPC) si c'est le syndicat que vous attaquez (ce qui serait une erreur d'appréciation).
Considérant que le défaut d'ouverture de compte séparé découle de la responsabilité directe du syndic (représentant légale du syndicat), au titre de l'article 18 de la L.1965, il serait plus judicieux d'assigner le syndic plutôt que le syndicat.
À ce jour, j'attends avec impatience de lire le premier jugement qui annulerait un contrat de mandat de syndic pour le SEUL MOTIF du défaut de compte séparé et/ou dans le défaut d'ouverture de compte séparé dans le délai légal de 3 mois après la nomination du syndic.
citation: Initialement posté par philippe388
Toujours aussi malhonnête dans votre comportement à démonter et à sortir chaque phrase de son contexte !! Comme quoi vous avez su être un très bon professeur en la matière et dans ce domaine.
citation: Initialement posté par philippe388la logique est que le président du CS au courant de la gestion du syndic - normalement - le fasse, car le CS avait pour mission de vérifier si le compte était séparé. Et après, vous faites quoi ?... Vous assignez aussi le pdt du CS car il n'a pas su vérifier la bonne tenue du compte séparé du syndicat par le syndic ?!... Et de fait, le CS n'a pas rempli ses missions, et qu'il faut assigner devant le tribunal chacun de ses membres pris individuellement ?...
citation: Initialement posté par philippe388Luc Standon : comment régler le problème de zaroc ? une réponse " normale" , sans délire, sans copier-coller,.... c'est possible de votre part ? J'ai précédemment répondu à cette question dans les sujets portant sur le compte séparé. Pour mémoire...
- pourquoi voter le compte separe si obligatoire ?
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=19202
- Les faux frais bancaires du compte séparé du SDC
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=19387
- Comptes séparés, vrai ou faux: comment vérifier?
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20920
- comptes séparé?
- http://www.universimmo-pro.fr/forum...PIC_ID=21269
- Acces a la convention de compte sépare
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13461
Sur ce...
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 août 2016 : 18:40:55
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De Philippe 388 : citation: Le mandat est nul de fait, mais un juge doit le constater. Si après plusieurs relances et mise en demeure votre syndic ne vous donne aucun document prouvant l'ouverture de ce compte, saisissez le juge, votre syndic devra lui prouver que le compte a bin été ouvert.
Il est nul de plein droit, et de fait bien sur
Il n'y a aucun document prouvant au sens propre du terme qu'il s'agit d'un compte séparé.
Le compte est séparé si dans la première ligne de l'immatriculation ne figure pas le nom du syndic mais seulement celui du syndicat.
La vérification doit être faite sur une formule de chèque
subsidiairement mais avec moins de sécurité sur un RIB.
La convention d'ouverture de compte de présente aucun intérêt, les attestations encore moins.
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mandat de syndic nul si pas de compte séparé 
