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 Posté - 20 nov. 2016 : 20:15:32
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gedehem : Sur ce dernier point (pluralité de candidatures), chacun sait qu'on ne peut l'exclure lorsque la proposition est présentée par un copropriétaire.
Non ! relisez donc les posts de sépia et de franck1966 ! membres et président de CS 
franck1966 : Effectivement, si un copro envoi une propo se syndic avec insertion dans l'ODJ, le CS ne pourra pas faire le tri avant.
Vous n'avez pas compris ! le CS n'a aucun droit à faire le tri dans les demandes des copros quelqu'elles soient, y compris leur proposition de contrats concurrents de syndics, comme des devis travaux, .....
Le CS ne peut faire son tri que dans sa propre recherche de contrat, et cela avec une décision collégiale.
Quant aux réunions élargies CS et copros pour faire le choix entre des contrats, des devis,..... c'est un grand rêve.   Quid de la mission du CS |
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Sépia
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 62
Posté - 20 nov. 2016 : 20:30:59
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@ Philippe338 et Rambouillet
Je ne voudrais pas parasiter le forum avec une querelle byzantine, mais je crois qu'à partir de mon exemple (qui a peu de chance, j'en conviens, d'être vu dans la réalité, mais c'est ça, la beauté de la théorie...) on peut très bien faire franchir l'étape de l'article 25 aux deux candidats pour passer à l'article 24 et obtenir deux majorités relatives grâce aux voies de précédents abstentionnistes, .
Donc :
Ensemble 1000/1000e
Présents ou représentés 600
Vote à l'Article 25 :
A - Abstentions 100 + contre 249 = 349. 1000-349 = 651 pour > passage à l'art.24
B - Abstentions 50 + contre 299 = 349. 1000-349 = 651 pour > passage à l'art.24
Vote à l'Article 24 :
A - Abstentions 100. Contre 249. Pour 251 > A obtient la majorité des suffrages exprimés
B - Abstentions 0. Contre 299. Pour 301 > B obtient la majorité des suffrages exprimés grâce à un engagement tardif mais décisif des 50 abstentionnistes du premier tour.
S'il s'avérait qu'en dépit de mes efforts, je méritais bien un zéro pointé, je m'engage à brûler publiquement mon Certificat d'Etudes Primaires devant le ministère de l'Education nationale.
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Édité par - Sépia le 21 nov. 2016 04:05:08 |
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JB22
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63
Posté - 20 nov. 2016 : 20:42:40
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Sépia
"Ensemble 1000/1000e
Présents ou représentés 600"
600/1000, comment pouvez vous avoir "651 pour" ? |
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JPM
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64
Posté - 20 nov. 2016 : 23:37:53
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C'est l'occasion de rappeler que, sauf le cas des petites copropriétés, il faut se méfier des projets de candidature établis par des syndics à la demande d'un copropriétaire.
Dans la plupart des cas le copropriétaire n'est pas en mesure d'informer suffisamment le syndic consulté sur l'ampleur de la tâche et sur les particularités de l'immeuble et de son mode de gestion. Il est mal venu de lui communiquer le contrat du syndic en place. Au demeurant ce contrat ne comporte pas d'indication sur le calcul de l'honoraire forfaitaire.
Si le syndic consulté se contente des éléments fournis d'emblée par le copropriétaire, ce n'est pas un bon syndic car il n'a pas l'assurance de pouvoir calculer son forfait en prenant en compte toutes les spécificités de cette nouvelle gestion.
Un exemple modeste : le copropriétaire ne précise pas que cette copropriété fait partie d'une association syndicale et que cela impose des prestations qui relèvent de la gestion courante puisqu'elles sont prévisibles et récurrentes.
Les syndics sérieux préfèrent bien entendu être consultés par un conseil syndical, même s'ils ne sont en contact qu'avec un seul membre du CS. Dès qu'il s'agit d'une copropriété relativement importante, le premier contact est suivi d'un entretien avec le CS au complet ou en formation réduite.
Il est hautement souhaitable que le projet adressé au syndic par un copropriétaire avec demande d'inscription à l'ordre du jour soit communiqué au CS. Celui ci aura souvent l'occasion de constater les insuffisances du projet dues à l'insuffisante information du candidat. En général le syndic en place se fait un malin plaisir de les signaler aux conseillers syndicaux.
On peut donc regretter que dans le présent forum il soit parfois conseillé à des visiteurs profanes de demander un projet à un syndic pour " faire virer le syndic en place ".
Ce n'est pas leur rendre service.
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Sépia
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65
Posté - 21 nov. 2016 : 03:50:33
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OUH la !!! vous avancez des théories contraire çà loi, sans rien connaitre aux vocabulaire basique de la copropriété !!!!
Méconnaissance totale des lois de majorité.
L'article 24 majorité des présents et représentés ; dans votre cas 301/1000
En voilà une volée de bois vert !
Mais j’ai une excuse concernant la majorité à l’article 24.
J’avais lu ça dans un document venant de mon syndic.
Je transcris scrupuleusement :
« Exemple – 3 copropriétaires présents + 2 représentés…. 410 millièmes.
5 absents …. 590 millièmes.
Les voix « pour »représentent 190 millièmes, les voix « contre » 170 millièmes.
Le nombre de voix « pour » étant supérieur au nombre de voix « contre » la décision est adoptée.
Les abstentionnistes qui représentent 50 millièmes ne sont pas pris en compte ».
J’en avais conclu que, dans le cadre de l'article 24, on se moquait pas mal des absents et des abstentionnistes et qu’avec 600/1000e présents ou représentés on pouvait voir deux résolutions concurrentes se prétendre adoptées, l’une avec 301 contre 299 et l’autre avec 251 contre 249 sans qu’il soit question d’une majorité fixée à la moitié+1 des millièmes présents ou représentés, soit 301 dans mon exemple et 206 dans l’exemple de mon syndic lequel, apparemment, n’aurait jamais dû considérer comme adoptée une résolution n’obtenant que 190/1000.
Je ne manquerai pas de faire savoir qu’il diffuse de fausses informations et je vous remercie de m’avoir procuré un argument de plus pour obtenir son éviction.
« Ensemble 1000/1000e
Présents ou représentés 600 »
600/1000, comment pouvez vous avoir "651 pour" ?
Ben parce que j’avais lu plus haut
« Le président de séance appelle aux votes, et commence par les contres et les abstentionnistes »
et que j’en avais conclu qu’on n’appelait pas les pour, considérant que ceux qui n’étaient ni contre, ni abstentionnistes étaient automatiquement considérés comme étant pour !
J’ai le souvenir d’avoir entendu « Qui est contre ? Qui s’abstient ? La résolution est adoptée ! »
Mais on n’était peut-être pas dans l’art. 25.
Du bricolage illégal de la loi. Attention à de tels conseils sur un forum dédié à la copropriété. Vous êtes président de conseils syndicaux.
Là , votre boule de cristal vous a joué un tour. Je ne suis même pas membre du CS.
Je ne suis qu’un demandeur de conseils qui tâche de s’y retrouver au milieu d’avis qui, parfois, divergent.
franck1966 : Effectivement, si un copro envoi une propo se syndic avec insertion dans l'ODJ, le CS ne pourra pas faire le tri avant.
Vous n'avez pas compris ! le CS n'a aucun droit à faire le tri dans les demandes des copros quelqu'elles soient, y compris leur proposition de contrats concurrents de syndics, comme des devis travaux, .....
Chez moi, le CS a en mains deux offres qui lui sont parvenues directement et une troisième venant d’un groupe de copropriétaires (dont je fais partie).
Rien n’a encore été envoyé au syndic pour inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Nous demandons au CS qu’il examine objectivement ces trois offres et qu’il n’en retienne qu’une pour la faire inscrire à l’ordre du jour
Le CS ne peut faire son tri que dans sa propre recherche de contrat, et cela avec une décision collégiale.
Ne lui serait-il donc pas loisible de rejeter tout ou partie des offres qu’il a reçues comme il pourrait nous faire savoir qu’au regard des autres, celle que nous lui soumettons ne vaut pas un clou (évidemment, il lui serait demandé de justifier son appréciation) auquel cas nous retirerions notre candidat.
Si d’aventure il lui apparaissait que notre candidat est le mieux placé, ne lui suffirait-il pas de faire inscrire cette unique proposition à l’ordre du jour pour satisfaire à son obligation de mise en concurrence ?
il faut se méfier des projets de candidature établis par des syndics à la demande d'un copropriétaire.
Il est hautement souhaitable que le projet adressé au syndic par un copropriétaire avec demande d'inscription à l'ordre du jour soit communiqué au CS.
C’est fait. Les trois concurrents (y compris notre candidat) du syndic sortant et ce dernier ont été entendus (séparément) par une commission composée du président et de membres du CS et de plusieurs copropriétaires non membres du CS.
Vous n'avez pas compris ! le CS n'a aucun droit à faire le tri dans les demandes des copros quelqu'elles soient
Même si les porteurs du projet le lui demandent ?
Il est mal venu de lui [le candidat sollicité par un copropriétaire] communiquer le contrat du syndic en place.
Vous vous placez donc dans une période pendant laquelle, les propositions peuvent encore être modifiées, donc antérieurement à la demande d’inscription à l’ordre du jour ?
Il n’y a aucun risque de ce côté-là chez nous : le président du CS nous affirme que le syndic en place ne lui a pas fait parvenir son nouveau contrat. Nous n’en prendrons connaissance qu’à la réception des convocation de l’AG
Par contre, vous admettez que le syndic en place se fait un malin plaisir de signaler [les insuffisances du projet dues à l'insuffisante information du candidat] aux conseillers syndicaux
Ce qui suppose que le CS ne se serait pas privé de communiquer les propositions de ses concurrents au syndic actuel, lui donnant non seulement l’occasion de les critiquer mais aussi la possibilité d’adapter son propre contrat avant d’envoyer les convocations.
N’y aurait-il pas entorse aux lois de la concurrence ?
On peut donc regretter que dans le présent forum il soit parfois conseillé à des visiteurs profanes de demander un projet à un syndic pour " faire virer le syndic en place ".
Ce n'est pas leur rendre service.
Pour rappel : en ce qui concerne ma copropriété, la décision de solliciter un candidat avait déjà été prise avant mon arrivée sur ce forum et j’en profite pour remercier ceux qui prennent la peine de guider avec patience les visiteurs profanes sur un chemin peu familier avec la seule intention de leur rendre service et qui sont attentifs à donner des conseils plutôt que des leçons.
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Édité par - Sépia le 21 nov. 2016 04:07:54 |
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Posté - 21 nov. 2016 : 07:19:22
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citation: onc :
Ensemble 1000/1000e
Présents ou représentés 600
Vote à l'Article 25 :
A - Abstentions 100 + contre 249 = 349. 1000-349 = 651 pour > passage à l'art.24
B - Abstentions 50 + contre 299 = 349. 1000-349 = 651 pour > passage à l'art.24
Il va falloir brûler votre certificat d'études, que, toutefois, je vous félicite d'avoir obtenu.... 
Non, il faut aussi comptabiliser les POUR présents et représentés, car ce sont les POUR qui importe. En fait dans la pratique, on fait voter les CONTRE et abstentions
car il faut les noms pour les inscrire sur le PV, mais dans votre cas les POUR A et B : 600-349 = 251, donc on ne peut passer à la majorité 24. On ne peut présumer comment votent les "défaillants".
citation: Chez moi, le CS a en mains deux offres qui lui sont parvenues directement et une troisième venant d’un groupe de copropriétaires (dont je fais partie).
Rien n’a encore été envoyé au syndic pour inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Nous demandons au CS qu’il examine objectivement ces trois offres et qu’il n’en retienne qu’une pour la faire inscrire à l’ordre du jour
Le CS ne peut faire son tri que dans sa propre recherche de contrat, et cela avec une décision collégiale.
Ne lui serait-il donc pas loisible de rejeter tout ou partie des offres qu’il a reçues comme il pourrait nous faire savoir qu’au regard des autres, celle que nous lui soumettons ne vaut pas un clou (évidemment, il lui serait demandé de justifier son appréciation) auquel cas nous retirerions notre candidat.
Si d’aventure il lui apparaissait que notre candidat est le mieux placé, ne lui suffirait-il pas de faire inscrire cette unique proposition à l’ordre du jour pour satisfaire à son obligation de mise en concurrence ?
OUI ! tout à fait, un CS peut faire le tri dans ce qui lui est proposé à lui CS. Mais si un copro notifie au syndic une proposition de contrat, le CS ne peut qu'entériner sa mise à l'OdJ. Après lors de l'AG, il peut "orienter" |
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Louis92
Contributeur vétéran
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67
Posté - 21 nov. 2016 : 09:11:33
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OK avec rambouillet excepté une maladresse même avec les guillemets : citation: le CS ne peut qu'entériner sa mise à l'OdJ. Après lors de l'AG, il peut "orienter" En retirant les guillemets, je pense que rambouuillet a voulu dire :citation: le CS ne peut qu'entériner sa mise à l'OdJ. De préférence avant l'AG mais, au plus tard, lors de l'AG, le CS doit donner son avis avec les arguments favorables et/ou et défavorables à chaque candidat. Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 nov. 2016 : 11:50:48
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Il faut partir sur certains principes.
L'ODJ des AG doit être élaboré en concertation avec le CS. L'ODJ qui en ressort est donc figé, en particulier pour la question générique "Désignation du syndic", les propositions à y joindre.
C'est donc bien avant cette réunion que le CS aura préparé le changement de syndic, et fait le tri parmi les candidatures qu'il aura reçu. Tri que rien n'interdit, qui est même nécessaire pour éviter la dispersion des voix nuisible à une prise de décision : pour le syndic, il y aura forcément au moins 2 candidats, le sortant et le nouveau.
Autre chose serait la demande faite par un copropriétaire, que personne ne peut refuser si elle est conforme.
D'où la nécessaire communication du CS, en particulier avant la réunion préparatoire, afin d'éviter ces propositions personnelles.
Sur l'exemple cité par Sépia, qui viendrait de son syndic :
"« Exemple – 3 copropriétaires présents + 2 représentés…. 410 millièmes.
5 absents …. 590 millièmes.
Les voix « pour »représentent 190 millièmes, les voix « contre » 170 millièmes.
Le nombre de voix « pour » étant supérieur au nombre de voix « contre » la décision est adoptée.
Les abstentionnistes qui représentent 50 millièmes ne sont pas pris en compte »."
je ne vois pas où est l'erreur.
La majorité art.24 étant celle des voix exprimées par les présents et représentés, elle est conforme.
Dans un syndicat de 50 copropriétaires 2 seulement se présentent porteurs l'un de 50/1000 l'autre de 45/1000, les décisions sont adoptées avec le seul propriétaire porteur de 50/1000, la majorité art.24 étant de 48/1000°
Peu importe ici les 48 copropriétaires absents et non représentés (défaillants), selon le bien vieux principe "les absents ont toujours tort" ...  |
Édité par - Gédehem le 21 nov. 2016 11:53:47 |
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JB22
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69
Posté - 21 nov. 2016 : 13:18:57
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"La majorité art.24 étant celle des voix exprimées par les présents et représentés, elle est conforme.
Dans un syndicat de 50 copropriétaires 2 seulement se présentent porteurs l'un de 50/1000 l'autre de 45/1000, les décisions sont adoptées avec le seul propriétaire porteur de 50/1000, la majorité art.24 étant de 48/1000° "
A l' article 24 il n' y a pas de majorité autre que celle des "voix exprimées". Si seuls deux copropriétaires s' expriment c' est celui qui a le plus de voix qui l' emporte, si un seul s' exprime il emporte la décision quelle que soit le nombre de voix qu'il détient.
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JPM
Modérateur
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70
Posté - 21 nov. 2016 : 15:16:01
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Exact.
Les gens sérieux sont bien forcés de constater que les prétendues solutions récentes sont illusoires.
Sans parler de politique, il va bien falloir tirer des conséquences pratiques dans tous les domaines de l'énorme surprise du 20 novembre, plus pertinente encore, démocratique et républicaine, que celle du défilé de l'Arc de Triomphe de mai 1968.
De nos jours on ne connaît pas La Bruyère mais on cite Tocqueville à tout bout de champ ! Il est vrai que c'est à propos des États Unis
Et dans La Bruyère il y a des choses délicieuses sur la copropriété.
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Gédehem
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71
Posté - 21 nov. 2016 : 15:52:47
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D'autant que, outre la délicatesse de ses fleurs pour l'ornementation, la bruyère est très utile pour les problèmes urinaires (ça dégage ...), la prostate, sans parler de son efficacité pour l'arthrite et les rhumatismes.
Alors vive la bruyère...
Alors que Tocqueville, c'est parfois un peu 'constipation' ..
Donc contre les diarrhées, peut être, mais à petites doses ...
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Sépia
Contributeur actif
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Posté - 21 nov. 2016 : 16:44:36
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citation: Initialement posté par rambouillet
[quote]
Il va falloir brûler votre certificat d'études
Voilà bien de genre de paris stupides dont je devrais m'abstenir !
il faut aussi comptabiliser les POUR présents et représentés. On ne peut présumer comment votent les "défaillants".
Enfin tout s'éclaire ! Mon erreur venait de ce que, justement, il m'apparaissait que les défaillants étaient réputés "pour".
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Gédehem
Pilier de forums
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73
Posté - 21 nov. 2016 : 16:47:39
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Une personne absente et non représentée (= défaillant) ne peut être ni 'pour' ni 'contre', ni même s'abstenir, puisqu'elle est ..... "absente et non représentée" |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 21 nov. 2016 : 17:31:38
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Bonjour,
Merci Gedehem, pour ce petit moment de poésie très... terre à terre. C'est toujours un plaisir de vous lire.
Franck 1966, bonjour d'un autre dictateur (ou présumé tel). Non, pas présumé mais condamné sans procès !!!
Oui, je sais, je suis hors sujet. Ne vous énervez pas, Ribouldingue. C'est mauvais pour votre tension. On a encore besoin de vous sur ce forum.  |
Édité par - ESTEPHE le 21 nov. 2016 17:32:51 |
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Sépia
Contributeur actif
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Posté - 23 nov. 2016 : 00:29:46
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Bonsoir,
citation: Initialement posté par Gédehem
.Sur l'exemple cité par Sépia, qui viendrait de son syndic :
"« Exemple – 3 copropriétaires présents + 2 représentés…. 410 millièmes.
5 absents …. 590 millièmes.
Les voix « pour »représentent 190 millièmes, les voix « contre » 170 millièmes.
Le nombre de voix « pour » étant supérieur au nombre de voix « contre » la décision est adoptée.
Les abstentionnistes qui représentent 50 millièmes ne sont pas pris en compte »."
je ne vois pas où est l'erreur.
Pourtant Philippe388 en voyait une qui, en citant mon exemple de vote à l'article 24 :
sépia : Exemple sur la base de 600/1000e présents ou représentés :
Candidat A : abstentions : 100/1000e – Suffrages exprimés : Pour 251/1000e – Contre 249/1000e
Candidat B : abstentions : néant – Suffrages exprimés : 301/1000e – Contre – 299/1000e
les deux candidats ont obtenu la majorité voulue par l’art. 24 ou je me trompe ?
me répondait :
FAUX. Un seul a obtenu plus de 301/600 èmes
Méconnaissance totale des lois de majorité.
L'article 25 : la majorité de tous les copros, 501/1000
L'article 24 majorité des présents et représentés ; dans votre cas 301/1000
et réfutait le fait que le candidat A, avec 251/1000e pour et 249/1000e contre ait lui aussi atteint une majorité bien qu'inférieure à la moitié+1 du nombre des présents ou représentés.
D'où ma perplexité.
Incidemment, je me demandais comment seraient départagés les deux candidats.
L'élu final serait-il celui qui a obtenu le plus de "pour" (candidat B) ou celui qui a eu le moins de "contre" (candidat A) ?
Cordialement |
Édité par - Sépia le 23 nov. 2016 00:41:38 |
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Posté - 23 nov. 2016 : 06:29:07
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citation: L'élu final serait-il celui qui a obtenu le plus de "pour" (candidat B) ou celui qui a eu le moins de "contre" (candidat A) ?
euh ..... si c'est à la majorité 24 dont vous parlez, il faut la majorité des exprimés présents et représentés.... et dans ce cas, l'un a obligatoirement plus de votes favorables .....    |
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Louis92
Contributeur vétéran
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77
Posté - 23 nov. 2016 : 08:35:26
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sepia citation: Exemple sur la base de 600/1000e présents ou représentés :
Candidat A : abstentions : 100/1000e – Suffrages exprimés : Pour 251/1000e – Contre 249/1000e
Candidat B : abstentions : néant – Suffrages exprimés : 301/1000e – Contre – 299/1000e
les deux candidats ont obtenu la majorité voulue par l’art. 24 ou je me trompe ? L'hypothèse de cet exemple n'a pas de réalité pour choisir un candidat syndic ou un candidat au CS qui se vote à l'art. 25 ou 25.1 : pour appliquer la passerelle 25.1 vers l'article 24, il faut au moins 1/3 de voix POUR soit 334 tantièmes dans votre cas d'un total de 1.000 tantièmes. Ni A, ni B n'ont eu ces 334 tantièmes.
Par ailleurs, il est contestable de laisser les copropriétaires être à la fois pour A et pour B.
L'exemple est donc sans utilité pour un choix de syndic ou de CS.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 23 nov. 2016 08:36:54 |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2016 : 11:11:13
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Par ailleurs, il est contestable de laisser les copropriétaires être à la fois pour A et pour B.
Le droit de vote ne se divise pas : si on est pour FF on n'est pas en même temps pour AJ (suivez mon regard).
Certes, il y a les 'girouettes' .....
"il faut au moins 1/3 de voix POUR ..."
Ces 'pour' seraient-ils minoritaires ?
L.art.25-1 : " .. mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ...."
Les voix 'recueillies' par le projet peuvent être majoritairement 'pour' ou 'contre' dans cette proportion du 1/3 nécessaire à une décision.
L'objet d'une assemblée étant de décider sur les points qui lui sont proposés, peu importe le sens de la décision, rejet ou approbation. |
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JPM
Modérateur
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79
Posté - 23 nov. 2016 : 12:06:57
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Gedehem : citation: Les voix 'recueillies' par le projet peuvent être majoritairement 'pour' ou 'contre' dans cette proportion du 1/3 nécessaire à une décision.
Certainement pas !
Dans le texte visé, Les voix recueillies par le projet ne peuvent être que favorables au projet de résolution.
Sur ce pont aucune discussion possible. Il s'agit d'une problème de langue française.
Rappel : le bon sens commande de toujours établir un projet de résolution de manière positive : l'assemblée accepte, l'assemblée désigne.
Dans certains cas la rédaction est négative " l'assemblée refuse d'accorder l'autorisation. C'est une mauvais pratique. |
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Édité par - JPM le 23 nov. 2016 14:37:56 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 nov. 2016 : 14:53:44
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On ne peut "cueillir" que ce qu'on a semé.
Alors 'recueillir' ....
Quant au "bon sens .."..
"Recueillir" : récolter, recevoir, ...obtenir ..
Une proposition peut 'recueillir' majoritairement des voix favorables comme des voix défavorables dans cette proportion du 1/3.
Ceci à l'issu d'un vote dont personne ne peut prévoir le résultat, ce 1/3 étant un seuil et non une majorité décisionnelle.
Il s'agit d'une condition fixée pour permettre à l'AG de décider. Ce qui est la finalité de toute AG.
Que ce 1/3 recueilli soit favorable ou défavorable au projet.
Comme pour les prises de décisions, le projet ayant recueilli la majorité requise, majorité favorable ou défavorable au projet.
Ne considérer qu'une seule expression des voix, seraient-elles minoritaires, ... très curieuse approche. (*)
Il est vrai que l'exclusion est dans l'air du temps ....
(*) 340/1000 'contre', 310/1000° 'pour' = pas de second vote (pour décider) au motif que les 'pour' ne passent pas le seuil ??
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Édité par - Gédehem le 23 nov. 2016 15:08:45 |
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Sujet |
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Candidats CS plus nombreux que postes à pourvoir : 
