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JPM
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81
 Posté - 23 nov. 2016 : 16:31:27
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Pas question de tourner autour du pot.
La condition pour un second vote est que la proposition de résolution aie recueilli au moins le tiers des voix soit 334 voix POUR (si le total des voix est 1000).
Voir Code Lexisnexis sous art 25-1 de la loi un exemple précis.
S'il y a eu 334 voix CONTRE et 280 voix POUR, pas de second vote.
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 82
Posté - 23 nov. 2016 : 16:51:06
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sépia : Incidemment, je me demandais comment seraient départagés les deux candidats.
L'élu final serait-il celui qui a obtenu le plus de "pour" (candidat B) ou celui qui a eu le moins de "contre" (candidat A) ?
?????
Ou allez vous chercher tout cela.
Dans toutes élection, c'est celui qui recueille le PLUS de suffrages, donc les POUR qui est élu. ET jamais celui qui a le moins de CONTRE.
Imaginez ceci , pour faire simple 1000/1000èmes de présents ou représentés, pas de défaillants   , vote à l'article 25, majorité de toutes les voix du SDC à atteindre, soit la moitié plus une, soit 501/1000èmes. 2 contrats de syndic.
Pour le syndc A : 501/1000 èmes POUR, 450 CONTRE, 50 abstentions
Pour le syndic B : 400/1000 èmes, 100 Contre, 500 abstentions.
Si l'on vous suit celui que a atteint la majorité à 501/1000èmes ne sera pas le syndic car sépia pense que celui qui a le moins de contre 100/1000èmes est celui qui sera élu, la loi de la copropriété selon sépia.!!
Le B élu avec 100/1000 èmes de contre, et le A rentre chez lui avec la majorité des 501/1000èmes.
C'est totalement absurde.
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Sépia
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83
Posté - 23 nov. 2016 : 17:25:31
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citation: Initialement posté par Louis92sepia citation: Exemple sur la base de 600/1000e présents ou représentés :
Candidat A : abstentions : 100/1000e – Suffrages exprimés : Pour 251/1000e – Contre 249/1000e
Candidat B : abstentions : néant – Suffrages exprimés : 301/1000e – Contre – 299/1000e
les deux candidats ont obtenu la majorité voulue par l’art. 24 ou je me trompe ? L'hypothèse de cet exemple n'a pas de réalité pour choisir un candidat syndic ou un candidat au CS qui se vote à l'art. 25 ou 25.1 : pour appliquer la passerelle 25.1 vers l'article 24, il faut au moins 1/3 de voix POUR soit 334 tantièmes dans votre cas d'un total de 1.000 tantièmes. Ni A, ni B n'ont eu ces 334 tantièmes. L'exemple est donc sans utilité pour un choix de syndic ou de CS.
Je me suis piégé tout seul !
Car si j'étais parti de 800 présents ou représentés au lieu de 600, rien n'aurait empêché les deux candidats d'atteindre le 1/3 lors du vote à l'article 25 et de se retrouver en compétition à l'article 24.
Art 25 :
A - Abstentions 200 - Pour 350 - Contre 250
B - Abstentions 80 - Pour 361 - Contre 359
Art 24 :
A - Abstentions 100 - Pour 399 - Contre 301
B - Abstentions 0 - Pour 401 - Contre 399
Une adhésion (peut-être surprenante mais théoriquement possible) des abstentionnistes au candidat B ferait que, pour les deux, le nombre de "pour" serait supérieur au nombre de" contre"
Ça marche toujours pas ? |
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Sépia
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84
Posté - 23 nov. 2016 : 18:02:45
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citation: Initialement posté par philippe388
sépia : Incidemment, je me demandais comment seraient départagés les deux candidats.
L'élu final serait-il celui qui a obtenu le plus de "pour" (candidat B) ou celui qui a eu le moins de "contre" (candidat A) ?
?????
Ou allez vous chercher tout cela.
Si l'on vous suit celui que a atteint la majorité à 501/1000èmes ne sera pas le syndic car sépia pense que celui qui a le moins de contre 100/1000èmes est celui qui sera élu, la loi de la copropriété selon sépia.!!
Si vous avez bien lu, il s'agissait d'une question et non d'une affirmation.
Je suis sur ce forum pour m'informer et si je comprends bien que mon ignorance et ma naïveté peuvent détonner dans cette noble assemblée d'experts, je rappelle qu'ayant ouvert ce sujet, je l'ai abondamment garni de points d'interrogation.
Ceci dit, j'ai appris beaucoup de choses et j'en suis reconnaissant à tous ceux qui ont bien voulu m'aider à y voir plus clair en me permettant de mieux m'impliquer dans la vie de ma copropriété et, en particulier, de ne pas voter idiot.  |
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JB22
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85
Posté - 23 nov. 2016 : 18:02:54
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Lors du vote à l' article 24 sur la candidature de A ,celui-ci obtient la majorité avec 399 voix contre 301 voix, il est élu, il n'' y a pas à voter pour un autre candidat. |
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JB22
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86
Posté - 23 nov. 2016 : 18:23:20
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Nos posts se sont croisés.
"si je comprends bien que mon ignorance et ma naïveté peuvent détonner dans cette noble assemblée d'experts"
On ne peut pas tout savoir dans tous les domaines.
Il y a aussi l' interprétation des textes, je me souviens qu' après la modification de l' article 24 en juillet 2003, le site de l' ARC et celui de SOS Net avait publié l' information suivante:
"Désormais à l' article 24 s' abstenir c' est voter pour."
Vite retiré.
Ce qui est faux, il faut la majorité des voix "exprimées" quel que soit le nombre de voix:
399/301
100/90
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Franck1966
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Posté - 23 nov. 2016 : 22:10:31
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Philippe : "Vous n'avez pas compris ! le CS n'a aucun droit à faire le tri dans les demandes des copros"
Désolé, mais Gedehem et JPM (excusez du peu) sont du même avis que moi.
D'où sortez-vous que le CS n'a pas le droit de faire un premier "tri" (pour un changement de syndic uniquement) ?
JPM vous n'aimez pas "faire virer le syndic en place".
Même si l'expression est un peu excessive, que faire si un syndic commet des erreurs, voire pire ??? on essaye de le changer, donc de le virer !
Quand un syndic donne satisfaction, on ne le vire pas, on le bichonne
Mais essayer n'est pas réussir non plus ... |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2016 : 22:38:11
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Sur les modalités d'application de l'art.25-1, n'en déplaise à Lexisnexis ou d'autres, je persiste et signe avec UI et d'autres (in 'Fiche pratique AG') :
APPLICATION DE L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965
L’application combinée de la majorité de l’article 25 et de l’article 25-1 doit normalement conduire à l’un des trois cas de figure normaux suivants :
.cas de figure n° 1 : l’assemblée approuve ou refuse la résolution proposée par plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires : une décision est prise et la résolution est définitivement adoptée ou refusée ;
.cas de figure n° 2 : l’assemblée approuve ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant en sa faveur plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant à son encontre plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, puis dans un second vote confirme l’approbation ou le rejet par une majorité des voix exprimées des présents et représentés : la résolution est définitivement adoptée ou rejetée ;
.cas de figure n° 3 : l’assemblée ne fait ni l’un, ni l’autre, ou bien les présents ou représentés ne totalisent pas le tiers des voix de tous les copropriétaires : aucune décision n’est prise et la suite se déroule comme avant : une nouvelle assemblée doit être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24…
Il reste le cas que les rédacteurs du texte n’ont pas prévu, au moins explicitement : celui où, après un premier vote se déroulant comme dans les cas de figure n° 2, le second vote traduit un revirement de l’assemblée, par exemple par un changement d’attitude des abstentionnistes du premier vote ! Cela peut arriver plus facilement qu’on ne le croit si les débats traînent en longueur et que les oppositions se cristallisent…
Notre avis est que dans ce cas, c’est la deuxième décision prise à la majorité de l’article 24 qui l’emporte, comme cela se passait jusque là quand une nouvelle assemblée statuait en deuxième lecture…
Tout notre système juridique est basé sur le vote majoritaire, qu'il soit d'approbation ou de rejet.
Il n'y a que dans les systèmes totalitaires, de non droit, que seuls les votes d'approbations sont retenus.
(cf : "S'il y a eu 334 voix CONTRE et 280 voix POUR, pas de second vote.")
Lors d'un scrutin, les candidats, la proposition, ne peuvent que "recueillir" des voix.
Lorsqu'un projet recueille une majorité de voix pour un refus, il y a décision de rejet. (*)
Lorsqu'il recueille une majorité de voix favorables au projet, il y a décision d'approbation.
Le seuil du 1/3 n'est pas une règle de majorité : il ne peut être basé que sur le résultat du vote initial à la maj.art.25, sur les voix "recueillies" par la proposition, qu'elles soient pour ce 1/3 d'approbation ou de refus.
Nier ce point c'est nier tout notre système juridique.
De plus, une assemblée générale a pour objet unique de décider sur les affaires du syndicat. D'où la 'passerelle' qui a été créé afin d'éviter la 'non décision'.
Défendre un position qui interdirait à l'assemblée de décider au motif que les seules voix favorables au projet ne sont pas majoritaires ou ne dépassent un seuil ne tient pas la route 10 secondes dans notre système basé sur le scrutin majoritaire.
Peu importe son sens.
(*) comme le référendum de 2005, ..... dont on sait comment il a été contourné .... |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2016 22:46:44 |
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JPM
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89
Posté - 24 nov. 2016 : 00:43:34
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Cher Gedehem vous nous sortez (en marron) un texte sans citer votre source. Il s'agit souvent dans votre pratique d'un texte de l'ARC. Il peut aussi s'agir d'un texte de M Capoulade ?
Quoiqu'il en soit merci de préciser.
Votre extrait comporte citation: .cas de figure n° 2 : l’assemblée approuve ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant en sa faveur plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant à son encontre plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, puis dans un second vote confirme l’approbation ou le rejet par une majorité des voix exprimées des présents et représentés : la résolution est définitivement adoptée ou rejetée ;
Cet extrait est en totale contradiction avec le texte de l'article 25-1 qui vise le cas où l'assemblée n'a pas décidé à la majorité prévue par l'article 25
Donc le texte citation: l’assemblée approuve ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant en sa faveur plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant à son encontre plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires
ne correspond en rien aux dispositions de l'article 25-1.
Au surplus ledit article ne vise comme condition pour un second vote que le recueil par le projet de résolution d'au moins un tiers des voix.
On ne parle de voix recueillies qu'Ã propos de voix POUR, s'il n'y a pas d'autre mention.
Il est possible d'écrire à propos d'un texte non adopté qu'il n'a recueilli que deux cent voix. Ici encore il ne peut s'agir que de voix POUR
Le texte de l'article 25-1 ne fait aucune allusion aux voix CONTRE
A propos de M Capoulade je vous signale que dans La copropriété en son n° 903 il mentionne comme suit les conditions d'un second vote :
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Aucune décision définitive n'a été prise à la majorité absolue des vois de tous les copropriétaires composant le syndicat au cours d'une première votation.
[En cas de concurrence ...
Enfin le projet qui n'a été ni adopté ni repoussé doit avoir recueilli le vote favorable d'au moins un tiers des voix du syndicat au cours de cette première votation
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Vous admettrez que ce texte est clair et net.
Il faut en finir une fois pour toutes dans le forum avec cette controverse totalement infondée.
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Luc Standon
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Posté - 24 nov. 2016 : 12:07:06
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Gédehem
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Posté - 25 nov. 2016 : 12:01:27
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J'ai cité la source du texte rapporté : "je persiste et signe avec UI et d'autres (in 'Fiche pratique AG') "
S'agissant des "fiches pratique copropriétaires" d'UI, que chacun peut trouver dans le cartouche de gauche de ce site.
Sur les arguments avancés par certains éminents auteurs, je ne vois aucun élément justifiant leurs affirmations.
On se reportera utilement au site de JPM sur cette majorité art.25, sur la position divergente entre la CA d'Aix et la Cour de cassation (affaire de 1997), la position de cette dernière contestée :
le vote "contre" serait dépourvu d'intérêt serait-il majoritaire, seul le vote "pour" serait retenu pour déterminer s'il y a rejet ou non, l'insuffisance d'un vote majoritaire devant s'analyser comme un refus.
Très curieuse position, que JPM critique à juste raison : "Il nous semble que l’interprétation de la Cour d’Aix était la bonne."
Position appuyée sur les travaux parlementaires lors de l'adoption de la loi de 1965, cités avec ce commentaire : "M. Foyer (garde des Sceaux.ndlr) était un fin juriste ! Il ne pouvait ignorer qu’il y a une différence fondamentale entre un refus et un défaut de consentement."
Conclusion de JPM :
Il est donc bien certain qu’au moins dans le cas d’une résolution exigeant la majorité de l’article 25, ayant finalement recueilli la majorité des voix des présents et représentés mais, en nombre inférieur à celui exigé par l’article 25, il n’y a pas refus, mais défaut de consentement de l’assemblée
La mise en œuvre du dispositif de secours prévu par l’article 25-1 peut remédier à ce défaut de consentement. .
Une autre conclusion s'impose dans ce même sens : il y a décision dans le sens des textes lorsque l'expression des voix recueille la majorité requise, que cette majorité approuve ou désapprouve la proposition.
Lors d'un vote, il n'y a pas d'autres voix "recueillies" (reçues, obtenues, ...) que celles exprimées, quel qu'en soit le sens.
L'objet de toute AG est de décider sur les affaires du syndicat ou de ses membres.
En raison de certains blocages nés d'un absentéisme important, le législateur à introduit une modalité dérogatoire permettant au syndicat de décider, soit aussitôt lors d'un second vote sous condition, soit lors d'une autre AG, dans certains cas redue obligatoire.
Il y a donc bien la volonté affirmée de, en quelque sorte, "forcer" le syndicat à décider, qui est le but de toute AG.
Second vote placé sous une condition : que le proposition "recueille" au moins le tiers des voix.
Sur ce point aussi, il n'est pas possible d'affirmer que seules les voix "pour" la proposition doivent être prise en compte pour déterminer ce seuil du 1/3.
C'est ajouter une condition restrictive à une condition restrictive.
C'est retomber dans la logique contestée à juste titre de l'arrêt de cassation de 97, pour qui les voix "contre" 'seraient dépourvues d'intéret'.
Tout notre système de "votation" est basé sur le scrutin majoritaire.
Le seuil du 1/3 fixé par l'art.25-1 ne peut résulter que du vote à la majorité art.25, qui est obligatoire, les participants seraient ils en nombre insuffisant.
Peu importe le sens de l'expression de ces voix.
Passons les questions d'abus de minorité, minorité de blocage à l'intérêt général sanctionnée, pour affirmer avec d'autres que la condition du 1/3 fixé par l'art.25-1 résulte du vote à la majorité art.25, des voix "recueillies" par la proposition, que les voix "recueillies" sur le projet l'approuve ou le désapprouve.
Affirmer que "334 'contre' et 290 'pour, pas de second vote" est intenable.
C'est revenir en arrière et cautionner les minorités de blocage interdisant à une majorité de décider.
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Édité par - Gédehem le 25 nov. 2016 12:17:45 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 nov. 2016 : 14:07:02
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Sur la question de savoir si une résolution n'est pas adoptée ou si elle est rejetée je confirme mes indications reproduites par Gedehem.
Sur la question de déterminer la condition nécessaire et suffisante pour qu'il y ait un second vote il ne peut y avoir aucun doute : que le projet de résolution ait recueilli 1/3 au moins des voix POUR. On ne tient aucun compte des voix CONTRE.
Le texte de M CAPOULADE ne laisse aucun doute. Il a le mérite d'être explicite.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2016 : 14:30:52
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Et donc pour résumer tout cela sous forme d'un tableau explicite :
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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JPM
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94
Posté - 25 nov. 2016 : 14:52:40
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<Ce tableau n'est pas recevable puisqu'il n'y a pas de quorum en la matière, ni d'ailleurs en droit de la copropriété plus généralement
Par ailleurs il n'explicite pas le simplicité de l'article 25-1
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Gédehem
Pilier de forums
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95
Posté - 25 nov. 2016 : 15:07:50
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"que le projet de résolution ait recueilli 1/3 au moins des voix POUR. On ne tient aucun compte des voix CONTRE".
On avait compris cette position, qui rejoint celle surprenante donc contestée de l'arrêt de 97.
Position d'autant plus intenable que dans cette hypothèse elle n'aurait comme objectif QUE d'interdire aussitôt le second vote, entrainant la convocation d'une autre AG.
Autre AG dont on sait qu'elle est rendue obligatoire dans bien des cas.
Avancer que ce seuil du 1/3 ne doit pas tenir compte des voix "contre" dépasseraient-elles ce seuil, non seulement ajoute une condition à une condition, mais va à l'encontre de l'intérêt collectif du syndicat, justifiant la position d'une "minorité de blocage" par ailleurs sanctionnée.
Interdiction par une minorité qui pénalise le syndicat, l'obligeant à convoquer une autre AG rendue obligatoire pour décider, ici aussi à la majorité art.24.
Autrement dit, si vous n'êtes pas "pour" vous serez punis ..... 
Désolé : position qu'on ne peut suivre.
(Cette 'controverse' étant hors sujet (membres CS), j'en reste là ....)
Tout de même .... :
Par ailleurs il n'explicite pas le simplicité de l'article 25-1
Très très simple en effet :
- Dans la mesure où l'AG n'a pas pu décider à la maj.art.25, peu importe le sens de l'expression des voix, mais que le projet recueille le 1/3 des voix, peu importe leur sens, l'assemblée doit aussitôt procéder à un second vote à la maj.art.24.
- Dans la mesure où le vote à la majorité art.25 n'a pas recueilli ce 1/3 des voix, peu importe leur sens, une autre AG sera convoquée pour décider à la majorité art.24.
Etant entendu que l'objet d'une assemblée générale est de DECIDER
fin.
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Édité par - Gédehem le 25 nov. 2016 15:24:11 |
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Posté - 25 nov. 2016 : 15:49:45
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Luc Standon : quelle est donc la source de ce tableau ? L'ARC ?
La notion de quorum n'existe pas en copropriété. Ce tableau fut déjà présenté sur UI, et avait reçu les mêmes reflexions. Ce tableau est a rejeter.
TOUS Les syndics que notre SDC a pu élire ou rencontrer depuis 20 ans, sont sur la même position que gedehem.
Nous avons d'ailleurs élu un syndic avec aucune majorité atteinte à l'article 25, une majorité supérieure au 1/3 des voix de Contre atteinte pour un syndic, et au final l'élection de ce syndic à l'article 24.
Quelques copros ont modifiés leur vote contre, ce syndic expliquant que sans élire de syndic, il fallait passer par le TGI et un syndic judiciaire. Position confirmée par le syndic sortant battu.
Avec la position de JPM, ce passage par la case TGI aurait été directe. On peut dire contre l'intêret du SDC.
JPM 1, Gedehem 1. la balle au centre.
Qui est l'arbitre dans ce cas ?
Du hors sujet peut-être, mais ce débat dure depuis très longtemps sur UI. Il est temps au super-pros de la copros de se mettre d'accord. Ce sujet est un sujet central en copropriété s'agissant de l'élection du syndic, et du CS.
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JPM
Modérateur
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97
Posté - 25 nov. 2016 : 16:13:56
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M Capoulade écrit la même chose à propos de ce texte dont la lecture est banale !
Que vous faut-il de mieux ?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 25 nov. 2016 : 16:43:45
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citation: Initialement posté par JPM
Ce tableau n'est pas recevable puisqu'il n'y a pas de quorum en la matière, ni d'ailleurs en droit de la copropriété plus généralement Bref, vous refusez pour un simple problème de sémantique.
Dans ce cas, il vous suffit simplement de remplacer le terme de "quorum" par celui de "seuil de majorité minimum requis pour l'application de l'article 25-1", et ce tableau sera alors mieux recevable selon vos critères d'exigence linguistique / lexicale.
citation: Initialement posté par JPM
Par ailleurs il n'explicite pas le simplicité de l'article 25-1 Justement si, mais vous refusez d'y porter un intérêt pédagogique (libre à vous). Il ne tient qu'à vous de réaliser un mémo explicite et explicatif sous forme d'un tableau compréhensible pour tous.
citation: Initialement posté par philippe388Luc Standon : quelle est donc la source de ce tableau ? L'ARC ? Quel est l'objet de votre intervention ? Mettre de l'huile sur le feu, et vous faire ensuite passer pour une victime auprès des modérateurs ?
Sur ce php388 bon W-E Ã vous aussi.
citation: Initialement posté par philippe388
Ce tableau est a rejeter. Rien à faire que vous rejetiez ce tableau qui ne vous est pas destiné. Certains membres l'utiliseront et l'adopteront éventuellement.
citation: Initialement posté par philippe388JPM 1, Gedehem 1. la balle au centre. Qui est l'arbitre dans ce cas ? Le juge du TGI.
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Édité par - Luc Standon le 25 nov. 2016 16:46:36 |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 25 nov. 2016 : 17:44:16
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Je suis du même avis que JPM. ( vous avez bien lu )
Il faut comprendre le but de cet article: Si à l' article 25 la résolution n' a pas obtenu les 50 % de voix " POUR " nécessaires, un second vote est possible si la résolutions a obtenue au moins un tiers des voix " POUR ".
C' est bien parce que la candidature à obtenue un minimum de 1/3 des voix " POUR " que le vote à l' article 24 est possible, dans le cas contraire où la résolution n' atteint pas ce seuil, je ne vois pas la nécessité de passer à un second vote, les voix contre et les abstentions étant majoritaires. |
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100
Posté - 25 nov. 2016 : 19:31:46
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JB22 : un second vote est possible si la résolutions a obtenue au moins un tiers des voix " POUR ".
Ce n'est pas exactement ce qui est écrit dans la loi. Pas de POUR ! c'est bien ce qui pose question, ce texte n'est pas si clair.
Luc Standon : encore une intervention pour rien, sur un sujet plus qu'interressant !  |
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Candidats CS plus nombreux que postes à pourvoir : 
