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Piovem
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 Posté - 28 août 2016 : 15:14:09
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Propriétaire dans une copropriété, que je suppose horizontale car ce ne sont que des villas (+1 hôtel à 2 niveaux comme les villas), il n’est dit nulle part que nous ayons une jouissance privative quelconque, nos villas n’ayant même pas un droit de surface au sol.
J’essaye, inutilement pour le moment, de clarifier la situation, tellement les irrégularités s’enchaînent et ne ressemblent à rien.
Cette copropriété n’a pas de parties communes déclarées et la voirie et réseaux sont gérés par une ASL.
Cet arrêt du Conseil d’Etat semble être le coup fatal à la copro horizontale et m’inspire bien des choses à vérifier sur le PC original :
« En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu’une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que "la gestion du sol sera celle d’une copropriété horizontale" ; un tel régime comporte une division en parties affectées à l’usage de tous et en parties affectées à l’usage exclusif des copropriétaires, chacun d’eux disposant d’un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; le projet de la société entrait ainsi dans les prévisions de l’art. R. 421-7-1 et, par voie de conséquence, des art. R. 315-6 et R. 315-7 du Code de l’urbanisme ; il est constant que les différentes pièces relatives à la constitution d’une association syndicale, prévues par l’art. R. 315-6 du Code de l’urbanisme, n’ont pas été produites par le pétitionnaire, alors que des équipements communs sont prévus, notamment pour la défense incendie, l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, ainsi que la desserte routière et que la demande, portant sur plus de cinq bâtiments, ne comporte pas l’engagement ou la convention prévus par l’art. R. 315-7 du même code ; par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions combinées des art. R. 421-7-1 et R. 315-6 du Code de l’urbanisme. »
Conseil d’Etat, Sous-sect. 9 et 10 réunies, 9 avril 2014, req. N° 338.363, publié aux tables du Rec. Lebon
Maintenant : si je ne trouve aucune des pièces nécessaires à cette conformité, cela peut-il suffire (25 ans après) pour déclarer la copropriété illégale ? A moins que cela ne s’appliquait pas à l’époque de la demande du PC...
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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1
Posté - 28 août 2016 : 20:13:22
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D'abord, ce qui caractérise une copropriété horizontale ou verticale, c'est que l'assiette foncière de l'ensemble immobilier consiste en une unité foncière : le sol supportant les constructions n'est pas divisé.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 1
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Il faut commencer par lire votre acte de vente.
Vous devez comprendre la contradiction de votre exposé : la voirie et les réseaux étant apparemment des parties communes...
citation: cette copropriété n’a pas de parties communes déclarées
et la voirie et réseaux sont gérés par une ASL.
Ensuite, il faut vous reporter aux statuts de l'ASL, leur date, leurs dispositions, leur déclaration....etc
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Piovem
Contributeur senior
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 2
Posté - 29 août 2016 : 00:47:08
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citation: Ensuite, il faut vous reporter aux statuts de l'ASL, leur date, leurs dispositions, leur déclaration....etc L'ASL est antérieure (1983) à la copro (1989). Dans les statuts il est établi que toutes les parcelles construites ou à construire font partie de l'ASL. Ce serait donc l'ASL qui prime. Ce ne sont là que des déductions, car rien n'est écrit dans nos actes de vente, même pas l'appartenance à l'ASL.
citation: Il faut commencer par lire votre acte de vente. Déjà fait, mais rien trouvé. Seule l'appartenance à une copropriété dont les parties communes ne sont pas énumérées, bien que nous ayons un Règlement de Copropriété. En fait, ce n'est que du remplissage avec une reproduction courante de statuts standard et rappels de la loi de 1965.
citation: Vous devez comprendre la contradiction de votre exposé : la voirie et les réseaux étant apparemment des parties communes... Oui, des parties communes de l'ASL, comme déjà dit.
La question reste: QUI prime dans cette gestion, puisque la copro n'en possède aucune et que l'ASL est censée les gérer?
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Posté - 29 août 2016 : 15:43:38
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piovem : Vous êtres dans une copropriété, avec son RDC. la loi de 1965 s'applique donc dans votre SDC.
Vous devez forcément trouver dans votre acte de vente ET votre RDC un descriptif de votre bien :
Un pavillon, de 8 pièces, ....................et 250/100000 èmes des parties communes, .... et un jardin à jouissance exclusive.
Vous devez aussi avoir les statuts de cette ASL, ou vous trouverez son objet précis : ..... gestion des voiries, des éclairages, de la TV, .................... Ce sont des éléments et parties communes qui sont gérés par l'ASL. L'ASL peut-être propriétaire de ces éléments et parties communes.
Ce sont les copros qui sont les membres de cette ASL. La loi de 1965 ne concerne pas la gestion d'une ASL.
Un bureau est élu par les copros. Chaque année une AG adopte les comptes, des travaux et un budget.
Vous payez également des charges de fonctionnement de cette ASL.
Le texte que vous citez concerne l'ASL BIDULE , mais en aucun cas la votre.
Vous devez lire votre acte de vente, votre RDC, et les statuts de cette ASL.
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Posté - 29 août 2016 : 22:04:53
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Posté - 30 août 2016 : 09:05:54
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Première chose à faire : voir l'assise foncière de la copropriété et le périmètre cadastral de l'ASL : dans les deux cas doivent être listées les parcelles cadastrales les constituant.
Ensuite, le règlement de copropriété doit NECESSAIREMENT indiquer les parties communes et les parties privatives et doit comporter un état descriptif de division : les avez-vous vus ? |
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 30 août 2016 : 12:48:49
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Première chose à faire : voir l'assise foncière de la copropriété et le périmètre cadastral de l'ASL : dans les deux cas doivent être listées les parcelles cadastrales les constituant. Ce sont les mêmes à la nuance près que certaines ont été retirées du plan initial de l'ASL, car vendues à 17 villas en lotissement. Le périmètre reste le même malgré le changement de dénominations au niveau du Cadastre.
citation: Ensuite, le règlement de copropriété doit NECESSAIREMENT indiquer les parties communes et les parties privatives et doit comporter un état descriptif de division : les avez-vous vus ? Les parties privatives bien sûr, c'est chaque villa qui n'est même pas posée sur le sol, selon la phrase qui fini la description de chacune "A l'exclusion de tout droit de propriété ou de jouissance exclusive sur aucune partie du terrain, lequel, de convention expresse, reste commun en toutes ses parties, y compris les parties bâties."
Maintenant, voici les parties communes définies dans le Règlement de Copro:
"A - DEFINITION DES PARTIES COMNUNES
Article 2
Elles comprennent notamment :
La totalité du sol y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions prévues dans la désignation qui précède ; le sol de l'ensemble des maisons individuelles est placé sous le régime de l'indivision forcée, aucun copropriétaire, de convention expresse, ne pouvant demander le partage ou la licitation des parties communes ou de l'un d'entre elles;
Les entrées, passages et voies de desserte intérieure, réseaux communs de l'ensemble des maisons individuelles, avec leurs équipements et accessoires, tels que les dispositifs d'éclairage.
La totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers, avec leurs accessoires tels que bouches et transformateurs jusqu'aux parties privatives.
Et, en général, tous les locaux, aménagements et services communs à l'ensemble des usagers de l'ensemble des maisons individuelles tels que les plantations, espaces verts et jardins et aire de jeux.
La Société Promoteur ____ aura la faculté pour répondre aux prescriptions relatives à l'installation des réseaux électriques ou autres de céder les parcelles nécessaires ou de constituer toutes servitudes au profit de l'EDF ou de toutes autres Administrations sans l'accord préalable des copropriétaires.
------------------------------------------------------------------
Et les parties gérées par l'ASL:
ARTICLE 12 - Enumeration des équipements communs -
Sont à l'usage des divers propriétaires du groupe d'habitation, les éléments d'équipement suivants
1°; - Les voies de desserte, ensemble sol, chaussée, trottoirs et éclairages publics,
2°/ - Les espaces verts non privatifs,
3°/ - Ceux des réseaux, canalisations et ouvrages (notamment station de refoulement,antenne de télévision) servant à la desserte du groupe d'habitations, notamment en eau, gaz, électricité, téléphone, télédistribution, eaux pluviales, eaux
usées etc ... qui ne sont pas la propriété des services de distribution et qui ne se trouvent pas compris entre le branchement ou les compteurs particuliers de chaque propriétaire et sa maison, même s'ils se trouvent à l'intérieur d'une parcelle
privative.
Voilà pour la prose. Cette dernière partie est antérieure dans le temps (1983) au RDC (1989) et semble s'imposer à tout acquéreur d'un lot quelconque.
D'où le problème de savoir à qui revient l'honneur de la gestion des vraies parties communes. Mais d'abord: lesquelles?
Merci de vos contributions
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Édité par - Piovem le 31 août 2016 08:54:08 |
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Posté - 30 août 2016 : 14:54:58
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citation: Initialement posté par Piovemcitation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Première chose à faire : voir l'assise foncière de la copropriété et le périmètre cadastral de l'ASL : dans les deux cas doivent être listées les parcelles cadastrales les constituant. Ce sont les mêmes à la nuance près que certaines ont été retirées du plan initial de l'ASL, car vendues à 17 villas en lotissement. Le périmètre reste le même malgré le changement de dénominations au niveau du Cadastre.
Pas possible :
Le périmètre de l'ASL comprend nécessairement les parcelles des 17 villas, des parcelles dont la propriété doit avoir été rétrocédée à l'ASL (voiries, espaces verts, etc.) et la ou les les parcelles qui sont l'assise foncière de la copropriété. Une copropriété est forcément assise sur une ou plusieurs parcelles dont la propriété est indivise entre tous les copropriétaires. Les parcelles vendues en villas de lotissement ne peuvent pas en faire partie ! |
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Piovem
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8
Posté - 30 août 2016 : 18:30:27
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citation: Les parcelles vendues en villas de lotissement ne peuvent pas en faire partie ! C'est ce que je disais en raccourci, avec l'expression de nuance.
Vous avez raison les 17 villas ont été retirées de l'ensemble initial, mais l'ASL (si c'est de cela qu'on parle) reste assise sur exactement la même superficie.
Du point de vue du Cadastre, l'ASL n'existe pas. Les parcelles qui ne sont pas dans le lotissement des 17 villas, sont attribuées au syndicat de copropriété.
Autre bizarrerie: la copro ne paye pas d'impôts fonciers, mais nous, nous les payons comme si on avait des terrains, bien qu'ils ne soient pas capables de dire où ils se situent.
Mais on n'est pas à cela près. Je viens de passer à la Mairie pour consulter le PC initial de la copro: pas de mention sous quel régime on sera, pas de projet de gestion, pas de statuts de copro ni d'ASL, etc... Le vide!
D'ailleurs on m'a fait savoir qu'il était interdit de CONSULTER le dépôt initial du PC, car l'Urbanisme n'aime pas ça...
Mais pourquoi donc? |
Édité par - Piovem le 30 août 2016 18:49:16 |
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Posté - 30 août 2016 : 19:22:46
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PIovem : les terrains sont des parties communes du SDC - pas de l'ASL- vous en avez une jouissance privative.
Le SDC ne paie pas d'impots fonciers ET c'est tout à fait nomral. Il ne possède pas d'élements communs comme une loge, un appart de la loge, fes locaux poubelles ou vélos.
Les copros paient des impots fonciers ET c'est aussi très normal.
Le cadastre ne coonnait pas l'ASL , et cela semble encore normal, elle ne possède aucun terrain. La parcelle concerne seulement le SDC.
L'oBjet de votre ASL est simplement la gestion des élements communs et parties communes du SDC
L'ASL figure bien dans votre RDC !!! 
D'où le problème de savoir à qui revient l'honneur de la gestion des vraies parties communes. Mais d'abord: lesquelles?
?? tout est écrit dans ce RDC et les statuts de l'ASL dont vous ne dites absolument rien sur son périmètre exact et son objet.
Que dit aussi votre acte de vente ?
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Piovem
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Posté - 30 août 2016 : 20:06:58
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citation: Initialement posté par philippe388L'oBjet de votre ASL est simplement la gestion des élements communs et parties communes du SDC L'ASL figure bien dans votre RDC !!! [:D Double NON:
- L'ASL gère les parties communes aux deux entités SDC et lotissement. Si vous ne prenez que le SDC, il manque quelque chose. Aussi: comment fait-on quand le SDC n'a pas de parties communes , ou leur énoncé recoupe exactement celles de l'ASL, le tout dans le vague?
- Vous voyez loin, car je n'ai pas vu une seule fois la mention de l'ASL dans le RDC
A moins que vous ne teniez pas compte du trait en pointillé que j'ai fait pour séparer les statuts du RDC et de l'ASL.
Nos actes de vente ne parlent jamais d'ASL. C'est une découverte tardive à propos d'un litige avec le lotissement qui nous a montré son existence.
Le périmètre exact de l'ASL ce sont toutes les parcelles de la copro + le lotissement. L'objectif est dit plus haut.
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 Posté - 31 août 2016 : 09:08:06
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quel est le statut du sol dans le périmètre du SDC ?
aurais-je trouvé une partie commune ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Piovem
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Posté - 31 août 2016 : 09:22:17
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
une fois de plus, ne détournons pas un arrêt administratif pour régler des questions de copropriété... surtout quand cet arrêt à pour objet de préciser quelles pièces doivent figurer dans une demande de PCVD De quelle "autre" fois parlez-vous? Cet arrêté semble condamner définitivement les copros horizontales (selon les notaires et autres gens avisés qui en réfèrent). Moi je cherche à en sortir, mais encore faut-il trouver la porte.
Mon problème est compliqué par des pratiques locales totalement illégales.
A cet endroit vous pourrez voir la demande initiale du PC https://drive.google.com/open?id=0B...lN1NlZE5DNHc
Il n'y a pas un seul document indiquant quoi que ce soit sur le mode de gestion, pas de projet de RDC, ni de statuts de ASL. Mais peut-être qu'à l'époque cela n'était pas obligatoire et comme il y avait déjà une ASL en place... |
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Posté - 31 août 2016 : 09:40:32
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citation: Initialement posté par Piovemcitation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
une fois de plus, ne détournons pas un arrêt administratif pour régler des questions de copropriété... surtout quand cet arrêt à pour objet de préciser quelles pièces doivent figurer dans une demande de PCVD De quelle "autre" fois parlez-vous? un certain jprp a récemment tenté, sur UI, de fonder sur un arrêt administratif un raisonnement absurde sur le fonctionnement d'une copropriété horizontalcitation: Cet arrêté non : un arrêtcitation: semble condamner définitivement les copros horizontales (selon les notaires et autres gens avisés qui en réfèrent). faux : il rappelle la procédure applicable pour les mettre en oeuvre du point de vue administratif, sans que ça ait la moindre conséquence sur l'existence de celles qui ont été créées antérieurementcitation: Moi je cherche à en sortir, mais encore faut-il trouver la porte. la porte est civile, pas administrativecitation: Mon problème est compliqué par des pratiques locales totalement illégales. A cet endroit vous pourrez voir la demande initiale du PC https://drive.google.com/open?id=0B...lN1NlZE5DNHcIl n'y a pas un seul document indiquant quoi que ce soit sur le mode de gestion, pas de projet de RDC, ni de statuts de ASL. Mais peut-être qu'à l'époque cela n'était pas obligatoire et comme il y avait déjà une ASL en place...
surtout, sa légalité est sans effet sur l'organisation actuelle de la propriété de l'ensemble immobilier. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 31 août 2016 09:44:27 |
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Piovem
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Posté - 31 août 2016 : 11:01:36
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
la porte est civile, pas administrative En voilà une bonne nouvelle! J'étais rentré par la mauvaise porte... Il suffit de pousser l'autre, n'est-ce pas?
Avec ça je vais me coucher, tranquille, je saurai qu'il y a une solution.
Malgré tout je ne vois pas de parties communes différentiées entre les deux entités, mais certainement un procès au civil (pour quelle cause?) va départager les choses. Merci. |
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Posté - 31 août 2016 : 11:08:23
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avez vous envisagé une scission ?
(j'avoue, je n'ai pas tout relu...) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Piovem
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Posté - 31 août 2016 : 14:49:34
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
quel est le statut du sol dans le périmètre du SDC ?
aurais-je trouvé une partie commune ? En voici un début de réponse, extrait du RDC: Parties Communes
Elles comprennent notamment :
La totalité du sol y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions prévues dans la désignation qui précède ; le sol de l'ensemble des maisons individuelles est placé sous le régime de l'indivision forcée, aucun copropriétaire, de convention expresse, ne pouvant demander le partage ou la licitation des parties communes ou de l'un d'entre elles;
Les entrées, passages et voies de desserte intérieure, réseaux communs de l'ensemble des maisons individuelles, avec leurs équipements et accessoires, tels que les dispositifs d'éclairage.
La totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers, avec leurs accessoires tels que bouches et transformateurs jusqu'aux parties privatives.
Et, en général, tous les locaux, aménagements et services communs à l'ensemble des usagers de l'ensemble des maisons individuelles tels que les plantations, espaces verts et jardins et aire de jeux.
Il existe effectivement une piscine commune, qui au niveau de l'acte de vente n'est qu'une rature, car écrite à la main. Elle n'a jamais été agréée par la mairie.
Nous n'avons pas de jouissance définie sur nos terrains, mais nous en avons la responsabilité, car ils sont clôturés d'un commun accord.
Ces parties communes sont les mêmes que gère l'ASL (voirie, réseaux)
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Posté - 31 août 2016 : 17:20:50
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le sol est donc partie commune aux seuls copropriétaires
les autres équipements sont communs au lotissement
donc on efface tout et on recommence |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Piovem
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Posté - 31 août 2016 : 19:38:25
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
donc on efface tout et on recommence Redoutable! Votre mode de lecture est d'un simple qui va droit au but... pour passer à autre chose.
Le lotissement est constitué de villas chacune posée sur sa parcelle, reconnue au niveau du cadastre. Ils payent des impôts fonciers pour leur lopin de terre et leurs murs. Qui trouverait quelque chose à redire? Pas moi.
La copropriété n'a qu'une seule partie commune, c'est le sol, constitué de parcelles de formes et dimensions diverses dont aucune n'épouse l'implantation d'une seule villa (je peux expliquer pourquoi).
Au dessus de ces parcelles court un espace commun nommé voirie, avec quelques parkings en accessoire, quelques massifs, quelques espaces incertains, talus, etc. Là dessous courent des conduites diverses sur lesquelles est branché le lotissement.
Question: A qui est l'espace occupé par tous ces équipements et installations? Si on regarde le cahier de charges de l'ASL, à l'ASL. Si on regarde le RDC, on ne sait pas. Pourtant au niveau du cadastre le propriétaire attitré c'est le SDC, mais le responsable sur le papier c'est l'ASL.
Votre rapidité de réponse fera merveille devant un tel problème. Je compte déjà les lignes.  |
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Posté - 31 août 2016 : 19:48:19
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le cadastre ne dit pas la propriété
(7 mots) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Piovem
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Posté - 31 août 2016 : 23:39:45
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Certes, c'est le Service de la publicité foncière ou anciennement le service des Hypothèques, là où j'ai obtenu les titres nécessaires à certifier ce dont je vous parle ici. Avant j'étais passé par le Cadastre pour avoir les nouvelles références des parcelles qui avaient changé entre temps.
Mais avec toutes ces précisions que vous apportez, mon schlmiblick avance, c'est sûr. |
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