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kanaputz
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41
 Posté - 08 nov. 2009 : 20:57:55
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citation: Initialement posté par philippe388kanaplutz : citation: 1/ Sauf quand on vote en AG de donner certains pouvoirs aux CS ...
Ce qui a été le cas.
Quels pouvoirs ??
-Le pouvoir de choisir l'architecte qui va mener à bien l'étude puis le ravalement par exemple...
(Et comme par hazard, l'un des membres du CS est marié avec un architecte (en faillite) qui a décroché tous les marchés de la résidence par le passé! Comme l'élaboration d'horribles grilles qui défigurent notre résidence...)
C'était juste une exemple du pouvoir que les copropriétaires ont décidé après vote de donner au CS.
Transformer les copropriétaires en sous locataires c'est plus simple qu'on peut le penser... il suffit de le proposer en AG et de le faire voter.
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Édité par - kanaputz le 08 nov. 2009 21:02:34 |
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 42
Posté - 09 nov. 2009 : 09:16:04
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kanaplutz : l'exemple de votre copropriété me rappelle le mien, un syndic laxiste avec un président de CS dictateur.
Lorsque je me suis lancé contre tous ces abus, j'ai chosi de controler très profondément les comptes du SDC - grand livre, relevés bancaires, comptes de trvaux, facutres, contrats,... j'ai fait un point précis sur la position comptable, est découvert de vieux comptes dormants, des contentieux totalement abandonnés,...
j'ai proposé un budget précis et en forte baisse.
Lorsque vous abordez les problèmes d'argent, les copropriétaires ouvrent grand les oreilles. Les problèmes entre personnes discutés aux AG n'interrerssent personne et les copropriétaires ne viennent plus aux AG pour juste écouter les vieilles querelles.
Avec quelques copros, nous nous sommes présentés en bloc au CS. les "vieux" CS ont rigolés en ne se présentant pas, ce fût leur grosse erreur.
Nous avons été élu, nous gérons les problèmes en informant régulièrement les copros. Nous faisons un PV d'activité du CS,....
kanaputz : vous parles de travaux de ravalement. Rien ne vous empêche de chercher un ou deux autres entrepreneurs en vérifiant leur santé financière ( infogreffe, verif,...) et en demandant des devis précis.
Rien ne vous empêche de proposer à l'AG d'autres devis d'architecte en précisiant que l'architecte choisi par le CS est un membre de la famille d'un copro, et qu'il est en faillite, donc un grand danger de perdre les fonds du SDC,.....
De tels travaux vont être discutés à l'AG QUI VA VOTER sur des choses précises et claires. Proposer donc un dossier béton.
pour info : donner un tel mandat à un CS est idiot et dangereux !!! vous en voyez le résultat.
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Gédehem
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43
Posté - 09 nov. 2009 : 09:39:17
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"pour info : donner un tel mandat à un CS est idiot et dangereux !!! vous en voyez le résultat. "
Des copropriétaires ignorants, méconnaissants le B A BA des immeubles en copropriété font souvent n'importe quoi, dont celle idiote et dangereuse de donner un tel mandat à un CS qui n'y entend rien ..(CS désigné parmi les copropriétaires incultes, faut-il le rappeler !)
C'est bien ce que déplore Kanaputz. |
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kanaputz
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44
 Posté - 09 nov. 2009 : 14:45:00
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Merci pour vos réponses et conseils.
Naturellement j'ai toujours voté contre ces pratiques qui renforcent des abus de pouvoirs et des conflits d'intérêts. (Rendez vous compte... pour un membre du CS, il y a une cagnotte de 75000 euros à "se faire" sur le ravalement !)
Et à la dernière AG a été voté en masse la révocation du seul conseiller qui pouvait faire de réelles économies (dossier à l'appui distribué à tous avant l'AG!) Une révocation sans objet (à part celui de gêner les magouilles de certains membres du CS et le syndic...) qui n'a eu qu'un seul résultat: voir le vrai visage des copropriétaires: une meute haineuse et abrutie. La puissance des rumeurs et des mensonges calomnieux est désolante...
(Chez nous, les règlements de compte ce font la nuit dans les parkings... où se raillent les voitures ou se crèvent les pneus !
Quand ce ne sont pas des inscriptions après vol d'identité électronique sur des sites pédophiles ! Tout est bon pour nuire à ceux qui se dressent devant le CS.
(L'affaire est d'ailleurs portée devant le procureur de la république...))
Il y a bien un moment ou la racaille "se ramasse" et en prend pour son grade non ? :-)
Cordialement
Gérard |
Édité par - kanaputz le 10 nov. 2009 13:55:23 |
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kanaputz
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45
Posté - 10 nov. 2009 : 14:15:53
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citation: Initialement posté par philippe388
vous parles de travaux de ravalement. Rien ne vous empêche de chercher un ou deux autres entrepreneurs en vérifiant leur santé financière ( infogreffe, verif,...) et en demandant des devis précis.
Rien ne vous empêche de proposer à l'AG d'autres devis d'architecte en précisiant que l'architecte choisi par le CS est un membre de la famille d'un copro, et qu'il est en faillite, donc un grand danger de perdre les fonds du SDC,.....
De tels travaux vont être discutés à l'AG QUI VA VOTER sur des choses précises et claires. Proposer donc un dossier béton.
pour info : donner un tel mandat à un CS est idiot et dangereux !!! vous en voyez le résultat.
Tout d'abord, une étude d'architecte est un travail payant, pas de devis gratuit pour une étude digne de ce nom et donc "en béton".
Les copropriétaires "abrutis" par le lobbying sont persuadés que l'architecte-copropriétaire va œuvrer pour leur bien. Alors que ce "magouilleur" en faillite, tellement il est génial (vous verriez nos grilles de prison), qui a mis son bien en vente depuis un an (hors de prix pour éponger les dettes...), n'a qu'un objectif... partir en retraite à 800 km au sud avec l'argent du SDC. Vous avez dit "garantie décennale" ?
Pour vous rappeler à quel point tout ceci est ubuesque: nous avons 3 membres permanents du CS qui ont mis leurs biens en vente depuis plus d'un an...
Ils n'œuvrent donc pas pour le bien d'une copro qu'ils ont déjà quitté dans le principe. Mais ça, une fois de plus, cela ne semble déranger personne...
ET ce sont ces personnages qui ont demandé la révocation de Mr Nouveau !!!
Terrifiant de bêtise. 
Cordialement
G.K. |
Édité par - kanaputz le 10 nov. 2009 14:26:27 |
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b1091183
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Posté - 12 nov. 2009 : 16:03:37
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citation: Initialement posté par kanaputz
Merci pour vos réponses et conseils.
Naturellement j'ai toujours voté contre ces pratiques qui renforcent des abus de pouvoirs et des conflits d'intérêts. (Rendez vous compte... pour un membre du CS, il y a une cagnotte de 75000 euros à "se faire" sur le ravalement !)
Et à la dernière AG a été voté en masse la révocation du seul conseiller qui pouvait faire de réelles économies (dossier à l'appui distribué à tous avant l'AG!) Une révocation sans objet (à part celui de gêner les magouilles de certains membres du CS et le syndic...) qui n'a eu qu'un seul résultat: voir le vrai visage des copropriétaires: une meute haineuse et abrutie. La puissance des rumeurs et des mensonges calomnieux est désolante...
(Chez nous, les règlements de compte ce font la nuit dans les parkings... où se raillent les voitures ou se crèvent les pneus !
Quand ce ne sont pas des inscriptions après vol d'identité électronique sur des sites pédophiles ! Tout est bon pour nuire à ceux qui se dressent devant le CS.
(L'affaire est d'ailleurs portée devant le procureur de la république...))
Il y a bien un moment ou la racaille "se ramasse" et en prend pour son grade non ? :-)
Cordialement
Gérard
Il faut déposer une plainte contre X, et si vous savez qui crèvent les pneus, il suffit de déposer plainte contre cette (ces) personne(s).
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kanaputz
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47
Posté - 13 nov. 2009 : 10:14:14
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citation: Initialement posté par b1091183
Il faut déposer une plainte contre X, et si vous savez qui crèvent les pneus, il suffit de déposer plainte contre cette (ces) personne(s).
Oui, c'est en cours. Mais les enquêtes de police ne se font pas en claquant des doigts et le mieux est de prendre les "personnes malveillantes" sur le fait.
G.K. |
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dixime
Nouveau Membre
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48
Posté - 13 nov. 2009 : 12:50:08
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Ignorants, perfides et incultes sans aucun doute, n'empêche que ça rapporte aussi bien aux uns (au syndic plein les poches) qu'aux autres les fournisseurs divers ... etc
Si quelqu'un est puni pour vol à l'étalage simplement pour nourrir sa famille, combien est puni un syndic pour nous extorquer à sang, jusqu'à nous transformer en sous locataires ou carrément nous transformer en sans abri?
Il est vain de tenter quoique ce soit contre un syndic, il va transformer votre vie en calvaire. Cet ani... mord tout ce qui l'approche et ne lâche pas facilement ses proies. Comment faire, allez voir l'Arc qui vous dit, y'a rien à faire, il faut mieux partir, ... pour aller ou !? |
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kanaputz
Contributeur débutant
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49
Posté - 13 nov. 2009 : 23:44:31
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Oui mais la roue tourne.
Les cartes sont redistribuées.
Il suffit de ne pas lacher l'affaire...
Vigilance et doigt sur la détente.
Réunir assez de pièces pour faire s'écrouler le château de carte.
(La racaille se prend toujours les pieds dans le tapis, un jour ou l'autre.
Même Al Capone est tombé.. par pour ces crimes de sang mais pour une histoire d'impôts. )
Puisqu'ils ont su utiliser la révocation d'un membre du CS sans apporter de justifications. A notre tour d'utiliser leurs armes ! Sauf que nous, nous avons des éléments.
Et le Syndic ? Et bien , il va devoir s'aligner sur la concurrence.
Il va apprendre à se méfier de la colère de copropriétaires patients.
Bon WE
G.K.
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ALH14U
Contributeur senior
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50
Posté - 14 nov. 2009 : 16:53:43
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Non seulement les codes civils et pénaux sont foulés, mais également les codes du Commerce, du travail, et des sociétés,
Les administrations devraient être plus efficace et rapides pour intervenir !
L’exemple d’Al Caponne est très bon, il faut beaucoup d’acharnements, de quelques personnes, enquêteurs ou particuliers, et ce genre de "gangster bourgeois" ont eu beaucoup de soutiens. C’est épuisant et vraiment un cauchemard d’être copropriétaire dans certains syndicats.
Pour ma part Président d'un Conseil syndical à Paris, j’ai porté plainte pénale auprès du Procureur de la République de Paris en 2004
Les documents que j’ai reçus plus de 2 ans après des Préfectures de Créteil et de Paris ont montrés la justesse de mes propos, accusations d’infractions à la Loi Hoguet ayant des répercussion sur la gestion de notre immeuble (nombreux dysfonctionnements).
5 ans après nous avons perdus des milliers d'euros et notre immeuble s'est dévalué !
Il suffisait de passer sur place, de se renseigner auprès de la gardienne et de passer dans notre ancienne Agence !
Celà n'a pas été fait !
Le personnel judiciaire, les avocats et autres sont très mal formés, ou négligents ou complaisants ou complices vis à vis des fraudes astucieuses qui sont légion dans les agences immobilières : code du travail, droit des sociétés, avec naturellement des infractions pénales et civiles.
Ces fraudes se cumulent et chacun compte sans doute sur l'autre pour le nettoyage,... jamais fait,
Comme je l’écrivais par ailleurs dans certains départements et avec certaines agences c’est n’importe qui qui gère votre immeuble, n’importe comment ! et celà dure pendant des années surtout quand l'agence fait tout pour bloquer son remplacement (voir mon topic plus haut).
Les syndicats de copropriétaires sont plus ou moins complices d’une situation qui parfois se dégrade, notamment quand certains membres tirent certains intérêts secondaires à la situation . Ce qui à mon avis n’est pas rare et mériterait d’être étudié et d’être responsabilisé.
Surcoût +++ travaux non faits et payés !
Il faudrait également que le législateur pensent à permettre de poursuivre les comportements déviants, malsains de certains membres du syndicat et particulièrement qu’un copropriétaire puisse être poursuivi pénalement quand il favorise des agences par exemple entièrement virtuelles sans syndic professionnel pour suivre à l’année un immeuble, quand par exemple le suivi, la réception des travaux ne sont jamais faits. Ce qui engendre des préjudices énormes car les sociétés prestataires majorent alors les coûts tout en faisant des travaux parfois bâclés (ravalement coûteux avec frais de syndic +++ et d’architecte +++ et non fini, électricité changée complètement bâclée, chère avec destruction de l’ électricité privative dans nos caves,..) . Apparemment pas de réception des travaux fait par cette agence qui travaille avec plusieurs autres en réseau (dénonciation +++ de ce réseau auprès de plusieurs administrations et tribunaux sans aucun résultat à ce jour !)
Le prix d’un ravalement, d’une rénovation d’électricité sont beaucoup moins chers en maison individuel, sans avoir d’architecte et de syndic professionnels à avoir à payer ++ et la qualité des travaux est sans commune mesure bien meilleure +++
Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? Juil 09 alphone
http://www.universimmo.com/forum_un...D=1364#11115
Condamnation de l' avocat du syndicat pour ces act (10 juin 09) ALH ++
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=669
Philippe
kanaplutz : l'exemple de votre copropriété me rappelle le mien, un syndic laxiste avec un président de CS dictateur.
Lorsque je me suis lancé contre tous ces abus, j'ai chosi de controler très profondément les comptes du SDC - grand livre, relevés bancaires, comptes de trvaux, facutres, contrats,... j'ai fait un point précis sur la position comptable, est découvert de vieux comptes dormants, des contentieux totalement abandonnés,...
Je crois qu’il faudrait en plus de la déjudiciarisation des contentieux de copropriété et d’une réforme quand à l’application de la Loi Hoguet (aujourd’hui inappliquée,… parce qu’inapplicable,.. !) que les pouvoirs publics, les associations de copropriétaires et les fédérations professionnelles d’agents et de syndics immobilier se donnent rendez vous pour mettre au point une charte des rapports humains et devoirs entre copropriétaires.
En effet les avocats (expérience ++ vécue et signalée à diverses administrations,.. ) participent largement à la pérennisation de situation illégales (convocation des syndicats par la ruse, par le chantage et même par des injures !) en déposant les assignations des syndicats en intimidant parfois les copropriétaires curieux et convaincus d’être victime de fraudes. Ils agissent le plus souvent avec le soutient benoît des autres copropriétaires et notamment du conseil syndical en place.
Problème de procédure pour le recouvrement des charges (avocat +++)
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2197
Tant mieux pour vous si vous avez pu avoir accès aux documents financiers et autres.
Il est très difficile d’avoir accès aux documents de copropriété pour une personne non membre du conseil syndical, voir membre du conseil syndical (mon expérience avec l’ancienne agence) !
Accès aux archives complètes en période de pré AG ALH14
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=517
Pour ma part j’ai été viré en 2009 par le nouveau syndic de l’accès aux dossiers de la copropriété alors que j’avais pris rendez vous dans les 15 jours avant l’AG annuelle. Et le syndicat et conseil syndical (complice +++) n’a rien dit lorsque je me suis plaint à ce sujet lors de l’AG.
Le conseil syndical indiquant lors del’AG que même avec un administrateur judiciaire nommé en intermédiaire (juillet à octobre 2008 ! ) les archives n’étaient et ne sont toujours pas complètes (c’est dire la qualité et les défaillances du système de mise en administration judiciaire !) et qu’il avait fallu poursuivre (civilement) notre ancienne Agence !!!.
Aucune sanction professionnelle n’a été envisagé par le tribunal ou par les membres du conseil syndical devant un tel mépris quand aux dossiers de notre immeuble (suivi des contentieux rendus ainsi et astucieusement par l’ancienne agence plus difficiles !) !
Ce type de comportement (apparemment fréquent) de professionnels devraient être poursuivi par les juridictions de contrôles et également par les institutions type FNIAM,…
Vers une compétence des syndics professionnels ? Mars 2009
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77347
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air jordan
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51
Posté - 15 nov. 2009 : 13:25:14
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citation: Initialement posté par dixime
Ignorants, perfides et incultes sans aucun doute, n'empêche que ça rapporte aussi bien aux uns (au syndic plein les poches) qu'aux autres les fournisseurs divers ... etc
Si quelqu'un est puni pour vol à l'étalage simplement pour nourrir sa famille, combien est puni un syndic pour nous extorquer à sang, jusqu'à nous transformer en sous locataires ou carrément nous transformer en sans abri?
Il est vain de tenter quoique ce soit contre un syndic, il va transformer votre vie en calvaire. Cet ani... mord tout ce qui l'approche et ne lâche pas facilement ses proies. Comment faire, allez voir l'Arc qui vous dit, y'a rien à faire, il faut mieux partir, ... pour aller ou !?
je reviens sur ce forum par hasard et que vois je ?
ce post est pathétique
c'est tellement caricatural
je ne mettrai plus jamais les pieds dans ces forums
universimmo est tombé bien bas;
les modérateurs aussi.
aller je me casse et je ne mettrai plus les pieds ici
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 nov. 2009 : 14:12:47
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Pfffff ... Air, bien que je sois content de vous voir trainer par ici, c'est un peu petit comme argument, votre truc !!!
Le post de dixime est effectivement caricatural, ne traduisant que l'impression ressentie sans en voir l'origine ... qui est toujours la même : des copropriétaires ignorants, laxistes, qui démissionnent de leur role de "patron" du syndicat.
Et "en face", une profession (du moins, si on peut l'appeler comme cela !) qui s'engouffre dans la breche pour son intérêt bien compris, les marges, etc ,etc ...
Sans parler du refus majoritaire du contrat type CNC (et accessoirement du compte séparé), le retour à un encadrement étant exclu !
Sauf que vous n'êtes pas de ceux-là , Air, n'est-il pas ?  |
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kanaputz
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53
Posté - 16 nov. 2009 : 20:54:45
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Bonsoir,
merci ALH14U pour ce long et très instructif post. :-)
Et j'aurais justement besoin de vos conseils...
Maintenant que je commence à remplir mon rôle de conseiller syndical, je découvre des malversations.
Voilà : je suis mis devant le fait accompli d'un dépassement de budget voté en AG.
Les travaux concernaient le changement de 50 blocs de secours. Mais il y a 70 qui ont été changés. (Il était prévu 50 blocs à changer en AG avec un budget maximum...)
Et donc on a maintenant 30% de dépassement du budget maximum voté en Assemblée Générale ! (Un delta de 1600 euros, qui dépasse les 1000 euros ou le CS peut signer sans repasser par l'AG)
Ce qui est illégal (art.44 décret du 17 mars 1967 )
Quand je demande des comptes on me dit que c'est normal. Il y avait plus de blocs de secours à changer que prévu. (Pourtant il y a encore des zones aveugles non équipés et des endroits avec deux blocs... mais passons...)
On est devant le fait accompli, le président a profité des vacances d'été pour décider seul de faire venir une entreprise qu'il a lui même choisi... une société de Normandie (il est normand)
alors que notre copro est en RP... Bon, en AG on avait voté comme quoi on laissait au CS le choix de l'entreprise. (au CS, pas seulement à un seul pinpin, président du CS...On m'a pas demandé mon avis !)
De plus, ayant mené ma petite enquête, je découvre que le président a interdit à notre gardien depuis 3 ans de changer les blocs. (Alors que c'est dans son contrat... il qu'il le faisait depuis 20 ans !)
Mais le mieux ce sont les blocs qui ont été installés en juillet (notre AG était en juin) sans tenir compte donc du délai de recours de deux mois après la réception du procès verbal de l'AG !!!
Rebelote: c'est complètement illégal (art. 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965).
Vous feriez quoi à ma place ? C'est du flagrant délit d'abus de confiance non ? Le syndic n'a pas bronché. Mais cela fait deux illégalités coup sur coup ! Ca sent la magouille !!!
Mis sur le fait accompli avec ma responsabilité civile dans la balance.
Que me conseillez vous ?
Je fonce au Tribunal ? J'attends la prochaine AG en juin ?
Personne ne communique avec moi dans ce CS et ils se sont réunis déjà trois fois sans moi (ils proposent des horaires en pleine journée alors que je travaille !!!) Ca sent la révocation...
Cordialement
Gérard. |
Édité par - kanaputz le 16 nov. 2009 21:59:06 |
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ALH14U
Contributeur senior
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54
Posté - 28 nov. 2009 : 23:07:03
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L’histoire de votre copropriété confirme une fois de plus la nécessité de changer un état des lieux déficients.
A travers votre aventure des 40 blocs transformés en 60 blocs grâce aux derniers mois une simple évidence à savoir le manque de suivi des conseils syndicaux et de leurs mandataires des travaux décidés par le syndicat. Des surcoûts anormaux et illégaux que ne devraient pas vous imposer votre Agence, le maître d’œuvre éventuel, le maître d’ouvrage (votre syndicat) et le mandataire de votre syndicat (le syndic professionnel de l’agence et votre gestionnaire d’immeuble).
Un manque de suivi de l’Agence Immobilière par votre conseil syndical permettant vraisemblablement à vérifier un manque de réception pour tous les travaux décidés par votre copropriété,… tout simplement,…. Et gravement. Votre conseil syndical semble complice en vous imposant le fait accompli que vous signalez sans manifester aucun soutient et ne signaler aucune réserve en s’abstenant de demander la réception de ces travaux. Donc un fonctionnement irrégulier et anormal du syndicat avec un règlement de copropriété bafoué ce qui peut être invoqué auprès du Procureur. Cela peut se renouveler indéfiniment pour tous les travaux et les sociétés prestataires en profitent.
Si les préjudices s’accumulent vous serez par ailleurs obligé d’intenter une action civile, qui n’aura alors que peu de chance d’aboutir, puisque vous avez laissé faire votre syndicat pendant trop longtemps !
Cette absence sans doute « habituelle » de non réception des travaux est la porte ouverte aux abus et aux surcoûts imposés par de nombreuses méthodes astucieuses :
1 / Erreur dans le devis la mesure du tapis de l’escalier de l’immeuble par la société XXXX était inexacte et il faut donc chers copropriétaires ajouter aujourd’hui les 5 ou 10 mètres manquants, donc augmenter les frais de 10%
2 / En cours de travaux de rénovation de l’électricité il apparaît que le branchement des parties privatives des caves sur le réseau commun ne peut être fait que si vous voulez bien ajouter 300 euros,… chers copropriétaires passez les commandes à la société,…
3 / Nous vous confirmons que le ravalement n’a pas été fini, mais nous ne pouvons rien faire à ce sujet, il faut vous retourner vers les tribunaux
Agence Deperenefils
Croyez bien que nous somme tout à fait d’accord avec vous et que nous faisons tout pour vous satisfaire. Nous avons étudié ces dossiers avec votre conseil syndical que vous pouvez consulter à ce sujet !
LE SYNDIC
Bref : ventes forcés, frais d’honoraires en sus éventuels, surcoûts imposés, non décidés en AG. Fausses prévisions et bilan qu’il ne faut pas accepter lors des votes de la régularité des comptes !
L’absence de contrôle, faussant la nature des travaux, et ne respectant le niveau de dépense ou les devis prévus sont assimilables à des mensonges circonstanciés (art 313-1 du code pénal), tromperies dans l’exécution du contrat (art L 213-1)
C’est petit à petit en discutant au cours des AG récentes et surtout avec les copropriétaires plus anciens de mon immeuble et avec les avocats, les associations que j’ai contacté et en lisant les e mails et réponses données, il semble que l’obligation de bonne gestion des syndicats avec réception des travaux, fait relativement élémentaires et de base (en théorie) pour les professionnels soit complètement niée (au moins en Ile de France) de la pratique habituelle et des obligations réglementaires de l’activité d’un gestionnaire d’immeuble tel que prévu dans la Loi Hoguet. Comme en matière de l’application du code du travail et des conventions collectives par le syndic professionnel, il n’y a aucune vérification ni par des organismes extérieurs, ni pire encore par les conseils syndicaux de son activité de réception des travaux finis et de notation des réserves auprès des maîtres d’oeuvre.
En regardant également sur le sites, les liens divers, personne ou presque personne qu’il s’agisse par ailleurs de syndics professionnels ou de copropriétaire ne semble d’intéresser à ce moment particulier de la réception des travaux. Lors de mes discussions avec les avocats que j’ai rencontré et lors de la convocation à la brigade financière,
Un de vous m’a expliquer que leur copropriété était dans une situation kafkaïenne avec un portail posé ne répondant pas du tout aux normes du devis initial. Personne (et notamment pas un des auditeurs ou avocat contactés) n’ayant posé la question de réception de travaux et ne posant la question de faire jouer la garantie professionnelle soit du syndic professionnel, soit de l’entreprise pour refaire un travail propre et convenable comme prévu au bénéfice de la copropriété !
De ce fait il faut imposer pour faire avancer et changer les démissions collectives des administrations, associations devant les fraudes économiques, surcoûts, malfaçons, et pour que nous ayons de bons gestionnaires d’immeubles et de bons syndic (bons pères de famille !) en imposant auprès du législateur qu’à partir d’une certaine somme il y ait obligation de réception des travaux et que de tels manquements deviennent des infractions avec des peines prévues par la Loi.I
ll me semble que les Directions de répressions des fraudes et de la mise en concurrence devrait s’intéresser à ces manquements connus et reconnus, mais non écrits, car il est sûr que ce ne sont pas les prestataires qui vont signaler que les réceptions de travaux ne sont pas faites dans de nombreuses Agence en demandant, exigeant la réception des travaux avec les réserves éventuelles de copropriétaires sur la qualité de la finition.
Quand vous aurez lu le rapport VORMS dont personne n’a sans doute tiré les conclusions vous comprenez le pourquoi : selon les préfectures les cartes et sous cartes sont données n’importe comment (comme je l’indiquait par ailleurs et à l’échelle de certains histoire de non inscrits sur les listes électorales et votants) et à n’importe quel signataire ou plutôt à n’importe quelle signature puisque parfois la croix ou la signature petit nègre suffit en dessous d’une indication magique LE SYNDIC ! : des mandataires physiques absents, en retraite, voire décédés ont obtenus et obtiennent des autorisations d’activité,….
«Le livre blanc sur la réglementation des activités immobilières » du 3 avril 2002 M. Vorms :
http://www.anil.org/document/fichier/2949.pdf
Tout le monde le sait les administrations se protègent les unes les autres ainsi que me l’indiquait plusieurs d’entre vous et les associations (autorisées par ces mêmes préfectures !) évitent de frapper là où cela pourrait faire mal et menacerait également leurs adhésions.
Je dois vous dire pourtant que j’ai du mal à vous donner des conseils car dans la situation du nouveau sur Paris en 2001, j’ai tout loupé lors de ma présidence éphémère en portant plainte prématurément sans les preuves reçues tardivement de ces mêmes administrations (j’ai du faire intervenir la CADA !). Aujourd'hui c'est encore le calvaire cette copropriété !
Il semble en être de même dans votre copropriété, le conseil que je vous donne est de vous manifester dès à présent et en plus auprès du Procureur pour soutenir Le Nouveau. Vous vivez une situation anormale, et il faut profiter du courage du Nouveau en ne le laissant pas tomber, comme l'on fait l'ensemble des copropriétaires dans mon immeuble lors de ma plainte auprès du Procureur.
En effet, je rejoins les observations de Florette concernant le Procureur de Lyon, qui ressemble à ma plaidoirie ci dessus : que faire ?
Comment se débarrasser de son syndic ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2190
Il faut apporter votre aide à Le Nouveau, car sinon sa plainte risque de ne pas aboutir et cela sera peut être encore pire pour vous, les personnes en infraction protégées par l’absence de poursuite se sentiront impunies et chaque AG deviendra épouvantable (avez vous et pouvez essayer de changer de syndic professionnel pour trouver un autre équilibre avec votre conseil syndical ?)
Il faudrait créer un observatoire du suivi des dépos de plainte pénales auprès des procureurs
A Paris en effet et vous semblez y habiter l’ enquête sur le terrain et les vérifications de compétences, de qualification auprès du bureau des professions immobilières et greffes de tribunaux du commerce qui me paraissait automatique et de routine ne semble pas diligentée et à mon avis des situations d’Agence avec des dirigeants plus ou moins virtuels et des syndics plus ou moins virtuels, voire complètement absents sont très fréquents. Ce sont des dysfonctionnements très graves et dangereux auxquels il faut remédier avant de modifier la Loi Hoguet pour qu’elle puisse s’appliquer en tenant compte par exemple des possibilités de partage de temps de travail d’une même personne ou d’un même gestionnaires d’immeuble ou syndic professionnels entre plusieurs agences, ce qui devrait être possible et régulariserait les nombreuses situations illégales actuelles.
On ne peut pas se faire entendre quand on est simple copropriétaire, et les fonctionnaires ne sont pas formés pour déjouer les escroqueries astucieuses à la fausse qualification et ils ne souhaitent probablement pas qui de plus gangrène divers secteurs : sécurité sociale, droit du travail et versement des retraites, droits du commerce et des sociétés !
Il faudrait créer un observatoire indépendant chargé de suivre les plaintes pénales non résolues ou écartées déposées auprès des procureurs. Cela permettrait d’éviter l’aléatoire selon les départements,…
Les injures il ne faut pas non plus les accepter, le code d’européen interdit cette pratique, les menaces d’un avocat vous demandant de lui adresser le nom de votre avocat sont également des abus de droit (incapacité plus que probable dans la foulée des dysfonctionnements administratifs du barreau de Paris à faire respecter et connaître le code déontologique et la non substitution de syndics absents depuis des lustres +++). Théoriquement il faut agir dans les trois mois, ce que je n’ai pas fait personnellement. Naïvement à l’époque ayant attiré l’attention du Procureur, je pensais que ces injures grossières à mon égard se retourneraient et attireraient l’attention des enquêteurs ou des juges, force est de constater ma naïveté, et ma confiance en eux qui n’avaient pas lieu d’être, car je me suis rendu compte in fine que ma dénonciation (assez simple en la matière substitution de personne et fausses informations données aux copropriétaires) et mon PV très explicite à la brigade n’aboutissaient pas.
Il faudrait également créer un observtoire indépendant des violences et malveillances exercées en copropriétés, celà serait certainement instructif !
APPEL A MANIFESTATION EN DOUCEUR septembre 2009
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2737
Dans notre petite copropriété nous avions choisi devant cette adversité et les injures de certains membres du conseil syndical (véritables copropriétaires cela reste à confirmer !), truquant également nos votes, de le refus des salariés de montrer leurs preuves de qualification ne pas participer aux AG convoquées par LE SYNDIC. De ce fait il n y a pas eu comme dans votre copropriété de violence physiques, voyant notre plainte classée nous avons préféré et avions malheureusement intérêt par la suite à assister tout de même et malgré tout aux AG de notre syndicat pour observer le comportement du nouveau conseil syndical dont j’avais été violemment écarté.
Les injures, les violences, les dégradations, compliquent le tout et rend la résolution des préjudices respectifs difficiles mélangeant l’affect et l’organisationnel et complique la résolution des escroqueries astucieuses, complexes car menées en groupe.
Je vous conseille en plus de la police de d’informer des problèmes votre mairie qui ai théoriquement responsable de la sécurité dans les immeubles.
Devant ces multiples dysfonctionnements, dangers, surcoûts, dégradation de notre patrimoine, j’ai déjà donné aux associations et administrations divers conseils (formation obligatoire de base des gestionnaires d’immeuble,…). Je crois qu’il faut effectivement créer des observatoires de la malveillance dans les immeubles. A partir des registres d’incidents déclarés à la police, auprès des associations et dans les syndicats de copropriété, aboutir à des solutions pérennes et efficaces pour que chacun puisse rentrer dans sa copropriété sans se faire injurier ou voir ses biens dégradés.
Le conseil syndical ne doit se substituer au mandataire physique et par contre rendre des comptes sur l’activité contrôlée du mandataire du syndicat (de l’ensemble des copropriétaires) lors des assemblées annuelles. Il doit faire des compte rendus des réunions tenues avec le syndic, faire un rapport annuel et surtout vérifier les comptes (dépenses prévues +++ et recettes associées) en veillant justement à la régularité de la gestion du mandataire physique et gestionnaire de l’immeuble pendant toute l’année.
Vous indiquez que plusieurs gestionnaires de votre immeuble se sont succédés, et assistaient avec le syndic professionnel, très bien , sachez que la profession de gestionnaire d’immeuble est réglementé et que les délégations de pouvoir et ou de signatures sont réglementées comme celle de percevoir les fonds, charges et honoraires des copropriétaires.
Rappelons que la responsabilité du syndic est contractuelle à l’égard du syndicat (Cour de Cassation 3° chambre civile 10.10.90) mais délictuelle ou quasi délictuelle à l’égard de chaque copropriétaire (Cour de
Cassation 3°chambre civile 6.3.91).
L’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et définissant le rôle propre d’un mandataire physiquement accessible.
L'application des décisions de l'assemblée appartient, après vote, au syndic car il est le mandataire du syndicat chargé de respecter et de faire respecter les décisions précitées; la responsabilité professionnelle du syndic peut être engagée s ‘il ne respecte pas régulièrement les décisions votées. Pénalement on peut considérer qu’il y a escroquerie astucieuse avec des informations mensongères.
Beaucoup de personnes et même les nombreux professionnels que j’ai rencontré ne savent pas ce qu’est un gestionnaire d’immeuble et un syndic professionnel
- Gestionnaire d’immeuble 30 juillet 2006 ALH14
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=42277
qui est syndic sur ce forum 13 février 2007 phillippe388
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=49970
- Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? Juil 09 alphone
http://www.universimmo.com/forum_un...D=1364#11115
Les conseillers syndicaux et les copropriétaires n’ont pas souvent réussi à identifier civiliment et avec son identité complète leur mandataire qu’en est il des sociétés prestataires, de l’architecte, de l’avocat du syndicat, …. ? ces questions se posent sérieusement !
Il est des architectes et des prestataires qui ne rencontreront jamais le gestionaire de l'immeuble !
En effet les contrats de notre agence n’indiquaient aucune identité aucun nom (ni l’identification civile complété du représentant de l’Agence, ni l’identité civile du syndic professionnel). Quand je m’y suis intéressé le représentant de l’Agence assistant aux AG me disait que la carte était donnée à l’Agence et que n’importe qui pouvait convoquer et signer sous l’indication LE SYNDIC. Regardez le contrat de votre Agence.
Pour ma part devant de telles affirmations j’ai enquêté auprès des Préfectures, des greffes du commerce et avec un site http://www.socite.com en effet nous apprenions également que notre Agence avait été absorbée sans notre information ni notre accord par une autre agence d’un autre département.
Faîtes le point sur les qualifications et documents réglementaires du représentant et des gestionnaires, ils ne doivent pas refuser de vous communiquer les déclarations faîtes en Préfecture pour chacun d’eux par le demandeur de la carte principale de gestion immobilière. Si vous sentez une réticence et n’obtenez pas les documents, téléphonez au bureau des professions immobilières en demandant si ces deux personnes bénéficient chacun d’une attestation d’emploi faite par ce syndic professionnel et communiquée à la préfecture (c’est une obligation de la Loi Hoguet !), ils sont obligés de vous répondre et demander la confirmation écrite en même temps. Ils doivent signaler au procureurs les infractions à la Loi Hoguet.
Il existe trois types de cartes et de degré d’investissement auprès des copropriétaires ou dans la responsabilité de l’Agence.
Voir mes observations non démenties par mes nombreux interlocuteurs
Préfecture de police et délivrance des cartes
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=29336
Ils m’ont au bout de trois ans en 2007 signalé par écrit qu’il y avait eu effectivement infraction du déclarant !!!
Personne ne me soutenait dans mon immeuble (7 copropriétaires seulement dont des retraités et des bailleurs), pour les autres membres de mon conseil syndical n’importe quelle personne de l’Agence pouvait utiliser la carte de l’agence en utilisant le terme LE SYNDIC, bref affabulation complète des dirigeants et salariés de l’agence avec un dialogue de sourds qui s’ensuivit pendant des années avec l’agence, la justice, et entre copropriétaire, que reprend bien alphonse dans sa problématique
Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ?
http://www.universimmo.com/forum_un...D=1364#11115
Le syndic professionnel se déclarait absent mais travaillant dans un autre département et une autre agence en s’étant fait remplacé régulièrement par son fils, nous écrivait il ! Personne n’a voulu contrôlé cette affabulation,….. à part moi !….
Voyez les conseils que je donnais en juillet à Guillain qui s’était signalé sur ce post it
La carte verte est pour l'activité de transaction
La carte jaune est pour l'activité de gestion
La carte mauve est pour un directeur de succursale
Il existe par ailleurs une attestation d'emploi grise.
Dans ce lien j’aborde également le problème de la présence ou de l’absence de réception des travaux par le mandataire de votre syndicat (le syndicat est le maître d’ouvrage agissant par l’intermédiaire du mandataire physique) ce n’ait pas le conseil syndical qui est mandataire et maître d’ouvrage du syndicat !
Il faut demandé l’imprimé cerfa rempli par le demandeur de la carte de gestion immobilière XXXXX
Imprimé CERFA de demande de carte professionnelle :
http://www.prefecture-police-paris....11555_02.pdf
Vous devez obtenir ainsi rapidement des renseignements complets
CAS PRATIQUE Carte attribuée de gestion immobilière (26 juin 2007)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=55922
Personnellement il y avait en fait une agence absorbée par une autre située dans un autre département et j’ai du faire intervenir la CADA auprès des deux bureaux :
La CADA avis sur les infos "syndic" Ã transmettre (11 mars 2007)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=51161
Tous les copropriétaires devrait pouvoir disposer de ces renseignements qui devraient être indiqués dans les contrats des Agences.
Mais en fait il vaudrait mieux tout simplifier et ne faire qu’un seul niveau de qualification et de responsabilité celui de gestionnaire d’immeuble, en y associant une formation a minima obligatoire :
- Savoir ce qu’est un copropriétaire
- savoir convoquer et mener une AG
- savoir suivre des travaux et les réceptionner
J’ai mis le point un car il me semble que certaines agences peu scrupuleuses ont à leur disposition quelques figurants ou bien convoquent ou autorisent lors des réunions la présence votante de personnes en fait non copropriétaire !
Pensez à surveiller les signatures et à demander la liste réactualisée des copropriétaires et comparer aux présences !
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Au total :
Apportez rapidement au niveau pénal votre soutient à Le Nouveau, au niveau civil vous avez le temps pour vous porter partie civile selon vos préjudices et la qualité du dossier que vous ferez à ce sujet,…. Si vous arrivez à bien connaître le fonctionnement de votre conseil
syndical notamment, ce qui n’est pas évident, car les fausses informations circulent et ces fameuses injures.
prescription ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1585
Copropriété : pour les actions issues de l’application de la loi du 10.7.65 tendant au respect du règlement de copropriété et au mauvais recouvrement des charges depuis la loi du 17.6.08 la prescription est de 10 ans.
Très peu de personnes vous le disent et à ma complète stupéfaction malgré l’évidence d’infractions pénales gravissimes des dirigeants des entreprises et d’un non respect du règlement de copropriété par les syndicats, les avocats orientent le particulier vers une recherche de sanctions visant à annuler des décisions ou une AG seulement dans les deux mois après celle ci !
De ce fait j’ai conseillé une déjudiciarisation des contentieux de copropriété, car malgré des preuves fournies par les Préfectures (que vouloir de plus !), ils rechignent et se défilent pour vous soutenir.
La force du pénal c’est de pouvoir être engagée sans avocat et sans frais, c’est une démarche civique donc à votre place je porterais plainte uniquement pénale (contre votre syndicat en associant éventuellement le mandataire voir renseignements de la préfecture !) et de soutient avec Le Nouveau pour ces faits répréhensible, ce qui fera tout de même deux témoignages. Le Procureur sera obligé de croire un peu plus la première plainte.
Egalement très très important,
Dans le cadre des infractions, délits et escroqueries complexes (article 313-1 CP) ou astucieuses, la complexité matérielle a pour conséquence de ne faire commencer le délai de prescription concernant notre poursuite par un copropriétaire du syndicat que le jour où toutes les opérations consécutives du délit sont achevées ou connues
insulte et menace lors d'une séance
http://www.universimmo.com/forum_un...D=2389#21676
Vous pourrez ensemble vous portez partie civile, selon vos préjudices.
Voici une histoire qui ressemble à la mienne, à la nôtre, puisque en enquêtant sur les irrégularités et les dysfonctionnements, des années 2001 à 2003, j’ai découvert les fraudes pénales, enfin matérialisées par les documents des Préfectures en 2007, je vous souhaite la même chose, mais en plus rapide tout de même !.
Puis-je demander un administrateur judiciaire ? 14 juillet 2006, JCF13
« GG : J'ai connu cette situation et pour contrer mes contestations le syndic, l'avocat et le CS s'enfonçaient dans les irrégularités. J'ai donc cherché l'erreur et me suis rendu compte que le syndic n'avait pas les cartes Pro.
Nous l'avons mis dehors et nous avons découvert les énormités.
Un audit comptable a été voté pour poursuivre en justice »
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=41781
Vous pouvez agir seul ou avec d’autres copropriétaires.
Bonne chance et tenez moi s’il vous plait informé de la suite en transmettant également mon soutient à le Nouveau.
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PJ :
Voici quelques liens supplémentaires sur la Loi Hoguet et les codes :
Guide juridique d’universimmo
http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp
Responsabilité pénale du syndicat des copropriétaires
(Circulaire CRIM 2006 03 E8 du 13 février 2006)
http://jpm-copro.com/Responsabilite...syndicat.htm
Les copropriétaires ne doivent pas ignorer le risque pour le syndicat d’être condamné au pénal pour les crimes, délits et contraventions pouvant lui être imputés.
Ils auront été commis par ses organes ou son représentant. Autant dire que le syndicat peut être responsable d’une faute pénale commise par le syndic, mais aussi d’une faute de l’assemblée générale sans faute du syndic. C’est dans le domaine du non-respect des règles d’hygiène et de sécurité du travail que l’article 121-2 pourra trouver application, mais aussi plus généralement dans les multiples cas où une réglementation légale ou réglementaire est assortie de sanctions pénales, qu’il s’agisse de délits ou de contraventions…….. ;;
Sur ces points, la circulaire comporte les indications suivantes :
« En cas d’infraction intentionnelle, la règle devra en principe consister dans l’engagement de poursuites à la fois contre la personne physique auteur ou complice des faits, et contre la personne morale, dès lors que les faits ont été commis pour son compte par un de ses organes ou représentants.
……….
Les copropriétaires ont intérêt à noter que leurs contrôles de gestion devront avant tout porter sur les risques encourus à ces titres divers, serait-ce au risque de laisser passer quelques erreurs dans l’indexation des redevances contractuelles ou autres anomalies de moindre importance.
Notons pour conclure que les conseils syndicaux ne seront pas à l’abri des foudres judiciaires, dans le cas de fautes particulièrement lourdes. Cette éventualité est concevable dans le domaine des infractions contraventionnelles.
Code pénal : voir le livre 3
http://www.droit.org/code/index-CPENALLL.html
abus de confiance réprimé par l’article 314-1 du code pénal
Faux,….
ou, Code pénal
Version consolidée au 30 octobre 2009
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20091114
Voilà un résumé pas mal fait d’un avocat concernant le dépôt d’une plainte pénale : comment porter plainte ?
http://avocats.fr/space/michele.bau...58F6B608FE26
Voilà également un autre site, décrivant la procédure mais beaucoup plus ancien
http://www.pratique.fr/vieprat/just.../daf0407.htm
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kanaputz
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Posté - 30 nov. 2009 : 22:56:20
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Merci beaucoup ALH14 pour cette longue et instructive nouvelle réponse.
Je vais étudier tous vos points.
Sachant que Le Nouveau a été révoqué à la dernière AG et que personne n'a levé le petit doigt pour le défendre... je ne sais pas si il a encore envie de passer du temps pour sauver les copropriétaires malgré eux.
Une communication sur les blocs de secours a été faite prouvant que la plupart des membres du CS les plus "actifs" dans les malversations étaient en plus ceux qui allaient payer notre fameux ravavlement en moyenne 5 fois moins que les plus beaux appartements (dont celui de Le Nouveau qui va payer 20000 euros !)
Après cette dernière communication (à laquelle j'ai participé) il y n'y a eu aucune réaction de soutien des proprio ayant le plus de millièmes... pas un retour, pas une réaction !!!
Avec la crise, la grippe, plus personne n'est solidaire et personne ne communique.
Le Syndic est le grand gagnant de cette division du Syndicat. Le CS continue ses petites réunions secrètes décisionnaires et moi même membre du CS suis maintenant mis devant le fait accompli !!!
Aucune solidarité entre ceux qui pourraient faire bouger les choses. A croire que finalement, ils aiment se faire "entuber" et malheur à celui qui osera leur faire remarquer qu'ils sont victimes de leur propre fainéantise...
A chaque AG le Quitus est voté (alors qu'il n'est pas obligatoire) ainsi le Syndic est lavé de toutes fautes !!!
Cela se passe comme ça quand le Syndic controle le conseil syndical. On appelle cela La Loi Parkinson. Ou l'art de placer et conserver des incompétents pour vous surveiller et qui seront donc sans danger contre vos magouilles.
Face à ce marasme les copropriétaires compétents sont dégoutés et mettent en vente. C'est la mort de la copropriété.
Cordialement
Gérard |
Édité par - kanaputz le 30 nov. 2009 23:03:23 |
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kanaputz
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56
Posté - 18 déc. 2009 : 15:21:27
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ALH14U
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57
Posté - 10 janv. 2010 : 21:44:36
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Cette histoire de ravalement à priori coûteux (ma maison en Bretagne a bénéficié cette année d'un ravalement pour 6 500 euros !) de plainte pénale d’un de vos copropriétaire écarté du conseil syndicat est intéressante et met en évidence des conflits d’interêts avec des forces internes à la copropriété visant à conforter une gestion pour le moins non souhaitable :
Comme de nombreuses personnes vous vous effrayez maintenant de votre comportement et ne savez quoi faire devant le harcèlement et la déconsidération exercée sur l’un des vôtres.
Il y a dysfonctionement complet du système et des dysfonctionements internes importants dans certaines copropriétés
Vous écrivez le 2 novembre 2009 :
(Suite à cette campagne de communication au conséquences graves et innattendues, "le Nouveau" a d'ailleurs entrepris une action au près du Procureur de la République et une enquête est en cours...)
Pouvez vous lui passer mon message, pour que je puisse être informé de la teneur de la plainte, de la réponse éventuelle donnée par le Procureur.
Qu'il me contacte.
Pour ma part, j’avais été convoqué par la brigade de la délinquance économique et financière de Paris, six mois après ma plainte pénale mais à l’époque je n’avais encore pu obtenir toutes les réponses à mes demandes d'identification du titulaire de la carte de GI et de l'information de son départ dans un autre département, auprès des bureaux des professions immobilières des deux départements que je connaissait dans lesquels cette personne avait ouvert au moins une agence, prouvant les mensonges caractérisées pour obtenir l’autorisation de l’Agence et le renouvellement des qualifications d’exercices.
A priori la brigade financière n'a pas non plus fait de demande de régularité de l'exercice auprès des préfectures concernées.
Voici un programme de solutions et de vœux écrits ce jour 10 janvier 2010 à présenter que je vous remercie de compléter ou améliorer dans le courrier suivant :
Et si on créait une nouvelle association ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3213
Faîtes vos vœux, il est encore temps !
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