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andre78fr
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 Posté - 23 sept. 2016 : 14:02:41
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Je pense que le système comptable est trop compliqué et peu lisible par la majorité des copropriétaires mais il a le mérite d'exister et nous allons fêter ses 10 ans...
Sur le rapprochement bancaire, soyons précis ; c'est le travail du comptable de pointer ses opérations avec les relevés bancaires, de manière traditionnelle avec un crayon ou avec des systèmes plus modernes d'importation et de rapprochement automatique. Il doit ensuite présenter un état de rapprochement.
En gros la liste des opérations ; ce qui a été comptabilisé par la banque, ce qui reste (chèques non déposés...) et des soldes cohérents.
Cet état permet de vérifier que les comptes sont cohérents et à jour, un contrôleur plus avisé pourra bien sûr entrer dans le détail mais faut avoir du temps !!! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 22
 Posté - 23 sept. 2016 : 21:18:07
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citation: Initialement posté par andre78fr
Je pense que le système comptable est trop compliqué et peu lisible par la majorité des copropriétaires mais il a le mérite d'exister et nous allons fêter ses 10 ans...
- Bilan sur le décret et l’arrêté comptables du 14 mars 2005 appliqués à la copropriété
- http://arc-copro.fr/documentation/b...-copropriete
Les résultats de cette enquête ont été publiés et analysés dans le #111 du mois de janvier 2016 de la revu de l'ARC. Extrait :
citation: 9) Votre syndic vous présente-t-il les rapprochements bancaires ?
Résultat : Oui (29%) | Non (71%)
Ce résultat sans équivoque est inquiétant, car la grande majorité des conseillers syndicaux n’ont pas l’assurance que le compte banque tenu par le syndic est bien conforme à celui du relevé bancaire.
Il peut donc y avoir un décalage important sans que les copropriétaires ne connaissent la réalité de la situation au moment d’approuver les comptes, sur la base des seules données comptables remises par le syndic.
Par ailleurs, ce résultat confirme que la grande majorité des syndics ne remettent pas le rapprochement bancaire, ce qui doit normalement se faire fréquemment, afin de pointer les chèques déposés (et éventuellement contrôler le risque qu’ils soient sans provision) ou bien encore ceux non encaissés par les fournisseurs.
Ce constat impose au conseil syndical d’exiger de son syndic que lui soient fournis de manière périodique les rapprochements bancaires.
Source : Revue de l'ARC #111 - 1er trimestre 2016
L’échantillonnage est quand même plus fiable que les stats de php388, il me semble.
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 sept. 2016 : 08:54:39
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On peut faire le point de la question :
Primo : la liste des documents que le syndic doit présenter à un copropriétaire non CS venant " vérifier les comptes au cabinet " figurant dans l'article 18-1 est exhaustive. Plusieurs arrêts de jurisprudence en ce sens.
Le copropriétaire ne peut exiger que ces documents.
En clair les copropriétaires n'ont pas accès à la comptabilité financière. Ils ne contrôlent que les dépenses et les recettes et les modes de répartition.
Par ailleurs ma question à propos de l'utilité de la consultation des relevés bancaires en cours d'années par des copropriétaires non CS demeure sans réponse.
Pour le CS, les syndics présentent l'état de rapprochement systématiquement. L'utilité principale est de justifier l'écart entre le solde chez le syndicat et celui chez la banque . IL peut aussi faire apparaître qu'une anomalie décelée en juin n'a pas été traitée à fin décembre.
Un copropriétaire pouvant rapporter la preuve d'anomalies flagrantes dans la comptabilité peut sans nul doute obtenir judiciairement un moyen de contrôle par un tiers indépendant.
Enfin il y a certainement des indications à recueillir chez l'ARC mais on ne saurait en l'état considérer les indications juridiques de l'ARC comme bases solides. On pourra le constater encore ces jours ci avec l'abus relatif à la perception dite rétroactive et illicite des honoraires adoptés par l'assemblée à compter du premier jour de l'exercice.
Il est illicite de faire partir du 1er janvier le mandat renouvelé le 17 avril.
Mais il est licite de décider que les honoraire adoptés le 17 avril porteront sur l'intégralité de l'exercice soit à compter du 1er janvier.
Enfin il est illicite de percevoir ces honoraires à compter du 1er janvier quand la décision visée au paragraphe précédent n'a pas été prise par l'assemblée.
L'abus est un coup de phare utile sur une pratique nouvelle mais les éléments de fait nécessaires ne sont pas fournis.
L'abus figure dans le site ARC. Mon commentaire apparaitra sous peu dans JPM-COPRO.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 24 sept. 2016 : 10:32:17
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citation: Initialement posté par JPM
En clair les copropriétaires n'ont pas accès à la comptabilité financière. Ils ne contrôlent que les dépenses et les recettes et les modes de répartition. Dans ce cas, autant allez au bout du raisonnement : il serait donc vivement recommandé de ne jamais approuver les comptes du syndicat lors des AG, car aucun copropriétaires ne sera en mesure de savoir si les comptes présentés par le syndic reflète la réalité.
S'il est impossible de vérifier l’exactitude des comptes et de la trésorerie par rapport au GLC, quelle est alors au demeurant la réalité des comptes du syndicat ainsi présentés pour approbation par les copropriétaires ?
citation: Initialement posté par JPM
Pour le CS, les syndics présentent l'état de rapprochement systématiquement. ??? Ce qui n'est nullement un automatisme chez de nombreux syndics.
citation: Initialement posté par JPM
L'utilité principale est de justifier l'écart entre le solde chez le syndicat et celui chez la banque . Et parfois le delta est relativement important ! Comme certains copropriétaires ont pu le constater, avec stupéfaction !
Les relevés sont d'autant plus important, surtout si celui qui vérifie la comptabilité du syndicat, souhaite savoir Comment suivre l'affectation des règlements des copropriétaires lorsqu'ils concernent à la fois des paiements de provisions courantes et de provisions travaux ? C'est justement l'objet d'un récent article sur le site de l'ARC :
- http://arc-copro.fr/documentation/c...oncernent-la
En effet, avec la création du fonds de travaux obligatoire (et devant l'importance de la masse de trésorerie de certains d'entre eux), il va devenir de + en + nécessaire de savoir comment les fonds versés par les copropriétaires sont réellement affectés par le syndic qui tient la gestion comptable et financière du syndicat. Et dans ce domaine, des confusions persistent entre "provision" et "avance" par nature remboursable aux copropriétaires : il ne faudrait pas que les fonds d’avance servent à couvrir une trésorerie défectueuse.
citation: Initialement posté par JPM
Un copropriétaire pouvant rapporter la preuve d'anomalies flagrantes dans la comptabilité peut sans nul doute obtenir judiciairement un moyen de contrôle par un tiers indépendant. En gros vous suggérez donc qu'il vaut mieux payer un référé expertise comptable à chaque approbation des comptes dont les copropriétaires ne peuvent garantir l'exactitude de la trésorerie réelle, faute au syndic de fournir la preuve de ses écritures dans lesquelles subsiste un doute sérieux, car il ne peut prouver que le rapprochement bancaire est conforme à la réalité du compte bancaire séparé du syndicat dont il tient la gestion comptable et financière.
Encore une fois, chacun comprendra qu'il vaut mieux refuser l'approbation des comptes du syndicat et se couvrir alors derrière les disposition de l'art. 45-1 du D.1967.
Ainsi, en cas d'assignation pour impayé de charges (par exemple), ce sera au syndicat d'apporter la charge de la preuve de l'impayé et de la défaillance du copropriétaire, en fournissant les relevés bancaires du syndicat (seule pièce permettant alors de prouver que le copropriétaire défaillant n'a jamais versé les fonds réclamés sur le compte du syndicat).
La charge de la preuve de l'impayé relevant à la partie qui assigne.
Aussi, je ne comprends pas la résistance caractérisée dont font preuve certains ici à protéger des syndics refusant de fournir les relevés bancaires du compte séparé du syndicat, alors que l'article 18 de la L.1965 précise dans l'alinéa portant sur le compte séparé que : "Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci."
citation: Initialement posté par JPM
Enfin il y a certainement des indications à recueillir chez l'ARC mais on ne saurait en l'état considérer les indications juridiques de l'ARC comme bases solides. Et en quoi vos indications seraient elles plus solides/crédibles par rapport à celles de l'ARC ?...
Sans vouloir vous offenser, car vos études et votre site internet revêt autant d'importance que celui de l'ARC : les deux sources étant utiles...
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Édité par - Luc Standon le 24 sept. 2016 10:34:45 |
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Posté - 24 sept. 2016 : 10:58:23
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citation: Les relevés sont d'autant plus important, surtout si celui qui vérifie la comptabilité du syndicat, souhaite savoir Comment suivre l'affectation des règlements des copropriétaires lorsqu'ils concernent à la fois des paiements de provisions courantes et de provisions travaux ? C'est justement l'objet d'un récent article sur le site de l'ARC : - http://arc-copro.fr/documentation/c...oncernent-la
Inutile de citer un lien inaccessible, sauf si vous décidez de faire de la pub pour adhérer à l'ARC .... 
citation: Ainsi, en cas d'assignation pour impayé de charges (par exemple), ce sera au syndicat d'apporter la charge de la preuve de l'impayé et de la défaillance du copropriétaire, en fournissant les relevés bancaires du syndicat (seule pièce permettant alors de prouver que le copropriétaire défaillant n'a jamais versé les fonds réclamés sur le compte du syndicat).
Affirmation inexacte : cela prouve que le chèque éventuel du copro n'est pas parvenu à la banque, cela ne prouve pas que le copro n'a pas payé ....
Si on reprend la question initiale de cousinelolote, alors qu'il y a eu une légère dérive des réponses, il n'est pas anormal que le syndic ne fournisse que le dernier précédent la clôture des comptes car il n'a aucune obligation légale à le faire au niveau d'une AG.
Dans son cas précis cela part d'une bonne intention, mais incomplète... En effet l'annexe 1, dite annexe financière ne garantit aucunement les sommes réelles appartenant au syndicat. En effet sur cette annexe ne sont inscrites que les chiffres du comptable.
Le syndic de cousinelolote, fait un plus donc ne lui jetons pas la pierre, mais, il vaudrait mieux qu'il fournisse le relevé bancaire qui coïncide avec le dernier jour de l'exercice du syndicat + le dernier rapprochement bancaire "expliqué"....
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 sept. 2016 : 11:20:26
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Standon : citation: Ainsi, en cas d'assignation pour impayé de charges (par exemple), ce sera au syndicat d'apporter la charge de la preuve de l'impayé et de la défaillance du copropriétaire, en fournissant les relevés bancaires du syndicat (seule pièce permettant alors de prouver que le copropriétaire défaillant n'a jamais versé les fonds réclamés sur le compte du syndicat).
La charge de la preuve de l'impayé relevant à la partie qui assigne.
Inepties grossières
Le syndic recouvrant un impayé doit présenter l'appel impayé et justifier de l'exigibilité de la somme réclamée. Point c'est tout
Ensuite c'est au copropriétaire débiteur de justifier son paiement par la production d'un relevé de compte bancaire faisant apparaître lé débit d'une somme identique à celle réclamée.
Il est parfois nécessaire d'obtenir une photocopie du chèque pour justifier qu'il porte bien l'endos du syndic.
Si oui la preuve rebondit sur le syndic qui doit faire des recherches.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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27
Posté - 24 sept. 2016 : 11:21:45
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Luc Standon
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Posté - 24 sept. 2016 : 11:30:22
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goutelette
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Posté - 24 sept. 2016 : 11:41:17
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citation: Nefer : où lisez vous que le syndic doit présenter les relevés de banque à un copropriétaire....qui n'est pas membre du CS ?
citation: Luc sandon : Le syndic fourni au conseil syndical, mais pas à ces conseillés ??? Alors que ce sont bien les membres élus qui forment le conseil (art.25c de la L.1965).
Cette restriction s' explique, par le fait qu' a l' origine les documents étaient envoyés par poste. Donc un exemplaire au Président-te, qui imprimait à la demande du "Conseiller intéressé."
A partir de 2005, réception par informatique.
Avec la dématérialisation les documents pourraient êtres envoyés à toutes personnes qui se dit intéressées.
citation: André 78 : et si quelqu'un a la compétence et l'envie de vérifier vraiment les comptes, qu'il se fasse désigner au conseil syndical. Je suis plutôt en faveur du système actuel .
Cette petite phrase " Maligne" dont vous n' êtes pas le seul à utiliser et qui mentionne une absence de connaissance " sur le terrain"
(Car si vous êtes copropriétaire, vous ne pouvez pas être à vie au C.S et vous devez ressentir une frustration.)
Cette phrase est choquante, et soulève une discrimination pour l' ensemble des copropriétaires.
Vous ne pouvez ignorer ( malgré les petites phrases mentionnant le peu d' intérêt des copropriétaires) que "tous les copropriétaires ne peuvent pas être au conseil :"
Le syndic se déplace en journée, le père de famille qui rame pour payer son remboursement et ses charges... Mais que fait-il ?
En majorité, ce sont des retraités qui sont disponibles.
A contrario, vous avez le profil du conseiller,( de plus Président) qui ne doit pas faire carrière et doit se retirer pour permettre à d' autres de s' investir.
Et la...L' ancien Président devient le copro/ lambda qui doit se faire oublier pour ne pas gêner l' égo du nouveau président.
Je maintien que tout copropriétaire qui le désire, doit avoir un droit de regard sur ce qu' il paye.
Le syndic( employé du syndicat) ainsi que le C.S ( bénévoles) n' ont aucun droit de faire obstruction à la remise de documents bancaires et facturation ayant un lien à la facturation de ses charges
Je ne peu que m' étonner que vous souteniez avec toutes vos compétences une application, qui supprime toute transparence.
citation: Initialement posté par philippe388 citation: Si vous connaissez quelques syndics pro, posez leur la question dur le nbre de copros hors CS qui viennent vérifier les factures.
Je suis d' accord avec la remarque de Philippe 388.
Mais volontairement ? ou autre il oubli d' en mentionner les raisons:
Tout est fait pour décourager et que le Copropriétaire se trouve dans l' impossibilité de le faire.
Je met au défi quiconque ( de plus non comptable) de vérifier sur un coin de bureau un an d' exercice, sans aucune information " documents donné avec parcimonie" Factures - Relevé du Syndicat par masse - Grand livre- et répartitions sur 1/2 m2 de bureau. en 3h temps alloué par le syndic.
J' aimerai savoir si l' un de vous a eu cette expérience ?
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Posté - 24 sept. 2016 : 12:42:27
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Luc Standon : On en revient au fondamentaux : autant ne jamais approuver les comptes du syndicat, s'il est impossible de les vérifier intégralement avec certitude et exactitude.
Quel délire !!
Quels fondamentaux?
Ne jamais approuver la totalité des comptes du SDC est une sacré "bétise" !!! Le syndic ne pourra pas apurer les comptes c'est à dire recréditer les trop-perçus ou appeler les fonds en cas de dépassement de budget.
Il ne pourra pas non plus poursuivre les débiteurs.
Vous oubliez que le CS a pour mission de vérifier les comptes. Il est donc possible de les vérifier intégralement avec certitude et exactitude.
Si ce CS est incapable de vérifier les comptes du SDC, cela arrive souvent !! les copros ont la possibilité de ne pas renouveler ses membres.
Il a aussi obligation de faire un rapport annuel sur son activité, et en particulier un rapport financier! Il a donc le devoir de proposer à l'AG l'approbation des comptes dans leur totalité OU de rejeter quelques écritures, quelques factures,.... l'AG adoptant les comptes MOINS ces sommes,.......... à charge au syndic de rectifier et d'en rendre compte au CS dans les jours suivant l'AG qui a approuvé une grande partie des comptes du SDC.
Il est donc FONDAMENTAL pour la bonne marche de la copropriété de ne PAS rejeter la totalité des comptes.
Affirmer le contraire c'est de la désinformation; une habitude constante chez vous.
Pas de CS, pas d'approbation des comptes,....... les fondamentaux de la copro selon LUC !  
Il est AUSSI fondamental d'avoir un CS et un président, une OBLIGATION? afin que tous les copros connaissent la situation comtable et financière du SDC. TOUS ne sont pas capables de vérifier les comptes. C'est un simple constat.
Luc Standon : et en ce qui concerne la charge de la preuve. encore à coté du sujet.
Si le copro. a payé, pour qu'elle raison refuserait il d'apporter une copie de son compte bancaire ou la somme a été débitée. Le syndic aura certainement déposer ce chèque sur une autre copro., ou ce chèque fut volé, perdu, ....
La copie du chèque et son endossement sont les preuves évidentes, pas la copie du compte du SDC. SI chèque fut endossé par le syndic, il va retrouver sur quel compte a il été crédité.
JPM : Pour le CS, les syndics présentent l'état de rapprochement systématiquement.
OUh La !!! pas si sur !!! J'ai toujours demandé l'état de rapprochement, jamais reçu de la part de L..Y. ( compte bancaire individualisé), 2ème syndic français.
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JB22
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Posté - 24 sept. 2016 : 13:18:55
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"J' aimerai savoir si l' un de vous a eu cette expérience ?"
En tant que membre du Conseil syndical j' ai eu cette expérience.
Les conditions matérielles de vérifications des comptes vont d' un syndic à l' autre, de franche collaboration et mise à disposition de tous les documents nécessaires, à la mise au placard avec l' obligation de de "vérifier sur un coin de bureau" dans mon cas un coin dans une cave, isolée et sans contact avec le personnel.
J' ai même connu une syndic qui acceptait, lors de la reprise du syndicat toutes les informations que j étais en mesure de lui fournir et qui ensuite m'a adressé une lettre pour me dire qu'elle n' avait pas de compte à me rendre, exigeant une délégation du Conseil syndical, ce qui en droit est vrai, mais est caractéristique du climat qui peut exister.
Dans les société commerciales dont l' importance financière dépasse de loin ceux de la majorité des syndicats, les actionnaires n' ont pas accès à l' ensemble des comptes, un "commissaire aux comptes" assure le contrôle et la vérifications des comptes.
Dans une copropriété c' est le Conseil syndical qui doit assurer le contrôle des comptes, mais contrairement aux sociétés commerciales, tout copropriétaire peut être désigné membre du conseil syndical, aucune qualification n' est requise. |
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JB22
Pilier de forums
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32
Posté - 24 sept. 2016 : 13:39:33
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De philippe388
"Le syndic aura certainement déposer ce chèque sur une autre copro"
Dans une copropriété l' état de rapprochement au 30 juin fait apparaitre une remise de chèque non crédité qui apparait encore au 31 décembre.
Après recherche il s' avèrera que le chèque à été passé sur le compte d' une autre copropriété.
Le chèque a donc été passé dans un autre syndicat au crédit d' un compte normalement non ouvert dans cette comptabilité, on ne peut donc que s' étonner que la comptable n' ait pas remarqué l' anomalie.
Ce syndic a été viré, pour d' autres raisons. |
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Posté - 24 sept. 2016 : 14:53:16
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citation: Mais volontairement ? ou autre il oubli d' en mentionner les raisons:
Tout est fait pour décourager et que le Copropriétaire se trouve dans l' impossibilité de le faire.
Je met au défi quiconque ( de plus non comptable) de vérifier sur un coin de bureau un an d' exercice, sans aucune information " documents donné avec parcimonie" Factures - Relevé du Syndicat par masse - Grand livre- et répartitions sur 1/2 m2 de bureau. en 3h temps alloué par le syndic.
J' aimerai savoir si l' un de vous a eu cette expérience ? Le conseil syndical a une mission d'assistance et de controle.
Le copropriétaire non conseiller n'a pas cette mission. C'est tout.
Vous pouvez critiquer, crier sur une atteinte à la liberté, mais moi non plus je ne la vois pas.
Indiquer d'un côté que le copropriétaire lambda n'a pas le temps pour être au conseil et que de l'autre on doit lui donner tous les documents pour qu'i puisse tout contrôler, c'est incohérent.
S'il a le temps de tout contrôler, il peut bien être donc au conseil, et au poste le plus chronophage, celui du controle financier.
3 heures, ce n'est pas le temps alloué par le syndic, mais par vous tous, copropriétaires; Si c'est un point majeur, changez de syndic si l'actuel n'accepte pas plus de 3 heures et que vos collègues copros veulent aussi plus.
Enfin, non, il n'y a pas que les retraités dans les conseils. C'est erronné.
Enfin, vérifier tout en une seule fois annuelle, c'est impossible, il faut faire ca par trimestre. |
Édité par - ribouldingue le 24 sept. 2016 14:56:01 |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 24 sept. 2016 : 14:56:06
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citation: JPM : Primo : la liste des documents que le syndic doit présenter à un copropriétaire non CS venant " vérifier les comptes au cabinet " figurant dans l'article 18-1 est exhaustive .
citation: Plusieurs arrêts de jurisprudence en ce sens. ?
Pourriez vous avoir la gentillesse de me diriger sur l' un d' entre eux .
Vous formulez ceci, sans vous en offusquer ? Et paraissez acquiescer,.
Cela est pourtant à l' encontre de toutes transparences et des intérêts des copropriétaires
citation: JPM : Par ailleurs ma question à propos de l'utilité de la consultation des relevés bancaires en cours d'années par des copropriétaires non CS demeure sans réponse.
Vous désirez une réponse : Comme il est mentionné par chacun d' entre vous, les copropriétaires disponibles pour vérifier les comptes sont très limités, aussi pourquoi refuser cette minorité.
En tant que Copropriétaire si je pouvais faire un suivi trimestriel, cela permettrai de ne pas vérifier les Cpts la veille de l' AG, la boule au ventre, sachant que j'ai peu de temps, et que le syndic n' apprécie pas cette démarche.
Lors de l' AG j'ai mentionné des réserves sur 2 points erronées qui a entrainé des sarcasmes du syndic et conseillers qui n'avaient pas vu.
A savoir, que beaucoup d' organisme, prélèvent et de plus d' une façon désordonnées," pour un même syndic". Ce qui laisse apparaître le doute... sur quel compte ? Comment l' organisme tire 2 fois .
citation: JB 22 :Dans une copropriété c' est le Conseil syndical qui doit assurer le contrôle des comptes, mais contrairement aux sociétés commerciales, tout copropriétaire peut être désigné membre du conseil syndical, aucune qualification n' est requise.
]aucune qualification n' est requise[/u]
Et vous trouvez normale que le voisin copropriétaire au même titre soit privé de son droit de regard.
J' ai connu un président qui allait au bureau du syndic vérifier les cpts de l' exercice ( 1heure). En AG il certifiait avoir bien vérifié.
Nous pouvons avoir des conseillers peu disponibles, n' ayant pas toutes les compétences, mais faisant de leur mieux .
Est ce suffisant pour supprimer le droit de regard des copropriétaires
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Posté - 24 sept. 2016 : 15:02:09
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Qu'appelez-vous 'droit de regard' ?
Il n'existe pas..... (vous venez de l'inventer)
En revanche, le conseil syndical a un droit et un devoir de contrôle. Le conseil a un devoir de rapporter à l'assemblée;
Il suffit de changer le conseil si l'on n'est pas satisfait. |
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Posté - 24 sept. 2016 : 15:06:54
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citation: Vous désirez une réponse : Comme il est mentionné par chacun d' entre vous, les copropriétaires disponibles pour vérifier les comptes sont très limités, aussi pourquoi refuser cette minorité. Rien ne vous empêche, et sans être conseillère, de demander au conseil de vous mandater pour vérifier les comptes, ou bien autre version d'accommagner la ou les conseillers mandatés pour ce faire.
Vous n'aurez sans doute même pas a le faire sur un coin de table chez le sydnic, du coup.....
C'est simple comme bonjour. Si vous êtes si intéressé à la chose commune du syndicat tout en ne voulant pas faire partie du conseil, il est loisible de trouver des solutions de ce genre, un bon conseil peut aimer les volontés externes.....
Je pense sincèrement que vous voyez des blocages là ou ils n'existent pas. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 24 sept. 2016 : 16:18:05
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citation: Ribouldingue: Qu'appelez-vous 'droit de regard' ?
Il n'existe pas..... (vous venez de l'inventer)
Je maintien, espérant faire évoluer les mentalités, que tout copropriétaire qui honore ses charges et paye des émoluments à un cabinet doit avoir un droit de regard sur l' ensemble des comptes de charges.
Soit c' est à l' AG d' en faire la demande, soit
citation: JPM Plusieurs arrêts de jurisprudence en ce sens.
Ne l' autorise pas?
citation: Ribouldingue:
C'est simple comme bonjour. Si vous êtes si intéressé à la chose commune du syndicat tout en ne voulant pas faire partie du conseil, il est loisible de trouver des solutions de ce genre, un bon conseil peut aimer les volontés externes.....
Je pense sincèrement que vous voyez des blocages là ou ils n'existent pas.
Permettez de me faire sourire .
22 ans de Conseil Syndical et 18 ans de Présidence dans ma copro.
Mais comme je l'ai mentionné, il faut savoir laisser la place. Il semble normal que les nouveaux conseillers volent de leurs propres ailes. Si l' ont peu s' exprimer ainsi.
Après le long passage de la gente féminine, craignant pour leur égo.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 24 sept. 2016 : 16:38:58
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citation: Initialement posté par philippe388citation: Initialement posté par Luc Standon
On en revient au fondamentaux : autant ne jamais approuver les comptes du syndicat, s'il est impossible de les vérifier intégralement avec certitude et exactitude. Quel délire !! Quels fondamentaux? Le fondamentale de ne pas accorder son consentement (à l’aveugle) à un mandataire sans connaissance de cause, par exemple.
Mais bon, apparemment, php388 considère que le libre consentement sans connaissance de cause n’est pas fondamentale dans une société de droit…
citation: Initialement posté par philippe388
Ne jamais approuver la totalité des comptes du SDC est une sacré "bétise" !!! C’est vrai que pour php388, il vaut mieux donc approuver les comptes à l’aveugle, sans aucune vérification du rapprochement bancaire du compte séparé du syndicat, et donc aucune garantie de la sincérité des comptes concernant la trésorerie réelle du syndicat disponible sur le compte bancaire séparé du syndicat.
D’autre part pour répondre à certaines interrogations : Y a-t-il un délai pour présenter et approuver les comptes ? Que se passe-t-il en cas de refus par l’assemblée générale ?
- http://arc-copro.fr/documentation/y...il-en-cas-de
Mieux vaut lire l'article de l'ARC, à minima, plutôt que de se fier aux simples élucubrations sans fondements de php388.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic ne pourra pas apurer les comptes c'est à dire recréditer les trop-perçus ou appeler les fonds en cas de dépassement de budget. Quel dépassement de budget ?
Dans d’autres sujets, vous êtes le 1er à clamer que le syndic n’a (de toute façon) pas le droit de dépasser le budget fixer par l’AG. Relisez vous :
- http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=213580
citation: Initialement posté par philippe388
Il ne pourra pas non plus poursuivre les débiteurs. C’est évidement faux. Il convient à php388 de s’informer un peu mieux, et de mettre ses fameuses fiches à jour.
En effet, l’expert de l’ARC ayant déjà répondu à cette question dans un article publié le 23/10/2015 :
- Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?
- http://arc-copro.fr/documentation/e...le-napprouve
On comprends dès lors que les audacieuses élucubrations de php388 sont partiellement erronées, lorsqu'elles ne sont pas totalement fausses.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous oubliez que le CS a pour mission de vérifier les comptes. Il est donc possible de les vérifier intégralement avec certitude et exactitude. Et comment voulez-vous vérifier l’exactitude de la trésorerie, avec certitude, sans faire le rapprochement bancaire ?!…
citation: Initialement posté par philippe388
Si ce CS est incapable de vérifier les comptes du SDC, cela arrive souvent !! les copros ont la possibilité de ne pas renouveler ses membres. Quel est le rapport ??? Le CS peut être en incapacité car le syndic empêche la vérification en ne communiquant pas l’ensemble des pièces nécessaires à ladite vérification. Changer automatiquement les membres du CS ne fera possiblement pas changer l’attitude d’opacité du syndic à l’égard de la tenue des comptes du syndicat.
Mais bon le jeu de la chaise musical est possiblement plus simple à l'encontre des membres du CS qu'en mettant les syndics en concurrence.
citation: Initialement posté par philippe388
Il est donc FONDAMENTAL pour la bonne marche de la copropriété de ne PAS rejeter la totalité des comptes. Le principe de php388, confirme surtout les théories de la Loi de Murphy, à chacune de ses propres interventions. Heureusement, php388 ne donne qu’un avis très personnel.
citation: l’ARC rappelle que : - les comptes clos du syndicat ne doivent être approuvés en assemblée générale, que si les dépenses et leurs affectations sont exactes selon les pièces justificatives de charges vérifiées auprès du syndic (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). Dans le cas contraire, il est conseillé de les refuser.Si là encore, une majorité de copropriétaires n’entendaient pas rejeter ces comptes, il conviendrait à minima de les assortir de réserves explicites ( remboursement par un prestataire d’une facture, d’une note d’honoraires du syndic…), consignées dans le procès-verbal de l’assemblée générale ou d’imputer les factures litigieuses ( pour des raisons crédibles) dans un compte d’attente. Source : (UNARC) Abus #3969 - Quitus et approbation des comptes : le vrai du faux - http://arc-copro.fr/documentation/a...vrai-du-faux
Chacun comprenant dès lors que les recommandations de php388 n'ont aucun sens.
Les copropriétaires ne doivent évidement pas approuver les comptes du syndicat, simplement parce que la question leur est posée lors de chaque AG.
citation: Initialement posté par philippe388
Affirmer le contraire c'est de la désinformation; une habitude constante chez vous. Mettez donc plutôt vos fiches à jour, avant de clamer à la désinformation à qui veut bien vous entendre. On va finir par croire que php388 est adepte de la théorie du complot perpétuel.
En guise de désinformation, je fournis mes sources, et pointe vers des textes de référence, alors que php388 ne fait que de palabrer avec toujours les mêmes rhétoriques d’un sujet à l’autre, en clamant qu'à part ses élucubrations, tout le reste n'est que désinformation.
Si cela était risible au début, là cela semble s'orienter vers une sorte de pathologie chronique : Tous ce qui contredit php388 n'étant que pure désinformation.
citation: Quel est le rapport entre l’inexistence du CS et l’approbation des comptes par les copropriétaires ???
Car en effet, conformément à l’art. 21 de la L.1965, même si « l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. » ; les copropriétaires peuvent toujours se prononcer sur l’approbation des comptes du syndicat, et même indépendamment que le CS soit constitué ou pas.
Vous insinuez trompeusement que l’approbation des comptes du syndicat découle exclusivement du travail de vérification des comptes du CS. Vous mettez évidement les lecteurs du forum dans l’erreur.
Les comptes du syndicat peuvent parfaitement être approuvé par les copropriétaires, alors que le syndicat ne dispose pas de conseil syndical. L'un étant indépendant de l'autre, dans la mesure où c'est le syndic qui tient la comptabilité du syndicat, et non le CS.
citation: Initialement posté par philippe388
afin que tous les copros connaissent la situation comtable et financière du SDC. Et donc que chacun des copropriétaires puisse voter librement et consciemment en toute connaissance de cause. Chacun des copropriétaires pouvant se joindre à la vérification comptable, conformément à l’article 18-1 de la L.1965
À titre personnel, je préférais les dispositions antérieures du 18-1 que celles modifiées par la Loi ALUR. Cela reste mon simple avis.
citation: Initialement posté par philippe388
TOUS ne sont pas capables de vérifier les comptes. C'est un simple constat. Encore une fois, et à cet effet, merci de vous référer aux dispositions de l’article 27 du D.1967. Si les membres du CS se sentent incompétent pour vérifier adéquatement les comptes du syndicat, ils peuvent aussi recourir à un auditeur-comptable extérieur.
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : et en ce qui concerne la charge de la preuve. encore à coté du sujet. Venant de votre part, vous m’excuserez de ne pas être surpris.
Mais vous deviez vous en douter, Ã minima.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic aura certainement déposer ce chèque sur une autre copro., ou ce chèque fut volé, perdu, .... D’où l’importance de communiquer le relevé bancaire du compte séparé du syndicat.
Pour mémoire :
citation: Même si le syndic obtient la dérogation au compte bancaire séparé, il ne pourra pas conserver les fonds des syndicats de copropriétaires sur son compte unique sans prévoir un sous-compte pour chaque copropriété. En effet, l’article 18 (alinéa 13) modifié précise qu’en cas de dispense de compte séparé, le syndic est tenu d’ouvrir un sous-compte bancaire pour chaque syndicat de copropriétaires. Ce compte doit présenter « comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat ». Cette disposition oblige donc le syndic a présenter « un relevé bancaire » émanant de la banque et retraçant les opérations financières intrinsèques à la copropriété. Source : http://arc-copro.fr/documentation/l...-obligations
citation: Initialement posté par ribouldingue
En revanche, le conseil syndical a un droit et un devoir de contrôle. Le conseil a un devoir de rapporter à l'assemblée; Il suffit de changer le conseil si l'on n'est pas satisfait. C’était évidement plié d’avance : au final si le syndic refuse de présenter les relevés bancaires, permettant de faire le rapprochement bancaire pour savoir l’état réelle de la trésorerie du syndicat, c’est donc la faute aux membres du CS (???).
Et par conséquent, il faut évidement virer les membres actuels du CS et en changer, plutôt que de forcer la main au syndic pour délivrer les relevés bancaires du compte du syndicat. C'est tellement plus simple de blâmer le CS que de faire plier un syndic.
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 sept. 2016 : 17:43:21
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Luc Standon, à l'appui de vos allégations vous insérez des liens vers des pages inaccessibles de l'ARC, car réservées aux adhérents.
Pour ce qui est des soldes en fin d'exercice, trop appelé ou insuffisance, ils ne sont exigibles qu'après approbation des comptes par l'assemblée générale. Le syndic ne peut donc pas poursuivre le paiement des soldes dus par les copropriétaires à titre d'insuffisance. Cf art. 45-1 du décret " dépenses incombant définitivement aux copropriétaires ".
Les procédures en cours pour le paiement des provisions ,ne sont pas affectées par le refus d'approbation des comptes.
Il y a unanimité pour proclamer que sauf cas rarissimes il ne faut pas rejeter l'ensemble des comptes de l'exercice mais formuler des réserves précises en donnant délégation au conseil syndical pour constater la régularisation s'il y a lieu.
Vos incitations à ne pas suivre ce conseil vont à l'encontre des intérêts des visiteurs du forum.
Voir http://www.jpm-copro.com/Etude%207-5-4.htm
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Édité par - JPM le 24 sept. 2016 17:45:57 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 24 sept. 2016 : 17:55:22
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Sur le caractère exhaustif de la liste des documents à présenter à l'occasion d'un contrôle de l'article 18-1 voir Cass 11 mars 1998 RDI 1998 p. 295.
L'exhaustivité s'applique à l'expression " pièces justificatives des charges ";
Cela signifie que les journaux comptables ne peuvent être réclamés.
Mais n'importe quelle pièce justifiant une charge doit être présentée.
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