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irlem55
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 Posté - 14 oct. 2016 : 17:28:25
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Bonsoir,
Je voudrais vous demander si un décret est sorti sur l'état daté? ou un prix établi fixe .
Je viens de m'apercevoir que sur l'ordre du jour le syndic a englober
dans une seule ligne état daté 290 E et l'actualisation 80 e (qui ne doit plus être compter )si j'ai bien compris et lut la loi Alur ... Il nous prend pour des ... pfff
Le conseil syndical n'existe pas n' a même pas été verifié les comptes, ni mis en concurrence le syndic au bout de 3 ans sauf moi simple proprio, juste leurs noms sur e copro.
Suivant votre réponse , je vais devoir essayer de négocier
Il y a aussi l'opposition sur mutation 122 e, là je pense que c'est normal
Pouvez vous me confirmer cette chose svp.
Autre chose : Est il normal que les copropriétaires participent à l'assurance garantie financière du syndic.
Merci beaucoup pour vos réponses.
Irlem
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Posté - 14 oct. 2016 : 17:39:11
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irlem : Est il normal que les copropriétaires participent à l'assurance garantie financière du syndic.
Que voulez vous dire ? ou avez vous trouvé cela ?
L'état daté concerne les copropriétaires. 290€ c'est plutot dans la fourchette nasse.
Le cout de l'état daté ne figure pas sur l'OdJ, mais sur le contrat de syndic. |
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irlem55
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Posté - 14 oct. 2016 : 21:45:27
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oui c'est sur le contrat . Excusez moi
sur le contrat 2014:en consultant les contrats antérieurs
dans frais et débours , je trouve participation à la caisse de garantie cela me semble bizarre donc je pose la question
sur 2016 je ne vois rien .
2015
Prestations particulières à charge du ou des copropriétaires concernés
Frais de mutation –état daté à charge du vendeur
Etablissement du questionnaire de mutation (état daté)…………………………… 290 euros
Actualisation du questionnaire de mutation à la demande du notaire……. 80 euros
Ce qui fait bien 370 euros
2016
Frais et honoraires liés aux mutations
Etablissement de l’état daté (facturation applicable uniquement sur le lot principal en cas de vente conjointe)…………………………………………………………………………………………… 370 euros
Actualisation demandées par le notaire……………………………………………………… . inclus
Opposition sur mutation …………………………………………………………………………….. 122 euros
Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 inclus
Comme vous voyez cela fait toujours 370 euros mais il me semblait que nous n'avions pas a payer les 80 e de l'actualisation. Donc je pense que Sergic n' a pas a englober cette somme dans etat daté.
Merci si vous pouvez me confirmer
Irlem
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JPM
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Posté - 14 oct. 2016 : 22:57:12
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Il n'y a pas lieu d'inclure l'actualisation puisqu'elle ne sera pas forcément nécessaire.
Le coût de 290 € est vraisemblablement inférieur à celui du coût plafond envisagé.
On attend toujours la publication de ce plafonnement. Crainte d'un recours devant le conseil d'État ?????
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Posté - 15 oct. 2016 : 07:12:49
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Il faut se méfier de cette procédure d'intégration de l'actualisation de l'état daté.
Jusqu'à l'apparition des documents à fournir pour le compromis de vente, l'actualisation se justifiait quand un état daté était demandé, puis la vente étant non faite ou reportée, le notaire demandait une actualisation des chiffres suite à une nouvelle date de vente (par exemple 3 mois plus tard).
maintenant certains notaires prennent l'habitude de demander l'état daté POUR le compromis de vente et qu'on appelle, par ci par là , "pré état daté", celui ci devant être obligatoirement réactualisé pour l'acte de vente (moins d'un mois). Or ce "pré état daté" n'existe pas dans les textes, ce qui signifie que le syndic n'a pas les moyens légaux de facturer ce "pré état daté", donc il l'assimile à un état daté (convenu sur le contrat) en intégrant dès le début la future actualisation qu'il sera nécessaire de refaire. |
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JPM
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Posté - 15 oct. 2016 : 08:06:48
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Il faut fustiger férocement la campagne d'action psychologique ayant pour objet de mettre au rancart ce qu'on baptise le pré-état daté alors que le souci d'informer l'acquéreur au moment de la promesse de vente est l'une des rares bonnes actions de la loi ALUR.
Le terme " état daté " est maintenant obsolète puisque l'information de l'acquéreur ne porte plus seulement sur les aspects financiers mais aussi sur les qualités primordiales du bien vendu.
Il faut parler du dossier d'information que l'agent immobilier devrait présenter spontanément à l'acquéreur . Cela pose sans nul doute le problème de la généralisation du mandat exclusif compte tenu de l'importance de la tâche. D'une autre manière on arriverait à une justification partielle de la rémunération de l'agent immobilier.
Dans la plupart des cas le vendeur seul doit obtenir une assistance.
L'expérience montre présentement qu'un progrès a été fait mais qu'en fait l'accès aux informations demeure tardif quand l'acquéreur potentiel ne se gendarme pas pour avoir le temps d'examiner les documents mis à sa disposition.
Par ailleurs les acquéreurs reçoivent des informations financières beaucoup trop anciennes. Il s'agit de celles issues des derniers comptes approuvés par l'assemblée générale. Elles peuvent remonter à plus d'un an avant l'opération. Les acquéreurs se doivent de demander la dernière balance trimestrielle du syndicat et les syndics doivent se trouver en mesure de la fournir rapidement.
On s'est ingénié à prétendre que le vendeur peut fournir tous les renseignements, qu'on peut d'ailleurs les trouver sur l'Intranet du syndic, etc...
Tout cela n 'a pour objet que de justifier un plafonnement très strict de la rémunération de l'état daté, après avoir contesté la nécessité d'un pré état daté. Défense vicieuse des intérêts du public.
Conclusion pour les gens sérieux :
C'est un dossier d'information qui doit être fourni à tout candidat sérieux à l'acquisition
L'intervention du syndic est indispensable pour la constitution de ce dossier qui doit présenter une image de l'immeuble et du syndicat à la date des pourparlers. Pour ce qui est des informations financières, le syndic doit être en mesure de présenter à tout moment une situation financière complète et fidèle établie a la date de la dernière clôture trimestrielle.
L'expérience montre que les informations relatives aux contentieux en cours sont très insuffisantes, qu'il s'agisse des recouvrements de charges ou a fortiori d'instances de droit commun. Spontanément rien n'est fourni sur les instances en cours.
Ce dossier d'information doit être le document prééminent pour l'opération de vente. C'est au titre de son établissement que le syndic doit être rémunéré décemment, tant pour son travail que pour la responsabilité qui en découle.
L'actualisation du dossier d'information est généralement très modeste. Il peut y avoir des exceptions. Mais il y a aussi des évènements nouveaux et importants non signalés.
Il y a une bonne réforme de base dans la loi ALUR, exploitée a minima pour permettre aux acquéreurs de faire l'économie de quelques dizaines d'euros, au risque d'en perdre quelques centaines voire milliers !
Ce qui n'interdit pas de critiquer certains syndics qui réclament une rémunération abusive à ce titre, dès lors qu'elle dépasse systématiquement 500 € ht
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mfld
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 Posté - 15 oct. 2016 : 09:54:19
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+1 JPM : en pratique il n'y a que le syndic qui pourrait fournir un "dossier d'information" à jour et non pas avec des données déjà trop anciennes, et que cet acte mériterait donc rémunération.
Par contre, je ne suis pas d'accord avec le seuil cité de 500 € HT : établir la situation financière du L.721-2 (et non pas le "pré-état daté") et envoyer par mél un copie des documents nécessaires à l'information de l'acheteur ne prend pas plus d'une heure. Donc un plafond de 150 € TTC (encore supérieur à une vacation horaire), sauf diligences pour une situation particulière (contentieux en cours avec le vendeur), me paraîtrait tout à fait correspondre à la réalité du travail nécessaire.
Ce qui est vertement critiqué, et j'attends de pieds ferme les "fustigateurs" sur ce point, c'est la propension non plus "psychologique" mais maladive des syndics à vouloir exploiter la situation de faiblesse du vendeur pris dans des démarches qu'il ne comprend pas, pour imposer à cette occasion une tarification abusive, avec la "complicité" des notaires, puisque c'est le duo (chambre notariale IDF + fédérations franciliennes) qui a accouché de ce monstre hybride nommé le pré-état daté v1. La v2 est plus dans l'esprit du L.721-2, mais il en reste encore éloigné, en mélangeant allègrement les deux étapes de la vente.
C'est pour cela que je ne me prive pas de faire remarquer aux agences et aux notaires qui me demandent un "pré-état daté" que leur demande n'est pas fondée, mais que je suis tout à fait disposé à leur fournir les documents existants et une situation financière, à la date de la dernière approbation des comptes (et même une deuxième à la date du jour s'ils le désirent).
Et ce serait bien que tous les syndics non-pro fassent la même chose, en espérant que le dixième des syndics que nous représentons fasse comprendre aux notaires qu'il est temps de se montrer plus "indépendant des syndics" sur ce sujet précis.
Et pour revenir à la question posée initialement : non, irlem, si le syndic ne vous fait pas le coup d'une facturation "hors contrat" (par exemple sur devis, ce qui est pratiqué ailleurs, bravo le contournement du D.66, encore rappelé dernièrement par le conseil d'état), alors les prix indiqués sont en dessous de ceux observés (moyenne de 400 et 500 € TTC sur Paris).
Après, à vous de voir si cela vaut la peine de croiser le fer, faire bloquer la somme litigieuse sur le compte du notaire pendant la vente, et tenter d'obtenir une réduction de ces montants contractuels devant le juge. Il y a des précédents couronnés de succès, mais quelle énergie dépensée pour défendre ses intérêts à cause d'un travail réglementaire bâclé ou inachevé qui laisse la porte grande ouverte à tous ces affamés !
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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irlem55
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Posté - 15 oct. 2016 : 11:19:05
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Bonjour, Je vous remercie de toutes vos réponses. Je vais étudier
cela à tête reposée.
La manière de faire de notre syndic n'est pas honnête.
Pas cher l'état daté OK j'ai vu plus cher , nous sommes en province
Merci encore à tous
Irlem |
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Posté - 15 oct. 2016 : 11:21:39
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citation: L'intervention du syndic est indispensable pour la constitution de ce dossier qui doit présenter une image de l'immeuble et du syndicat à la date des pourparlers. Pour ce qui est des informations financières, le syndic doit être en mesure de présenter à tout moment une situation financière complète et fidèle établie a la date de la dernière clôture trimestrielle.
Il y a là une interprétation personnelle de ce qui doit être présenté.
Le texte liste précisément les infos à fournir et les informations financières fournies ne sont pas trimetrielles (ce serait peut-être bien, mais ce n'est pas le texte).
Pour un vendeur un peu conservateur (3 ans mini), la liste des documents demandés sont tous à sa disposition, sauf le carnet d'entretien et plus tard la fiche synthétique :
Article L721-2
I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à -vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1.
Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.
Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.
La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.
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JPM
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Posté - 15 oct. 2016 : 15:17:45
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Je sors d'une acquisition personnelle. Mon expérience est donc très fraîche, confortée par plusieurs heures de discussions estivales avec le notaire et deux de ses clercs.
Il n'y a pas 15 % de vendeurs capables de participer utilement à la constitution d'un dossier de vente. De toute manière certains éléments ne peuvent venir que du syndic, comme c'était déjà le cas avec la note de renseignements jointe à l'état daté ancien. Je vous rappelle que l'ARC a toujours nié l'existence de cette note de renseignements en faisant valoir que le notaire pouvait se procurer lui même les indications et qu'il était rémunéré pour cela.
Des centaines de milliers de ventes de lot de copropriété prouvent le contraire.
Il faut ajouter que les acquéreurs peuvent demander plus d'informations que n'en prévoit la loi.
Je les y encourage puisque j'estime que l'acquéreur du 21 mai doit pouvoir connaître la situation financière au 31 décembre précédent voire au 31 mars précédent. S'il achète après un chantier important qui est présenté comme valorisant considérablement l'immeuble il demander à mettre le nez dans le dossier technique et vérifier les garanties 2 + 8 ans voir 2 + 10 ans qu'on lui fait miroiter.
Un vrai plaisir est le moment où l'on demande de voir le procès verbal de réception des travaux !
En ce qui concerne 500 € c'est un plafond et pas un seuil. On a parlé de ce montant. D'ici la publication du décret il y aura peut être des ajouts à la liste des documents à produire puisqu'on parle de nouveaux diagnostics.
Au pied de ce message ma conclusion principale est la nécessité impérative de l'intervention du syndic dans la constitution du dossier qui a de plus l'avantage d'apporter la garantie de l'assurance RCP au lieu et place de la responsabilité d'un vendeur profane, serait il le plus honnête du monde.
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MIBA
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Posté - 15 oct. 2016 : 16:47:06
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Bonjour,
Mon avis concernant la mise à disposition de l'état daté :
- tous les éléments demandés pour l'état daté devraient se trouver dans l’extranet du syndicat ( dans la partie accessible à tout copropriétaire).
- ce qui permettrait à tout copropriétaire de transmettre facilement ces éléments (sous forme de fichiers informatiques) aux candidats acheteurs ou à leurs notaires.
- bien entendu, le copropriétaire qui n'aurait pas envie de s’embêter à faire cette démarche pourrait alors demander à son syndic de le faire moyennant rémunération (d'un montant raisonnable).
- malheureusement à ce jour, le contenu minimal du contenu de l'extranet n'est toujours pas fixé par les pouvoirs publics alors qu'il est obligatoire de mettre en place un extranet depuis début 2015 ( le contenu sera t il fixé un jour ?)
- il me semble plus important de fixer le contenu minimum de l'extranet afin d'y intégrer ces éléments nécessaires pour un état daté plutôt que de légiférer sur le montant max de fourniture d'un état daté par un syndic ( sachant qu'une très grande majorité d'entre eux vont fixer leur barème au maximum autorisé, en argumentant que cette somme est insuffisante).
C'est mon avis. Est-ce aussi le vôtre ?
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JPM
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Posté - 15 oct. 2016 : 19:01:05
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Cher MIBA, avec
citation: ce qui permettrait à tout copropriétaire de transmettre facilement ces éléments (sous forme de fichiers informatiques) aux candidats acheteurs ou à leurs notaires.
vous vous faîtes des illusions 
Vous avez peut être un bon maniement de l'informatique mais cela n'est pas si généralisé que vous croyez. J'en ai l l'expérience avec les pages de RC qui arrivent de travers, les tableaux en bouillie, etc ...
Par ailleurs tout ne sera jamais dans l'intranet
Enfin vous faîtes, comme je l'ai indiqué, retomber la responsabilité des informations fournies sur le vendeur. Ce n'est pas l'intérêt de l'acquéreur, ni même celui de tout notaire sérieux.
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Franck1966
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Posté - 16 oct. 2016 : 11:01:35
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Je pense que les 15% annoncés par JPM sont même trop flatteur.
Aucun vendeur (ou presque) n'a de dossier prêt de la copro en cas de demande simple d'un futur acquéreur.
Il faut systématiquement que ce soit l'acquéreur qui demande telle ou telle pièce, et ce n'est pas sur que le vendeur ait la réponse immédiatement !
Peut-être qu'un jour on aura comme le contrat de syndic dit Alur un document bien précis pour la vente d'un bien (mais cela donnerait moins de travail et donc d'argent aux syndics ...). |
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MIBA
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Posté - 16 oct. 2016 : 14:11:45
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Cher JPM,
Je trouve votre approche bien passéiste.
Les évolutions dans le domaine informatique ( au sens large) sont très rapides. Pensez simplement à la situation il y a dix-quinze ans où l’informatique était une affaire de spécialistes.
Aviez-vous imaginé à l'époque qu'il existerait des extranets pour les copropriétés ? Et qu'on pourrait y accéder avec son téléphone portable ?
Aujourd'hui, les applications sont devenues bien plus conviviales et à la portée de beaucoup de monde.
Pourquoi ne pas imaginer que tout ne puisse pas être sur l'extranet ?
Bien sur, les professionnels du secteur ( syndics, notaires,...) défendront leur beefsteak, mais cela ne pourra que retarder les échéances . |
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JPM
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Posté - 16 oct. 2016 : 16:56:59
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L'article 552 du Code civil ( la loi du 27 Janvier 1804 comporte pour paragraphe essentiel :
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Cette courte phrase est de nos jours le fondement juridique d'une très grande partie du droit immobilier français, en ce compris le droit des volumes immobiliers. Elle a permis l'apparition, - bonne ou mauvaise ? -, des ensembles immobiliers avec dalles et autres prouesses architecturales.
Elle n'est que la reproduction très fidèle d'un texte du droit romain, lui même issu d'une législation plus ancienne. Bref : deux mille ans et plus.
Je la préfère aux productions législatives diarrhéiques de notre temps.
C'est en ce sens que je suis passéiste.
Ne ressentez vous pas le mortel ridicule qu'il y a à attendre un décret pris en Conseil d'État pour fixer le coût (entre 250 et 600 € !!!) d'une formalité dont le nom et la consistance matérielle demeurent controversés après des dizaines d'heures de travail législatif et des centaines d'heures de discussions verbeuses
Cher MIBA, dans un bon syndicat, reprenez les procès verbaux des assemblées de 1980 (voire 1930 si l'immeuble est ancien) et comparez les avec ce qui sort présentement des logiciels d'assemblée générale.
à la décharge du logiciel, tenons compte pour certains gestionnaires de l'incapacité dans laquelle ils se trouvent de rédiger correctement malgré un Bac + 3, 4 ou 5.
Les secrétaires du temps passé avaient le Brevet
Je ne suis pas passéiste parce que je suis convaincu d'un lent retour aux bonnes pratiques. L'informatique y aura sa place comme outil de travail ayant ses limites.
Je ne suis pas passéiste puisque j'ai largement pris ma part dans l'éclosion du contrat de syndic " tout sauf ". Un accouchement difficile !
Quant à citation: " Bien sur, les professionnels du secteur ( syndics, notaires,...) défendront leur beefsteak, mais cela ne pourra que retarder les échéances "
On dirait que cela sort d'un récent bouquin de président. Je suis certain que vous pouvez faire mieux
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MIBA
Contributeur actif
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Posté - 16 oct. 2016 : 17:20:37
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Cher JPM,
Je n'ai pas dit que vous étiez passéiste , mais que votre approche était passéiste ( sous entendu sur le point abordé juste avant et relatif à l'"informatisation" de la société).
Je sais bien que vous n'êtes pas passéiste sur tous les sujets, et heureusement. A juste titre, comme vous le rappelez, vous avez contribué à faire déboucher le nouveau contrat de syndic dit Alur.
Bien sûr, l'informatique n'est qu'un moyen, et le résultat dépend de la façon de l'utiliser. Mais reconnaissez qu'elle a déjà beaucoup révolutionné notre monde, et que cela n'est pas fini.
En tout cas, je vous donne rendez-vous dans 5 ans. On fera le point et on verra qui est dans le vrai.
Sans rancune aucune.
PS : j'ai pas compris l'allusion aux confidences récentes de notre (cher) Président, mais je n'ai pas lu ( et pas du tout envie de lire) la prose des deux journalistes auteurs du livre.... |
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