| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 14 mai 2016 : 16:43:25
|
Bonjour,
Pour une copropriété de 60 lots principaux réceptionné à la mi 2012.
1/ Est-ce que le fonds travaux obligatoire défini par l'article 58 de la loi ALUR est à voter à l'AG de septembre 2016 (vu que ces dispositions s’appliqueront à compter du 1er janvier 2017) ou cela peut attendre l'AG de septembre 2017 ?
2/ Quels sont vos bons conseils concernant cette disposition ?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
jluc34
Contributeur actif
298 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 14 mai 2016 : 18:11:10
|
bonjour, disposition au 1/01/2017, nous venons de le voter pour le 01/01/2017
quel problème cela vous pose t il
jluc34 |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 14 mai 2016 : 18:25:06
|
Je pose la question en préparation de l'AG d'un point de vue CS.
En 2014, l'AG a voté pour un contrat de 3 ans pour le syndic et pour la dispense du compte séparé. Donc, le compte séparé va être mis en place que pour l'AG 2017. J'ai cru lire que ces fonds travaux devaient être placé sur un compte bancaire séparé (et rémunéré ?). Donc quid dans notre situation.
Est-ce que les copropriétaires pourraient outre passés cette obligation par un vote en AG ?
|
|
|
|
|
|
3
Posté - 14 mai 2016 : 18:46:47
|
Le fonds travaux est obligatoire dans son minimum : 5% du budget prévisionnel.
mais dans votre cas particulier, mais à condition qu'elle soit neuve, vous pouvez attendre 5 ans : "le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux " |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 14 mai 2016 : 20:03:49
|
'J'ai cru lire que ces fonds travaux devaient être placé sur un compte bancaire séparé (et rémunéré ?). Donc quid dans notre situation."
Le compte séparé est obligatoire sans possibilité de dérogation.
Le fonds devra être placé sur un compte de placement rémunéré, tel un compte livret A., solution la plus simple.
"mais Ă condition qu'elle soit neuve, vous pouvez attendre 5 ans "
La réception a eu lieu en "mi 2012" ce qui fait une échéance mi 2017 ? donc sans grand intérêt d' attendre, surtout si l' AG. décide de constituer un fonds supérieur aux 5 % obligatoires.
Il est donc préférable de voter lors de la prochaine A.G. le vote de ce fonds travaux.
|
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 14 mai 2016 : 21:04:09
|
Par "réception des travaux", entend-on la date de réception entre le promoteur et les entreprises OU le promoteur et le syndic ?
Si je suis rambouillet, on serait dans l'obligation de l'adapter en AG 2017 grand maximum ? |
|
|
|
|
|
6
Posté - 15 mai 2016 : 08:14:27
|
quelles sont les dates de vos exercices....
Les textes disent à compter du 01/01/2017 d'une part, et à l'issue d'une période de 5 ans d'autre part. Il faut faire avec cela...
A votre place, si vos AG ont lieu en septembre, je mettrai cela en place au 01/01/2018 ; qui ira réclamer, à votre avis ? |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 15 mai 2016 : 12:17:05
|
|
|
|
|
8
Posté - 15 mai 2016 : 13:46:42
|
Donc à l'AG de septembre 2017, il faudra prévoir le financement de ce fonds de travaux.
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 15 mai 2016 : 17:28:30
|
Exercice en cours: 1/04/16 au 31 Mars 2017.
A.G. prévue en septembre 2016
La cotisation au fonds travaux sera en principe obligatoire Ă partir du 1/1/17.
Exercice suivant : 1/04/17 au 31/3/18
AG prévue en septembre 2017.
La cotisation au fonds travaux sera déjà exigible depuis le 1er janvier 2017, donc avant le commencement de l' exercice.
C' est donc lors de l' A.G. de septembre 2016 que devra être voté le fonds travaux pour l' exercice 1/4/17 au 31/03/17.
|
|
|
|
10
Posté - 15 mai 2016 : 17:53:10
|
si la réception a eu lieu à mi 2012, on peut laisser s'écouler 5 ans avant de mettre en oeuvre cette disposition, donc mi 2017 ; ce qui signifie que l'on pourrait attendre l'AG de 2017 pour voter une mise en oeuvre.
Je mets au conditionnel, car cette disposition particulière pour les syndicats récents est assez floue.... |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 30 sept. 2016 : 12:22:32
|
Bonjour,
Dans le projet de convocation, le syndic va proposer une résolution "Constitution d’un fonds travaux". Dans notre copropriété, je vois cela plutôt dans deux à trois ans quand on fera un audit afin de prévoir si de réelles travaux sont utiles.
L'autre jour, je suis tombé sur un PV d'AG (http://www.residence-augusta.fr/IMG...vag_2016.pdf) d'une copropriété ancienne et gérée aussi par F*****A. Du coup, leur AG a visiblement décidé de ne pas voter pour ce fond. La loi n'ayant pas prévu d'amende, on peut théoriquement sans passer, non ?
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 30 sept. 2016 : 15:19:23
|
Constitution d'un fonds travaux obligatoire Ă compter du 1er janvier 2017.
S'agissant d'une obligation légale, un syndicat ne peut s'y opposer.
Laissant faire, le syndic engage sa responsabilité |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 30 sept. 2016 : 16:34:36
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Constitution d'un fonds travaux obligatoire Ă compter du 1er janvier 2017.
S'agissant d'une obligation légale, un syndicat ne peut s'y opposer.
Laissant faire, le syndic engage sa responsabilité Certes, c'est une obligation (bien qu'aucune sanction ne soit prévue si ce fonds n'est pas constitué)... Le fonds "obligatoire" d'un minimum de 5% doit aussi être associé à un plan pluriannuel de travaux.
Le fonds est attaché aux lots (et non pas aux copropriétaires), les sommes versées sur ce fonds de réserve sont acquises définitivement par le syndicat : Seul accroc à cette formulation est l'application comptable de cette disposition avec le Décret et l'Arrêté comptable du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires... Pour le moment, il n'y a eut aucun modification sur ce point à ma connaissance.
Autre accrocs : Quid du maintient de ce fonds de réserve (spécialement affecté à des futurs travaux) en cas de difficulté de trésorerie courante du syndicat, et considérant que les fonds ne peuvent être utilisé que pour l'usage auquel ils ont été affecté par l'AG...
Bref, il y a encore des flous qui entourent ce fonds de travaux obligatoire, et certains décrets d'application se font toujours attendre... Mais c'est sur que ça avance....
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
14
Posté - 30 sept. 2016 : 17:24:26
|
|
citation: Autre accrocs : Quid du maintient de ce fonds de réserve (spécialement affecté à des futurs travaux) en cas de difficulté de trésorerie courante du syndicat, et considérant que les fonds ne peuvent être utilisé que pour l'usage auquel ils ont été affecté par l'AG...
Là il n'y a pas d'accroc : l'avance de trésorerie sert à la gestion courante et le fonds travaux aux travaux. Tout est clair.
citation: Le fonds "obligatoire" d'un minimum de 5% doit aussi être associé à un plan pluriannuel de travaux.
NON ! pas de liaison entre les deux, d'autant qu'il manque encore des textes sur le plan pluriannuel sur la qualification des "individus" chargés du diagnostic technique à partir duquel un plan pluriannuel "pourrait" être élaboré. |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 30 sept. 2016 : 21:31:41
|
|
citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Le fonds "obligatoire" d'un minimum de 5% doit aussi être associé à un plan pluriannuel de travaux. NON ! pas de liaison entre les deux, d'autant qu'il manque encore des textes sur le plan pluriannuel sur la qualification des "individus" chargés du diagnostic technique à partir duquel un plan pluriannuel "pourrait" être élaboré. C'est vrai que le future art.14-2 de la L.1965 précise que : "Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1"
Pour être franc, il y a plusieurs choses qui me perturbent grandement dans ce fonds de travaux obligatoire, et il y a une équation juridique et comptable qui me laisse très perplexe face à ce fonds de réserve acquis définitivement au syndicat.
Je m'explique...
Donc ce fonds doit à minima être de 5% du Budget Prévisionnel...
Lequel budget est voté pour les charges courantes, et les travaux d’entretien courant tel que précisé par l'art. 45 du D. 1967.
L'art.44 du D.1967 fixant, quant à lui, les grosses dépenses non comprises dans le budget prévisionnel : les travaux les plus lourds.
Le fonds d'avance obligatoire étant là justement pour aider au financement des travaux les + lourds, ceux justement issue de l'art. 44 du D.1967, alors que paradoxalement le montant de la réserve est calculé sur le budget prévisionnel dans lequel les travaux d'entretien courant (art.45 du D.1967) ne représentent bien souvent qu'à peine 1/8° (= 12.5%) au grand maximum de la totalité du budget dans un syndicat.
Ce qui à mon avis ne me parait pas très logique en soit, dans la mesure où le fonds obligatoire (d'un minima de 5% du BP) est sensé aider au financement des gros travaux, les travaux les + lourds (donc ceux résultant de l'art.44 du D.1967). Le fonds obligatoire n'étant pas sensé couvrir les travaux d'entretien courant (résultant de l'art.45 du D.1967). Et c'est d'ailleurs bien là , le sens profond et la nature du futur art.14-2 de la L.1965.
En ce sens, il va s'en dire que si un syndic réclamerait une "cotisation annuelle" supérieur au minimum légal de 5% du BP pour ce fonds obligatoire, il devra à minima justifier la demande par un plan pluriannuel de travaux.
Exemple :
- Si aucun plan pluriannuel de travaux n'est prévu ou si ce plan ne prévoit aucun travaux pour les prochaines année à venir : pourquoi alors voter un fonds de travaux supérieur à 5% du BP ? Cela n'aurait pas de sens, si ce n'est que de gonfler la trésorerie du syndicat.
Par contre et inversement :
- si un plan pluriannuel de travaux fixe des gros travaux pour le syndicat à réaliser dans les prochaines années, alors effectivement, il y a là un intérêt potentiel de fixer une cotisation supérieur à 5% du BP (bien que le syndicat puisse toujours maintenir le fonds à 5%, le minimum légal)
Il sera tout à fait possible de réajuster à la baisse (ex. de 20% à 5%), le montant de la cotisation annuelle de ce fonds de travaux obligatoire, une fois les gros travaux du plan pluriannuel ainsi réalisés et effectués.
Donc la question de ce fonds de travaux obligatoire ne se pose pas (puisque c'est une obligation sans contrainte ni sanction), par contre la question qui doit éventuellement se poser, c'est de fixer le montant de la cotisation annuelle par rapport d'une part au budget prévisionnel (à minima de 5%) et d'autre part, proportionnellement aux gros travaux anticipés (donc selon le plan pluriannuel de travaux prévisibles). Ce qui semble déjà plus logique.
Parallèlement, je me réfère aussi à d'anciennes discutions et d'anciens sujets (pas si vieux), dont le suivant :
- Coproprietaires > Appel à expériences similaires copropriété > PROVISION SPECIALE FONDS TRAVAUX
- http://www.univerimmo.com/forum_uni...PIC_ID=20659
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Luc Standon le 30 sept. 2016 21:34:08 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 30 sept. 2016 : 21:39:34
|
|
citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Autre accrocs : Quid du maintient de ce fonds de réserve (spécialement affecté à des futurs travaux) en cas de difficulté de trésorerie courante du syndicat, et considérant que les fonds ne peuvent être utilisé que pour l'usage auquel ils ont été affecté par l'AG... Là il n'y a pas d'accroc : l'avance de trésorerie sert à la gestion courante et le fonds travaux aux travaux. Tout est clair. En théorie, mais on verra ce que ça donne dans la pratique, avec le temps, une fois que ce sera vraiment installé.
Pour ma part, je suis très réservé sur l'utilisation réelle de ce fonds par les syndics, si il n'est pas directement placé sur un Livret A appartenant au syndicat.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
17
Posté - 01 oct. 2016 : 07:06:29
|
|
citation: Pour ma part, je suis très réservé sur l'utilisation réelle de ce fonds par les syndics, si il n'est pas directement placé sur un Livret A appartenant au syndicat.
Le texte nous dit qu'il DOIT être placé sur un compte rémunéré (livret A ou autres...) :
"futur article 18 :
...
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;"
Après si cela ne se fait pas, c'est de l'illégalité et au syndicat d'agir en conséquence.... comme toutes les autres choses illégales... |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 01 oct. 2016 : 09:20:39
|
|
citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Pour ma part, je suis très réservé sur l'utilisation réelle de ce fonds par les syndics, si il n'est pas directement placé sur un Livret A appartenant au syndicat. Le texte nous dit qu'il DOIT être placé sur un compte rémunéré (livret A ou autres...) : "futur article 18 :
.../...Après si cela ne se fait pas, c'est de l'illégalité et au syndicat d'agir en conséquence.... comme toutes les autres choses illégales... Certes, mais…
Ce qui n’est pas rassurant considérant l’application actuelle par certains syndics de l’alinéa concernant simplement la mise en place du compte bancaire séparé du syndicat (lui aussi obligatoire) et les difficultés à obtenir les documents relatif audit compte séparé, ainsi que la quasi impossibilité d’obtenir les relevés périodiques (mensuels) pour effectuer les rapprochements bancaires en cours d’année, par exemple.
De nombreux syndicats ont toujours un gros problème de transparence concernant le compte de gestion du syndicat.
Dès lors, des copropriétaires peuvent aussi raisonnablement douter de la mise en place réelle du compte d'épargne qui doit être rattaché au compte séparé du syndicat.
Autre point :
Les cotisations de ce fonds de travaux seront versées sur un compte spécifique distinct du compte principal de la copropriété. Ce compte distinct sera rémunéré et les intérêts acquis au syndicat. Le syndicat devra alors bien avoir 2 comptes : le premier étant le compte de gestion courant et le second, un compte d’épargne type Livret A.
La Loi DUFLOT/ALUR a également décidé que le plafond applicable au livret A ne serait plus le même quel que soit la taille de la copropriété.
Or aujourd’hui, le plafond du Livret A est identique, soit 76.500 €uros quelque soit la taille de la copropriété (11 lots ou 900 lots, c’est pareil ; alors que le BP sera forcément différent pour les 2 copropriétés, et par conséquent le montant minimum de la cotisation aussi)
Pour palier à cela, la Loi DUFLOT/ALUR avait aussi modifié l’article L.221-4 du Code Monétaire et Financier, en précisant que le plafond du Livret A sera aussi fixé en fonction du nombre de lots (rappelant au passage que le plafond du Livret A est illimité pour les organismes d'Habitation à Loyer Modéré - HLM)
À ma connaissance, et à ce jour, aucun décret d’application concernant le plafond du livret A pour les copropriétés, n’a été officiellement publié (étant aussi rappelé que l’art. 58, VI de la loi ALUR précisait que les nouvelles dispositions relatives au plafond du livret A devaient entrer en vigueur au plus tard le 1er janvier 2016, et que nous sommes déjà en octobre 2016). Mais bon, j’ai probablement loupé la parution d'un décret à cet effet, entre temps ?
Autre question : Comment chaque copropriétaire pourra individuellement vérifier le montant total de la cotisation versée au syndicat et rattaché à son propre lot, après X années ?… C’est pas très clair, et les syndics répondent de manière très évasive sur la nomenclature comptable qu’il entendent appliquer.
Or, encore à ce jour, il n’existe aucune modification du décret ou de l’arrêté comptable (du 14 mars 2005) permettant d’enregistrer convenablement le fond travaux pourtant obligatoire à partir de janvier 2017.
Peut être que UI.com et l'ARC/l'UNARC (conjointement avec UFC-QUE CHOISIR) peuvent aussi interroger le Ministère du logement de Mme Emmanuelle COSSE à ces sujets, et à moins de 3 mois de la fameuse mise en place de ce fonds de travaux obligatoire... à partir du 1er janvier 2017.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 01 oct. 2016 : 09:50:31
|
De Luc Standon
"Comment chaque copropriétaire pourra individuellement vérifier le montant total de la cotisation versée au syndicat et rattaché à son propre lot, après X années ?… C’est pas très clair, et les syndics répondent de manière très évasive sur la nomenclature comptable qu’il entendent appliquer."
Il y aura obligation de suivre le fond travaux lot par lot, ce qui ne veut pas dire qu'il faudra tenir un compte comptable pour chaque lot.
A chaque appel de charges travaux et utilisation du fond travaux je fais apparaitre, dans Excel, le montant disponible du fond pour chaque lot, le montant affecté au financement et le solde restant.
Sur le plan comptable il faudrait que soit créé un compte 104 Fond travaux. |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 01 oct. 2016 : 10:05:30
|
Si la modération estime que mon lien est publicitaire ou inapproprié je lui laisse le soin de le supprimer mais je trouve intéressant de partager ici une approche concrète et pragmatique de ce fonds travaux dans mon logiciel de gestion. Mes clients, comme toutes les copropriétés, préparent et votent leur budget 2017 depuis de longs mois et il a bien fallu proposer quelque chose... Dans le flou et en attendant un nième décret ou arrêté je suis égalemnet parti sur un compte 104, suite logique des actuels comptes dédiés aux fonds propres.
La question de la constitution et de l'utilisation sur des clés différentes peut être facilement traitée à condition d'introduire la clé sur les écritures qui mouvementent ce compte (et pas juste sur les comptes de charges et produits...). On peut dès lors déterminer un solde par clé (repris en détail au moment de la clôture) et les quotes-parts de chacun en fonction de ses lots. Nous avons eu plusieurs débats et polémiques, avec JB22, sur la possibilité d'utiliser ou pas plus que sa part par exemple, mais à la question "comment chaque coprorpriétaire pourra vérifier" ou la nomenclature voici la réponse d'un petit éditeur :
http://www.valcompta.net/forum/view...d=2488#p2488
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Fonds Travaux (article 58 de la loi ALUR) 
