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Luc Standon
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 Posté - 01 oct. 2016 : 13:23:32
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citation: Initialement posté par JB22
Il y aura obligation de suivre le fond travaux lot par lot, ce qui ne veut pas dire qu'il faudra tenir un compte comptable pour chaque lot. Cela tombe bien car je n'ai aucune obligation d'approuver les comptes généraux du syndicat; lorsque ceux présentés ne sont pas corrects, ni exactes (#45-1 du D.67). Non ce n'est pas du chantage, mais de la négociation.
Ce genre de blocage ne résolvant en rien la situation actuelle, vous en conviendrez.
citation: Initialement posté par JB22
A chaque appel de charges travaux et utilisation du fond travaux je fais apparaitre, dans Excel, le montant disponible du fond pour chaque lot, le montant affecté au financement et le solde restant. Évidement le tableau EXCEL doit être certifié conforme par le syndic, daté avec le cachet du syndic, et la signature du comptable et/ou du gestionnaire.
Cependant, je ne suis pas certain qu'un simple tableau EXCEL réponde aux exigences légales et aux dispositions réglementaires en la matière, si l'on s'en réfère uniquement au Décret et à l'Arrêté comptable du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
Comme je le disais, c'est le flou complet. En l'état des prochains textes, ce fonds de travaux obligatoire est toujours entouré d'incohérences, et l'incertitude concernant les écritures comptables pèse sur l'enregistrement des opérations.
citation: Initialement posté par JB22
Sur le plan comptable il faudrait que soit créé un compte 104 Fond travaux. Certes, il faudrait ou même il conviendrait...
Mais en l'état actuel des textes en vigueur (décret et arrêté comptable du 14 mars 2005) ce n'est toujours pas le cas. Donc l'actuelle nomenclature comptable n'est pas adaptée à l'enregistrement de ce fonds de travaux obligatoire.
citation: Initialement posté par andre78fr
On peut dès lors déterminer un solde par clé (repris en détail au moment de la clôture) et les quotes-parts de chacun en fonction de ses lots. Nous avons eu plusieurs débats et polémiques, avec JB22, sur la possibilité d'utiliser ou pas plus que sa part par exemple, ... Ce qui adresse une autre question... Le fonds est rattaché par lot, soit.
Mais pour certaines copropriété, les fonds de travaux ne sont évidement pas répartis uniquement en charges générales : certaines copropriétés sont décomposées en plusieurs bâtiment avec des charges travaux spécifiques.
Il va de soit que cela doit aussi être pris en compte dans les mouvements (flux financier) entrée/sorties du fonds de travaux rattaché au lot, d'où effectivement l'importance d'établir des clés de répartition de charges correspondant aux quotes-parts des lots dans chacune des catégories de charges existantes, comme le souligne très justement andré78fr.
Bref, cette histoire concernant le fonds de travaux obligatoire n'est pas encore réglée...
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JB22
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 22
Posté - 01 oct. 2016 : 13:24:31
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Effectivement mon point de vue sur la question diffère de celle de mon ami André.
Petit rappel des principes dont je tiens compte:
-Le fonds travaux est attaché au lot.
-Le fond travaux n' est pas remboursable, il ne peut qu' être utiliser pour le financement, total ou partiel, de travaux;
-Le syndicat peut décider de travaux avec financement ou non sur fonds travaux, en tout ou en partie.
-Le fond appartenant à un lot ne peut pas servir à financer un autre lot (détournement de fonds).
En application de ces principes le syndicat, doit lors du vote des travaux fixer le pourcentage maximum de financement sur fond travaux.
L' utilisation par un lot du fond travaux ne peut dépasser le montant au crédit de ce lot.
Après utilisation il n' y a pas de "reconstitution" mais obligation de versement de la cotisation fixée par l' A.G.
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andre78fr
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23
 Posté - 01 oct. 2016 : 13:41:58
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Par pitié, JB22, pas vous !!!
Le mot "fonds" prend un "s" Ã la fin quand il s'agit d'une ressource ou d'argent ; seul le fond du trou, le bas n'en prend pas ;-)
Rien n'interdit dans les textes actuels, à ma connaissance, l'utilisation de la totalité d'un fonds constitué en charges générales pour une partie spéciale... ou alors merci de m'en donner la référence. Je reconnais que ça soulève des problèmes, que je considère non tranchés à l'heure actuelle. |
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JB22
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24
Posté - 01 oct. 2016 : 22:37:14
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André, effectivement j' ai divagué, utilisant à la fois et à plusieurs reprises le singulier et le pluriel.
Je maintien qu' à partir du 1er janvier 2017 les syndicats devront être en mesure de suivre l' évolution du fonds travaux au niveau de chaque lot.
Ci-dessous un exemple d'application à partir des données suivantes:
N°Lot Nature Tant.Ch.Générales...Tant.Bât.B.
007 Appart...............140..................140
107 Parking.................8
207 Cave.....................5.....................5
Autres lots.............1.447..................785
Totaux...................1.600..................930
Budget 2007...........3.900 €
Budget 2008............4.400 €
Trav.Bât B, 2.000 €, exigible le 01/03/18, financement maximum...80 %
Trav.Ch. Gén., 4.000 €,exigible le 10/05/18, financement maximum..90%
Travaux Bât.B au 01/03/18: 2.000 €
N°Lot Nature Tant.Q/P Trav Financ.80% Fds Dispo. Financ. Reste
007 Appart....140....301......241............438........241......197
107 Parking...........................................25.....................25
207 Cave..........5.......11........9...............16...........9.........7
Autres lots.....785...1688...1350...........4521......1350....3171
...................________________________________________
.....................930...2000..1600...........5000......1600....3400
Travaux Charges Générales au 10/05/18: 4.000 €
N°Lot Nat. Tant. Q/P Trav Fin.90% Fds D.Appel 01/04 Financ. reste
007.Appart.....140.....350......315....197.....96..........293.........0
107.Park............8......20........18......25......6.............18.......13
207 Cave...........5......12.........11.......7......3.............10.........0
Autres lots.....1447.3.618.....3256..3171...995.........3256.....910
...................__________________________________________
....................1600..4000.....3600..3400..1100........3577.....923
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jmr91200
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Posté - 01 oct. 2016 : 23:14:41
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Question.
Sachant que notre exercice comptable va du 1er avril au 31 mars.
- Le premier appel de janvier 2017, le montant sera calculé sur l'ajustement du budget prévisionnel de l'AG ?
- Les appels d'avril 2017 à janvier 2018, le montant sera calculé sur le budget prévisionnel voté à la même AG ?
Exact ? |
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JB22
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26
Posté - 02 oct. 2016 : 02:23:20
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Je reviens sur la présentation de mes hypothèses:
BUDGET 2007 : 39.000 € Abondement sur la base de 10 %: 3.900 €
BUDGET 2008 : 44.000 € Abondement sur la base de 10 %: 4.400 €
A jmr91200
Vous pouvez attendre le délai de 5 ans, donc cotisation à partir du 1er juillet 2017, sur le budget de l' exercice en cours. |
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Posté - 02 oct. 2016 : 08:36:56
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si on reprend la recommandation de la feue commission n°6, à savoir :
"6. Sur l'affectation de l'avance travaux au financement de travaux décidés :
Considérant que l'article 10 de l'arrêté du 14 mars 2005 prévoit que lorsque les travaux sont décidés et que leur financement est en partie réalisé par imputation des sommes figurant en avance au titre de l'article 18 6° alinéa de la loi du 10 juillet 1965 pour travaux du compte 1032, ce compte 1032 est débité du montant affecté à ce financement par le crédit du compte 102 « Provisions pour travaux décidés » ;
Considérant qu'une avance travaux peut avoir été faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires, la répartition devant s'effectuer suivant un nombre de tantièmes différents.
Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions, et d'appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale.
Lorsqu'on utilise 4000 € d'avances travaux (financés par des tantièmes généraux) pour payer par exemple 10000 € de travaux spéciaux, on commence par recréditer CHAQUE copro (même les non concernés par les travaux) du prorata des 4000 €. Puis ensuite, on appelle les fonds/provisions soit les 10000 € sur les copros concernés par les travaux. Ce qui fait que le solde de l'avance travaux ou nouveau fonds travaux reste toujours proportionnel aux tantièmes généraux.
soit 3 copropiétaires ayant accumulé 8000 € en fonds travaux
A : 2000 € pour 25/100 de tantièmes généraux
B : 2000 € pour 25/100 de tantièmes généraux
C : 4000 € pour 50/100 de tantièmes généraux
Il est voté 10000 € de travaux pour B et C
B : 40/100 de tantièmes spéciaux
C : 60/100 de tantièmes spéciaux
On fera donc sur les inscriptions successives sur les comptes copros
1032 : débit 4000 € - solde 4000 €
A : crédit 1000 €
B : crédit 1000 €
C : crédit 2000 €
Puis provisions pour travaux de 10000 € concernés uniquement par B et C
Crédit 102 : 10000 €
A : 0 €
B : 4000 €
C : 6000 €
Ce qui donnera en tant que solde pour chaque compte copro :
A : débit ................. - crédit : 1000 - solde +1000 €
B : débit 4000 €....... - crédit : 1000 - solde - 3000 €
C : débit 6000 €....... - crédit : 2000 - solde - 4000 €
1302 : 8000 - 4000 € : solde 4000 € toujours proportionnels aux tantièmes généraux
102 : 0 + 10000 € : uniquement financés par les copros à tantièmes spéciaux.
Je crois de toute façon qu"il faut attendre le décret car il y a encore des points obscurs.
Le fonds travaux est un % du budget de gestion courante, soit mais comment le calcule-t-on pour chacun, puisque le budget est constitué (en général) pour partie de dépenses prévisionnelles en tantièmes généraux et en partie en tantièmes spéciaux, voire en consommations prévisionnelles privatives (eau, chauffage, etc..) : ?????
Fait-on :
* le budget x pourcentage choisi x les tantièmes généraux ? première solution peut-être la plus simple pour le suivi d'un historique
* le montant de l'appel de provision de chacun x le pourcentage choisi ? seconde solution, mais difficile à suivre en historique, surtout si dans le budget il se trouve des sommes de consommation privative (eau, chauffage collectif, etc...)
* une usine à gaz ????
Comme on le voit à 3 mois du premier appel de provisions pour travaux futurs, on est dans le vague à tous points de vue. Comment réagira le copro d'un garage indépendant, si on lui fait payer x % des ascenseurs d'un batiment où il ne rentre jamais !!!!! 
(si on demande à un syndic à choisir : il a tout intérêt à choisir la solution 1 ...  ) |
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JB22
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28
Posté - 02 oct. 2016 : 09:28:04
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Réponse à rambouillet
Vous oubliez que "la recommandation de la feue commission n°6," concernait les "Avances" remboursables, ce qui n' est pas le cas du "fonds travaux.*
Les "fonds travaux" ne pourront être utilisés que pour le financement de travaux.
Que le "fonds travaux" soit calculé sur chaque charge du budget ou sur le budget général global, le résultat est le même.
"Je crois de toute façon qu' il faut attendre le décret car il y a encore des points obscurs."
On sait qu' il manque un compte comptable pour le "fonds travaux", il serait bon que vous indiquiez les points qui vous semblent "obscurs.
Cdt
J.B.22 (92100).
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29
Posté - 02 oct. 2016 : 10:09:56
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citation: Vous oubliez que "la recommandation de la feue commission n°6," concernait les "Avances" remboursables, ce qui n' est pas le cas du "fonds travaux.*
je suis d'accord, mais il faut bien s'appuyer sur quelque chose et la feue ne sera pas comme Lazare, ressuscitée pour l'occasion.... et pourquoi ne pas s'appuyer sur cette recommandation, qui si elle concerne les "avances" comme vous le dites à juste titre, permet d'avoir des recommandations sur l'utilisation.
citation: Les "fonds travaux" ne pourront être utilisés que pour le financement de travaux. On est tout à fait d'accord, d'ailleurs l'article 18 du 01/01/2017 le dit très explicitement.
citation: Que le "fonds travaux" soit calculé sur chaque charge du budget ou sur le budget général global, le résultat est le même.
Pas du tout !!!!
d’ailleurs reprenons votre exemple :
N°Lot Nature Tant.Ch.Générales...Tant.Bât.B.
007 Appart...............140..................140
107 Parking.................8
207 Cave.....................5.....................5
Autres lots.............1.447..................785
Totaux...................1.600..................930
Prenons un budget de 50000 € se décomposant en :
* charges générales communes : 30000 €
* charges bâtiment : 20000 €
Première solution avec un vote de 5% :
le lot 007 paie : 50000*0.05*140/1600 = 218,75
le lot 107 paie : 50000*0.05*8/1600 = 20
le lot 207 paie : 50000*0,05*5/1600 = 12,50
Seconde solution :
le lot 007 paie : (30000*0,05*140/1600)+(20000*0,05*140/930)=131,25+150,54 =281,79 à comparer à 218,75
le lot 107 paie : (30000*0.05*8/1600) = 7,5 à comparer à 20
le lot 207 paie : (30000*0,05*5/1600)+(20000*0.05*5/930)=4,69 +5.38 = 10,07 à comparer à 12,50
voilà un point obscur...
PS : excusez moi suite à fausse manip j'ai repris le message à compter de "seconde solution"
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Édité par - rambouillet le 02 oct. 2016 10:14:53 |
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andre78fr
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30
Posté - 02 oct. 2016 : 10:53:14
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Les 5% s'appliquent au montant total du budget et sont répartis en tantièmes généraux ; toute autre solution serait une usine à gaz et une complexification absurde :-| |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 02 oct. 2016 : 10:58:15
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citation: Initialement posté par andre78fr
Les 5% s'appliquent au montant total du budget et sont répartis en tantièmes généraux ; toute autre solution serait une usine à gaz et une complexification absurde :-|
Certes mais est-ce que cela ne va pas inciter les propriétaires à réduire volontairement le montant du budget prévisionnel quitte à savoir qu'il y aura une régularisation des dépenses réelles ? Ainsi ce montant minimum de ce fonds travaux sera réduit ? |
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andre78fr
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32
Posté - 02 oct. 2016 : 11:09:06
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Un budget correspond à un besoin, aux dépenses qui doivent être engagées pour la copropriété ; le réduire avec un effet levier de 1 pour 20 pour limiter le poids de ce fonds travaux n'a pas tellement de sens à mon avis.
Sur le fond (par opposition à la forme et donc sans le "s" à la fin !!!), l'esprit et l'impact de ce fonds obligatoire soulèvent des questions macro-économiques intéressantes ; pourquoi les copropriétés épargnent avant de réaliser des travaux alors que tous les autres agents empruntent ? Surtout dans une période de faible croissance et avec des taux d'intérêt bas, l'argent des fonds travaux va diminuer le pouvoir d'achat des copropriétaires pour gonfler l'épargne et des comptes bancaires...
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Posté - 02 oct. 2016 : 11:52:37
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citation: Les 5% s'appliquent au montant total du budget et sont répartis en tantièmes généraux ;
Attendons.... rien n'est inscrit à ce sujet, si ce n'est le total du fonds : 5 % du budget gestion courante, le reste, la répartition est à voir, mais cela commence à durer....
Est ce que ceux qui n'ont pas tantièmes spéciaux voudront payer pour les autres, lorsque le budget comporte des tantièmes spéciaux ???? Cela ne posait peu de problèmes dans le cas d'une avance, mais dans le cas de fonds perdus.... 
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JB22
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Posté - 02 oct. 2016 : 14:10:39
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"citation:
Les 5% s'appliquent au montant total du budget et sont répartis en tantièmes généraux ;
Attendons.... rien n'est inscrit à ce sujet, si ce n'est le total du fonds : 5 % du budget gestion courante, le reste, la répartition est à voir, mais cela commence à durer...."
La cotisation au "fonds travaux" est une charge.
L' article 10 de la loi dit:
"Ils (les copropriétaires) sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l' entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,..."
Donc le montant du fonds travaux se réparti en fonction des tantièmes généraux, et je suis d' accord avec André : "toute autre solution serait une usine à gaz et une complexification absurde " et contraire à l' article 10 de la loi.
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Posté - 02 oct. 2016 : 19:49:50
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citation: L' article 10 de la loi dit:
"Ils (les copropriétaires) sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l' entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,..."
Donc le montant du fonds travaux se réparti en fonction des tantièmes généraux,
certes, certes, mais ces provisions pour le fond travaux sont calculés en % sur le budget qui lui n'est pas calculé uniquement en tantièmes généraux...
on verra.... |
Édité par - rambouillet le 02 oct. 2016 19:50:17 |
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jmr91200
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Posté - 07 oct. 2016 : 22:13:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
Laissant faire, le syndic engage sa responsabilité.
J'ai interrogé le syndic lors de l'établissement de l'ordre du jour. Dans notre cas, il estime que l'exclusion des copropriétés dont la réception a moins de 5 ans est valable. La résolution sera portée à l'AG 2017. |
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Posté - 08 oct. 2016 : 06:24:23
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effectivement, les copros de moins de 5 ans depuis la date de réception DES TRAVAUX et non des appartements, n'ont pas cette obligation.
article 14-2 futur :
...
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
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JPM
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Posté - 08 oct. 2016 : 11:33:14
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C'est en principe une bonne mesure. Le mieux est de mettre en place ce compte sans délai et a fortiori sans pinailler les dates de réception ou autre détails futiles.
En principe le compte à ouvrir est celui d'un livret A ou assimilé. Si le syndicat est déjà doté d'un livret A il n'y a rien à ouvrir mais il faudra distinguer les versements effectués au titre d'une opération antérieure et ceux effectués au titre du nouveau fonds travaux.
Le problème est présentement la rémunération quasi nulle de ces comptes. Il faut se souvenir que la possibilité ultérieure pour le syndic de pouvoir verser immédiatement un acompte à la commande permet souvent d'avoir un petit bonus de l'entrepreneur.
Le fonds travaux doit être appelé au prorata des tantièmes des parties communes.
Compte tenu de sa modicité de base, il est bien entendu possible de prévoir distinctement la constitution d'une provision pour des travaux dont le coût doit être réparti selon une autre clé. Dans ce cas, la sécurité juridique impose de voter le principe des travaux en même temps que la constitution de la provision.
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JB22
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Posté - 08 oct. 2016 : 13:19:20
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De JPM
"Compte tenu de sa modicité de base, il est bien entendu possible de prévoir distinctement la constitution d'une provision pour des travaux dont le coût doit être réparti selon une autre clé. Dans ce cas, la sécurité juridique impose de voter le principe des travaux en même temps que la constitution de la provision"
Un vote de "principe" d' engage à rien.
Le fonds travaux est constitué par appels sur la clé charges générales.
Chaque lot dispose donc d' un montant du fonds global, qui pourra être affecté au paiement de travaux futurs.
Il est déjà assez contraignant de suivre, le fonds travaux, constitué en clé générale, lot par lot, qu' en sera t - il d' un fonds constitués sous différentes clés.
Je ne vois pas la "sécurité juridique" qu' apporterait un "vote de principe", comme je n' ai pas la science infuse, j' attends des explications.
Dans une copropriété chaque copropriétaire dispose, en général de plusieurs lots, Appartement, magasin, cave, un ou plusieurs parkings ou box, etc...
Dans une copropriété de 50 lots principaux on arrive facilement à 150 lots différents et autant de comptes "fonds travaux" à gérer.
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JPM
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Posté - 08 oct. 2016 : 16:04:07
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IL est vrai qu'un vote de principe ne vaut pas décision de faire des travaux car il faut en outre définir la consistance de ces travaux, les modalités etc... et la répartition entre les copropriétaires.
Mais quand la décision comporte une décision relative au préfinancement de travaux réellement à venir comme la réfection de la chaufferie, les appels de préfinancement sont exécutoires a fortiori dès lors que par ailleurs un étude est en cours. On retrouve alors le régime du plan pluriannuel.
Dans ce cas les appels sont calculés en fonction de la clé travaux chauffage, par exemple, et répartis entre les propriétaires des lots desservis.
Un rappel : en cas d'utilisation d'une provision appelée en fonction des tantièmes de charges générales pour des travaux répartis d'une autre manière, il est possible d'utiliser des fonds de la provision mais par le biais d'une restitution des cotisations effectuée en fonction des tantièmes de charges générales.
Il y aura donc un financement pour un montant approchant la quote part du chantier avec des écarts variables en pourcentage entre les différents copropriétaires.
Mais pour l'essentiel le financement sera assuré.
Dans tous les cas une provision appelée en fonction d'une grille déterminée doit toujours être restituée en fonction de cette même grille.
Le mot restituée est ici capital !!!!!
Le financement ne peut être assuré que par une restitution partielle ou totale des cotisations venant explicitement au crédit du compte de chaque copropriétaire.
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Fonds Travaux (article 58 de la loi ALUR) 
