| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Benilde
Nouveau Membre
41 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 15 sept. 2016 : 18:05:24
|
Bonjour.
Est-il facile de modifier un règlement de copro ? Que faut-il exactement comme majorité ?
Celle des propriétaires présents ou celle de tous les copropriétaires ?
Je vous explique maintenant pourquoi et ce qui pose problème au sein de notre copro.
Notre copro est divisée en plusieurs lots, ceux-ci s’imbrique ensemble pour former un bâtiment et « ses annexes » ( parking; boutiques).
Un propriétaire ne veut pas payer une partie des charges de ravalement, celui-ci détient plus de 60% des tantièmes (deux appartements et toutes les annexes) réduit à 50% pour le vote, il lui suffit d’une procuration pour devenir majoritaire.
Il souhaite et propose à la futures AG, que les annexes ne figurent plus au calcul de certaines charges, et donc s’évitera une partie du ravalement, d’où mes questions en têtes de messages.
Suis-je claire.
Merci de votre aide.
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 15 sept. 2016 : 20:17:57
|
Pour modifier les tantièmes de charges il faut l'unanimité....
"Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. ...." |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 15 sept. 2016 : 20:34:47
|
Avant d' envisager une modification du règlement de copropriété, ce qui demande l' unanimité de tous les copropriétaires, il faut voir si le règlement ne prévoit pas des charges spécifiques "Bâtiment".
|
|
|
|
Benilde
Nouveau Membre
41 message(s)
Statut:
|
|
3
 Posté - 15 sept. 2016 : 21:34:03
|
Ok pour l'unanimité, des propriétaires, mais présents ou représentés, ou de tous les propriétaires, ce qui veut dire que si un propriétaire n'est pas présent à l'AG le projet de modification du RC tombe à l'eau ?
Dans le RC les charges ne sont pas réparties pour le ravalement, pour une fois il paie, dans un autre projet la copro à payer une clôture pour ce "môssieu", si on peut lui rendre la monnaie de sa pièce, on ne se gênera pas.
Rambouillet, tu parles de l'article 11 et 12, la loi de 65 fonctionne toujours sur de type de cas ? La loi SRU ne vient contredire la loi de 65 ? Je ne sais pas, je pose la question, avec toutes ces nouvelles lois, ça devient assez compliqué pour des néophytes de la législation. |
Édité par - Benilde le 15 sept. 2016 21:39:19 |
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 15 sept. 2016 : 21:54:36
|
|
comme déjà écrit, il faut l'unanimité de tous les copropriétaires |
|
|
|
5
Posté - 16 sept. 2016 : 07:27:18
|
OUI, les articles 11 et 12 existent toujours sur la loi de 1965 modifiée.
Quand la loi dit : unanimité des copropriétaires, c'est l'unanimité !!!! donc un copro absent et non représenté et le projet de modifications de tantièmes existants tombe à l'eau et se noie.... |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 16 sept. 2016 : 09:53:20
|
|
Benilde citation: la loi de 65 fonctionne toujours sur de type de cas ? La loi SRU ne vient contredire la loi de 65 ? Le loi de 65 intègre les lois successives comme SRU ou ALUR. Voyez Légifrance qui est très bien fait : vous pouvez y connaître la version applicable dans le passé ou dans le futur https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006068256
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
7
Posté - 16 sept. 2016 : 12:05:30
|
benilde :La loi SRU ne vient contredire la loi de 65
Il n'existe pas de loi SRU? comme de loi ALUR, ou Macron.....
Il n'existe que la loi de 1965 modifiée au fil des ans. Vous avez le texte intégral de la loi de 1965 et de son décret de 1967 sur le site Legifrance.
L'Unanimité c'est TOUS les copros, 100% des voix du SDC.
Les modifications des charges se votent à l'Unanimité. Benilde il vous suffit de voter contre, même si vous avez 1/100000 èmes, et cette résolution est rejetée.
Un propriétaire ne veut pas payer une partie des charges de ravalement
Le syndic DOIT appliquer les grilles de charges prévues au RDC, et rien d'autre. Si ce copro ne paiee, pas il devra prendre toutes les mesures pour récupérer les fonds. ET avec 60% des tantièmes, il mettra immédiatement le SDC dans une situation intenable, ou le pourcentage des impayés dépasseront 15 ou 25£ pour les SDC de moins de 15 lots entrainera obligatoirement la nomination d'un AJ.
"Dans le RC les charges ne sont pas réparties pour le ravalement"
Si rien n'est inscrit au niveau des charges spéciales, alors ce sont des charges communes générales, c'est à dire à répartir entre TOUS les copros.
Si votre syndic laisse ce copro choisir de payer ce qu'il veut, il commet une faute grave de gestion !!! A t'il assigén ce copro pour les impayés comme cette cloture.
Syndic pro ou non-pro bénévole ? 
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 16 sept. 2016 : 12:26:28
|
Evidemment qu'on ne change pas comme ça la répartition des charges mais quand un copropriétaire a 60% des tantièmes (paye 60% des dépenses, vote à hauteur de 50% des voix) il faut être un minimum lucide sur son pouvoir dans le choix du syndic et les résolutions qui peuvent être votées (si il ne peut pas avoir la majorité seul, l'inverse est vrai et rien ne ne peut être accepté sans son accord !!!).
Vous devrez négocier d'une manière ou d'une autre ; si les annexes sont indépendantes du bâtiment, la création d'une partie spéciale et la modification du règlement de copropriété doivent pouvoir se voter à la double majorité de l'article 26. C'est sans doute une solution possible pour sortir d'une situation bloquée.
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 16 sept. 2016 : 13:14:48
|
De André78:
"si les annexes sont indépendantes du bâtiment, la création d'une partie spéciale et la modification du règlement de copropriété doivent pouvoir se voter à la double majorité de l'article 26"
En copropriété on peut voter à n' importe quelle majorité, cela est valable tant qu'une décision de justice n'en aura pas décidée autrement.
"si il ne peut pas avoir la majorité seul, l'inverse est vrai et rien ne peut être accepté sans son accord !!!)."
C' est exact, mais le syndicat peut agir en "abus de majorité"...
Rien n' est simple en copropriété, c' est toujours OUI mais...
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 16 sept. 2016 : 13:34:36
|
Je pense qu'on peut tout à fait légalement organiser la spécialisation des charges par bâtiment si ça correspond à une réalité matérielle.
Voir : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...-des-charges
Un abus de majorité parce qu'un copropriétaire refuse un ravalement ?... Oui mais ;-) |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 16 sept. 2016 : 14:10:56
|
"Un abus de majorité parce qu'un copropriétaire refuse un ravalement ?... "
Il peut y avoir abus de majorité quand un ou des copropriétaires prennent une décision contraire à l' intérêt général,
Cet abus doit être reconnu par un tribunal.
Je confirme :" Rien n' est simple en copropriété, c' est toujours OUI mais..." |
|
|
|
12
Posté - 16 sept. 2016 : 16:02:38
|
andre78fr :" Un abus de majorité parce qu'un copropriétaire refuse un ravalement ?."
Ce n'est pas un abus de majorité, mais un copro; qui ne paie pas ses charges, il doit être poursuivi.
L'abus de majorité, c'est le l'AG qui adopterait une modification de la répartition des charges à une autre majorité que l'Unanimité prévu par la loi. ET c'est bien ce que cherche ce copro. majoritaire !!
|
|
|
|
Benilde
Nouveau Membre
41 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 21 sept. 2016 : 21:17:46
|
Bonsoir.
Merci pour vos réponses qui me confortent dans mes idées d'unanimité, pour ce qui est de la répartitions des charges et du RC, la version actuelle nous va très bien, et on ne souhaite pas changer, ni se faire forcer la main, pour ce qui est de la justice, ne vous inquiétez pas, s'il faut on y passera, je connais aussi des moyens beaucoup plus radicaux de faire plier un copropriétaire en dehors de la justice, tout en restant dans les clous et la légalité. |
|
|
|
Benilde
Nouveau Membre
41 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 22 sept. 2016 : 22:03:45
|
Bonsoir.
Comme me l'a suggéré Philippe 388 j'ai été sur légifrance, loi du 10 juillet 1965, et là surprise, l'article 11 fait état d'une modification possible de la répartition des charges.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20160922
Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
Ça change du tout au tout, et la fin est clair.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Les travaux de ravalement étant voté en AG à la majorité, les deux points précédents rentrent en ligne de compte, la première partie de l'unanimité tombe, et c'est sur ce point que le propriétaire récalcitrant joue.
C'est mon point de vue. |
Édité par - Benilde le 22 sept. 2016 22:06:13 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 22 sept. 2016 : 23:31:31
|
Les travaux de ravalement ne rendent pas "nécessaire" la modification des charges.
La création d' un ascenseur, la création d' un service nouveau, la création d' une partie privative suite à la vente d' une partie commune, entrainent la nécessité de la modification ou de la création de clés de charges. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 23 sept. 2016 : 15:00:06
|
Confirmation s'il en était besoin : les travaux d'entretien courant, dont le ravalement des façades ou la réfection de la toiture, ne permettent pas de modifier une répartition des charges.
La seule piste ici serait ce qu'on appelle "spécialisation des charges" qui passe par la "spécialisation des parties commues".
Ainsi lorsqu'il y a 2 constructions distinctes, ici un bâtiment X, là , détaché, un autre bâtiment Y.
Spécialisation des parties communes par bâtiment.
D'où décision d'AG dans ce sens sur la base d'un dossier précis et complet, avec enregistrement de la modif RDC par acte notarié au fichier immobilier.
Le tout devant être prévu à l'ODJ.
D'où les charges réparties "par bâtiment", Y ne supportant pas le ravalement de la façade de X et inversement.
A défaut, l'ensemble des lots étant considéré comme un tout indivisible, tous participent aux travaux d'entretien et de réfection, dont le ravalement des façades, chacun selon les tantièmes affectés à chaque lot. |
Édité par - Gédehem le 23 sept. 2016 15:02:08 |
|
|
|
17
Posté - 26 sept. 2016 : 14:06:51
|
benilde : toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
Attention, les mots importants sont ici " la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire "
Cela ne s'applique PAS Ã ce ravalement. |
|
|
|
Benilde
Nouveau Membre
41 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 26 sept. 2016 : 23:44:05
|
Bonsoir.
Ce que tu as écrit Gédéhem correspond tout à fait à notre cas, il y a trois bâtiments en un, et le Rc différencie bien c'est trois "bâtiments".
Le proprio en question présente un dossier, et demande la prestation d'un notaire pour faire ce changement de répartition des charges, on rentre tout à fait dans le cas que tu exposes en fin de post, "Y ne supportant pas le ravalement de la façade de X et inversement"
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 27 sept. 2016 : 00:51:21
|
et le Rc différencie bien ces trois "bâtiments".
Exposé insuffisant !
Que dit exactement votre RDC quant à la définition de ces bâtiments, qu'est-il précisé pour la répartition des travaux sur chacun des 3 bâtiments ?
Vous indiquiez :
"Notre copro est divisée en plusieurs lots (bâtiments ??) , ceux-ci s’imbriquent ensemble pour former un bâtiment ( ) et « ses annexes » ( parking; boutiques)."
Un bâtiment, ou 3 bâtiments comme précisé dans votre RDC ???
D'autre part, qu'est-il précisé au sujet de la répartition des charges ??? Répartition qui serait "bâtiment par bâtiment" du fait de la création de "parties communes spéciales" ??
Un article du règlement de copropriété qui classe les « ..parties communes affectées à usage et utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments…. » défini des parties communes spéciales, l’expression « ..chacun des bâtiments » primant sur « tous les copropriétaires ».
Dans ce cas, la répartition doit se faire par bâtiment.
Qui plus est en présence d'un bâtiment distinct des autres à usage de garages ou commerces.
Creusez et revenez nous voir.
|
|
|
|
20
Posté - 27 sept. 2016 : 07:34:04
|
Attention, lisez bien toutes les petites phrases car dans certains RdC il s'en glisse une rédigée approximativement ainsi : en cas de ravalement, l'ensemble du syndicat vote pour la totalité des bâtiments et la répartition des coûts se feront par bâtiment.
Cette phrase ayant pour objectif qu'un ravalement se fasse dans la totalité des bâtiments et non sur un seul, et évite ainsi d'avoir des disparités de façades.... |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Majorité pour modification RC en AG. 
