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GĂ©dehem
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 Posté - 10 déc. 2016 : 15:02:30
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Suite à de nombreux messages en MP d'Uinautes troublés, les sujets sur la majorité de l'article 25 et du quorum de l'article 25-1 étant parasités par des intervenants qui n'y entendent à l'évidence pas grand chose voire rien du tout, j'ouvre ce sujet, qui dépasse la seule question des art.25 et 25-1.
La logique des règles appliquées au fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires.
A propos de l'application des article 25 et 25-1 de la loi et en général des votes défavorables.
Comme bien souvent s'agissant d'analyser certaines dispositions légales, il est nécessaire de s'élever un peu, de sortir de l'analyse de la place de la virgule, du sens de tel mot, d'une expression, retrait nécessaire à une vision globale de l'affaire.
Pour nos copropriétés, le législateur a globalement bien fait les choses.
J-F Buet président de la Fnaim le rappelle : " Il a bâti une organisation démocratique des immeubles, fixant les règles de vie commune des propriétaires. La logique de fonctionnement patrimonial imposée par la loi de 1965 est calquée sur celle qui régit les rapports des citoyens à leur République. On y retrouve la souveraineté du peuple et le partage des pouvoirs. (Les échos ; 08-2015).
Il a construit une organisation démocratique, quasi à l'état brut, chacun « pesant » la part qu'il en a, quasi autogestionnaire puisque sans structure pyramidale, dotée en interne d'un pouvoir législatif.
Le tout calqué sur le modèle de notre République.
Qui dit mieux ?
D'autant que le "mieux" existe.
Afin de ne pas léser les minorités, il a recherché le consensus d'une grande majorité selon l'importance du projet pour la collectivité. D'où les règles de majorités décisionnelles variables en fonction de leur importance pour le syndicat : celles des articles 24, 25, 26.
Imagine t-on cela au Parlement où, selon l'importance de la loi, la majorité requise serait variable ?
Pour s'en tenir au Parlement, il ne viendrait à l'idée de personne de s'interroger sur la validité des votes d'opposition, des « contre » , lorsqu'ils repoussent majoritairement une proposition.
Dans notre République, dans notre démocratie, existe t-il un texte qui ne reconnaîtrait aucune valeur aux votes « contre » majoritaires au motif qu'ils ne sont pas « pour » le projet présenté ?
Seules les voix « pour » seraient valides, décisoires ???
Que dans nos copropriétés on puisse se poser la question est sidérant !!
C'est la négation même de notre système démocratique, républicain, dont le législateur a justement retenu la logique pour élaborer les textes qui nous concernent. Il ne peut en être autrement.
Logique qu'on ne peut dévoyer.
Avancer que dans la rédaction de l'article 25 de la loi, seules les voix favorables au projet seraient recevables dépasse l'entendement.
Que pour déterminer le quorum en voix de l'article 25-1 les voix défavorables n'auraient pas de valeur dépasseraient-elles ce seuil est irrecevable.
On est au delà de la place de la virgule, ou même de la syntaxe. On est dans le fondement même de notre Etat de droit, démocratique, dans lequel toute organisation, tout groupement s'inscrit.
Il n'y a pas d'autre Logique.
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Édité par - Gédehem le 11 déc. 2016 10:38:36 |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 11 déc. 2016 : 06:17:53
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Posté - 11 déc. 2016 : 17:30:33
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gedehem : "On est au delà de la place de la virgule, ou même de la syntaxe. On est dans le fondement même de notre Etat de droit, démocratique, dans lequel toute organisation, tout groupement s'inscrit.
Il n'y a pas d'autre Logique."
Votre logique est la bonne; c'est notre logique républicaine, notre logique démocratique, notre laicité, ....
Mais certains proposent d'autres logiques; ils s'opposent à notre état républicain en opposant un culte supérieur à la république et la démocratie, d'autres en opposant systématiquement un rejet de nos lois - on le voit sur ce site la loi est mal écrite, est mal faite, sans logique, contre les copropriétaires, ....... on peut donc la détourner dans l'intérêt du SDC,... )
Les réseaux sociaux ont la part belle dans la désinformation, dans ce rejet des règles, .....
Proposer que les votes Contre ne servent à rien, ne sont plus reconnus, ou que l'on va les additionner aux Pour pose un sérieux problème.
La base même de la démocratie c'es le respect des règles.
Certains ici ont oublié que nous sommes dans une démocratie représentative, ou les citoyens votent comme ils le désirent pour leurs représentants qui vont faire la loi; le président de la république est élu au suffrage direct avec une majorité de votes recueillis sur son nom ( pas les pour, plus les contre,plus les blancs,..) .
Le suffrage direct c'est : un citoyen = une voix
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 11 déc. 2016 : 17:50:30
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on peut donc la détourner dans l'intérêt du SDC,...
MĂŞme pas !
Dans le cas des art.25 et 25-1, on se demande quel est le but poursuivi par les tenants de "les voix défavorables ne comptent pas."
Parce qu'enfin, entre "impossible de décider" et "décision de refus", quelle distinction pour le syndicat ou un demandeur ??
Pour tous, la proposition n'est pas décidée, acceptée.
Refuser à l'AG de décider lors d'un second vote au seul motif que les voix défavorables majoritaires ne compteraient pas n'a aucun sens.
C'est d'une part tordre le coup aux règles de droit, et d'autre part "idiot" puisque, rien n'étant décidé, il faudra convoquer une autre AG.
Autrement dit, cette position est non seulement irrecevable en droit mais surtout néfaste pour le syndicat.
Elle va très clairement contre ses intérêts.
Le but poursuivi par les tenants de cette position est illisible. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2016 17:52:25 |
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Posté - 11 déc. 2016 : 18:58:54
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gedehem : je parlais en général. Certains intervenants qui bricolent avec la loi, la détourne, ne la respecte pas, .. argument qu'ils le font dans l'intérêt des copros ou du SDC !!
Refuser à l'AG de décider lors d'un second vote au seul motif que les voix défavorables majoritaires ne compteraient pas n'a aucun sens.
Combien de syndics prennent cette position ? Perso, je 'lai déjà indiqué, 3 syndics successifs dans notre petit SDC ont été élus à l'article 24, dont un avec des voix majoritaires Contre. Et tous, les 3 !, furent sur votre ligne; la question fut posée lors des AG, la réponse fut la même, la loi ne dit pas favorable ou non!
J'aimerai connaitre les positions des syndicats pros de syndics, Fnaim et autres la dessus. JPM n'a pas apporté ce genre de réponses qui me semblent pourtant importantes; puisque seul Mr Capoulade détient la vérité.
Qui a poussé le législateur a adopter cet article 25.1 ?
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Posté - 11 déc. 2016 : 19:17:08
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gedehem : je viens de lire ceci sur le site de jpm-copro :
...............
L’arrêt d’appel exprime « qu’elle préfère se ranger à l’opinion d’autres auteurs tout aussi remarquables que les précités, tels que MM. Guillot, Morand, Zurfluh et Sizaire en considérant qu’il n’a pu y avoir de décision d’approbation ou de rejet prise à la majorité de l’article 25 quel qu’ait été le nombre de voix et quel qu’ait été le sens du vote, et qu’une deuxième assemblée aurait du être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24 de la loi ». On ne peut qu’approuver cette solution. |
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Posté - 12 déc. 2016 : 07:10:48
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Attention philippe, dans votre citation, on parle de la seconde AG, pas du second tour de vote dans une mĂŞme AG.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 12 déc. 2016 : 09:29:25
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Parce que l'arrêt est antérieur à 2000, à l'introduction de l'art;25-1.
Ce qui ne change rien sur le fond :
"qu’il n’a pu y avoir de décision d’approbation ou de rejet prise à la majorité de l’article 25 quel qu’ait été le nombre de voix et quel qu’ait été le sens du vote"
Que le second vote pour décider intervienne au cours de l'AG ou lors d'une autre AG, il y a bien 2 tours.
Le second tour organisé au cours de l'AG va dans le sens de l'intérêt du syndicat. C'est la raison d'être du 25-1, modifiant la procédure initiale art.25 dern. alinéa.
Faciliter au mieux les prises de décision dans l'intérêt du syndicat.
Lorsque le quorum majoritaire prévue est obtenu, bien entendu (1/3).
L'opposition à cette procédure basée sur le sens du vote, alors que les textes parlent qu'un nombre de voix recueillie/obtenues est un dévoiement, une violation de nos principes.
Irrecevable s'agissant en plus de pénaliser le syndicat par la convocation d'une autre AG pour ce second tour.
On a remplacé une procédure lourde et pénalisante par une autre plus souple et plus "économe". Incompréhensible que certains veuillent la contourner pour revenir en arrière. Qui plus est en tordant le cou aux règles.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 24 déc. 2016 : 02:12:53
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Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 avril 2014
N° de pourvoi: 13-11461
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...93&fastPos=1
Mr X pose une demande d’autorisation privative en AG 30/04/2009
Présence de 86 copropriétaires totalisant 6542 tantièmes au moment du vote ; -votes pour : 999 sur 10.000 tantièmes, - votes contre : 0 sur 10.000 tantièmes, - abstentions : 5543 tantièmes
Les "contre" n'ont pas plus de la moitié des voix du syndicat. Le PV mentionne néanmoins que la résolution est rejetée. Mr X ne demande pas une deuxième AG. Mais demande au tribunal l’annulation de la résolution.
Absolument tout son raisonnement (voir le moyen produit) porte sur l’idée
- qu’avec un tel résultat, on ne pouvait pas écrire sur le PV que la résolution était rejetée, qu’en fait l’assemblée n’avait pas décidé,
- que pour pouvoir recourir à l’article 24 il fallait qu’il fallait qu’il n’y ait pas eu de décision, et que donc la résolution ne soit ni adoptée ni rejetée,
- et qu’en écrivant qu'elle était rejetée on le privait donc de toute possibilité de recours à l’article 25-1 et deuxième vote à l'article 24
Il est débouté en appel, la cour considérant que « le refus d'autorisation des travaux résultait de l'insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise » et que « M. X... n'établissait pas en quoi une telle mention du rejet de la résolution à la majorité serait exclusive des possibilités de nouvelle délibération dans les conditions de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 »
Il va en cassation et est à nouveau débouté au motif que :
citation: Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la décision n° 15 n'avait pas recueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires nécessaire à son adoption en vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, que M. X... ne justifiait pas d'une quelconque demande de nouvelle convocation de l'assemblée générale aux fins de nouvelle délibération dont le refus aurait été motivé par la mention du rejet de ladite résolution à la majorité sur le procès-verbal de l'assemblée générale, ni qu'une telle mention du rejet de la résolution sur le procès-verbal de la séance du 30 avril 2009 était exclusive des possibilités de nouvelle délibération, et que le rejet de cette résolution résultait inévitablement de l'insuffisance des voix au regard de la majorité requise, la cour d'appel a pu en déduire que la demande en annulation de cette décision devait être rejetée ;
On voit donc que
- que comme en 1997 (1) une insuffisance de voix favorables est bien un rejet ou refus, sans qu'il soit besoin d'atteindre la majorité absolue de contre
- que le concept de "non décision" , (qui plus est, en 2014, nécessaire pour un passage art 25-1), est aussi étranger à la cour de cassation en 2014 qu’en 1997.
- Que quand on parle de recueillir des voix, c’est celles nécessaires à l’adoption d’un projet, donc les voix POUR puisque la cour d'appel parle de voix "favorables pour obtenir la majorité requise" et celle ce cassation parle de « recueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires nécessaire à son adoption en vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 »
Donc, à l'article 25, pour 1000 tantièmes
- au moins 501 voix pour ou contre, on s'arrĂŞte lĂ
- au moins 334 voix POUR: on peut revoter immédiatement à l'article 24 ou renvoyer le vote à une AG dans les 3 mois. Pas besoin d'un vote intermédiaire pour prendre cette décision, elle est informelle (2)
- moins de 334 voix POUR on ne peut pas revoter immédiatement, mais on peut revoter dans les 3 mois à l'article 24.
La nécessité qu'il y ait moins de 501 voix présentes ou représentées pour pouvoir passer (immédiatement ou dans les 3 mois) à l'article 24 n'existe plus depuis la nouvelle mouture de cette "passerelle du 25 au 24", soit la création, en 2000, de l'article 25-1
(1) Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 17 décembre 1997N° de pourvoi: 96-13177 https://www.legifrance.gouv.fr/affi...39210&fastRe
(2) Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 janvier 2013, 11-26800
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Édité par - Viviane le 24 déc. 2016 02:26:59 |
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Stéphane
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9
Posté - 24 déc. 2016 : 02:46:02
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Merci GĂ©dehem.
J'ajoute de ne pas oublier que si un principe doit rester vrai, la virgule doit aussi pouvoir avoir raison !
Ma preuve à propos de l'interprétation de L.25 qui ne considèrerait que les "pour" :
Je disais dans les sujets récemment fermés que L.25 était mal formulé, que la formule "adopter une décision" n'avait aucun sens en soit, et que cela devait être la cause de la "mauvaise interprétation" (l'illogique, selon votre mayonnaise).
On y a répondu :
citation: il y a confusion pour beaucoup entre
- "adoption d'une décision" selon une quantité de voix déterminée
et
- "adoption d'une proposition" selon le sens de l'expression des voix majoritaires .... ayant "adoptées la décision" ....
On peut donc avoir l'adoption d'une décision par au moins le nombre (quantité) des voix recueillies, adoption 'décisoire' qui à pour conséquence le rejet du projet (sens), la quantité de voix majoritaires recueillies lors du vote étant défavorable.
Outre sa simplicité ( ), cette réponse semblait bien former une justification du texte, mais non son explication, alors nécessaire selon moi à une bonne acceptation dans sa forme actuelle.
De mon raisonnement, par le principe que cette formule "adopter une décision" n'a aucun sens en soit, et preuve étant (votre "simple réponse"), impossible de l'expliquer sans être péremptoire :
... un camps change (consciemment ou non) "adopter" en "prendre", et tout devient clair : "Les décisions sont prises" comme avant, comme au L.24, comme au L.26 : problème résolu !!, krôo facile !
... un autre camps change (consciemment ou non) "décision" en "projet" (ou "résolution"), et tout devient clair aussi : L.25 ne traite plus que pour les "pour". Le 1er al. a évolué, il faut bien une raison !!
A partir de lĂ , je vous souhaite bon courage pour prĂŞcher Ă faire entendre l'esprit de la loi !!
Voilà enfin "la preuve" que j'avançais plus haut, trouvée à force de chercher à comprendre :
"adopter une décision" est un syntagme fréquent :
citation: 2. En partic. [En parlant d'une assemblée délibérante] Donner par un vote un caractère officiel et définitif à l'objet de la délibération :
(.12.) ... vous pourrez croire que vous ferez un grand acte de justice et même de générosité, si, écartant l'idée de ces négociations absurdes et sans objet, vous vous contentez d'adopter le projet de décret que j'ai l'honneur de vous proposer : « L'Assemblée nationale déclare que la ville d'Avignon et son territoire font partie de l'Empire françois, ordonne que tous ses décrets y seront aussitôt envoyés pour y être exécutés comme dans le reste de la France. »
M. DE ROBESPIERRE, Discours, Sur la pétition du peuple avignonois, t. 6, 1793, pp. 596-597.
(...)
Rem. 1. Syntagmes fréq. : adopter une convention, une ordonnance, un programme, un projet, une résolution. Adopter des amendements, des conclusions, des décisions. Proposition, conclusion adoptée à l'unanimité. 2. Même dans son sens affaibli, le verbe conserve l'idée d'un choix destiné à durer au moins un certain temps et à jouer un rôle, même minime, dans la vie des personnes affectées par lui.
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Édité par - Stéphane le 24 déc. 2016 09:54:56 |
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Viviane
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Posté - 24 déc. 2016 : 11:41:55
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Stéphane, je ne comprends pas, avec votre message, comment, pratiquement, vous pensez que doit être appliqué l'article 25-1 (exemple avec 1000 tantièmes)
a) Comme ceci
Donc, Ă l'article 25,
- au moins 501 voix POUR ou 501 voix CONTRE, on s'arrĂŞte lĂ
- au moins 334 voix POUR: on peut revoter immédiatement à l'article 24 ou renvoyer le vote à une AG dans les 3 mois. Pas besoin d'un vote intermédiaire pour prendre cette décision, elle est informelle (2)
- moins de 334 voix POUR on ne peut pas revoter immédiatement, mais on peut revoter dans les 3 mois à l'article 24.
OU
B- Comme cela
- au moins 501 voix POUR ou 501 voix CONTRE, on s'arrĂŞte lĂ
- au moins 334 voix POUR ou au moins 334 voix CONTRE on peut revoter immédiatement à l'article 24 ou renvoyer le vote à une AG dans les 3 mois. Pas besoin d'un vote intermédiaire pour prendre cette décision, elle est informelle (2)
- moins de 334 voix POUR ou moins de 334 voix CONTRE : on ne peut pas revoter immédiatement, mais on peut revoter dans les 3 mois à l'article 24.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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11
 Posté - 24 déc. 2016 : 15:20:08
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Conformément à la demande de la rédaction, je vous réponds sans trop élaborer. Ainsi :
a)
- 1er : R.A.S.
- 2ième : le (re)vote immédiat s'impose à moins que l'AG n'en décide autrement (D.19). (R.A.S.)
- 3ième : aussi illogique qu'elle puisse paraître, "j'adopte", à l'instar de JPM, "la prise de décision" telle que, en ce que le projet n'ayant pas recueilli 1/3 des voix du syndicat, le revote immédiat n'est pas possible et renvoie l'adoption à une décision dans les 3 mois dans les conditions énoncées par D.19 .
b)
-1er : belote
-2ième : rebelote
-3ième : dix de der
-4ième : que la moutarde soit galloise ou avignonnaise
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Édité par - Stéphane le 24 déc. 2016 16:03:49 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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12
Posté - 24 déc. 2016 : 15:29:09
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Sans prétendre à être collaborateur du dictionnaire non illustré du parfait parlementaire français :
Adopter une décision : Faire sienne, consentir à , reconnaître, une prise de décision consécutivement à vote ou délibération. |
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Posté - 24 déc. 2016 : 17:36:44
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stéphane, viviane : c'est NOEL !!!!!!!!
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 déc. 2016 : 18:42:45
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Il ne me paraît pas utile de poursuivre cette controverse avant la publication d'éléments déterminants en provenance de tiers.
L'objectivité commandait à Gedehem de citer M. Capoulade parmi les tenants de l'interprétation juste du texte : c'est le recueil de un tiers au moins des voix POUR qui permet de faire un second vote immédiat. J'ai reproduit le texte et la référence.
Les partisans de cette solution se bornent simplement Ă lire le loi. Ils n'ont aucune conception juridique Ă faire valoir.
Enfin il est courant de lire que l'Assemblée nationale a adopté définitivement un projet de loi à la majorité de nnn voix.
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Édité par - JPM le 25 déc. 2016 18:44:09 |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 déc. 2016 : 18:50:48
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On ne va pas refaire un débat qui a déjà eu lieu par ailleurs.
La position de la Cour de cassation sur ces affaires (arrêts de décembre 97 comme celui des 2014) est contestable, contestée par nombre d'auteurs et non des moindre.
On se reportera utilement Ă l'Ă©tude de JPM sur l'art.25 :
http://www.jpm-copro.com/Etude%203-...Toc406336031
On peut en noter quelques points :
"décision négative
Si, dans la même hypothèse, le projet a recueilli 400 voix, tandis que 510 voix « contre » ont été enregistrées, doit-on
·        1- Constater seulement que la majorité nécessaire n’a pas été atteinte et qu’il n’y a pas de décision ?
·        2- Ou affirmer qu’une décision négative a été prise par l’assemblée ?
M. Sizaire a pris parti en faveur de la solution 2 [1] . Il admet l’existence d’une décision de rejet. Madame Kischinewsky-Broquisse [2] a adopté une position identique. Ces deux auteurs se réfèrent à l’avis antérieur du professeur Esmein [3]
C’est la solution adoptée par la Cour d’appel de Paris [4]"
Sur l'absence de décision qui n'est pas un rejet (décision de rejet)
"C.       absence de décision
L’hypothèse de travail est ici que le nombre des voix « pour » et celui des voix « contre » sont, l’un et l’autre, inférieurs au seuil majoritaire.
Pour certains auteurs, dont MM. Capoulade et Giverdon, il était possible à l’époque de distinguer deux hypothèses :
·        Soit le nombre des présents et représentés était supérieur au seuil majoritaire, « les conditions de majorité  », et une décision pouvait alors être prise à la majorité relative ;
·        Soit il ne l’était pas, et il fallait convoquer une nouvelle assemblée.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence [5], en présence d’une résolution ayant obtenu, sur 10 000 voix au total, dont 2983 absentes, 977 voix favorables, 3 841 voix défavorables et 2199 abstentions, a jugé qu’il y avait absence de décision, ce qui aurait dû conduire à la convocation d’une nouvelle assemblée.
.....
La Cour d’appel a jugĂ© que la majoritĂ© prĂ©vue par l’article 25 b n’était atteinte ni pour l’approbation, ni pour le rejet de la rĂ©solution et qu’il y avait donc absence de dĂ©cision. Elle ne pouvait dès lors qu’annuler la dĂ©cision de rejet enregistrĂ©e au procès-verbal.Â
Position de la CA d'Aix sanctionnée en cassation (arret 12-1997)
Arret contesté :
JPM : "Il nous semble que l’interprétation de la Cour d’Aix était la bonne."
Avec cette précision :
"C’est à juste titre, nous semble-t-il, que la Cour d’appel d’Aix a écarté la solution proposée par MM. Capoulade et Giverdon exposée plus haut. ...."
......
"L’arrêt d’appel exprime « qu’elle préfère se ranger à l’opinion d’autres auteurs tout aussi remarquables que les précités, tels que MM. Guillot, Morand, Zurfluh et Sizaire en considérant qu’il n’a pu y avoir de décision d’approbation ou de rejet prise à la majorité de l’article 25 quel qu’ait été le nombre de voix et quel qu’ait été le sens du vote, et qu’une deuxième assemblée aurait du être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24 de la loi ».
On ne peut qu’approuver cette solution."
Je partage cette position.
Un rejet/refus ne peut en aucun cas résulter d'un défaut de décision.
Pour qu'il y ai rejet, il faut une décision dans ce sens, une majorité décisionnelle de voix "contre".
Lorsque l'assemblée ne parvient pas à décider, il y a "défaut de décision", point.
La proposition n'est pas approuvée, mais elle n'est pas non plus refusée.
Car il y a un "hic" Ă cette position.
Dans la mesure où il est considéré que le défaut de décision est compris comme le refus du projet, son rejet, une décision lors d'un second tour à la majorité inférieure (art.24) serait impossible.
La proposition étant refusée, rejetée, elle reviendrait à la situation qui précédait l'AG : elle ne pourrait être soumise à nouveau qu'à la majorité art.25.
L'ancien art.25 disposait : "A défaut de décision prise dans les conditions de majorité ....."
Si on considère qu'il y a eu rejet de la proposition, un refus, c'est à dire un effet juridique opposable, un refus, on ne peut appliquer la possibilité de décider lors d'un second tour à l'art.24 réservé au "défaut de décision".
Même chose pour le 25-1 : "Lorsque l'AG n'a pas décidé à la majorité ...."
Ici aussi il est bien noté le "défaut de décision".
Il est bien certain que ce défaut de décision ne peut en aucun cas être compris comme un rejet de la proposition.
Refus/rejet qui procède d'une décision.
S'il y a rejet, il n'est pas possible d'organiser un second vote à la majorité art.24 . Si autre AG il y a, la décision relève alors de la majorité art.25.
JPM :
"Il est donc bien certain qu’au moins dans le cas d’une résolution exigeant la majorité de l’article 25, ayant finalement recueilli la majorité des voix des présents et représentés mais, en nombre inférieur à celui exigé par l’article 25, il n’y a pas refus, mais défaut de consentement de l’assemblée.
La mise en œuvre du dispositif de secours prévu par l’article 25-1 peut remédier à ce défaut de consentement. ....."."
Il poursuit :
"Les auteurs sont moins prolixes au sujet de la procédure à suivre lorsque le total des voix présentes et représentées est inférieur au seuil majoritaire. Une décision peut, à notre avis, être prise.
L’obligation faite à l’assemblée de traiter toutes les questions inscrites à l’ordre du jour conserve toute sa valeur. De nos jours, l’impossibilité évidente d’obtenir une décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires n’interdit pas d’effectuer les opérations aboutissant à la mise en œuvre du mécanisme de l’article 25-1.
Le président doit ouvrir le débat sur la question à traiter puis mettre aux voix le projet de résolution. Selon que la résolution aura recueilli ou non le tiers au moins des voix de tous les copropriétaires, il sera procédé conformément aux dispositions de l’article 25-1 décrites ci-dessous.
Cette solution est conforme Ă la lettre du texte comme Ă son esprit."
(Soulignements et caractères gras sont de mon fait).
On peut comprendre le trouble de bien des copropriétaires sur cette affaire, bien des auteurs n'étant pas d'accord entre eux.
Mais il en ressort une évidence : la position de la Cour de cassation est contestable dans ce qu'elle considère le défaut de majorité entrainant un défaut de décision comme un rejet de la proposition.
C'est à dire de même niveau qu'une décision négative, d'un rejet de la proposition à la majorité requise.
On ne peut ignorer qu’il y a une différence fondamentale entre un refus (consécutif à une décision) et un défaut de consentement (en raison d'une absence de décision").
PS pour JPM : Si on demande à M. Capoulade ce qu'il pense de la position de M. Capoulade, on se doute de la réponse.
Il y a d'autres auteurs tout aussi Ă©minents qui ont une autre position.
Ceci dit, je prends des vacances ..... 
On aura tout le temps pour revenir sur 25-1 et le 1/3 des voix majoritairement défavorables. 
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Édité par - Gédehem le 25 déc. 2016 19:14:47 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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16
Posté - 25 déc. 2016 : 22:33:55
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citation: La position de la Cour de cassation sur ces affaires (arrêts de décembre 97 comme celui des 2014) est contestable, contestée par nombre d'auteurs et non des moindre.
C'est QUI ces contestataires ? A part JPM ?
Pour une raison qui d'ailleurs m'échappe, vous ET JPM, d'accord sur cette "contestation" de la cour ce cassation, tirez des conclusions diamétralement opposées sur "que faire si seuls les CONTRE ont le fameux tiers ?"... Vous dites : on peut revoter immédiatement, JPM dit que NON, c'est une deuxième AG uniquement, et je le rejoins.
Et je le rejoins parce que si on réfléchit, un passage immédiat à l'article 24 alors que seuls les NON sont majoritaires est totalement superflu.
Si, pour exemple, le syndic n'a pas obtenu une majorité de POUR, il n'est pas syndic, point.
Si vous passez à l'article 24 alors que seuls les NON ont le 1/3 des voix, le résultat sera exactement le même : il ne sera pas syndic. Et vous ne pouvez plus convoquer une deuxième AG qui voterait à l'article 24.
Vous n'avez donc pas donné une deuxième chance aux non, qui avaient de toute façon déjà gagné. Mais vous avez grillé lla deuxième chance des OUI de l'emporter à l'article 24, parce que la deuxième AG sera peut-être différemment composée, avec d'autres gens.
Et si on prend la peine de lire les débats parlementaires (voir lien plus bas), le passage article 24 a bien pour but de faciliter l'ADOPTION des projets. Le rejet n'ayant aucun besoin d'être facilité : pas assez de "POUR" et votre projet est de toute façon inapplicable.
Enfin, ici, à ma connaissance, on écrit pour avoir une réponse pratique à une question. Une AG se profile, il y a ceci ou cela à l'ODJ, vote à l'article 25, que faire ?
Dire que la position des juges est contestable (1) ne répond en rien à la question.
Pratiquement, c'est les juges qui jugent, pas les "spécialistes" ni les "auteurs" quels qu'ils soient.
Alors la position de la cour (qui plus est celle de cassation et depuis plus de 20 ans) , a juridiquement bien plus de poids que celle des contestataires, (quels qu'ils soient et d'oĂą qu'ils viennent), de cette position.
(1) sans d'ailleurs préciser qui la conteste, dans quels documents et en quels termes exactement, avec lien vers les docs, , de façon que chacun puisse aller lui même voir si c'est bien ce qu'il comprend. Par exemple, dans le lien que vous donnez vers JPM copro, la citation de Mr Foyer est incomplète, il manque la partie en rouge, "C'est tout de même quelque chose d'assez grave que d'autoriser des travaux qui risquent de bouleverser sensiblement la consistance de l'immeuble et dans l'hypothèse où, à la majorité, les copropriétaires ont refusé qu'un tel travail s'accomplît, une décision du juge pour suppléer ce défaut de consentement de la majorité est indispensable."
http://archives.assemblee-nationale...re2/009.pdf, page 836, page 22 du pdf |
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Édité par - Viviane le 26 déc. 2016 00:11:53 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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17
Posté - 25 déc. 2016 : 23:24:24
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C'est QUI ces contestataires ?
Il faut lire :
"L’arrêt d’appel exprime « qu’elle préfère se ranger à l’opinion d’autres auteurs tout aussi remarquables que les précités, tels que MM. Guillot, Morand, Zurfluh et Sizaire en considérant qu’il n’a pu y avoir de décision d’approbation ou de rejet prise à la majorité de l’article 25 quel qu’ait été le nombre de voix et quel qu’ait été le sens du vote, et qu’une deuxième assemblée aurait du être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24 de la loi ".
Les références sont indiquées, il suffit de les lire au calme et de les digérer.
" ..... le rejet de cette résolution résultait inévitablement de l'insuffisance des voix au regard de la majorité requise ....."
S'il y a rejet de la proposition, rejet qui serait l'effet de l'insuffisance des voix , un vote "en seconde lecture Ă l'art.24" n'est pas possible.
Pas de second vote, pas de convocation d'une autre AG selon dern alinéa 25-1.
Lorsqu'une proposition est rejetée, elle ne peut être ensuite soumise à une AG qu'à la majorité art.25.
Il n'y a que le défaut de décision qui permet un second vote à l'art.24.
"c'est les juges qui jugent ...."
Ils se basent tous sur les Ă©tudes qui sont faites ici et lĂ , sur les travaux de divers auteurs, etc, etc .
Il en est ainsi de tous les juges. Les uns vont retenir les travaux de Pierre et Paulette, les autres ceux de Mme Michu et M. Dugenoux.
Sur cette affaire de rejet d'une proposition en l'absence de décision, on voit bien qu'il y a quelque chose qui cloche.
Ce que bien des auteurs ont relevé
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Édité par - Gédehem le 25 déc. 2016 23:32:50 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 25 déc. 2016 : 23:47:53
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citation: Les références sont indiquées, il suffit de les lire au calme et de les digérer.
Sauf que ces références ne sont pas accessibles à tous...
Or moi, si je lis ce que dit mr Foyer dans le texte, j'en tire pas DU TOUT les mĂŞmes conclusions que JPM...
Qui me dit qu'il n'en serait pas de même pour ce que dit la cour d'appel (par ailleurs déjugée par la cour de cassation) , ou ce que disent ces auteurs ?
citation: S'il y a rejet de la proposition, rejet qui serait l'effet de l'insuffisance des voix , un vote "en seconde lecture Ă l'art.24" n'est pas possible.
Pas de second vote, pas de convocation d'une autre AG selon dern alinéa 25-1.
Lorsqu'une proposition est rejetée, elle ne peut être ensuite soumise à une AG qu'à la majorité art.25.
Il n'y a que le défaut de décision qui permet un second vote à l'art.24.
Ca c'est ce que VOUS dites. Mais pas DU TOUT ce que disent les juges à Mr X dans l'arrêt précité post 8 de 2014.
Le problème c'est que quand vous et JPM lisez l'article 25-1
citation: Article 25-1 En savoir plus sur cet article...
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.
VOUS et JPM lisez
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent
Ce qui amène à se noyer dans un débat inutile sur "qu'est-ce qu'une décision". C'est d'ailleurs aussi ce qu'a fait le Mr X de l'arrêt de 2014 (post 8), qui a, plutôt que réclamer une deuxième AG dans les 3 mois, inutilement consacré 5 ans de procédure à cette théorie qui est la vôtre, pour être débouté tant par la cour d'appel que par celle de cassation
Car les juges, eux, ont lu
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent
Autrement, dit, si moins de la moitié plus un de "POUR", et moins de la moitié plus un de CONTRE, l'AG a bien décidé, c'est un refus, mais elle n'a pas décidé "à la majorité prévue à l'article précédent" |
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Édité par - Viviane le 26 déc. 2016 00:17:56 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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19
Posté - 26 déc. 2016 : 01:32:41
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J'ai indiqué clairement que je lis : quand l'assemblée n'a pas décidé à la majorité de l'article précédent.
soit 501 POUR ou + : approbation du projet de résolution
soit 501 CONTRE ou + : rejet du projet de résolution
Inutile de gloser sur une autre controverse périmée. Décision est un terme générique qui vaut pour approbation ou refus.
Je ne " méprise " les voix CONTRE que pour la seconde condition.
Aucune théorie en cause, je lis le texte comme c'est le cas avec un présent de l'indicatif : " le conseil syndical élit son président " c'est une prescription impérative
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 26 déc. 2016 : 08:49:03
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C'est donc ici que les débat sur le mécanisme et l'application de l''art.25-1 continuent, depuis que le dernier sujet a été fermé ?!...
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