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 Posté - 27 déc. 2016 : 18:44:30
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Il ne faudrait pas confondre l'escalier et le tapis posé dans un escalier.... autant le premier est une charge commune générale ou spéciale, autant le second peut effectivement être assimilé à de l'utilité, effectivement. |
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 Posté - 27 déc. 2016 : 18:58:08
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3° du PREMIER MOYEN EN CASSATION : « ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. X... faisait valoir que la répartition des frais d'entretien des éléments d'équipements liés à l'escalier de l'immeuble, particulièrement du tapis installé sur l'escalier entre le rez-de-chaussée et le sixième étage, n'était pas conforme au critère de l'utilité dès lors qu'il ne tenait pas compte du changement d'usage des lots situés au sixième étage (conclusions, page 19, § 10 à 12) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Sans pinaillages, que pensez-vous de cette conclusion si l’on tient compte des « motivations » de l’arrêt : « Les frais d’entretien de l’escalier sont liés à l’élément d’équipement commun qu’est le tapis ! » |
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Posté - 27 déc. 2016 : 19:17:27
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sans pinailler : il est écrit dans vos citations :
Pour le moyen : " la répartition des frais d'entretien des éléments d'équipements liés à l'escalier de l'immeuble, particulièrement du tapis installé sur l'escalier " (rappel : moyen et attendu sont deux choses totalement différentes)
pour votre propre commentaire : "Les frais d’entretien de l’escalier sont liés à l’élément d’équipement commun qu’est le tapis ! »"
Ce qui n'est pas pareil ... des frais d'entretien d'escalier diffèrent des frais d'entretien du tapis ....
Pour moi, le tapis posé sur les marches de l'escalier, peut effectivement être considéré comme un "équipement" commun et de ce fait soumis au critère de l'utilité, par contre les marches sur lequel le tapis est posé sont bien des "parties de bâtiment" et donc soumis aux charges communes générales (ou spéciales).
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JPM
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Posté - 28 déc. 2016 : 00:06:09
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Le tapis de l'escalier posé et tenu par des tringles, est un élément d'équipement. DONC APPLICATION DE L'ARTICLE 10 1.
Le règlement de copropriété peut inclure le tapis dans les parties communes. On revient à l'art 10-2. (cass 10 mai 1994 Loy et Cop 1994 n° 352)
Art 10-2 encore quand le tapis est collé et donc incorporé à l'escalier.
Il ne peut pas y avoir de charges spéciales d'escalier sans qu'il soit défini comme partie commune spéciale dans le RC.( Cass 04 Juillet 2006)
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Posté - 28 déc. 2016 : 14:59:52
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L’on peut toujours discourir, si ce n’est déblatérer, sur le fait de savoir si le tapis s’unit ou s’incorpore à la chose qu’est l’escalier en « s’inspirant » de l’article 525 ou ensembles des articles 546 et 551 du Code civil.
Si l’on se réfère à l’arrêt qui nous intéresse (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...52&fastPos=1) :
1. Attendu initial : « Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; »
2. Et sur le premier moyen, pris en sa troisième branche : « Attendu que, pour rejeter la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges d'escalier, l'arrêt retient que M. X... ne rapporte pas la preuve de l'illicéité de la clause de répartition des charges d'escalier ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... faisant valoir que la clause de répartition des charges n'était pas conforme au critère de l'utilité dès lors qu'elle ne tenait pas compte du changement d'usage des lots de M. et Mme Y..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; »
3. Et « ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. X... faisait valoir que la répartition des frais d'entretien des éléments d'équipements liés à l'escalier de l'immeuble, particulièrement du tapis installé sur l'escalier entre le rez-de-chaussée et le sixième étage, n'était pas conforme au critère de l'utilité dès lors qu'il ne tenait pas compte du changement d'usage des lots situés au sixième étage (conclusions, page 19, § 10 à 12) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
La Cour de cassation ne fait pas de différence (il serait présomptueux d’en faire à sa place) : pour un escalier c’est le 10-2 qui s’applique (ensembles les articles 546 et 551 du Code civil ?) ; les précédents arrêts « contraires » devenant obsolètes.
L’on sait bien que d’éminents spécialistes affirment que l’on peut écrire dans un RdC qu’une partie « normalement » privative est commune et inversement ; banco : les parties privées (appartements, locaux commerciaux, etc…) pourraient donc être des parties communes : quid du premier alinéa de l’article premier : « La présente loi régit tout immeuble bâti… » !!!
Le tapis n’a pas à être considéré, selon un bon vouloir ou une approbation, comme un équipement commun puisqu’il l’est ; et merci, comme il est dit dans un autre fil, d'enfoncer les portes ouvertes : « rappel : moyen et attendu sont deux choses totalement différentes » !
Donc si j’ai bien compris l’arrêt de la Cour de cassation, les frais d’entretien de l’escalier sont bien liés au tapis… surtout si ce dernier recouvre entièrement les marches !!!
Dans ce cas, si l’on épouse cette affirmation (« des frais d'entretien d'escalier diffèrent des frais d'entretien du tapis ») et si l’on raisonne à la manière de son auteur, il pourrait exister deux cas : soit il n’existerait pas de tapis, ou que le tapis serait collé, donc un seul entretien (à quels critères) lorsqu’il n’existe pas de tapis ; ou bien s’il y avait entretien de l’escalier et du tapis, il faudrait découvrir l’escalier de son tapis, l’entretenir, puis le recouvrir et entretenir le tapis à son tour, sachant que l’entretien de l’escalier, au vu de l’arrêt, est réparti entre les copropriétaires en fonction de l’utilité qu’il aurait pour chacun… comme pour un élément d’équipement commun.
Que l’escalier soit recouvert ou non d’un tapis, son utilité pour chaque copropriétaire est la même (L10, L30, L32) ; l’alinéa 2 du L10 dispose : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. » ; alors que la Cour de cassation « a décidé » que les charges d’entretien sont fonction de l’utilité qu’ont les escaliers (partie commune) pour chaque copropriétaire.
L’on applique bien les critères d’entretien d’un équipement commun (un tapis) à une partie commune (un escalier), comme l’a caractérisé la Cour de cassation dans son attendu initial.
Au même titre qu’UI (« Il y a donc dédoublement des grilles de tantièmes ») mon « bien que partie commune l’escalier est considéré comme un élément d’équipement commun » a autant de gueule ! Et je précise que lorsque je parle, dans mon post de 10:02:56 du 27/12/2016, de : « l’utilité de « l’escalier » est la même » ce n’est pas pour des prunes que le terme « l’escalier » est entre guillemets !
Pour ce qui est des charges communes spéciales la Cour de cassation les aurait déjà « caractérisées » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...97&fastPos=1) ; (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...55&fastPos=1) ; (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...84&fastPos=1) ?
J’ai recherché, d’après les dates, les arrêts cités par un intervenant :
Celui du 10 mai 1994 a pour n° de pourvoi : 92-16727.
Ce même 10 mais 1994 il existe un autre arrêt, concernant les parties communes spéciales, qui a comme n° de pourvoi : 92-19986.
Quant à l’arrêt du 4 juillet 2006 en tapant « tapis » puis « escalier » dans « Mots recherchés » je n’ai trouvé aucun arrêt correspondant à la recherche ; en revanche en tapant « copropriété » j’ai trouvé cet arrêt dont le n° de pourvoi est : 05-11058 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...18&fastPos=1) ; je n’ai pas trouvé trace de : « Il ne peut pas y avoir de charges spéciales d'escalier sans qu'il soit défini comme partie commune spéciale dans le RC. » ???
***Nouvelle politique de modération - Avertissement : votre intervention est trop longue et difficilement lisible ou fastidieuse - nous sommes susceptibles de pratiquer des coupes la prochaine fois si nécessaire*** |
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JPM
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Posté - 28 déc. 2016 : 18:17:29
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L'arrêt 05-11058 est bien celui invoqué.
Il est bref et comporte bien la règle rappelée.
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Posté - 29 déc. 2016 : 10:58:09
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Jeune homme, à la lecture de l’arrêt (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...18&fastPos=1) il semblerait que vous lisiez entre les lignes ou que vous fassiez (bigre) une « brève » supposition. Il n’est question que de façades et de portes du hall d’entrée (accès à l’immeuble).
Qui pourrait nier que l’utilité, pour chaque lot, d’un escalier n’est pas la même que pour les façades et la porte d’entrée du bâtiment ?
Vos références jurisprudentielles sont hors-sujet ou obsolètes suite à l’arrêt cité par UI (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...52&fastPos=1).
Concernant UI la formulation « Il y a donc dédoublement des grilles de tantièmes », qui a de la gueule, m’a posé, de prime abord, un problème de compréhension ; mais le pédigrée du ou des auteurs amenait à croire que de n’était pas une « « illusion ». J’ai donc repris, comme élément de base, le fait incontestable que les tantièmes du terrain d’assiette (immeuble non bâti) d’une copropriété de bâtiment(s) collectif(s) étaient immuables.
Je suis donc parti des origines soit la première lecture de la loi à l’Assemblé Nationale (http://archives.assemblee-nationale...ire2/009.pdf), j’ai plus particulièrement retenu la réponse de M. Foyer (garde des sceaux et fin juriste) sur l’utilité d’une partie commune (page 823) en prenant comme exemple un massif de fleurs, ainsi que l’introduction (page 817) qui fait ressortir que le ciment de la loi est l’indivision forcée.
Cette notion impose de ne pas ignorer les articles 71-1 à 71-13, du décret 55-1350, cités dans l’article 2 du décret 67-223, concernant l’EDD et plus particulièrement l’article 71-1 : « Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée ».
Tout spécialiste de la copropriété ne peut ignorer l’arrêt du 12/10/2010 (09-12082) dans lequel la Cour de cassation caractérise l’indivision forcée (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...17&fastPos=1) en l’occurrence, ici, un couloir commun à deux habitations indispensable pour accéder au deux immeubles.
Pour terminer il n’est pas moins indispensable d’avoir connaissance de ce bulletin du rapport annuel 2003 (https://www.courdecassation.fr/publ...te_6288.html) concernant la prescription acquisitive abrégée sur des parties communes, dans lequel la Cour de cassation rappelle qu’en 1955 elle avait caractérisé l’appartement d’un bâtiment collectif comme une propriété immobilière quelconque (immeuble bâti).
Il suffisait donc de remettre les pièces du puzzle en ordre et au bon endroit.
Dans un immeuble collectif, l’escalier n’est pas l’élément indispensable pour accéder aux lots/immeubles bâtis du rez-de-chaussée ; en revanche la partie d’escalier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage est indispensable pour accéder au lots/immeubles bâtis entre le 1er et le dernier étage ; la partie d’escalier entre les 1er et 2ème étages est indispensable pour accéder au lots/immeubles bâtis entre le 2ème et le dernier étage ; ainsi de suite !
Se référant à l’article cité par UI et ce qui précède l’on peut légitimement avancer que : « bien que partie commune l’escalier est considéré comme un élément d’équipement commun ».
Pour ne froisser personne, concernant le cheminement de mon raisonnement, je l’avais adapté à un tapis puisque l’arrêt en faisait état ; mais l’irruption de trublions et des observations maladroites et précipités m’obligent à faire cette mise au point.
Ce fil aura au moins permis de constater que l’utilisation d’un stylo à encre rouge doit être faite avec parcimonie et à bon escient sous peine de faire des observation inutilement vexatoires, violant ainsi les critères de modération.
J’ose espérer que ma condamnation d’une chasse à l’homme organisée sur deux autres fils du forum n’est pas la cause de ce « malentendu ». |
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Posté - 29 déc. 2016 : 14:56:34
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Un vieux de la vielle : ëtes vous sur que vos longs posts répondent à la question de marriannec ?
La question posée concerne des combles aménagés et une modification du RDC. Quel est le rapport avec un tapis d'escalier ?  |
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Posté - 29 déc. 2016 : 15:22:40
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***Modération : propos supprimés car comportant d’inutiles attaques ad hominem, ou inutilement discourtois, violents, vexatoires ou insultants*** |
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Posté - 29 déc. 2016 : 15:41:34
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***Modération : partie de message devenue sans objet car répondant à message coupé par la modération*** |
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Jean13
Contributeur senior
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916 message(s)
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Posté - 29 déc. 2016 : 16:42:48
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***Modération : partie de message devenue sans objet car répondant à message coupé par la modération*** |
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Jean13
Contributeur senior
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916 message(s)
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Posté - 29 déc. 2016 : 16:48:58
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***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial*** |
Édité par - Jean13 le 29 déc. 2016 16:49:48 |
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Posté - 29 déc. 2016 : 17:03:31
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***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial*** |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 29 déc. 2016 : 18:15:39
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***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial***
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Édité par - Jean13 le 29 déc. 2016 18:50:37 |
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Posté - 03 janv. 2017 : 22:18:27
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***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial***
reste en suspens une question explicite
***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial***
alors que les interventions du 23/12/2016, entre 15:22:01 et 18:01:22, avaient répondu au cas, posé par l’auteur du fil, qui ne concernait pas la réunion de lots mais l’aménagement interne d’un lot (parties privatives).
***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial***
je poserai, alors, les questions suivantes :
***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial***
Est-ce que l’arrêt que vous citez, pour étayer votre raisonnement, concerne la réunion de lots entre les 5ème et 6ème étages avec comme conséquence une modification de l’EDD ?
Est-ce que le propriétaire de cette opération avait bien demandé la révision de ses charges d’ascenseur et d’escalier ?
Est-ce au motif, suite à la réunion/transformation des lots, qu’il n’y avait plus l’utilité de cet élément d’équipement et de cette partie commune entre les 5ème et 6ème étages ?
N’est-il pas rappelé, dans l’arrêt, l’existence d’un tapis recouvrant les escaliers ?
Pouviez-vous ignorer les constatations basiques que je fais dans mon post « mise au point » du 29/12/2016 à 10:58:09 ; sont-elles « jurisprudentiellement » contestables ?
Mon post du 23/12/2016 à 23:36:40 n’émettait-il pas (deux derniers alinéas) des réserves concernant l’opportunité de votre intervention du 23/12/2016 à 18:40:31 ?
Est-ce que ces réserves ont été prises en compte ?
En tant que spécialiste, si ce n’est un professionnel, de la copropriété, n’auriez-vous pas dû prendre à votre compte la mise en cause pour hors-sujet et donner ainsi les explications voulues ?
***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial***
PS1 (voir intervention initiale du fil) :
Duplex = logement d’un immeuble collectif composé de deux niveaux réunis par un escalier intérieur.
Triplex = logement d’un immeuble collectif composé de trois niveaux réunis par des escaliers intérieurs.
Le soi-disant grenier (chambre à aménager) n’est pas une partie commune ; Il n’y a donc pas contradiction des titres : c’est l’acte de vente qui prime… et la force de l’EDD obligatoire (http://www.jurisprudentes.net/Pour-...-l-etat.html) alors qu’un RdC est facultatif !
***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial***
modération drastique dites vous ? j'ai essayé de sauver dans votre message ce qui semblait mériter de l'être...
mais comme toute personne normalement constituée, j'ai pu couper trop fort ... ou pas assez : c'est le prix à payer quand on s'amuse à rendre indispensable la modération...
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 janv. 2017 22:38:08 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 03 janv. 2017 : 23:12:03
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Modération insuffisante sur le fond
***Modération : la modération est actuellement entièrement accaparée par des problèmes de forme et ne peut donc se pencher sur la pertinence des thèses des uns et des autres***
La phrase : citation: Dans un immeuble collectif, l’escalier n’est pas l’élément indispensable pour accéder aux lots/immeubles bâtis du rez-de-chaussée ; en revanche la partie d’escalier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage est indispensable pour accéder au lots/immeubles bâtis entre le 1er et le dernier étage ; la partie d’escalier entre les 1er et 2ème étages est indispensable pour accéder au lots/immeubles bâtis entre le 2ème et le dernier étage ; ainsi de suite !
Se référant à l’article cité par UI et ce qui précède l’on peut légitimement avancer que : « bien que partie commune l’escalier est considéré comme un élément d’équipement commun ».
ne peut être maintenue dans un forum ouvert aux profanes sans remise en cause immédiate.
***Modération : passage supprimé car hors sujet ou exprimant des opinions qui n'ont que peu d'utilité au regard du thème initial*** |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 janv. 2017 23:32:13 |
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mariannec
Nouveau Membre
4 message(s)
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Posté - 04 janv. 2017 : 08:59:07
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A lire toutes vos réponses (et digressions), j'en conclue que s'il y a vote pour changement de répartition, il faudra l'unanimité des lots. Mais je ne suis toujours pas sûre que le vote ait lieu d'être.
Sur quoi les autres copropriétaires peuvent-ils se fonder pour demander une AG extra-ordinaire pour ré-évaluation des tantièmes ? Pour ma part, les greniers faisaient partie des lots décrits dans le RdC dès le début, et leur aménagement n'est qu'un changement de destination d'une partie privative.
Je ne suis pas particulièrement d'accord pour payer au syndic l'organisation de cette réunion, si au final elle n'a même pas lieu d'être. |
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Posté - 04 janv. 2017 : 09:09:47
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C'est évidemment à ceux qui vont demander l'organisation de cette AG supplémentaire d'en assumer les couts, pas au syndicat.
citation: Sur quoi les autres copropriétaires peuvent-ils se fonder pour demander une AG extra-ordinaire pour ré-évaluation des tantièmes ? Ils n'ont pas a se fonder sur autre chose que sur le seul fait qu'ils désirent un vote sur une proposition de résolution. |
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Posté - 12 janv. 2017 : 11:02:31
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**modération**
caviardage de propos sans lien avec l'objet du fil
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Je concluais en précisant ce qu’était un duplex (logement d’un immeuble collectif composé de deux niveaux réunis par un escalier intérieur) et un triplex (logement d’un immeuble collectif composé de trois niveaux réunis par des escaliers intérieurs) ce qui était en « plein sujet » si l’on se réfère à l’intervention première du fil.
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pour vous plaindre de la politique renforcée de modération, utilisez le sous-forum ouvert à cette fin, merci
vous pouvez également y exprimer le bonheur et la joie que vous ressentez à découvrir que le parasitage systématique de certains fils par des plaintes qui n'y ont pas leur place justifie un caviardage régulier afin de garantir leur lisibilité |
Édité par - Emmanuel Wormser le 12 janv. 2017 13:08:58 |
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Posté - 12 janv. 2017 : 22:18:24
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**modération**
caviardage de propos sans lien avec l'objet du fil |
Édité par - nefer le 13 janv. 2017 00:12:32 |
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Nouveau calcul des tantièmes 
