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Viviane
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 Posté - 03 janv. 2017 : 17:55:41
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@philippe : Vous avez fort longuement cité X articles de loi déjà donnés par d'autres,( post 104, entre autres), alors qu'il suffisait de mettre un lien vers votre source, JPM copro... mais n'avez pas répondu à ma question du post 115.
Qu'auriez-vous fait si, dans votre exemple, l'entreprise Y n'avait pas obtenu la majorité requise pour être désignée ? |
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Édité par - Viviane le 03 janv. 2017 18:01:24 |
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Posté - 03 janv. 2017 : 18:01:38
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Je n'arrive pas a tenir la cadence des interventions !
Interprétation erronée !
Le syndic ou une entreprise de TP sont bien des commerçants, qui font des devis, auxquels s’applique, si décidées, les règles de concurrence conformément aux dispositions de la loi 65-557 (art. 21) et du décret 67-223 (art. 19 et 19-2)… un notaire ne rend-il pas un service, une prestation comme un syndic (voir contrat type du syndic fixé par décret et tarification des notaires fixée par le Code du commerce) ; un notaire ne serait-il pas le mandataire du client pour toute publicité foncière ou pour toute démarche concernant une succession (consultation du fichier des dispositions de dernières volontés et du FICOVIE).
Lecture erronée !
La mise en concurrence n’est exigée que pour décider du choix d‘un contrat approuvé par le syndicat et non décidé par le conseil syndical…. et la mise en concurrence ne concerne que le choix et non le type du contrat !
Donc étape par étape :
Le contenu du « dossier » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...8&fastPos=41) ;
Le défaut de réponse (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...64&fastPos=1)... Je sens que certains vont s’engouffrer dans ce cas particulier la tête dans le guidon !
La différence entre le contenant et le contenu et à qui s’applique l’obligation de concurrence (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...40&fastPos=1). |
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Viviane
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 Posté - 03 janv. 2017 : 18:06:10
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citation: Je n'arrive pas a tenir la cadence des interventions !
Simplifiez vous (et nous) la vie. On peut clore le débat sur le code du commerce, et le fait de savoir si le syndic est commerçant ou pas, c'est sans intérêt aucun. et HORS SUJET, pour les raisons déjà données à 13h, et résumées à 16h20 par Ribouldingue : "Si j'achète une pomme au marchand de pommes, le marchand est soumis au code du commerce, mais pas moi".
Raisons qui n'ont pas varié d'un iota depuis. Le syndicat n'étant pas le marchand de pommes, mais son client. |
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Édité par - Viviane le 03 janv. 2017 18:09:48 |
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Viviane
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124
Posté - 03 janv. 2017 : 18:13:40
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Enfin, quand vous donnez des liens vers des arrêts, merci de prendre la peine de nous expliquer ce qu'on est censé en tirer, parce que là , vous partez dans tous les sens, et ce que vous cherchez à démontrer est incompréhensible. On est pas mme Irma.
D'ailleurs, si je devine "bien" ce que vous voulez nous dire, c'est sans intérêt, absolument rien de tout ça n'étant l'objet de ce fil. Là , il s'agit de répondre à Aurelia. On sait ce qui est dans sa convocation. Rien n'y manque. Et il n'y a pas de délégation du choix au CS. |
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Édité par - Viviane le 03 janv. 2017 18:34:00 |
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Posté - 03 janv. 2017 : 19:06:00
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citation: Je sens que certains vont s’engouffrer dans ce cas particulier la tête dans le guidon ! Faites nous grâce de vos réflexions hors sujets.
En revanche, vous gagneriez à lire les jurisprudences que vous balancez.
Pour ce qui est de la discussion sur le prétendu statut de commercant du syndicat (vous avez transformé allégrement en le syndic est commercant, bravo!), on n'arrivera a rien, j'arrête la. Votre propre jurisprudence suffit a convaincre le lecteur.
Le sujet de fond n'avancant pas, j'abandonne aussi pour le reste. |
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Posté - 03 janv. 2017 : 19:07:50
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un vieux de la veille : Une réponse de jpm-copro de 2013 sur Universimmo :
Il est vrai que le secteur de la copropriété a été partiellement envahi par les financiers et que beaucoup de copropriétaires ne connaissent comme syndics que des sociétés commerciales filiales de groupes importants, qui exercent d'autres fonctions connexes comme courtiers d'assurances, diagnostiqueurs ou réalisateurs de travaux divers.
Il faut donc rappeler fortement que la fonction de syndic de copropriété est de nature civile et que pendant longtemps elle a été exercée à titre professionnel par des personnes physiques comme une activité de type libéral.
Ces personnes physiques exerçaient parfois en même temps une autre activité libérale notamment celle d'architecte.
Après la promulgation de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 on a débattu à nouveau sur cette question. En 1974 M. Capoulade, dans " les professions immobilières " , commentaire exhaustif du régime Hoguet a relaté cette controverse en concluant : " Il faut cependant admettre que la frontière entre le caractère civil et le caractère commercial n'est pas commode à tracer et qu'il appartient, sur ce point, à la jurisprudence de la baliser suivant les circonstances des éspèces."
Prudence respectable mais excessive.
On a tenté de faire valoir que tout syndic de copropriété effectue fatalement des opérations de gestion d'affaires qui sont considérées comme des actes de commerce.
Par arrêt du 3 juin 1987 n° 85-18650 la 3e chambre de la Cour de cassation a écarté ces prétentions en faisant valoir très justement que le syndic est doté d'un statut légal de nature civile par la loi du 10 juillet 1965.
Les juridictions du fond se sont rangées à cette solution. Sic pour CA Paris 23e ch. B 11 mars 1994 Sdc 12 rue Miollis Administrer décembre 1994 p. 58.
L'activité de syndic de copropriété est donc de nature civile.
Il se peut néanmoins qu'un syndic exerce par ailleurs une activité commerciale. Il a donc la qualité de commerçant. C'est malheureusement le cas des administrateurs de biens assurant la gestion de biens loués. Dans la pratique ils n'exercent pas vraiment une activité commerciale. Un notaire peut tout aussi bien réaliser des locations. Mais le vieux critère de la commercialité de la gestion d'affaires subsiste encore dans le Code de commerce.
Quoiqu'il en soit les relations entre un syndic professionnel ayant la qualité de commerçant du fait d'une autre branche d'activité et un syndicat de copropriétaires demeurent exclusivement civiles et les juridictions civiles seules, sont compétentes pour traiter des difficultés éventuelles.
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Posté - 03 janv. 2017 : 19:41:09
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Laissez-moi reprendre mon souffle !
Curieux raccourcis pour pratiquer la technique de « l’évitement » !
Mes interventions concernent bien le choix d’une entreprise et d’un nouveau syndic suite à deux mises en concurrence… ce qui correspond bien à l’ODJ d’Aurelia !
Il existe de nombreuse intervention qui se dispersent façon puzzle dans tous les sens, et il semblerait qu’un(e) ou autre ne s’en aperçoit pas.
L’on n’a pas à se foutre que le syndic soit ou non un commerçant, puisque l’article 19 du décret met dans le même sac syndics et entreprises TP : « Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats… »
Pour un contrat de syndic : le marchand de pommes c’est le syndic et le client c’est le syndicat !
Pour un contrat de travaux : le marchand de pommes c’est l’entreprise TP le client c’est le syndicat et non le syndic !
Dans les deux cas qui paye et qui décide?
Pour les liens je pensais que la synthèse « Titrages et résumés » suffisait pour expliquer les cheminements possibles entre le contenu de la convocation et le déroulement de l’AG lorsqu’il y fallait décider du choix d’un devis ou d’un marché entre plusieurs candidats (la délégation du choix étant incluse dans l’arrêt faisant la différence entre le contenu et le contenant).
Pour répondre suite à la dernière couche : Depuis 1994 la loi et son décret ont été fortement modifiés à cause des abus des syndics ; de toute façon il n’est pas question, dans ce fil, de déglinguer du syndic ; voilà une intervention qui est un magnifique hors sujet d’école ! |
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Viviane
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128
Posté - 03 janv. 2017 : 19:47:26
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Le seul et unique sujet c'est la méthode de VOTE
On se moque de la convocation et son contenu, on sait ce qu'elle contient : plusieurs concurrents, identifiés, et une résolution pour chacun
on se moque du code de commerce, c'est pas lui qui détermine la procédure à suivre par le syndicat pour choisir une entreprise
Donc qu'avez vous à dire exactement SUR LA METHODE DE VOTE. Et de préférence qui n'ait pas déjà été dit ?
Parce qu'il suffit pas de lire le titrage, quand on lit un arrêt...et aucun de ceux que vous avez posté ne donne la moindre réponse sur la méthode de vote lors d'une mise en concurrence. |
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Édité par - Viviane le 03 janv. 2017 19:51:13 |
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Posté - 03 janv. 2017 : 20:05:35
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citation: Pour répondre suite à la dernière couche : Depuis 1994 la loi et son décret ont été fortement modifiés à cause des abus des syndics ; de toute façon il n’est pas question, dans ce fil, de déglinguer du syndic ; voilà une intervention qui est un magnifique hors sujet d’école ! Encore du hors sujet |
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Posté - 03 janv. 2017 : 20:30:01
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un vieux de la veille : Le syndic ou une entreprise de TP sont bien des commerçants, qui font des devis,....
Un syndic fait des devis ? de quels devis parlez vous ?
un vieux de la vielle : L’on n’a pas à se foutre que le syndic soit ou non un commerçant, puisque l’article 19 du décret met dans le même sac syndics et entreprises TP : « Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats… »
Attention, ceci ne coincerne que le passage à l'article 25.1.
Vous n'avez pas tout lu : Et l’article D 19-2 issu du même décret de 2004 :
« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »
un vieux de la veille :"Pour les liens je pensais que la synthèse « Titrages et résumés » suffisait pour expliquer les cheminements possibles entre le contenu de la convocation et le déroulement de l’AG lorsqu’il y fallait décider du choix d’un devis ou d’un marché entre plusieurs candidats (la délégation du choix étant incluse dans l’arrêt faisant la différence entre le contenu et le contenant)."
??? on dirait un discours de Rocard ! 
Lisez les posts et répondez aux réponses des autres intervenants.
Pas de commentaires non plus sur "L'activité de syndic de copropriété est donc de nature civile." . Le syndic n'est pas un commerçant ! 
un vieux de la veille : "Depuis 1994 la loi et son décret ont été fortement modifiés à cause des abus des syndics "
Etes vous sur de cela ? des exemples ?
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Édité par - philippe388 le 03 janv. 2017 20:31:29 |
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Posté - 03 janv. 2017 : 22:02:27
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Je constate que le sujet semblait être clos suite à l'intervention de 19:47:26 ce jour où il m'était re-proché de n'avoir pas proposé une méthode de vote, alors que je proposais : « Je pense qu’il fau-drait prendre cet alinéa comme quoi, lorsqu’il existe plusieurs contrats en lice qu’il faille systématiquement tous les voter pour voir quel est le « vainqueur » ».
J'ai déjà donné mon opinion sur les conditions permettant d'utiliser l'article 25-1, et, ce que je proposais donc ne concernait pas l'application de l'article 25-1, mais que si l’alinéa 2 du D19 disposait comment procéder pour un second vote, en respectant les règles de la concurrence, il ne proposait rien, si avant d’avoir voté pour tous les contrats, un obtenait la majorité requise ; qu’advenait-il des autres qui pouvait recueillir plus de voix favorables, si l’on se fiait aux règles de la concurrence revendiquées par la loi et son décret.
Pour l’auteur du magnifique hors sujet d’école, j’adore la mauvaise foi qui voudrait que pour moi le boulot d’un syndic consisterait à ne faire que des devis comme une entreprise de TP ; pour cette dernière si elle se cantonnait à cette seule activité elle serait bien vite en faillite. Magnifique façon de sortir une phrase de son contexte alors qu’il est question de décider du choix d’un syndic lorsque plusieurs contrats (devis) sont en lice. Dernière perle concernant les abus des syndics que l’auteur auquel cet alinéa est dédié ne porte pas dans son cœur … preuve que cela existait déjà en 1996 (http://www.lexpress.fr/informations..._617924.html).
Ces méthodes du coup par coup tout azimut cherchent à noyer le poisson : un syndic commerçant ou non devra fournir un devis (4° article 11 de décret) pour pouvoir prétendre à être candidat à cause des règles de la concurrence. |
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aurelia78
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Posté - 04 janv. 2017 : 03:42:15
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citation: Initialement posté par T RenceRestant évidement toujours dans l'attente du MP d' aurelia78 concernant le nom du juriste de l' ARC. Faute de réponse, il semblerait qu'il doit s'agir d'une erreur d'interprétation de la part du membre du CS : citation: Initialement posté par aurelia78
Un membre du CS ayant sollicité l'avis de l'ARC nous a rapporté que l'ARC...
Je ne suis pas H24 sur ce forum... le MP a été envoyé avec la référence du juriste de l'ARC évoqué.
Si vous prenez contact avec lui, vous pouvez lui demander confirmation de ce que j'ai ecris.
citation: Initialement posté par philippe388
aurelia78 : il va falloir intégrer que cet ODJ est TRES TRES mal rédigé. Que le syndic et le CS ont fait n'importe quoi.
une chose me chiffonne, c'est que cela fait plusieurs messages ou vous laissez entendre que le CS a mal agit.
Pouvez vous être plus spécifique en expliquant ce que le CS a mal fait, et ce qu'il aurait du faire ?
J'ose espérer que vous avez lu mes autres messages au préalable |
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Posté - 04 janv. 2017 : 13:14:44
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un vieux de la viele : votre nouveau lien vers l'express est un nouveau hors sujet.
Cet article date de 1996, sur une affaire que nous connaissons tous ! depuis 20 ans beaucoup de choses ont changés dans cette profession.
Le " tous pourris " est un argument facile et détestable !
Toujours pas de commentaires sur : "L'activité de syndic de copropriété est donc de nature civile." . Le syndic n'est pas un commerçant !
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Posté - 04 janv. 2017 : 13:20:05
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**modération**
commentaire sans lien avec le sujet caviardé |
Édité par - Emmanuel Wormser le 04 janv. 2017 13:56:55 |
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Viviane
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Posté - 04 janv. 2017 : 18:10:56
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citation: Toujours pas de commentaires sur : "L'activité de syndic de copropriété est donc de nature civile." . Le syndic n'est pas un commerçant !
Philippe
**modération**
commentaire sans lien avec le sujet caviardé
Aurélia, qui est l'initiatrice du fil, vous a posé une question relative à ce que vous lui dites, dans le post 132 précédant juste le vôtre, et à laquelle vous ne répondez pas.
Je vous en ai également posé une, post 115, parfaitement DANS le sujet, puisque relative à la méthode de vote que vous lui conseillez, et à laquelle vous ne répondez pas non plus. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 janv. 2017 18:48:13 |
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Posté - 04 janv. 2017 : 18:41:05
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**modération**
commentaire sans lien avec le sujet caviardé
il a été répondu et à plusieurs reprises aux questions d"aurélia78 , sur les bonnes méthodes, juridiquement recevables à appliquer dans la tenue de cette AG, sur le déroulement de l'AG et de l'OdJ, sur la possibilité que le président de séance a de modifier l'ordre des résolutions, sur l'élection du syndic, sur la rédaction du PV, sur la qualité du CS et du syndic,...
.... et également sur bien d'autres sujets.
**modération**
commentaire sans lien avec le sujet caviardé
Pour moi, je n'ai rien d'autres à ajouter sur ce fil ! 
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 janv. 2017 18:48:49 |
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Posté - 05 janv. 2017 : 11:36:34
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: principe selon lequel nul ne peut être empêché de faire ce que la loi n’interdit pas Il ne faut jamais perdre de vue son corollaire, qui est l'obligation de respecter les textes existants.
citation: l ne s’agirait pas de déroger aux textes mais de combler un vide juridique en partant du principe selon lequel nul ne peut être empêché de faire ce que la loi n’interdit pas. Bien sur que si, il s'agit de déroger aux textes existants. Vous avez, supposons, 4 syndics ayant ayant atteint la majorité requise pour être syndic. En décidant que sera syndic uniquement celui de tous qui a eu le plus de voix, vous décidez que les 3 autres ne sont PAS syndics. Or, selon les textes, ils le sont. Votre AG doit désigner un syndic, une entreprise, quand elle a ce dont elle a besoin, vous vous arrêtez de voter, c'est tout. Parce que c'est la SEULE méthode qui ne bafoue aucun des textes existants.
Si l'élection d'un syndic repose bien sur l'article 25c de la loi, il ne faut pas oublier aussi que la révocation se décide aussi à l'article 25c de cette même loi :
- 25c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
Il est bien rédigé des syndics au pluriel dans l'article de loi.
Or le syndicat ne peut être représenté que par un seul syndic à la fois.
Donc si plusieurs candidatures de syndic se dégagent (4) et obtiennent la majorité absolue requise ; il est possible de garder celui qui emporte le plus de tantièmes et de revoter ensuite à la majorité absolue (25c) la révocation des 3 autres syndics qui ont aussi obtenu une moindre majorité suffisante.
C'est une possibilité qui ne contredit pas les textes.
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Édité par - Éli MINATION le 05 janv. 2017 11:45:25 |
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Posté - 05 janv. 2017 : 12:38:52
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citation: Il est bien rédigé des syndics au pluriel dans l'article de loi.
Or le syndicat ne peut être représenté que par un seul syndic à la fois. Ce ,'est pas exact.
Un syndicat principal avec 3 syndicats secondaires peut être représenté par 4 syndics.
Je ne vois donc pas comment on pourrait induire de ce pluriel une 'autre' conséquence. |
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Viviane
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139
Posté - 05 janv. 2017 : 12:47:26
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**modération**
commentaire caviardé, sans lien avec le sujet
pénible, pénible
citation: Elie Mination : si plusieurs candidatures de syndic se dégagent (4) et obtiennent la majorité absolue requise ; il est possible de garder celui qui emporte le plus de tantièmes et de revoter ensuite à la majorité absolue (25c) la révocation des 3 autres syndics qui ont aussi obtenu une moindre majorité suffisante.
C'est une possibilité qui ne contredit pas les textes.
Ben si, ça contredit un tantinet les textes.
Déjà , comme déjà dit quelques dizaines de fois, absolument rien dans les textes ne vous permet de décider de "garder celui qui emporte le plus de tantièmes". D'ailleurs, comme déjà dit X fois également, vous en aurez peut-être plusieurs ayant obtenu exactement le même nombre de tantièmes. Il vous faudra donc obtenir 3 fois de l'AG une majorité pour 'révoquer .... ce qui est pas forcément gagné d'avance...
Et quand bien même vous obtiendriez de l'AG ces 3 révocations :
- Vous rajoutez à l’ODJ 3 résolutions non prévues, ce qui est formellement interdit (art13 décret 1967)
- Et je vous conseille de prévoir un TRES bon budget pour l’avocat… parce que pour révoquer un syndic, il faut une raison. Sans quoi celui-ci pourra réclamer au syndicat d’être payé pour la totalité de la durée de son mandat, qu’il ait ou pas travaillé. Je doute que dire « bon ben, à 20h12 c’est lui qu’on voulait, mais à 20h30 on a changé d’avis » soit considéré par un juge comme une raison valable. Si vous acceptez un contrat à 20h12, (soit ce que fait le syndicat en donnant la majorité requise à un syndic) ben vous pouvez pas revenir en arrière à 20h30…
Enfin, il vous faut aussi examiner le dernier alinea de l’article 18 (1) ,
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Autrement dit :
20h10 : L’AG désigne A comme syndic
20h15 ; L’AG désigne B comme syndic, donc A est révoqué
20h30 : L’AG désigne C comme syndic, donc B est révoqué
20h45 : L’AG désigne D comme syndic, donc C est révoqué
On revient donc à l’importance cruciale de l’ordre dans lequel on vote, et on a, comme dans votre proposition, 3 syndics susceptibles de poursuivre le syndicat pour révocation abusive, réclamant chacun une année entière d'honoraires.....
Je ne vois donc pas le moindre avantage à votre solution par rapport au fait de s'arrêter tout bêtement de voter dès qu'un candidat est désigné.
(1)Alinea que j’avais déjà évoqué sans le citer au post 42 en disant : « est-ce que la désignation du deuxième vaut révocation du premier ? Mais pour quel motif ? »
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Édité par - Viviane le 05 janv. 2017 13:24:03 |
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Posté - 05 janv. 2017 : 12:54:43
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**modération**
commentaire caviardé, sans lien avec le sujet
pénible, pénible |
Édité par - Emmanuel Wormser le 05 janv. 2017 15:43:37 |
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ordre des résolutions 
