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JPM
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 Posté - 30 déc. 2016 : 15:23:05
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Le décret n° 2016-1914 du 29 décembre 2016 est applicable au 1er janvier 2017 
Il n'affectera pas les écritures de l'exercice 2016, mais affectera les exercices non calendaires s'achevant en 2017.
L'article 7 du décret du 14 mars 2005 précise que le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaires en quatre rubriques.
Ce sera en cinq rubriques désormais. La cinquième sera " le montant de la cotisation appelée au titre du fonds travaux ".
Par ailleurs les annexes 1, 2, 4 et 5 sont modifiées pour faire place au fonds travaux.
On pouvait espérer d'autres précisions. Fol espoir 
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Édité par - JPM le 30 déc. 2016 15:32:14 |
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JB22
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Posté - 30 déc. 2016 : 20:30:08
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Petite erreur matérielle, le décret est du 27/12/16.
Oui, on peut être déçu de l' absence de réponse aux questions qui se posent. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 31 déc. 2016 : 09:12:29
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JPM
Modérateur
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Posté - 31 déc. 2016 : 09:18:10
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Demandez la version au 1er janvier 2017, je pense que vous aurez le texte consolidé.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 31 déc. 2016 : 10:01:23
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 31 déc. 2016 : 12:31:32
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Pour info : Le sujet de JPM fait "doublon" avec celui d'André78fr posté la veille :
- A signaler : textes, jurisprudences, articles... > Nouveaux textes (lois, décrets, etc.) > Décret sur le fonds travaux ; compte 105 & annexes :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22382
Mais JPM n'avait sans doute pas lu l'intervention initiale d'André78fr...
Ceci étant, étant très consensuel en cette période de festivité, ledit décret mérite possiblement bien un sujet différencié dans chacune des 2 rubriques : Nouveaux textes (lois, décrets, etc.) / Comptabilité des copropriétés.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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andre78fr
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 Posté - 31 déc. 2016 : 14:41:09
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Le décret est important, le compte 105 était attendu (de mon côté je proposais 104 et l'ARC était parti sur un compte 106...).
L'arrêté du 14 mars 2005 avec le plan comptable des copropriétés devra également être complété avec ces deux nouveaux comptes et surtout les annexes 2017 changent !!!
De mon côté j'ai préparé des nouvelles versions qui sont présentées ici :
http://www.valcompta.net/forum/view...d=3024#p3024
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Luc Standon
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Posté - 31 déc. 2016 : 14:56:35
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andre78fr
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Posté - 31 déc. 2016 : 15:27:44
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Merci à vous ;-)
C'est vrai que Val Compta est un étrange outil qui fait parfois plus que des progiciels qui coûtent 200 ou 300 fois plus chers !!! (et je n'exagère même pas)
Par exemple la gestion des emprunts collectifs (http://valcompta.net/Gestion_emprun...mpta_v34.pdf) suite à la loi Warsmann mais que personne n'utilise :D
On ne peut que déplorer le retard de ce décret pour des appels exigibles au 01/01/2017, c'est à dire préparés et envoyés depuis plusieurs semaines, et avec toutes les implications comptables pour les logiciels et pour les syndics. Dans Val Compta, j'avais anticipé un compte 104 et il suffit de modifier une ligne d'écriture mais pour d'autres organisations et systèmes ça pose parfois de gros problèmes...
De nombreux débats restent en suspens, on se dispute gentiment avec JB22 sur la pertinence et le niveau de suivi des fonds associés à chaque lot et la capacité de financement selon la catégorie de charges de l'affectation par exemple mais le plus important à court terme c'est l'intégration de ces deux nouveaux comptes et la mise à jour des annexes pour les AG qui vont se tenir dans les semaines et les mois qui viennent. Même si on peut relativiser la gravité et tolérer un fonds travaux provisoirement sur la ligne des "avances travaux" en 1032... A ce propos, et j'arrête là les liens vers mon forum, je complète mes résolutions-types avec le texte suivant que je soumets pour discussion : http://www.valcompta.net/forum/view...d=3025#p3025
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JPM
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Posté - 31 déc. 2016 : 15:40:29
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C'est l'occasion de constater que la classe 1 comporte les provisions et avances, subventions et emprunts.
Quid des emprunts ? a fortiori de l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires que l'on trouve encore comme emprunt de solidarité ?
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andre78fr
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Posté - 31 déc. 2016 : 15:51:45
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Les emprunts apparaissent toujours en bas à droite de l'annexe 1 et sont gérés de manière extra-comptable pour une raison... totalement inconnue !!!
En tout cas ce n'est pas le décret sur le fonds travaux qui apporte une réponse à ce problème alors même qu'il modifie des intitulés avec les emprunts.
Pour info, dans la version ASL de mon logiciel (les associations syndicales libres n'ont pas les obligations de la copropriété) je propose une variante de l'annexe 1 avec des comptes et des classes du plan comptable général ; immobilisations et emprunts sur le compte 164 :
PS : est-ce qu'un modérateur pourrait modifier le titre de la discussion pour mettre la date du 27 au lieu du 29 ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 31 déc. 2016 : 15:58:19
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j'ai évoqué les emprunts avant d'avoir lu le message d'anré 78
Pour la résolution : il n'est pas certain du tout que l'on doive convertir les provisions pour travaux futurs en fonds travaux. Les deux régimes sont totalement différents.
Sur ce point encore il y a défaillance du législateur sans doute embarrassé
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andre78fr
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Posté - 31 déc. 2016 : 16:04:13
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C'est là où les deux discussions se rejoignent :
citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Les provisions article 18 sont censées être remboursées si elles ne sont pas utilisées dans les 3 ans. A priori, au delà de ce délai, leur conservation devient illégale et elles ne peuvent plus être renouvelées sous cette forme puisque le 6ème alinéa de l'article 18 disparaît au 1er janvier, donc le compte 1032 ne sera plus d'aucune utilité après 2019...
(article 18 6ème alinéa : "provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale.")
citation: Initialement posté par rambouillet
le texte ne dit pas (ne disait pas) tout à fait cela mais plutôt :
" de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;"
L'obligation concernant l'article 18 était "de soumettre ....."
Ensuite, il y a les termes "susceptibles d'être nécessaires", ceci ne signifie pas qu'il faut rembourser au bout des 3 ans, l'AG peut tout à fait repousser l'échéance éventuelle d'utilisation.
Dans le nouveau texte, rien n'interdit à une AG, de voter, en sus du fonds travaux obligatoire, de nouvelles avances, sauf qu'il n'y a plus l'obligation de périodicité (première désignation ou tous les 3 ans).
Les deux régimes (fonds travaux obligatoire en 105 et avances travaux / provisions spéciales en 1032) peuvent probablement coexister mais on voit mal ce que ça apporte, sans parler du mélange entre le remboursable et le non remboursable qu'il faudra gérer et expliquer au moment des ventes... Je ne suis pas convaincu par le caractère "illégal" de la conservation. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 31 déc. 2016 : 16:51:02
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Posté - 31 déc. 2016 : 17:34:14
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l'avantage d'avoir "Avances sur travaux" et "fonds pour travaux".
Si on utilise que "fonds pour travaux", on risque de ne voir voter que le minimum légal, car les copros n'ont pas envie de "perdre" leur argent ainsi économisé s'ils ont l'intention de vendre. Et on le sait 75% des lots subissent des mutations dans les 10 ans.
En utilisant avances ET fonds obligatoires, on surseoit à ce phénomène pour les copros qui en ont l'habitude :
* vote des 5% pour satisfaire à la loi
* vote des avances remboursables sur des valeurs plus importantes
Et perso, je reste persuadé qu'avec des copros responsables, cette solution (avec ces deux produits) est plus efficace pour conserver une copro en bonne santé du bâti ou de ses équipements, car les copros n'hésitent pas à mettre de l'argent dans les avances, quand c'est pour la bonne cause et sans risque en cas de vente ultérieure. |
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JPM
Modérateur
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 Posté - 31 déc. 2016 : 18:30:03
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Il est désormais impossible de décider une provision sur travaux futurs non décidés. Ce ne serait pas illégal mais inopposable à un copropriétaire refusant de payer.
On peut décider en juin 2016 des travaux à exécuter en avril 2017 en prévoyant des appels effectués en 2016.
La conservation des anciennes provisions sur travaux futurs n'est pas illégale mais tout copropriétaire peut se faire rembourser après les trois ans.
Les observations de Standon sur les appels de solidarité sont dépourvues d'intérêt.
Ils ont été légalisés sous le nom d'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires mais sont dans le régime de la dépréciation des créances.
Dans l'extrême urgence le syndic peut effectuer des appels de fonds sans décision de l'assemblée. Sic pour le paiement d' une condamnation du syndicat lorsqu'il y a menace de saisie sur le compte bancaire du syndicat.
Rappel : le créancier impayé par le syndicat peut recouvrer sur les copropriétaires individuellement.
Par accord entre l'huissier et le syndic il peut y avoir combinaison des deux mécanismes, sous certaines conditions.
Le syndic doit impliquer le CS et convoquer éventuellement une assemblée.
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JB22
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Posté - 31 déc. 2016 : 18:30:30
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"car les copros n'ont pas envie de "perdre" leur argent "
Je viens de signer un compromis de vente, je serais donc encore copropriétaire de ce bien au 01/01/17, l' appel pour fonds travaux n' a pas encore été fait, le montant pas fixé (pas de décision d' A.G. donc 5%), certes je peux le calculer, mais je dois dire que ce montant sera perdu pour moi, il n' en a pas été question dans les négociations...
Le nouveau régime sera déjà compliqué à suivre au niveau du lot du fait de la non possibilité de remboursement, alors deux régimes simultanément...
Et comme le dit Rambouillet: "on risque de ne voir voter que le minimum légal," |
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nefer
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Posté - 31 déc. 2016 : 18:45:29
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JB22: très probablement l'acte authentique sera signé dans 3 mois maxi, vous aurez donc à régler que l'appel de fonds des 5%/4 du 1er trimestre 2017 |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 31 déc. 2016 : 19:27:33
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A nefer
5% est le taux applicable sur le budget de l' exercice, l' appel du 1er trimestre sera de un quart que j' aurai à payer, la vente étant prévu au plus tard pour le 25 février2017.
Nous somme donc d' accord. |
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Posté - 31 déc. 2016 : 19:47:12
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citation: Ce ne serait pas illégal,mais inopposable à un copropriétaire refusant de payer.
JPM, merci de me citer le texte constatant l'inopposabilité (  ? pour le mot, car je ne sais s'il existe.... ) de décider d'avances pour travaux.... |
Édité par - rambouillet le 31 déc. 2016 19:51:03 |
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JPM
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Posté - 01 janv. 2017 : 08:43:33
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à la date de ce jour, la disparition du texte qui permettait de les décider 
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Décret de 27/12/2016 (fonds travaux) 
