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MIBA
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 Posté - 06 janv. 2017 : 09:40:27
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Bonjour,
Notre copropriété a traditionnellement son AG courant janvier ( cette année le 20 janvier).
L'ordre du jour prévoit une résolution concernant la mise en place du fonds travaux ( c'est la première fois ).
La loi prévoit :"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Le syndic n'a pas fait d'appel de fonds trimestriel au 01/01/2017 concernant le fonds travaux, ce qui est normal, n'ayant pas connaissance du taux qui va être décidé en AG, en outre le budget prévisionnel de gestion courante va être ajusté lors de l'AG.
Ma question : comment le syndic doit -il procéder pour récupérer l'ensemble de la cotisation travaux d'ici la fin de l'année 2017 ? par exemple 1/3 le 01/04 , 1/3 le 01/07 et 1/3 le 01/10 ? ou bien 1/2 le 01/04, 1/4 le 01/07, 1/4 le 01/10 ? ou une autre répartition ? l'AG est -elle souveraine pour décider ? ( la résolution mentionnée dans l'OJ ne mentionne rien )
Merci par avance de vos avis.
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Posté - 06 janv. 2017 : 11:24:33
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Je ne sais pas si vous avez un syndic pro ou non pro, mais un exercice se terminant le 31/12 et une AG en janvier (chapeau).... mais peut-ĂŞtre fais-je erreur, la fin de l'exercice est Ă une autre date; le 30/09 par exemple ?
Il aurait pu anticiper de 2 façons, soit lors de l'AG précédente, soit en demandant 5% du budget voté, puisque c'est le minimum et que ce fond est appelé de la même façon que les fonds gestion courante.
Ensuite, c'est l'AG qui décidera avec plusieurs possibilités :
* 1/4 au 01/02, puis le reste aux dates habituelles
* 1/3 aux trois autres dates restantes (1/4, 1/7 et 1/10)
* 2/4 au 1/4 et 1/4 au 1/7 et 1/4 au 1/10
* ....
De toute façon, il faut le voter et l'indiquer sur la résolution
PS : cette AG devrait aussi décider pour 2018, sinon que va-t-il se passer au 01/01/2018 ?..... sur le même principe, le syndic n'appellera toujours rien ?.....
Question : dates de vos exercices ?......
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JB22
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Posté - 06 janv. 2017 : 11:27:43
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Votre exercice ne correspond pas à l' année civile mais les appels se font au 1/1, 1/4, 1/7, 1/10 de chaque année.
La cotisation est obligatoire, 5% est le minimum Ă constituer.
La cotisation étant attachée au lot, votre syndic doit faire un appel trimestriel de un quart des 5 % du budget annuel voté pour l' exercice en cours. Le premier appel à faire est celui du 01/01/17.
Dans votre A.G. du 20 janvier la question concernant le fonds travaux figure-t-elle à l' ordre du jour., si oui, l' A.G. peut décider du taux et des modalités de réalisation concernant la régularisation de la participation. |
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MIBA
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Posté - 06 janv. 2017 : 13:37:53
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Merci à Rambouillet et à JB22 de leurs réponses.
Voici les réponses à leurs questions :
- le syndic est un syndic professionnel,
- l'exercice comptable va du 01/10 au 30/09.
Je n'avais pas pensé que la cotisation était calée sur l'exercice comptable, mais réflexion faite c'est tout à fait logique.
Ce qui m'a troublé, c'est que le fonds travaux est obligatoire depuis début 2017 et j'ai donc raisonné par rapport à l'année calendaire.
Lorsque l'exercice comptable n'est pas calé sur l'année calendaire ( ce qui notre cas), il aurait fallu que le syndic appelle en 2016 des montants pour un fonds à l'époque non obligatoire et non formellement décidé en AG , sauf à avoir pris une résolution en janvier 2016.
Finalement, pour nous, ce serait deux trimestres qui n'ont pas à ce jour été facturés par le syndic ( le 01/10 et le 01/01). Et il faudrait que les deux prochains appels trimestriels soient égaux à 50% de la cotisation actuelle, pour être à jour au 30/09 de la cotisation annuelle ? C'est bien cela ?
Et un syndicat dont l'exercice se terminerait fin mars devrait verser la totalité de la cotisation pour fin mars ?
Le syndic que nous avons interrogé sur cette problématique nous a indiqué ne pas pouvoir nous répondre étant dans l'attente d'un décret. Et ce n'est pas le dernier décret sur le fonds travaux qui est sorti fin décembre qui clarifie le sujet. |
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 Posté - 06 janv. 2017 : 14:42:06
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Votre exercice débute au 1/10, donc celui en cours date de l'année 2016 et l'AG se tiendra en 2017....
Les textes ne disent nullement que cela commence obligatoirement au 1er janvier, si ce n'est que la date d'application de la loi est au 01/01/2017. Je ne pense pas que quelqu'un viendra vous "titiller" si votre syndicat débute sa participation/contribution au 1er trimestre de l'exercice dans l'année 2017, soit le 01/10/2017. Il n'ya pas plus de raisons que de commencer sur un exercice débutant en 2016.....
Perso, je pense que votre AG devrait prendre la décision d'application au 01/10/2017 soit pour un 5%, soit pour un % supérieur. Ainsi vous aurez 4 versements : 01/10/2017, 01/01/2018, 01/04/2018, 01/07/2018. |
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MIBA
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5
Posté - 06 janv. 2017 : 16:12:13
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Merci.
Votre suggestion me va bien.
C'est ce que je vais proposer lors de l'AG du 20/01.
Effectivement, notre résidence étant récente ( 9 ans), il n'y a pas d'urgence à constituer ce fonds travaux et les copropriétaires ne vont certainement pas s'opposer à des versements ne débutant qu'en fin d'année. |
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JB22
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Posté - 06 janv. 2017 : 18:31:22
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La cotisation au fonds travaux est obligatoire : "à l' issu d' une période de cinq ans..." ce qui est votre cas (9 ans), et applicable au 01/01/17.
Article 14-2 de la loi:
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Le décret du 27 décembre 2016 ne règle pas le problème des exercices en cours au 01/01/17.
La cotisation à constituer 5 % minimum du budget à verser dans les même sconditions que les appels de provisions, le problème est qu' il n' y a plus que trois appels à faire: 01/01/17, 01/04/17, 01/07/17
Je retiendrai la solution de Rambouillet, application au 1er jour de l' exercice suivant, soit le 01/10/17.
Personne ne viendra contester le non versement d' une cotisation Ă fonds perdus !
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Sipayung
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Posté - 08 janv. 2017 : 15:16:34
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citation: JB22 : Article 14-2 de la loi:
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
En complément du rappel de la loi énoncé par JB22, il convient d'ajouter que la constitution du fonds de travaux résulte également de la l'article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 obligeant par conséquent le syndic à procéder à des appels de fonds afin d’être en conformité avec la loi.
article 18-II: « Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : [...]d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi [...], un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. [...] Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
Votre syndic est un syndic professionnel, détenteur d’une carte professionnelle, qui doit donc appliquer les lois et notamment celle du 10 juillet 1965 dont la plupart des articles sont d’ordre public.
Par conséquent, même si l'assemblée générale ne s'est pas prononcée sur la constitution du fonds de travaux ou sur son montant, le syndic est tenu d'appeler ce fonds dès le 1er janvier 2017 en respectant les exigences minimums prévus par la loi.
Dans le cas contraire, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée, et comme le prévoit l'article 18-II, la sanction de voir son mandat annulé.
Pour votre cas, et à défaut de décision d'A.G. pour constituer le fonds de travaux, le syndic doit donc appeler aux copropriétaires le 01/01/17, le 01/04/17 et le 01/07/17 un appel de fonds du montant min. de 5% du montant de l'appel de fonds du budget prévisionnel que vous avez voté lors de la précédente A.G. pour l'exercice comptable en-cours.
Lors de votre prochaine A.G., rien n'empêche le syndicat de prendre une décision de constituer un fonds de travaux pour cette période d'un montant supérieur à 5% min. du budget prévisionnel.
Comme cette cotisation est à renouveler chaque année, il faudra également ne pas oublier de mettre à l'ordre du jour une question de constituer le fonds de travaux pour votre prochaine exercice (du 01/10/17 au 30/09/18).
A ne pas oublier également que ce fonds doit être placé sur un compte rémunéré .
Donc à défaut de décision de l'assemblée générale, je vous suggère que le conseil syndical se rapproche du syndic pour lui indiquer les modalités qu'il entend mettre en place pour le placement de ce fonds. Il conviendra ensuite de faire ratifier le choix du conseil syndical à la prochaine assemblée général
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JPM
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Posté - 08 janv. 2017 : 15:36:23
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SIPAYUNG : citation: Dans le cas contraire, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée, et comme le prévoit l'article 18-II, la sanction de voir son mandat annulé.
Non ! la sanction ne vise que le défaut d'ouverture du compte bancaire.
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Posté - 08 janv. 2017 : 15:42:46
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citation: Comme cette cotisation est à renouveler chaque année, il faudra également ne pas oublier de mettre à l'ordre du jour une question de constituer le fonds de travaux pour votre prochaine exercice (du 01/10/17 au 30/09/18).
Pas du tout, il n'y a aucune question à mettre à l'OdJ pour constituer le fonds travaux. Cette question n'est à mettre à l'ordre du jour que si un % supérieur à 5% est souhaité par certains copros ou le CS, voir le syndic.... |
Édité par - rambouillet le 08 janv. 2017 15:43:20 |
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Posté - 08 janv. 2017 : 15:52:37
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Il y a quelques confusions dans le post de SIPAYUNG, et la réponse de JPM je pense:
- Ce n'est pas l'article 18-II de la loi de 1965
- mais le paragraphe II de l'article 18 du décret de 1967:
,
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006068256
Rédigé ainsi:
citation: Article 18
I/ .../...
II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
-d'Ă©tablir le budget .../...
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, .../...
Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
.../... Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots .../...
Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte.
Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. .../...
Donc pour répondre à JPM, si, le syndic a deux couperets et non pas un seul. |
Édité par - ribouldingue le 08 janv. 2017 16:02:13 |
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Posté - 08 janv. 2017 : 15:58:15
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citation: il faudra également ne pas oublier de mettre à l'ordre du jour une question de constituer le fonds de travaux pour votre prochaine exercice (du 01/10/17 au 30/09/18) En effet ce n'est pas utile sauf a vouloir cotiser plus ou avoir dépasser le seuil prévu par la loi, ce qui n'est pas pour 2017
E n pratique il semble plus intéressant pour la bonne information que le point soit porté à l'OJ, de manière que les copros (enfin, ceux qui lisent) ne tombent pas (trop) des nues, même si leur décision consiste à ne cotiser qu'au minimum.
Bien entendu j'en connais un certain nombre en France (dont nous) qui vont se manger les intérêts du compte mirifique prévue par la meilleure des administrations en faux-frais bancaires, voire plus tard en augmentation du forfait sympathique-syndic; |
Édité par - ribouldingue le 08 janv. 2017 16:00:05 |
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Sipayung
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Posté - 08 janv. 2017 : 16:16:14
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JPM :
citation: Non ! la sanction ne vise que le défaut d'ouverture du compte bancaire.
Vous faites une grave erreur. Si vous lisez attentivement l'article 18-II
Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Le législateur à bien prévu de sanctionner un syndic qui ne respecterait pas ces obligations . Cela s'entend pour toutes les obligations citées dans cette article et non la seul obligation d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Le syndic a pour obligation d'appeler le fonds de travaux à partir du 1er janvier 2017 et a pour obligation également de placer ce fonds sur compte rémunéré ouvert au nom du syndicat.
Si pas d'appel de fonds pour fonds de travaux, alors pas de placement. Le syndic commet donc une faute que le législateur entend sanctionné par la nullité de son mandat.
Le non-respect de la constitution du fonds de travaux est donc susceptible d'entraîner une sanction à l'égard du syndic, mais aussi un préjudice à l'égard du syndicat qui ne pourra pas planifier efficacement des travaux pluriannuels pour la copropriété.
Rambouillet :
citation: Pas du tout, il n'y a aucune question à mettre à l'OdJ pour constituer le fonds travaux. Cette question n'est à mettre à l'ordre du jour que si un % supérieur à 5% est souhaité par certains copros ou le CS, voir le syndic....
Vous commettez une grossière erreur.
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet précise en effet que le montant du fonds de travaux ne peut pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel.
Ce pourcentage est donc un minimum légal que les copropriétaires se doivent de respecter lorsqu'ils ont à s'exprimer du montant du fonds de travaux.
Ce fonds de travaux est renouvelable chaque année et libre au syndicat d'en déterminer son montant du moment que le min. légal soit respecté. Cependant, le montant du fonds de travaux ne peut être décidé que par les copropriétaires réunis dans une A.G..
C'est seulement que dans le cas où une A.G. ne s'est pas prononcée sur la constitution du fonds de travaux, que le syndic dès le 1er janvier 2017 peut imposer aux copropriétaires le montant min de 5%, mais in fine c'est bien au syndicat de se prononcer sur le montant qu'il entend constituer pour le fonds de travaux. |
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JPM
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Posté - 08 janv. 2017 : 16:51:56
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NON
Le texte d'origine est celui de l'article 18 relatif au compte bancaire séparé antérieur à la loi ALUR..
Il prévoyait la sanction de la méconnaissance de cette obligation qui est l'ouverture du compte bancaire séparé mais ignorait l'autre obligation qui est celle de verser immédiatement les fonds reçus sur le compte séparé.
Pour le compte bancaire ordinaire le loi ALUR a modifié le texte en substituant ces obligations à cette obligation.
Cette nouvelle rédaction a été reprise pour le compte bancaire travaux. Elle vise le défaut d'ouverture du compte bancaire et le versement sans délai ...
Elle ne s'Ă©tend Ă aucune autre obligation.
A noter l'importance de cette modification. La faute constituée par le défaut de versement immédiat pourra être invoquée au long cours alors que le défaut d'ouverture de compte séparé n'était que l'affaire d'un bref moment.
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Sipayung
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Posté - 08 janv. 2017 : 17:29:46
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JPM vous confirmez donc ce que je dis :
citation: Cette nouvelle rédaction a été reprise pour le compte bancaire travaux. Elle vise le défaut d'ouverture du compte bancaire et le versement sans délai ...
article 18 :
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2
Par conséquent un syndic qui ne verse pas sans délai sur le compte séparé et rémunéré du syndicat le fonds de travaux commet une faute dont le législateur a prévu une sanction ... |
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JPM
Modérateur
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15
Posté - 08 janv. 2017 : 17:43:44
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Vous avez inclus l'établissement du budget prévisionnel dans les obligations protégées par la sanction.
C'est inexact !
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Sipayung
Contributeur débutant
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16
Posté - 08 janv. 2017 : 17:54:46
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Oui je vous l'accorde,
Cependant vous avez Ă©crit initialement :
citation: Non ! la sanction ne vise que le défaut d'ouverture du compte bancaire.
Il convenait donc de vous reprendre afin de mettre en avant l'obligation d'un syndic de verser le fonds de travaux sur le compte séparé et rémunéré du syndicat sous peine d'une sanction ... |
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Posté - 08 janv. 2017 : 18:05:36
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En effet il y a désormais deux risques pour le syndic, l'un lié au compte séparé et l'autre lié au compte rémunéré....
citation: C'est seulement que dans le cas où une A.G. ne s'est pas prononcée sur la constitution du fonds de travaux, que le syndic dès le 1er janvier 2017 peut imposer aux copropriétaires le montant min de 5%, mais in fine c'est bien au syndicat de se prononcer sur le montant qu'il entend constituer pour le fonds de travaux. Donc si le conseil syndical dans la réunion préparatoire propose de ne pas porter à l'OJ cette résolution, que risque le syndic à suivre?
Qu'un copropriétaire qui voulait cotiser plus en sachant que cet argent est acquis au syndicat l'emmène au TGI?
Lequel copropriétaire ne se serait pas préoccupé de se donner les moyens de cette cotisation au préalable en demandant au syndic de veiller à la mie à l'OJ???
On a du mal Ă y croire. |
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Viviane
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Posté - 08 janv. 2017 : 18:24:34
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Personnellement, je ne comprends pas quelle est la base juridique pour dire que le syndic pourrait appeler ce fonds travaux sans avoir mis la question Ă l'ODJ et obtenu l'accord de l'AG
Le fait que le fonds travaux soit désormais obligatoire n'y change rien. Des quantités de choses sont obligatoires, notamment avoir un syndic et un CS. Pourtant, si personne ne met la question à l'ODJ, y'en aura pas.. Et si l'AG ne désigne personne y'en aura pas non plus auf si quelqu'un saisit le juge.
L'article 14-2 dit
citation: Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
C'est quand même clair. Et normal. Si le syndic pouvait appeler ces fonds sans décision d'AG, ça voudrait dire sans que personne ne sache qu'il va devoir mettre TANT d'argent de côté... Sans compter que c'est le flou total sur le calcul et la répartition de ces 5% si vous avez des charges par batiment. Pas de décision d'AG veut dire laisser le syndic se dépatouiller pour interpréter ce texte abscons.
Donc le job du syndic est de mettre la question à l'ODJ de la 1ere AG convoquée après le 1er janvier 2017, et de dire que c'est obligatoire. L'obligation commençant, à mon sens, au 1er BP voté après le 1er janvier pour l'exercice n+1. On peut imaginer de la faire commencer sur l'exercice en cours au moment de l'AG, mais bon c'est quand même se compliquer la vie. Le problème va se poser cette année, et c'est tout. J'imagine mal quelqu'un engager une procédure à l'issue incertaine parce qu'on a pas cotisé sur les quelques trimestres de l'année N...
Après l'AG peut, comme toujours, faire ce qu'elle veut, y compris refuser de suivre la loi en ouvrant un fonds travaux, Elle a bien la possibilité de refuser d'élire un CS en rejetant tous les candidats, de voter un BP totalement sous évalué, de refuser des travaux indispensables, de voter des modifs du RC illégales Et ensuite , si quelqu'un conteste cette décision illégale, le syndicat payera les conséquences de ce que l'AG a décidé.
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Édité par - Viviane le 08 janv. 2017 19:51:36 |
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Sipayung
Contributeur débutant
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19
Posté - 08 janv. 2017 : 18:58:44
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ribouldingue :
citation: Donc si le conseil syndical dans la réunion préparatoire propose de ne pas porter à l'OJ cette résolution, que risque le syndic à suivre?
Une assemblée générale se prépare à mon sens avec le syndic en concertation du conseil syndical.
Mais c'est bien au syndic de préparer et d'organiser cette A.G. De plus le syndic a une obligation de conseil (arrêt du 9 septembre 2013, Cour d'appel de PARIS).
Donc si la question du fonds de travaux n'est pas mis à l'ordre du jour de l'A.G par oubli ou puisque le conseil syndical a indiqué ne pas vouloir cette question à l'ordre du jour, le syndic commet une faute.
Il faut donc que cette question de fonds de travaux figure dans l'A.G., libre au syndicat ensuite de voter en son âme et conscience ... |
Édité par - Sipayung le 08 janv. 2017 19:13:38 |
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Viviane
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20
Posté - 02 févr. 2017 : 15:37:46
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Y'a un truc qui m'Ă©tonne....
Personne ne m'a répondu lorsque je disais :
citation: Personnellement, je ne comprends pas quelle est la base juridique pour dire que le syndic pourrait appeler ce fonds travaux sans avoir mis la question Ă l'ODJ et obtenu l'accord de l'AG
Mais tout le monde continue d'expliquer que le syndic non seulement peut mais doit le faire...
J'ai découvert il y a peu que c'était la position de l'ARC (ceci explique peut-être cela...) mais ça n'en fait pas une vérité juridique... leurs positions étant parfois plus militantes que juridiques, et ils se sont beaucoup battu (avec raison, d'ailleurs, à mon sens) pour instaurer ce fonds travaux... |
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Édité par - Viviane le 02 févr. 2017 15:39:52 |
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fonds travaux versement cotisation 
