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GĂ©dehem
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 Posté - 02 févr. 2017 : 15:54:13
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Principe : le syndic ne peut demander le versement de fonds que suite à une décision d'AG. Peu importe de quels fonds il s'agit.
Voir D.art.35
Pour ce fonds travaux, décision d'AG tant sur la création de la réserve, de son pourcentage, de son placement.
L'obligation qui concerne le syndic porte uniquement sur le versement des fonds reçus, qui doivent l'être aussitôt sur le ou les comptes correspondant.
Mais il ne peut appeler des provisions ou avances de fonds qui n'ont pas été préalablement décidées par une AG, suite à une question inscrite à l'ODJ. |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2017 15:55:20 |
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Posté - 02 févr. 2017 : 15:55:58
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Le minimum de 5% du budget est obligatoirement appelé c'est la loi ;
"article 14-2 :
.....Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
mĂŞme principe que l'assurance RC, mĂŞme si une AG votait contre le syndic DOIT passer outre.
doit-être mise à l'AG sans que cela soit obligatoire, une résolution si on veut passer au delà de 5%... |
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GĂ©dehem
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23
Posté - 02 févr. 2017 : 16:02:08
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Le fait que la cotisation annuelle soit rendue obligatoire ne permet pas au syndic de l'appeler.
Si l'AG ne peut s'opposer au principe de ce fonds de réserve permanent, les modalités pratiques de son approvisionnement passent par l'AG : montant, taux, placement.
Sans décision d'AG le syndic ne peut rien appeler.
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Posté - 02 févr. 2017 : 16:09:49
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Perso je ne suis pas d'accord, si la loi dit que c'est obligatoire le syndic doit appeler les 5% et cela que l'AG soit d'accord ou non. |
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Jean13
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Posté - 02 févr. 2017 : 17:24:57
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citation: Initialement posté par rambouillet
Perso je ne suis pas d'accord, si la loi dit que c'est obligatoire le syndic doit appeler les 5% et cela que l'AG soit d'accord ou non.
Non Gedehem a raison
Il y a lieu de rappeler que pour les copropriétés concernées, ce fonds de travaux est une obligation posée par la loi, le principe de son existence n’a pas à faire l’objet d’un vote en assemblée générale.
Seuls son taux et les modalités des cotisations peuvent faire l’objet d’un vote.
Le taux légal étant de 5 % du budget prévisionnel, l’assemblée générale peut, si elle le souhaite, décider de voter un taux plus élevé aux majorités des articles 25 et 25-1.
Par ailleurs aucune sanction spécifique n’est prévue dans l’hypothèse où l’assemblée générale manifeste son refus de constituer un fonds de travaux à l’occasion de la discussion du montant de la cotisation.
Dans cette situation, quelle attitude Ă adopter ?
Compte tenu du caractère impératif de ces dispositions et de la possibilité pour le syndic de calculer le montant de la cotisation due par chaque copropriétaire (le montant du fonds est d’au moins 5 % du budget prévisionnel et la cotisation qui incombe à chaque copropriétaire est proportionnelle aux tantièmes généraux qu’il détient, art. 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).
Le syndic peut-il passer outre ce refus et constituer le fonds de travaux prescrit par l’article 14-2 de la loi de 1965 ou peut-il être considéré, qu’aucune disposition n’autorise expressément le syndic à passer outre ce refus, contrairement à l’obligation d’assurance qui peut être contractée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cas de refus de ce dernier de souscrire une telle garantie (art. 18-I-3e de la loi du 10 juillet 1965) ?
La problématique fût posée par des syndics au service juridique de la FNAIM, qui semble opter pour la seconde solution qui leur semble la plus juste d’une part, parce qu’au regard de l’article 18-I-1er de la loi de 1965, le syndic est tenu d’assurer l’exécution des délibérations prises en assemblée générale et d’autre part, parce qu’il n’a pas à se faire juge de l’opportunité des décisions ou de leur régularité (Cass. 1re civ. 9 juillet 1963).
Aussi le service juridique de la FNAIM recommande t’il aux syndics :
– d’une part, de prendre soin de faire apparaitre clairement dans la résolution de refus, leur devoir de conseil et d’information rappelant l’obligation pour le syndicat de constituer un fonds de travaux conformément aux dispositions de l’article 14-2 de la loi de 1965 ;
– d’autre part, d’ouvrir un compte bancaire séparé (même si en l’espèce il sera inactif) sur lequel sont versées en principe les cotisations du fonds de travaux et ce, afin d’éviter la sanction prévue à l’article 18-II-4e de la loi de 1965, à savoir l’annulation de plein droit du mandat de syndic.
Source : SYNDICPRO |
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Posté - 02 févr. 2017 : 17:34:33
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citation: Si l'AG ne peut s'opposer au principe de ce fonds de réserve permanent, les modalités pratiques de son approvisionnement passent par l'AG : montant, taux, placement. Si clairement l'Ag décide de cotiser à 3% ou de ne pas cotiser du tout, le syndic n'a pas de manière de s'opposer à la décision.
S'il n'y a pas de décision, je ne vois pas ce qui empêche le syndic de procéder au prélèvement de 5% minimum en appelant dans les mêmes conditions que le budget.
C'est ce que rappelle Rambouillet en citant l'article 14-2:
citation: article 14-2 :
.....Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire v La cotisation est obligatoire.
Cela me semble impliquer qu'il n'y a pas besoin d'une décision d'AG pour la rendre obligatoire.
Evidamment, -mais ça n'étonne personne ici-, c'est très très (très) mal rédigé, on pourrait offrir un coup de pauc au rédacteur, à moins qu'il ne parte de lui-meme.
On va donc devoir attendre la jurisprudence qui ne va pas manquer de tomber fin 2018 et la vraie jurisprudence par des arrĂŞts d'appel en 2019 et de cassation en 2021... |
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Jean13
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Posté - 02 févr. 2017 : 18:49:56
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Ribouldingue : Evidamment, -mais ça n'étonne personne ici-, c'est très très (très) mal rédigé, on pourrait offrir un coup de pauc au rédacteur, à moins qu'il ne parte de lui-même.
Pouvez-vous être plus clair ? Question pauc , u besoin allez donc sur le site d'où viennent mes sources qui sont un copié/collé. |
Édité par - Jean13 le 02 févr. 2017 18:51:28 |
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 Posté - 02 févr. 2017 : 18:54:20
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Jean13, je suis d'accord avec l'analyse qui dit que le syndic ne peut pas passer outre le refus. Je suis donc d'accord avec ce que vous avez Ă©crit et transcrit.
Je parle du cas ou il n'y a pas de vote, donc pas de refus ni d'approbation. Ca peut arriver si le syndic ne l'a pas mi a l'ordre du jour ni le conseil syndical (cas d'un syndic bénévole, par exemple, de petit syndicat).
Ce qui est mal rédigé, c'est le obligatoire dans l'article: QUe veut-il dire (Qui est obligé?), que signifie t'il, et bien entendu, comme noté dans votre post, que risque le syndicat qui ne le constitue pas? |
Édité par - ribouldingue le 02 févr. 2017 18:56:39 |
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Jean13
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Posté - 02 févr. 2017 : 18:59:02
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je parle du cas ou il n'y a pas de vote, donc pas de refus ni d'approbation. Ca peut arriver si le syndic ne l'a pas mi a l'ordre du jour ni le conseil syndical (cas d'un syndic bénévole, par exemple, de petit syndicat).
Dans ce cas c'est une faute grave du syndic car il a l'obligation de le mettre à l' ODJ de l'AG , son mandat de syndic peut être de facto annulé de plein droit article 18-II-4e de la loi de 1965. |
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Jean13
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30
Posté - 02 févr. 2017 : 19:04:49
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Jean13,
Ce qui est mal rédigé, c'est le obligatoire dans l'article: QUe veut-il dire (Qui est obligé?), que signifie t'il, et bien entendu, comme noté dans votre post, que risque le syndicat qui ne le constitue pas?
Je suis d'accord avec vous, le législateur a encore fait du bricolage , élections prochaines obligent et il n'a pas pris soin d'inscrire des sanctions spécifiques dans l’hypothèse où l’assemblée générale manifeste son refus de constituer un fonds de travaux à l’occasion de la discussion du montant de la cotisation.
Donc les SDC ne risquent aucune sanctions et comme vous l'avez souligné attendons les procédures et se sera la jurisprudence qui fera foi en venant se substituer au législateur défaillant. |
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Viviane
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Posté - 02 févr. 2017 : 21:00:29
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citation: mĂŞme principe que l'assurance RC, mĂŞme si une AG votait contre le syndic DOIT passer outre.
Non, Rambouillet, c'est pareil du tout. Parce que pour l'assurance RC, la loi stipule expressément que le syndic peut passer outre une décision négative de l'AG.
citation: Art 18
de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;
Et c'est le seul cas oĂą elle le stipule
Elle ne le stipule pas pour le fonds travaux, ni pour l'obligation de décider d'un budget prévisionnel (art 14-1), ni pour aucune autre obligation.
Donc oui, le job du syndic, c'est de le mettre à l'ODJ, et de bien stipuler que c'est obligatoire à hauteur de 5%. Certainement pas de passer outre un refus ou une décision à 3%, , encore moins d'appeler les fonds sans même avoir mis la question à l'ODJ.... alors que la loi dit clairement que ça doit être voté par l'AG. (cf mon post initial) |
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Édité par - Viviane le 02 févr. 2017 21:06:02 |
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JPM
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Posté - 02 févr. 2017 : 22:12:31
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Le compte provision travaux existe à compter du 1er janvier 2017. A cette date il n'a reçu aucun fonds.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la plus prochaine assemblée :
1- pour information l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié
2- le choix du banquier
3- pour information les modalités de fonctionnement du compte provision travaux et notamment le taux minimal de 5%
4- le choix d'un taux supérieur s'il y a lieu
Pour ma part je pense que juridiquement le syndic ne peut pas mettre en place le compte bancaire dédié avant d'avoir fait voter sur le choix du banquier mais que dans la pratique il peut le faire quand il a la quasi certitude du placement chez son banquier.
Il ne peut pas faire d'appel de fonds à ce titre avant la fixation du taux par l'assemblée (soit un taux > 5 % soit 5 % explicitement adopté). Le texte impose un vote préalable.
Si le président refuse de faire voter, le syndic doit demander qu'il lui soit donné acte de ce qu'il a respecté les dispositions impératives. En cas de difficultés plus sérieuses le syndic pourra indiquer que l'organisme tenant l'immatriculation du syndicat sera saisi aux fins d'inscription dans le fichier.
Le refus de financement du compte provision travaux devra être porté à la connaissance des acquéreurs potentiels.
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Viviane
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Posté - 03 févr. 2017 : 00:13:32
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Je rajoute juste qu'il ne faut pas tronquer l'article 14-2 n'importe comment, en s'arrĂŞtant Ă la phrase disant que c'est obligatoire.
citation: (...)
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
(...)
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
(...)
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Édité par - Viviane le 03 févr. 2017 12:50:56 |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2017 : 11:11:02
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Bien d'accord avec l'exposé de JPM.
Ce fonds travaux est institué par la loi.
L'AG n'a pas compétence pour décider de ne pas le mettre en place, de ne pas l'alimenter, la cotisation obligatoire mini étant fixée à 5%. Taux qui peut être supérieur, certainement pas inférieur : hors compétence.
La compétence de l'AG est donc limitée aux modalités pratiques de la mise en œuvre, compte, placement ...
Il est tout de même curieux, si ce n'est amusant, de retrouver ici la démarche constatée par ailleurs lorsqu'un texte énonce un principe, une obligation.
On a aussitôt des " Oui, mais ....." , parfois pour démontrer le contraire....  |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2017 11:13:34 |
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Jean13
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Posté - 03 févr. 2017 : 11:21:45
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citation: Initialement posté par GédehemBien d'accord avec l'exposé de JPM. Ce fonds travaux est institué par la loi. L'AG n'a pas compétence pour décider de ne pas le mettre en place, de ne pas l'alimenter, la cotisation obligatoire mini étant fixée à 5%. Taux qui peut être supérieur, certainement pas inférieur : hors compétence. La compétence de l'AG est donc limitée aux modalités pratiques de la mise en œuvre, compte, placement ... Il est tout de même curieux, si ce n'est amusant, de retrouver ici la démarche constatée par ailleurs lorsqu'un texte énonce un principe, une obligation. On a aussitôt des " Oui, mais ....." , parfois pour démontrer le contraire....
Vous avez peut être raison sur le fond mais çà s'est une interprétation des textes et vous ne pouvez pas nier qu'il peut y en avoir une autre d'autant que au regard de l’article 18-I-1er de la loi de 1965, le syndic est tenu d’assurer l’exécution des délibérations prises en assemblée générale et d’autre part, parce qu’il n’a pas à se faire juge de l’opportunité des décisions ou de leur régularité (Cass. 1re civ. 9 juillet 1963).
Il appartient donc au syndic de se couvrir et prendre ses précautions en suivant les recommandations de la FNAIM que j'ai mentionnées plus haut. |
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Viviane
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Posté - 03 févr. 2017 : 11:53:46
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Gedehem, je ne comprends pas les implications concrètes de vos messages successifs...
citation: Le fait que la cotisation annuelle soit rendue obligatoire ne permet pas au syndic de l'appeler.
Si l'AG ne peut s'opposer au principe de ce fonds de réserve permanent, les modalités pratiques de son approvisionnement passent par l'AG : montant, taux, placement.
Sans décision d'AG le syndic ne peut rien appeler.
puis
citation:
Bien d'accord avec l'exposé de JPM.
Ce fonds travaux est institué par la loi.
L'AG n'a pas compétence pour décider de ne pas le mettre en place, de ne pas l'alimenter, la cotisation obligatoire mini étant fixée à 5%. Taux qui peut être supérieur, certainement pas inférieur : hors compétence.
La compétence de l'AG est donc limitée aux modalités pratiques de la mise en œuvre, compte, placement ...
Il est tout de même curieux, si ce n'est amusant, de retrouver ici la démarche constatée par ailleurs lorsqu'un texte énonce un principe, une obligation.
On a aussitôt des " Oui, mais ....." , parfois pour démontrer le contraire....
La cotisation ne peut être appelée sans décision d'AG : OK
Quid si l'AG refuse d'alimenter le fond, à hauteur de 5% ? Que veut dire "n'a pas compétence" dans votre post ?
Elle n'a pas le droit de décider ainsi, on est d'accord. Mais si elle le fait, le syndic peut-il passer outre et appeler ? Pour moi, non. Pour vous, je comprends pas ?
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Édité par - Viviane le 03 févr. 2017 11:55:44 |
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Posté - 03 févr. 2017 : 12:07:54
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Comment comprenez vous les uns et les autre le mot obligatoire?
1/ Qu'est-ce qui est concerné par l'obligation? (L'existence d'un fonds, la cotisation annuelle à un fonds, la cotisation annuelle minimale de 5% à un fonds, Le fait que le syndic demande que l'on donne pour le fonds)
2/ Sur qui porte l'obligation (syndicat, syndic, copropriétaires?)
3/ En quoi consiste l'obligation (constituer un fonds, cotiser annuellement, cotiser au moins 5% annuellement, autre?)
Je pense que chacun a une compréhension différente de 'obligatoire', et forcément on interprète en conséquence.
Oui, Viviane, j'ai tronqué volontairement l'article, en pensant que ce qui est essentiel est ce mot obligatoire, et qu'il importe de savoir si l'énoncé de l'obligation est décrite avant, après, ailleurs...
... sachant aussi que le respect de la oi et du décret est deja .... obligatoire.....
Ce mot me choque... |
Édité par - ribouldingue le 03 févr. 2017 12:09:53 |
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Viviane
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Posté - 03 févr. 2017 : 12:35:40
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citation: Oui, Viviane, j'ai tronqué volontairement l'article, en pensant que ce qui est essentiel est ce mot obligatoire, et qu'il importe de savoir si l'énoncé de l'obligation est décrite avant, après, ailleurs...
Vous n'ĂŞtes pas seul Ă le tronquer.
Sauf qu'un article de loi, ça se lit et se comprend d'abord EN ENTIER, voire même au regard d'autres articles. pas par petit bout. Le problème n'est donc pas de savoir ce que signifie "obligatoire", ou "Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire ".
Vous confondez
- l'existence de l'obligation de cotiser, qui fait que si l'AG refuse ou décide d'un montant inférieur à 5%, elle commet une faute dont personne à ce jour ne peut donner les conséquences éventuelles (comme un nouvel acquéreur qui refuse de payer sa part de travaux qui aurait du être sur le fonds quand il a acheté).
- et les modalités de sa mise en oeuvre : qui sont à décider par l'AG parce que c'est ce que dit l'alinea que vous avez tronqué. Et le syndic est tenu d'exécuter les décisions d'AG.
De ces deux alineas résulte que
- c'est obligatoire et l'AG doit décider des conditions de mise en oeuvre: DONC le syndic DOIT mette la question à l'ODJ et DOIT informer l'AG que la cotisation est obligatoire, à hauteur de 5%
Enfin, il faut lire l'article 35 du décret de 1967 qui détermine ce que le syndic peut exiger comme règlement.
Décret qui n'a d'ailleurs pas été mis à jour, ce qui fait qu'il n'y est même pas prévu qu'il puisse exiger le règlement des appels du fonds travaux décidés par l'AG... ils en sont encore aux avances article 18...
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Édité par - Viviane le 03 févr. 2017 12:58:11 |
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Posté - 03 févr. 2017 : 13:22:01
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citation: Vous confondez
- l'existence de l'obligation de cotiser, .../...
- et les modalités de sa mise en oeuvre : qui sont à décider par l'AG .../..
De ces deux alineas résulte que
- c'est obligatoire et l'AG doit décider des conditions de mise en oeuvre: DONC le syndic DOIT mette la question à l'ODJ et DOIT informer l'AG que la cotisation est obligatoire, à hauteur de 5% Je tronque et retronque...
Je ne pense pas confondre:
une cotisation annuelle obligatoire
L'AG doit (obligatoire/pas obligatoire) décider des modalités de mise en oeuvre, mais la cotisation est obligatoire...
Donc cotiser est obligatoire.
Obligatoire ne peut pas signifier conditionnel, du genre obligatoire SI le syndicat a décidé que et SI le syndic a bien....
Ou alors on m'explique l'autre signification de obligatoire (que encore une fois je trouve une expression bien mal adaptée)
citation: La cotisation ne peut être appelée sans décision d'AG : OK Donc elle n'est plus obligatoire, elle est conditionnelle...
... je vais aller tronquer ailleurs.... je commence Ă y prendre plaisir...
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Édité par - ribouldingue le 03 févr. 2017 13:24:47 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 févr. 2017 : 14:06:56
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Tout est parfaitement précis et il n'y a rien à barguigner.
L'article 14-2 précise :citation: Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'art 35 du décret sera sans doute complété mais l'extrait ci dessus est suffisant puis qu'il renvoie aux mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des charges courantes.
Inutile de continuer la chasse aux crabes. Les juristes ont leur suffisance.
Sont ils satisfaits pour autant de ce dispositif ? NON
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fonds travaux versement cotisation 
