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merlin76
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 Posté - 23 janv. 2017 : 18:36:13
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Bonjour,
Notre immeuble fait l'objet de travaux successifs de manière un peu anarchique et je voudrai faire adopter une résolution en AG pour que soit constitué un dossier à long terme des différents travaux à faire ainsi que leur financement possible.
Novice en la matière, je me heurte à mon syndic qui, pour inscrire la question à l'ordre du jour, me demande d'en faire la rédaction précise.
Pourriez vous m'orienter ou voir si vous avez dans vos différentes AG la rédaction de ma demande ?
Merci
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merlin76
Contributeur débutant
78 message(s)
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 Posté - 23 janv. 2017 : 19:28:37
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Que pensez vous de ce courrier ?
xxx yyyy
72 boulevard zzz
76100 rouen
syndic de la copropriété
72 boulevard zzz
76100 rouen
A rouen, le 23 janvier 2017,
Lettre recommandée avis de réception
Objet : Inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires
Madame, Monsieur,
Etant copropriétaire du lot 123456789 de l’immeuble en cause situé au 72 boulevard zzz à 76100 rouen dont vous êtes le syndic, je viens vers vous afin de vous indiquer que je souhaiterai que soit établi un plan de travaux global de l’immeuble.
Je vous demande donc de bien vouloir inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les résolutions suivantes, et ce conformément à ce que prévoit l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
Résolution n°1 : en raison du plan de travaux devenu obligatoire au 1er janvier 2017 (décret du 30 décembre 2016), je demande à ce que soit établi un diagnostic technique de la copropriété.
Vous remerciant par avance pour vos diligences, je vous prie d’accepter, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.
Signature
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Posté - 23 janv. 2017 : 19:45:58
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Bonjour
citation: Résolution n°1 : en raison du plan de travaux devenu obligatoire au 1er janvier 2017 (décret du 30 décembre 2016), je demande à ce que soit établi un diagnostic technique de la copropriété. ce n'est pas une résolution, c'est une demande.
Une résolution serait
Projet de Résolution:
L'assemblée décide d'un diagnostic technique effectué par l'architecte/l'entreprise/la société/L'association X pour un budget de xx euros selon devis joint.
Est-ce nécessaire que cela soit un diagnostic payant rédigé par un pro, ou cela ne peut pas etre le travail du conseil syndical (ca fait tout a fait partie de son 'job') éventuellement conseillé par un architecte?
Par ailleurs, c'est le fonds de travaux qui est obligatoire des cette année, apr le plan de travaux:
citation: Article 14-2 de la loi 557 de 1965
IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation .../... |
Édité par - ribouldingue le 23 janv. 2017 19:50:07 |
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Posté - 23 janv. 2017 : 20:02:50
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merlin fait cette proposition puisque le Diagnostic technique global doit obligatoirement être soumis à vote en 2017.... et le DTG est prévu pour élaborer un plan pluriannuel.
mais je conseillerai à notre ami merlion d'attendre, les décrets spécifiant les personnes habilités à le faire ne sont pas sortis  |
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merlin76
Contributeur débutant
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4
Posté - 23 janv. 2017 : 20:45:33
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Merci de votre réponse mais la prochaine AG prévoit de mettre au vote des travaux qui s'intègreraient dans ce DTG en absorbant tout le montant du fond de travaux. Si les copropriétaires sont souverains, il n'en reste pas moins que le conseil syndical ne dit pas tout sur l'état de l'immeuble pour faire voter ces travaux.
Alex !!! |
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Posté - 24 janv. 2017 : 07:48:14
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Normalement le fonds de travaux dont il est question ici n'est constituable que depuis le premier janvier 2017. Est-ce bien de celui-ci dont vos parlez et qui serait épuisé?
La loi parle du moment ou il fait 100% du budget alors que la cotisation obligatoire est de 5% annuel.
La loi et ses modifications en tous sens est complexes,et comme l'indique Rambouillet, il vaut mieux attendre le décret d'application sur ce point.
Cela ne vous empêche évidemment pas de soumettre votre projet de résolution, que le syndic ne pourra refuser, mais attention à le rédiger correctement et à ne pas le faire passer pour obligatoire et conforme en l'état actuel de la loi.
citation: il n'en reste pas moins que le conseil syndical ne dit pas tout sur l'état de l'immeuble pour faire voter ces travaux C'est un problème disjoint et complexe, mettant en jeu soit la compétence soit l'honnêteté du conseil. Peut-etre que le changement de conseiller serait une des pistes. |
Édité par - ribouldingue le 24 janv. 2017 07:50:52 |
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Posté - 24 janv. 2017 : 08:14:43
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merlin76 : le syndic ne peut pas refuser de porter à l'OdJ une résolution proposée par un copropriétaire.
Etablir un diagnostic et lister des travaux est une bonne chose, et le CS devrait être l'initiateur de ce genre de débat et de résolution.
citation: il n'en reste pas moins que le conseil syndical ne dit pas tout sur l'état de l'immeuble pour faire voter ces travaux.
Attention, c'est le syndic qui est responsable de la sauvegarde de l'immeuble. Pas le CS.
Rien ne vus empêche de soulever ce problème lors de la prochaine AG lors de débats. Toutes les questions doivent être posées au syndic sur l'état de l'immeuble, ET au CS sur le suivi de la sauvegarde de celui-ci.  |
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2017 : 10:20:36
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Sur le DTG, dont il faut débattre mais qui n'a rien d'obligatoire (et heureusement), voir cette analyse d'un Uinaute (c'est un peu long mais très utile) :
"UI – Foretdesmanches - 4 novembre 2016
Bonjour, je me permet ci-dessous une analyse globale sur le côté folklorique de la loi ALUR sur le plan énergétique
1 - FIN DES TARIFS CONVENTIONNÉS:
Depuis fin 2015 les tarifs conventionnés ont été supprimés pour permettre des offres de marché soit disant plus avantageuses, j'ai été confronté à ce premier sujet en tant que membre du Conseil Syndical pour une Copropriété de 72 appartement et 6 commerces.
Notre fournisseur a l'époque EDF ENTREPRISE nous appliquait le Tarif Vert remis en cause au 31/12/2015 dernier feuillet de gestion 2014 62.000€ facturés.
Dès le mois d'Avril 2015 j'ai donc consulté les deux Opérateurs Alternatifs qui paraissaient les plus sérieux et qui sur leurs sites respectifs, annonçaient alors et aujourd'hui encore des baisses de tarif "MIROBOLANTES".
Quelle déception et qu'elle déconvenue pour obtenir des offres de Marché !
D'abord comment effectuer une comparaison ?
Aucun élément ne permet de réaliser un choix entre les derniers Tarifs Conventionnés appliqués et une nouvelle offre!
Enfin le délai de validité est fixé à 15 jours comment est-il possible de comparer?
Tout d'abord, en ce qui concerne les contrats d'énergie, l'offre obligatoire de marché depuis le 31/12/2015 suite à la disparition des tarifs Conventionnés est une vaste foutaise, même la réponse que m'a transmise le Médiateur National de l'énergie concernant les réponses des Opérateurs Alternatifs genre (GDF SUEZ, ou DIRECT ENERGIE) m'a laissé sans voix. Après de multiples relances étalées sur 8 mois auprès de ces deux opérateurs durant l'année 2015, le premier nous a remis une offre fin novembre 2015, 30% plus élevée que notre dernier feuillet annuel de dépenses électriques d'EDF ENTREPRISE.
Quant au second dans le même mois de novembre 2015 il nous a indiqué que si sous quinzaine nous n'avions pas de réponse, il ne répondrait pas, ce qu'il a fait réellement.
Or en consultant les sites WEB de ces mêmes opérateurs ces derniers annoncent des baisses de tarif de 10% sur les tarifs électricité.
Ma conclusion est donc qu'après disparition des tarifs conventionnés:
1 - EDF ENTREPRISE CONSERVE LE MONOPOLE ÉLECTRICITÉ
2 - GDF SUEZ CONSERVE LE MONOPOLE GAZ
3 - DIRECT ENERGIE EST UN TROUBLION orienté sur les particuliers pour les compteurs individuels.
Est-ce que quelqu'un dans votre gouvernement se pose des questions sur ce premier sujet ? Et plus particulièrement la Ministre de l'Ecologie?
2 - AUDIT ENERGETIQUE
Tout le monde parle de transition énergétique et de diminution de la consommation électrique, aussi bien chez les politiques que dans les sociétés. A ce propos la loi ALUR impose la réalisation d'un AUDIT ENERGETIQUE OBLIGATOIRE dans les copropriétés de plus de 50 Lots, c'est effectivement le cas de la notre dans le 94.
Copropriété de 72 Appartements et 6 Commerces.
Nous avons donc engagé un Audit Énergétique depuis 2014, qui traîne en longueur et qui nous a coûté 10.000€.
Je me suis personnellement investi sur ce projet puisque depuis 2012 un BILAN INITIAL DE COPROPRIETE a été élaboré par mes soins et il m'aura fallu près de trois ans pour une élaboration suffisamment éclairante sur les économies réalisables. Nous disposons à ce jour d'un document récapitulant les forces et faiblesses de la Copropriété et qui nous a permis fin 2015 de négocier une offre de marché avec une redéfinition précisé du calibrage de puissance à souscrire par rapport à notre contrat initial avec EDF, selon le Tarif Vert. (Éléments qui auraient dû être fournis à la suite de l'Audit Énergétique)
A quoi nous sert l'Audit Énergétique puisque bientôt le mois de Septembre 2016 arrive et nous n'avons aucune idée sur notre consommation Énergétique si ce n'est l'indication résultant de notre BIC! De plus les décrets d'application ne sont toujours pas parus concernant les audits en particulier le DTG.
Par ailleurs comment avec 2 ou 3 journées de présence stipulées dans l'AUDIT, un Thermicien et un Architecte peuvent-ils recueillir des informations et une analyse fidèle des équipements techniques collectifs de la Copropriété? Et pouvoir tirer des conclusions sensées sur ces équipements. D'ailleurs les sites info-énergie ne sont pas impartiaux pas plus que ceux de l'ADEME, il s'agit plutôt de TRANSITION ÉNERGÉTIQUE POLITIQUE.
Tous ces sites laissent pantois celui qui essaie de comprendre, il suffit d'aller sur les sites du WEB qu'ils soient Gouvernementaux ou Sociétés ou Association les trois racontent le même baratin (l'endoctrinement) entre:
L'audit Réglementaire
L'Audit Architectural et Technique
L'Audit Global Partagé
Le DTG Diagnostic Technique Global qui impose un plan pluriannuel a 10 ans chiffré à présenter en AG et devenant une entrave à la revente des Appartements de la Copropriété concernée par ce type d'Audit en raison d'un affichage d'un coût important seul supportable dans des Offices dHLM ou ILM ou logements sociaux, qui n'ont qu'à financer seulement 20% de la dépense car les financements étatiques ne s'appliquent que dans ces seuls cas.
Soucieux de préserver les intérêts de ma Résidence, j'ai consulté l'ensemble des sites qui traitent du sujet et quelle ne fut pas ma stupéfaction de découvrir l'existence du PROJET COMPACT qui résume la conviction que j'avais depuis l'origine de l'Etablissement du BIC.
2.1 - RÉFLEXIONS SUR MÉTHODES AUDIT:
Les logiciels de traitement des questionnaires sont inadaptés par rapport à notre configuration de Copropriété car ils sont basés sur le projet COMPACT qui représente une entente de financement et de réalisation entre:
1 - Des Associations telles que ANAH, AGENCE PARISIENNE DE L'ÉNERGIE, AINSI QUE TOUTES LES AGENCES OU POINTS INFO ENERGIE .
2 - Des Entités Officielles telles que INFO ENERGIE , ADEME
3 - Des Associations de DÉFENSE DES COPROPRIÉTÉS telles que UNARC ASSO, ARC, PLANETE COPROPRIETE
QUI FIGENT DES CAS PRÉCIS DÉTAILLÉS DANS LE PROJET COMPACT ET REPRIS DANS LE DÉROULEMENT DE TOUS LES AUDITS ÉNERGÉTIQUES.
Les analyses des bases du calcul du CSTB applicables à tous les LOGICIELS de Calculs Thermiques des Bâtiments démontrent que la base de ces calculs repose sur les éléments suivants.
Température en cas d'inoccupation des appartements 16 °
Température en cas d'occupation des appartements 19°
Or dans le cas du PARC SAINT-HILAIRE nous avons deux systèmes de chauffage distincts et complémentaires.
A - CHAUFFAGE COLLECTIF ELECTRIQUE DE BASE PAR LE SOL, offrant une température de base de (+ou -) 16 ° selon la disposition des appartements dans l'immeuble. Par ailleurs la température des appartements occupés ou non peut être pendant la période de fonctionnement du chauffage par le sol comprise entre 16° et 23° selon la situation des appartements et ce de manière continue pendant la période de chauffe.
B - CHAUFFAGE D'APPOINT INDIVIDUEL PAR APPARTEMENT et dont le nombre de radiateurs par appartement est fonction du nombre de pièces et de l'exposition, et des transformations de l'appartement ( abattage de cloisons) d'où la difficulté de déterminer l'apport en degré complémentaire afin d'atteindre la température de confort propre à chaque appartement en moyenne 4 à 6° pour parvenir à une température de confort. Parfois d'ailleurs les radiateurs d'appoint ont été supprimés par de nouveaux occupants.
En conséquence aucun logiciel disponible sur le marché ne permet d'apporter l'information juste dont nous avons besoin afin de déterminer les puissances électriques à souscrire auprès de notre fournisseur d'énergie, nécessaires pour satisfaire nos besoins dans des conditions économiques.
Autre type de difficulté rencontrée sur les logiciels disponibles (CLIMAWIN, U23WING V2, THERMBIM, THERM3D, etc...) utilisés dans les Audits Énergétiques et qui proposent une association de murs par rapport à des planchers, mais également des expositions par rapport aux points cardinaux, il en est de même pour les surfaces vitrées. Ce qui est totalement impossible à configurer (en ce qui nous concerne) en matière de saisie des informations et par le fait du nombre limité de types d'expositions que proposent ces logiciels et de la complexité à réaliser tous les cas de figure. Ce point a été vérifié sur des Logiciels tels que SIFRENO ou les données de notre Résidence ont été entrés et qui donne à la sortie des résultats totalement fantaisistes (consommation ELECTRIQUE prévisible plus de 3 fois supérieure à notre consommation actuelle). Je tiens d'ailleurs à votre disposition ce document.
Or pour utiliser les logiciels actuels il est nécessaire dans la simulation de configurer et d'associer un générateur d'énergie avec un émetteur. Ce qui est illogique et ne correspond pas du tout à notre configuration.
Le principe même des calculs thermiques de l'ensemble des Audits Énergétiques retenus repose sur:
Une chaudière qui chauffe soit des radiateurs, soit des tuyaux a circulation d'eau chaude dans les planchers et fourniture de l'ECS par ce même équipement.
Nous sommes très éloignés de ce cas de figure car en effet le principe de base de l'audit énergétique défini par le Projet COMPACT.
Nous sommes très éloignés de ce cas de figure car en effet le principe de base de l'audit énergétique défini par le Projet COMPACT est que:
D' après l'analyse d'une situation existante dans une Copropriété l'Audit réalisé à comme objectif de proposer des solutions alternatives utilisant des énergies renouvelables permettant d'accéder selon le cas à des crédits d'impôts ou des financements "utopiques" nécessitant dans la plupart des cas un " AUDIT GLOBAL PARTAGE" tel que préconisé dans le PROJET COMPACT (Base de toute modélisation d'Audit Énergétique).
Ce rappel étant fait voici les principales lacunes que j'ai relevé dans le rapport final puisque j'étais le seul "référent" de l'Audit Energétique représentant le CS depuis l'origine.
1 - Relevé de l'existant comprend de nombreuses lacunes et erreurs.
2 - Existence de 2 Bâtiments qui n'ont pas ni les mêmes volumes ni le même toit terrasse ni la même distribution des appartements pas plus que l'exposition, et l'Audit n'en considère qu'un seul.
3 - La spécificité de la Copropriété (absence de chaudière). Chauffage par le sol alimenté par un transfo HTA propriété d'ERDF. Donc pas de combustion ni de brûleur, ni d'énergie gaz. Production d'ECS très spécifiques ( 3 fois 2 Ballons électriques de grande capacité) et 3 fois (Coffret d'alimentation + ballon tampon + réchauffeur de boucle + vannes et pompes).
4 - Les conventions pré-établies des logiciels utilisés pour analyser la performance énergétique (méthodes de calcul applicables aux bâtiments neufs) ne permettant pas d'obtenir des résultats fiables.
A) Données partielles ( imprécises, informations qualitatives, optimisation du coût d'accès à l'information)
B) Complexité des objets à manipuler (nombre d'objets, complexité géométrique, dépendance forte entre les objets, etc...).
C) Pas de prise en compte de l'intermittence, et l'incidence sur le calcul des gains très limitée.
D) Enfin l'arbitraire de l'auditeur sans une véritable analyse physique du "Bouclage du Bilan".
E) Certains phénomènes thermiques ne sont pas pris en compte par la méthode TH-CE EX par exemple la valeur de la température intérieure.
F) Aucune allusion réelle ni valeur concernant le calcul de la déperdition engendrée par la VMC en place
5 - La pénalisation injuste pour calculer l'Etiquette GES (coefficient 2,58) pour des logements chauffés à l'électricité, qui se trouvent moins bien classés que des logements chauffés au gaz (coefficient 1) totalement incohérente par rapport aux objectif du Grenelle de l'environnement, car l'électricité en France est faiblement génératrice de CO2 puisque la production est majoritairement nucléaire et éolienne.
6 - Pas d'identification des pertes d'énergie par les radômes très "energivores" existants et pas de solution.
7 - Aucune garantie n'est fournie par l'auditeur sur l'ensemble des résultats préconisés dans le rapport.
CONCLUSION:
A quoi nous sert d'avoir financé de l'ordre de 10.000€ un tel Audit Energétique pour ne rien nous apprendre .
"
_ _ _ _ _ _ _ _
Si l'on voulait jeter l'argent par les fenêtres on ne s'y prendrait pas mieux.
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Édité par - Gédehem le 24 janv. 2017 10:21:10 |
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merlin76
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Posté - 24 janv. 2017 : 10:44:39
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Je comprends... Ce n'est pas la seule aberration. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 janv. 2017 : 11:10:05
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Il faut se rendre à l'évidence : tous ces "machins" n'ont en fait pour but que de "faire marcher le commerce".
On a eu la même chose pour la "mise en conformité ascenseur", prétendument rendue nécessaire par la 'vétusté' des installations (??) et surtout par les quelques accidents (dont 1 mortel) ayant défrayé la chronique sur une courte période.
Accidents ayant fait l'objet de diverses expertises judicaires, ayant toutes conclues (sauf 1) .... à un défaut d'entretien des installations.
Et à la condamnation des entreprises en ayant la charge.
Mais ce second volet n'a pas fait la une des médias.
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Posté - 24 janv. 2017 : 14:09:54
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Ne pas confondre DTG (dossier technique global) dont un vote est indispensable au moins en 2017 et dont les décrets concernant la qualification des TE intervenant ne sont pas sortis, Conclusion : patience et attente....
et le diagnostic énergétique où seules les copros disposant d'une chaufferie ou d'une climatisation COLLECTIVE, même partielle sont concernées. Conclusion : obligatoire dès avant 2017. |
Édité par - rambouillet le 24 janv. 2017 14:10:12 |
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difficulté de la part du syndic. 
