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Ambrosine
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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 Posté - 28 janv. 2017 : 09:31:44
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Bonjour,
Je suis copropriétaire et membre du conseil syndical d'une copropriété de 90 lots. Dès l’origine, il a été décidé de se passer des services d'un gardien. Donc, lorsqu’il faut débarrasser les parties communes d'objets qui n'ont rien à y faire, saler devant les portes d'entrée, ouvrir aux entreprises qui doivent venir............... il n'y a personne pour s'y sauf les membres du CS et nous commençons à être lassés par toute cette inertie. Nous essayons de mettre en place une organisation faisant appel à de bonnes volontés pour donner un coup de main.
Parmi vous , y en a-t-il qui aurait déjà mis en place des solutions pour résoudre ces problèmes ?
Merci pour vos réponse
SL
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 28 janv. 2017 : 11:20:45
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il a été décidé de se passer des services d'un gardien.
Vous avez là l'origine du problème, ..... et la réponse à votre question .... 
Si plus personne ne veut faire ces taches d'entretien courant, il faut embaucher ou prendre une société pour un temps partiel à définir. Par exemple pour la sortie/entrée des poubelles/conteneurs, du nettoyage des hall, escaliers, et ponctuellement salage des allées en hiver, etc ...
Les entreprises de nettoyage/entretien savent faire. 1 heure ici, 3 heures là , à calculer, comme il en serait pour la définition de la fiche de taches/emploi du temps d'un employé du syndicat.
Concernant la réception des entreprises intervenant pour le syndicat, cela incombe au syndic. A défaut 1 membre du CS détenant les clés.
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2017 11:26:58 |
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 2
Posté - 28 janv. 2017 : 15:40:44
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Ambrosine : supprimer le poste du gardien pour faire des économies sans penser au futur !
Ce n'est pas au CS, ni aux copros, de sortir les poubelles, nettoyer les parties communes, ...... 90 lots c'est un nombre suffisant pour avoir un gardien.
2 solutions :
. embaucher un gardien
. passer par une entreprises privée pour ces exécuter ces taches.
Mais pour cela il va falloir payer 
citation: Nous essayons de mettre en place une organisation faisant appel à de bonnes volontés pour donner un coup de main.
Ce n'est pas la bonne solution. Une copropriété c'est partager les charges de fonctionnement, pas faire du bénévolat
Pour les entreprises c'est la tache du syndic. Pas du CS, ni des copros.
Il faut aussi réfléchir à la responsabilité du SDC en cas d'accident. Sujet déjà longuement traité sur ce forum.
Un copro, ou un membre du CS qui se casse le col du fémur, voire plus, ......et tous les copros devront payer très cher.
Une copropriété c'est aussi gérer les charges, mais pas les réduire. Une copropriété mal entretenue fait aussi fuir les futurs acheteurs.
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Copro112
Contributeur actif
France
115 message(s)
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3
Posté - 28 janv. 2017 : 15:58:06
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L'assemblée générale a voté la suppression du poste de gardien.
Je pense que cela a été discuté en assemblée et que des voix (dont celle du syndic) on dû se faire entendre pour demander qui fera le travail de ce salarié dont vous avez souhaité vous séparer ?
Cette décision est généralement prise pour des raisons d'économies. Reste que, comme suggéré plus haut, vous allez devoir démarcher une ou plusieurs entreprises qui gèreront le nettoyage des parties communes, la sortie des poubelles, les espaces verts, etc. comme cela se fait dans la grande majorité des copropriétés.
Vous avez aussi, deux problèmes :
1 - Vous parlez de :citation: débarrasser les parties communes d'objets qui n'ont rien à y faire Sauf si ce dépôt était expressément autorisé lorsque vous aviez votre gardien, il s'agit là d'une facilité dont usent et abusent des résidents lorsque la copropriété n'est pas strictement encadrée. Généralement, le rappel de l'adresse d'une déchèterie et un sermon du syndic lors de l'AG menaçant de facturer les indélicats suffit (même si ce n'est pas très légal car rares sont ceux qui iront au tribunal après s'être faits facturés 100 € au titre de l'encombrement du local poubelles. Hé oui ! Mr X a laissé l'étiquette portant son nom sur les cartons qu'il a déposés dans le local. Dommage pour lui  ).
2 - Vous dites aussi : citation: ouvrir aux entreprises qui doivent venir ........ Il s'agit là d'un problème inhérent à toutes les copropriétés. La présence sur place du président du CS ou d'un conseiller le jour où une entreprise intervient sur les parties communes. Il ne s'agit pas seulement d'ouvrir les portes mais aussi s'assurer du travail effectué (si travail réellement effectué car les peu scrupuleux peuvent facturer sans être venus), du temps passé lors de l'intervention (ne pas se faire facturer 2 heures pour une intervention qui n'a duré que 45 mn), de la surveillance même des travaux en cours si les travaux sont longs (j'ai en mémoire un président de CS qui fait stopper la pose de couvertines et qui fait venir immédiatement le syndic et le patron de l'entreprise pour constater les malfaçons).
Je crains que vous ne puissiez pas faire l'économie d'heures de ménage, de sorties de poubelles, etc.
Toutefois la réponse suggérée plus haut n'est pas très appropriée...  citation: Initialement posté par philippe388
. embaucher un gardien
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| Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience. |
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Édité par - Copro112 le 28 janv. 2017 16:01:32 |
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4
Posté - 28 janv. 2017 : 19:07:28
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copro112 : La présence sur place du président du CS ou d'un conseiller le jour où une entreprise intervient sur les parties communes. Il ne s'agit pas seulement d'ouvrir les portes mais aussi s'assurer du travail effectué (si travail réellement effectué car les peu scrupuleux peuvent facturer sans être venus), du temps passé lors de l'intervention (ne pas se faire facturer 2 heures pour une intervention qui n'a duré que 45 mn), de la surveillance même des travaux en cours si les travaux sont longs (j'ai en mémoire un président de CS qui fait stopper la pose de couvertines et qui fait venir immédiatement le syndic et le patron de l'entreprise pour constater les malfaçons).
Ce n'est pas la mission du CE et de son président de surveiller le travail des entreprises !
C'est au syndic de faire la réception des travaux, avec l'assistance du CS qui n'a qu'un role consultatif.
Si il y a des malfaçons c'est au syndic de lancer les actions contre les entreprises pour réparer ces malfaçons.
Prendre les entreprises ppour des voyous n'est pas sérieux.
De plus les entreprises font des devis, adopter par l'AG. Le syndic lance les OS sur cette base.
Peu importe si l'entreprise passe 45 minutes ou 2 heures ! Le prix est déjà fixé et adopté.
Le CS n'est pas un huissier, ni un policier.
Ce genre de pratique est une dérive. Le président du CS n'est pas le patron de la copro, et encore moins des ouvriers sur le chantier.
La bonne méthode fut de ne pas virer le gardien, évidemment. Les copros ne sont pas contents, ce sont eux les décideurs. Ils ont été mauvais sur ce coup.
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MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
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Posté - 28 janv. 2017 : 19:28:30
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Bonsoir,
Il semble que cette copropriété n'ait jamais eu de gardien ( voir le premier message :"Dès l’origine, il a été décidé de se passer des services d'un gardien")
Arrêtez donc de parler d'une décision de l'AG d'avoir supprimé le poste de gardien ....
Il est vrai que bon nombre de copropriétés n'ont pas de gardien. et lorsque les bureaux du syndic sont un peu éloignés, les conseillers syndicaux résidents jouent un rôle sur place....même si ce n'est pas dans les textes de loi.
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6
Posté - 28 janv. 2017 : 19:50:56
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Miba : citation: Dès l’origine, il a été décidé de se passer des services d'un gardien
Et qui décide en copropriété ?
Si ce n'est pas l'AG qui a décidé, cette copropriété n'a jamais eu de gardien. |
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7
Posté - 28 janv. 2017 : 19:54:59
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citation: Dès l’origine, il a été décidé de se passer des services d'un gardien.
citation: L'assemblée générale a voté la suppression du poste de gardien. Oui, mi aussi je suis étonné de cette 'réécriture'.
citation: Donc, lorsqu’il faut débarrasser les parties communes d'objets qui n'ont rien à y faire, saler devant les portes d'entrée, ouvrir aux entreprises qui doivent venir............... il n'y a personne pour s'y sauf les membres du CS et nous commençons à être lassés par toute cette inertie. Nous essayons de mettre en place une organisation faisant appel à de bonnes volontés pour donner un coup de main. Si vous y arrivez tant mieux sinon vous n'aurez d'autre solution que de faire intervenir diverses entreprises pour ces taches.
Ne pas avoir de personnel c'est faire des économies.
Le souci que vous avez, c'est que les conseillers syndicaux se sentent floués, parce que eux, les économies, ils ne les voient pas. |
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Copro112
Contributeur actif
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8
Posté - 28 janv. 2017 : 23:02:06
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citation: Initialement posté par philippe388
Ce n'est pas la mission du CE et de son président de surveiller le travail des entreprises !
C'est au syndic de faire la réception des travaux, avec l'assistance du CS qui n'a qu'un role consultatif.
Si il y a des malfaçons c'est au syndic de lancer les actions contre les entreprises pour réparer ces malfaçons.
Prendre les entreprises ppour des voyous n'est pas sérieux.
De plus les entreprises font des devis, adopter par l'AG. Le syndic lance les OS sur cette base.
Peu importe si l'entreprise passe 45 minutes ou 2 heures ! Le prix est déjà fixé et adopté.
Le CS n'est pas un huissier, ni un policier.
Ce genre de pratique est une dérive. Le président du CS n'est pas le patron de la copro, et encore moins des ouvriers sur le chantier. Un conseil syndical que ne fait rien, qui ne surveille rien. Voilà , selon philippe338, le rôle un conseil syndical.
Les mauvais syndics et les entreprises qui sous-traitent et/ou qui font des malfaçons ont encore de beaux jours devant eux.
Encore un qui a une grande expérience de la copropriété. On comprend pourquoi il y a tant de problèmes dans certaines copropriété
Pour en revenir à l'absence du gardien : citation: Dès l’origine, il a été décidé de se passer des services d'un gardien. cela laisse penser que la première AG a décidé de supprimer le poste de gardien. Peut-être même qu'il n'avait pas encore été embauché lors du vote.
Ce gardien était prévu et, comme souvent, servant d'argument lors de la vente sur plan.
A Ambroisine de nous éclairer à ce sujet. |
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Édité par - Copro112 le 28 janv. 2017 23:04:23 |
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ESTEPHE
Contributeur senior
France
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Posté - 29 janv. 2017 : 10:29:57
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Bonjour Ambrosine,
Voici comment nous nous sommes organisés dans notre copropriété de moins de 20 lots : nous faisons appel à une association intermédiaire de services et en sommes très satisfaits.
Ces associations mettent du personnel à la disposition des particuliers, collectivités, entreprises ou artisans, pour toutes sortes de travaux : ménage, entretien du jardin, aide au déménagement, bricolage, peinture, petite maçonnerie, hommes "toutes mains" etc
C'est l'association qui s'occupe de toutes les formalités : contrats de travail, bulletins de salaires, déclarations sociales etc. Je signe les feuilles de présence (je suis le président du CS) et le syndic reçoit tous les mois une facture à payer, sans rien d'autre à s'occuper.
Les personnes sont payées à l'heure, une heure minimum à chaque fois.
La somme varie de 19 € (ménage) à 22 € en fonction du travail.
L'avantage, c'est qu'elles ne sont pas salariées de la copropriété, avec tous les problèmes qui en découlent (maladie, vacances etc).
Pour le ménage, nous avons un contrat annuel "nettoyage des locaux".
Pour les autres tâches (nettoyage des poubelles, des dalles de l'entrée, de la porte du garage, des murs du local poubelles aérien, des bordures des allées, retrait des feuilles mortes, déblayage de la neige etc), nous faisons appel à l'association ponctuellement, au coup par coup. Un simple coup de fil et ils nous envoient quelqu'un, souvent la même personne. Pour une copropriété de 90 appartements comme la vôtre, il faudrait sans doute aussi un contrat annuel, avec une ou deux heures par semaine, ce qui vous reviendrait certainement à moins cher qu'un gardien.
J'espère que ces renseignements vous seront utiles et pourront vous aider. Il y a certainement des associations de ce type dans votre région aussi. |
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nefer
Modérateur
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10
 Posté - 29 janv. 2017 : 10:53:49
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Pour compléter l'information d'ESTEPHE, c'est le syndicat des copropriétaires qui fournit les produits pour le nettoyage des locaux .
quand le syndicat passe un contrat avec une entreprise "classqiue", c'est l'entreprise qui fournit tout le nécessaire pour le nettoyage |
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11
Posté - 29 janv. 2017 : 12:29:14
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copro112 : citation: Encore un qui a une grande expérience de la copropriété. On comprend pourquoi il y a tant de problèmes dans certaines copropriété
Nouveau sur ce forum, je vous invite à lire mes 12 000 posts, et mes propos sur le role du CS.
citation: Un conseil syndical que ne fait rien, qui ne surveille rien. Voilà , selon philippe338, le rôle un conseil syndical.
Je n'ai jamais écrit cela sur ce forum. Attention au procès d'intention.
Je vous invite aussi à lire la loi de 1965 et son décret en ce qui concerne le role et la mission d'un CS : controle des comptes, controle de la gestion du syndic, assistance du syndic, un role consutatif, .....
Le CS ne gère PAS les entreprises, ni leurs salariés.
citation: Les mauvais syndics et les entreprises qui sous-traitent et/ou qui font des malfaçons ont encore de beaux jours devant eux.
Un nouvel adepte du ' TOUS POURRIS" ! cela dévient assez détestable.
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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12
Posté - 29 janv. 2017 : 13:19:43
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D'expérience depuis 5 ans et discussions avec d'autres PCS, les prestataires obtiennent + de réponses de la part d'un CS sérieux que du Syndic. Contrairement aux gestionnaires qui peuvent changer, un membre du CS serait toujours plus au fait d'avoir rapidement un historique. Après au CS de rappeler qu'il ne donne que des informations et non un ordre (c'est le syndic).
Pour en revenir le post initial, je pense que Ambrosine fait partie des copropriétés où l'on a peur de dépenser et qu'on peut le faire soi-même. C'est un tort. Il ne faut pas hésiter à faire un point suivi avec le Syndic sur les interventions à prévoir, les grouper si possible. C'est la seule façon de sensibiliser les copropriétaires.
Pour le salage et les encombrants, tout ça passe par la société de nettoyage. Cela peut être prévu à leur contrat.
Pour être présent pour les entreprises, c'est un faux débat. Si vous pouvez et le pouvez, OK. Le cas échéant, le prestataire passe chez le Syndic chercher les accès. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 janv. 2017 : 15:04:43
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La vision partisane et faussée du CS véhiculée ici et là par Philippe date des années 70, avant qu'il soit rendu obligatoire, et d'un peu après son obligation (1986), dans le sens que donnaient les syndics d'alors :
"le CS "n'est que" (noter le négatif ) un organe de contrôle à postériori, et d'assistance du syndic, si celui-ci la sollicite"
La mission d'un CS est actuellement des plus étendue, y compris préalablement aux actes du syndic, par exemple pour l'établissement de l'ODJ des AG, ou solliciter des propositions pour des travaux.
C'est un organe incontournable dans la gestion du syndicat, instance de proximité à même de répondre dans bien des cas à l'immédiateté d'un problème..
Le fait qu'il ne puisse se substituer au syndic n'y change rien.
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Édité par - Gédehem le 29 janv. 2017 15:06:23 |
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Posté - 29 janv. 2017 : 16:27:42
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et il n'est pas incompatible aux membres du CS d'effectuer des tâches d'entretien (bénévolement) si l'AG le décide ainsi... bien sur l'assurance du syndicat doit être en conséquence |
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Posté - 29 janv. 2017 : 21:23:50
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gedehem : citation: La mission d'un CS est actuellement des plus étendue, y compris préalablement aux actes du syndic, par exemple pour l'établissement de l'ODJ des AG, ou solliciter des propositions pour des travaux.
C'est un organe incontournable dans la gestion du syndicat, instance de proximité à même de répondre dans bien des cas à l'immédiateté d'un problème..
Mais je n'ai jamais écrit le contraire !!
Relisez vous aussi TOUTES mes interventions sur le fonctionnement d'un CS et de ses dérives, qui ne date des années 1970, mais du XIX siècle.
Ce que je dis depuis toujours, c'est que le CS n'a pas à se substituer au syndic. Il ne gère pas le SDC, ni les entreprises. Son role est bien consultatif, c'est le texte de la loi de la copropriété.
Pour info : L'année passée, notre cher président à écrit au patron de l'entreprise de nettoyage des parties communes - bois, voiries, ..) comment il fallait nettoyer les voies d'accès, quel matériel choir, ... Il a joint à ce courrier des photos des employés avec des commentaires sur chacun; " Mr X perd du temps en laissant sa brouette loin de sa pelle", les feuilles mortes sont jetées dans le à 30/40 cms alors que j'avais exiger 80 cms, .....................
Est-ce bien là la mission d'un CS ?
Ce même président qui présente une entreprise radiée depuis 10 ans pour des travaux sur les toits !
gedehem : citation: La vision partisane et faussée du CS véhiculée ici et là par Philippe date des années 70,
De quoi voulez vous parlez ?
Votre vision est elle la bonne ? Vous rêvez d'un CS plus gestionnaire, je ne suis pas d'accord avec cette vision.
Controler et gérer, ce n'est pas très compatible. 
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Posté - 30 janv. 2017 : 08:41:08
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citation: le CS n'a pas à se substituer au syndic. Il ne gère pas le SDC, ni les entreprises. Son role est bien consultatif, c'est le texte de la loi de la copropriété Philippe, ce n'est pas ce qu'indique la loi de 1965, en écrivant cela vous n'en restituez qu'un bout, si j'ose:
citation: Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Quand vous énoncez que le conseil syndical ne gère pas les entreprises qui interviennent sur la copropriété, vous avez raison. Il ne les choisit pas sauf délégation, il ne signe pas les devis, ne paye pas les factures, n'écrit pas les courriers officiels ni n'admoneste ou n'assigne en justice.
EN revanche, dans son rôle d'assistance, rien n'empêche (mais rien n'oblige) que les conseillers ne recoivent ou n'ouvrent les portes aux entreprises.
citation: Son role est bien consultatif, c'est le texte de la loi de la copropriété Non, et l'article 21 énumère un certain nombre d'autres tâches:
1/Il contrôle (ce n'est pas consultatif)
2/ Il se saisit de sujets sur lequel il peut émettre des avis (il n'est donc pas consulté, il est pro-actif au contraire)
3/ Il gère l'ordre du jour de l'AG en coopération avec le syndic
4/ Il agit pour la mise en concurrence des offres de syndics
5/ il peut demander tout documents liés a la gestion du syndicat
.... etc...
En ce qui concerne la sortie des poubelles, le ramassage des feuilles, il y a en revanche un ambiguité à parler du rôle du conseil syndical et d'une substitution de celui-ci au role du syndic.
Que Monsieur X soit copropriétaire ou conseil syndical ne donne pas plu ou moins de droit ou de devoir a sortir les poubelles. Monsieur X simple copropriétaire non conseiller peut très bien sortir les poubelles ou ramasser les feuilles, à son tour, dans un ordre déterminé par le conseil syndical qui assiste alors le syndic.
On comprend bien que sur place, s'il faut gérer 5 ou 6 bénévoles, le conseil syndical est infiniment mieux équipé, et plus réactif a monter ce tour.
Si Monsieur X qui était volontaire ne veut plus le faire, le conseil n'a aucune autorité pour l'y obliger, pas plus que le syndic d'ailleurs, et le conseil syndical peut au mieux faire un constat d'échec et demander au syndic de trouver une autre solution, quitte à retourner devant l'assemblée; |
Édité par - ribouldingue le 30 janv. 2017 08:43:04 |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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17
Posté - 30 janv. 2017 : 09:41:16
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Je confirme ce que dit Nefer dans le post 10 : quand on fait appel à une association, on doit fournir le matériel et les produits d'entretien. Je les achète et me fais rembourser sur justificatifs par le syndic.
Nous sommes très satisfaits d'avoir cesser de travailler avec une entreprise et d'avoir pris une association. Les relations sont plus faciles, plus "humaines". C'est le CS qui gère le travail directement avec l'association (remplacement pour vacances et maladies etc) et le syndic est tout à fait d'accord.
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 30 janv. 2017 : 10:30:19
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On est là , sur la question posée, en plein dans la mission "assistance du syndic", dans une gestion de proximité, qui n'est pas de se substituer à lui.
On peut dire que le CS 'accompagne' le syndic pour certaines démarches décidées par l'AG. Il est là parfaitement dans son rôle, qui n'a rien de passif ou uniquement consultatif, comme le souligne Ribouldingue.
Le CS est un acteur dans la gestion du syndicat.
Pas comme la vache regardant passer les trains .... |
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MIBA
Contributeur actif
France
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19
Posté - 30 janv. 2017 : 16:36:53
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Bonjour,
Gedehem et Philippe 388, vous écrivez tous deux que le CS ne doit pas se substituer au syndic. J'en suis bien d'accord.
Mais sa mission est néanmoins de l'assister. Et donc l'aider dans son activité ( dixit le petit Larousse).
Que penser d'un syndic qui , dans le cadre d'une résolution votée en AG doit réaliser la mise en concurrence de la maintenance des extincteurs ( entre autres), nous indique en réunion de CS qu'il a l'habitude de fonctionner avec X, que ce prestataire intervient dans la plupart des copropriétés qu'il gère et qu'il est donc inutile d'en solliciter d'autres ?
Est-ce aux conseillers syndicaux de rechercher des concurrents, de leur demander des projets de contrats et de discuter de leur contenu ?
Il me semble que non, car cela consiste à faire le travail du syndic ( on le rémunère pour cela) et qu'en outre il doit mieux connaître que nous le marché local des prestataires.
En outre, la mission du conseil syndical est aussi d'assurer un contrôle de la gestion du syndicat; s'il a une activité trop opérationnelle dans sa mission d'"assistance", comment peut -il sereinement assurer sa mission de contrôle ? ( sans pour autant se limiter à regarder passer les trains...)
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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20
Posté - 30 janv. 2017 : 17:06:49
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Le fait que le syndic fasse des recherches n'interdit en rien au CS de faire les siennes.
Ni même à un copropriétaires.
Que le syndic propose "ses" fournisseurs est une pratique courante.
Qui peut avoir un intérêt pour le prix. Mais pas toujours, et parfois même "au contraire" ..
D'où la nécessité pour le CS de faire ses propres recherches.
"Est-ce aux conseillers syndicaux de rechercher des concurrents, de leur demander des projets de contrats et de discuter de leur contenu ?
Il me semble que non, car cela consiste à faire le travail du syndic ...."
C'était l'approche il y a 30 ou 40 ans, celle que j'ai relevé plus haut .....
S'agissant d'avoir les meilleures propositions dans une démarche de "maitrise des charges", qui d'autre que le CS est le mieux placé ? (*)
Il faudrait lire (relire) L.art.21, dont :
"En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. "
Il n'y a pas de limite dans ce domaine.
Pas plus que sur .... : "Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic ...."
Syndic, entretien des extincteurs ou ravalement des façades, ce n'est pas faire le travail du syndic que de solliciter des propositions.
Il ne faut pas confondre ici la recherche de prestations par le CS, avec leur réalisation par le syndic après décision d'AG .
(*) bien connu dans les syndicats coopératifs : les entreprises sont plus attentives lorsqu'elles traitent en direct avec les copropriétaires (ou CS), tant sur la prestation que sur les prix, la plupart des gestionnaires (pro) n'ayant pas ce soucis de la "proximité".
Et encore moins du prix, en particulier lorsqu'ils reçoivent une rémunération basée sur le montant des travaux hors budget prévisionnel. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2017 17:24:08 |
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Organisation d'une copropriété sans gardien 
