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JPM
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 Posté - 12 févr. 2017 : 17:00:27
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On pourrait peut ĂŞtre en finir avec les Ă©ternelles discussions sur les frais de mutation.
Solution proposée : l'honoraire en cas de mutation doit couvrir toutes les prestations minimales imposées par la plus modeste des mutations de propriété, savoir :
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établissement de l'état daté (pré état daté et actualisation finale)
établissement de la note complémentaire pour le notaire
délivrance du certificat article 20
enregistrement de la notification du transfert de propriété
Modification de la liste des copropriétaires avec ouverture de la fiche de l'acquéreur
Clôture simple du compte du vendeur avec paiement du solde créditeur s'il y a lieu
Ouverture du compte de l'acquéreur
Virements nécessaires
L'honoraire demandé par le syndicat couvrirait donc l'exécution de ces opérations minimales.
Si l'avis de l'article 20 n'est pas accompagné du paiement des charges dues par le vendeur le syndic doit faire délivrer une opposition dont le coût n'est pas inclus dans l'honoraire. Cela a lieu une fois sur dix.
Idem pour la délivrance de copie de documents qui doivent être normalement remis par le vendeur.
Cela ne serait pas plus simple ?
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Posté - 12 févr. 2017 : 17:31:25
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Pour moi, la réponse est claire les syndics facturent actuellement des choses qui ne sont pas prévues ni au contrat type, ni dans des textes :
* le pré état daté
* enregistrement de la notification du transfert de propriété
* Modification de la liste des copropriétaires avec ouverture de la fiche de l'acquéreur
* Clôture simple du compte du vendeur avec paiement du solde créditeur s'il y a lieu
* Ouverture du compte de l'acquéreur
* Virements nécessaires
c'est à eux de prévoir leur forfait, d'autant que les choses citées sont d'une part minimes en nombre et d'autre part en temps passé (sauf si le syndic est encore à l'époque de Cro-Magnon)....
Ce sont les syndics qui donnent le bâton pour se faire battre....
Il y en a qui facture des honoraires pour gérer leur garantie financière....
Il y en a d'autres qui ne font plus les photocopies, en donnant leur courrier Ă Athome qui fait les photocopies et le syndic facture cela en frais postaux puisque c'est Athome qui fait les envois postaux de ces photocopies.
D'autres qui facturent des honoraires spéciaux parce qu'ils ont fait faire des économies sur des prestations ("on partage les gains"  , alors qu'ils ne font que leur travail)
L'imagination des syndics est sans bornes (pas tous heureusement).....
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nefer
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Posté - 12 févr. 2017 : 17:43:56
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citation: Initialement posté par rambouillet
Pour moi, la réponse est claire les syndics facturent actuellement des choses qui ne sont pas prévues ni au contrat type, ni dans des textes :
* le pré état daté
* enregistrement de la notification du transfert de propriété
* Modification de la liste des copropriétaires avec ouverture de la fiche de l'acquéreur
* Clôture simple du compte du vendeur avec paiement du solde créditeur s'il y a lieu
* Ouverture du compte de l'acquéreur
* Virements nécessaires
pourquoi généraliser ?
je n'ai pas vu de factures pour les prestations "
* enregistrement de la notification du transfert de propriété
* Modification de la liste des copropriétaires avec ouverture de la fiche de l'acquéreur
* Clôture simple du compte du vendeur avec paiement du solde créditeur s'il y a lieu
* Ouverture du compte de l'acquéreur
* Virements nécessaires"
puisque c'est totalement illégal!
le problème c'est le pré état daté qui est une "invention" des notaires.
Il leur appartient d'établir le document nécessaire pour l'avant contrat à partir des documents à demander au vendeur!
le syndic n'a pas Ă remplir ce document. |
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Posté - 12 févr. 2017 : 17:50:12
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citation: Nefer :
pourquoi généraliser ?
je n'ai pas vu de factures pour les prestations "
* enregistrement de la notification du transfert de propriété
* Modification de la liste des copropriétaires avec ouverture de la fiche de l'acquéreur
* Clôture simple du compte du vendeur avec paiement du solde créditeur s'il y a lieu
* Ouverture du compte de l'acquéreur
* Virements nécessaires"
Je ne dis pas que des syndics facturent tout cela, mais je suis d'accord avec JPM certains syndics facturent certaines lignes.... |
Édité par - rambouillet le 12 févr. 2017 17:55:34 |
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Sunbird
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 Posté - 12 févr. 2017 : 18:01:34
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Oui le pré état daté est une invention des notaires, invention dans laquelle ce sont engouffrés les syndics.
Il suffit simplement du dernier relevé de charge du vendeur, et de l'annexe 1 comptable qui a été validé par la dernière AG pour faire ce que demande ALUR.
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JPM
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Posté - 13 févr. 2017 : 18:44:02
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Sunbird : citation: Oui le pré état daté est une invention des notaires, invention dans laquelle ce sont engouffrés les syndics.
Il suffit simplement du dernier relevé de charge du vendeur, et de l'annexe 1 comptable qui a été validé par la dernière AG pour faire ce que demande ALUR.
Vous avez le plus profond mépris pour l'information préalable des acquéreurs 
Cette réforme est un des points forts de la loi ALUR.
A propos de l'état daté classique, on a dit à juste titre qu'il avait l'avantage d'informer les acquéreurs mais trop tard puisqu'ils sont déjà engagés par le compromis initial.
La solution était donc d'établir l'état daté à la date de la promesse de vente. Il s'agit donc bien d'un état daté qu'on a appelé pré état daté parce que l'obligation de l'état daté à la date de la vente n'a pas été supprimée. Mais en réalité il ne peut s'agir que d'une actualisation de l'état daté d'origine ou pré état daté.
Contester la notion de pré état daté c'est remettre en cause l'esprit excellent de cette réforme : informer les acquéreurs en temps utile. La contester uniquement pour une question de rémunération du syndic c'est le comble de la mesquinerie.
Ce qu'il faut contester éventuellement c'est un montant abusif du pré état daté. Mais pas le pré état daté lui même.
Par ailleurs vous savez parfaitement bien que bien des vendeurs ne disposent pas des pièces nécessaires. Dans ce cas que doit on faire ? Interdire la vente du bien ?
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nefer
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Posté - 13 févr. 2017 : 18:52:01
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citation: Initialement posté par JPM
Sunbird :
Par ailleurs vous savez parfaitement bien que bien des vendeurs ne disposent pas des pièces nécessaires. Dans ce cas que doit on faire ? Interdire la vente du bien ?
il suffit aux vendeurs de donner à leur notaire la convocation de la dernière AG et le carnet d'entretien |
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Sunbird
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Posté - 13 févr. 2017 : 21:23:31
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citation: Initialement posté par JPMSunbird : citation: Oui le pré état daté est une invention des notaires, invention dans laquelle ce sont engouffrés les syndics.
Il suffit simplement du dernier relevé de charge du vendeur, et de l'annexe 1 comptable qui a été validé par la dernière AG pour faire ce que demande ALUR. Vous avez le plus profond mépris pour l'information préalable des acquéreurs
Propos hors sujet.
citation: Initialement posté par JPM
Cette réforme est un des points forts de la loi ALUR.
A propos de l'état daté classique, on a dit à juste titre qu'il avait l'avantage d'informer les acquéreurs mais trop tard puisqu'ils sont déjà engagés par le compromis initial.
La solution était donc d'établir l'état daté à la date de la promesse de vente. Il s'agit donc bien d'un état daté qu'on a appelé pré état daté parce que l'obligation de l'état daté à la date de la vente n'a pas été supprimée. Mais en réalité il ne peut s'agir que d'une actualisation de l'état daté d'origine ou pré état daté.
Contester la notion de pré état daté c'est remettre en cause l'esprit excellent de cette réforme : informer les acquéreurs en temps utile. La contester uniquement pour une question de rémunération du syndic c'est le comble de la mesquinerie.
Ce qu'il faut contester éventuellement c'est un montant abusif du pré état daté. Mais pas le pré état daté lui même.
Par ailleurs vous savez parfaitement bien que bien des vendeurs ne disposent pas des pièces nécessaires. Dans ce cas que doit on faire ? Interdire la vente du bien ?
Il suffit de fournir l'annexe 1, et le dernier relevé de charge pour répondre à ce point. Le reste ne sert à rien sauf à engraisser les syndics qui surfacturent cet acte tout comme les états datés.
Venez faire des promesses et vous verrez que dans la majorité des cas le pré état daté ne sert strictement à rien, il est annexé sans aucun commentaire au milieu des autres annexes.
Lorsque vous avez une promesse de 36 pages, avec les diagnostics privatifs (une 50 aine de pages), les diagnostics partie commune (une centaine de pages et plus si amiante), le carnet d'entretien, le règlement de copropriété (minimum une centaine de pages), plus un dossier georisque (20 aine de pages), le pré-état daté de 3 pages qui contient 1 chiffre par page il faut vraiment le chercher et comprendre sa signification.
Il faut vraiment le vouloir pour comprendre un document incompréhensible de 3 pages parmi plus de 300 pages.
Si le pré état daté, et les informations qu'il contient étaient si importantes, au lieu d'être une simple annexe de la promesse, son contenu serait repris dans la promesse, comme cela est fait avec les diagnostics techniques.
Cela serait beaucoup plus informatif dans la promesse d'écrire "le bénéficiaire est informé que le syndicat de copropriétaire n'a pas de difficulté financière, qu'il paie ses fournisseurs, que le montant des charges annuel est 2500 euros pour le lot..."
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JPM
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Posté - 14 févr. 2017 : 00:18:18
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Il n 'y a pas lieu d'insérer le pré état daté dans la promesse. Il en va de même que pour les PV des assemblées précédentes. L'acquéreur y trouve dans les deux cas des informations importantes, dont certaines peuvent être de nature à déterminer son engagement d'acheter ou, au contraire, le faire fuir.
Ces documents sont plus importants que bien des diagnostics.
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Posté - 14 févr. 2017 : 07:32:34
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Les documents Ă fournir sont Ă l'exception du carnet d'entretien entre les mains du vendeur pour autant qu'il soit un petit peu conservateur.
De plus ces documents pour qu'ils soient efficaces devraient être fournis avant la signature d'un compromis, et en cette époque de dématérialisation des documents ceci ne devrait rien coûter. Un bon agent immobilier devrait demander ces documents aux vendeurs dès la prise en charge du mandat de vente.
De plus un état daté fait 3 mois avant la vente ne veut rien dire dans ses parties financières, puisqu'il y a de grandes chances qu'entre temps il y ait un appel trimestriel de charges, ce qui remet totalement en cause cette fameuse partie financière. De plus dans l'état daté, tel qu'il est rigoureusement prévu par les textes (article 5 du décret) il n'est aucunement prévu les différents documents nécessaires à la date du compromis (3 PV, carnet d'entretien, les dttes, etc....).
Ce qui est à revoir, c'est peut-être la formation de l'agent immobilier détenteur d'un mandat..... qui doit conseiller son client (le vendeur) et l'aider à récupérer les différents documents. Ils savent déjà faire pour tout ce qui est diagnostic (et savent bien conseiller sur le diagnostiqueur à prendre.....  ) |
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JPM
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Posté - 14 févr. 2017 : 08:55:54
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Contribution plus intéressante de Rambouillet, dépouillée du pitoyable et lancinant engraissement des syndics .
Je viens de voir trois ventes dans lesquelles les héritiers du copropriétaire décédé n'ont pratiquement pas d'autre document que le titre de propriété, la police d'assurance et les comptes de charges de la dernière année.
Il est vrai qu'il y a un problème souvent avec les agents immobiliers. Mais le vrai problème est celui du mandat de vente avec ou sans exclusivité. L'agent bénéficiant d'un mandat exclusif se doit d'avoir un dossier complet. Cela est plus difficile dans le cas contraire.
Pour : citation: De plus un état daté fait 3 mois avant la vente ne veut rien dire dans ses parties financières, puisqu'il y a de grandes chances qu'entre temps il y ait un appel trimestriel de charges, ce qui remet totalement en cause cette fameuse partie financière.
Cela est inexact. Quand on envisage d'acheter le 14 avril 2017, ce qui importe c'est de connaître la situation financière du syndicat au 31 décembre 2016 : importance des impayés, des dettes anormales du syndicat, etc ... Peu importent les appels de fonds à venir, ils doivent être précisés dans l'état daté.
La loi est insuffisante car elle prévoit la communication de la dernière situation financière approuvée. Elle peut remonter à plus d'un an. L'acquéreur potentiel doit exiger une situation financière beaucoup plus proche et ne doit pas en démordre. L'expérience montre que les agents immobiliers obtiennent cela des syndics.
Encore ne faut-il pas abuser ! Il s'agit de la situation financière à la dernière fin de trimestre sous la forme d'une balance détaillée et non pas d'une annexe 1.
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Posté - 14 févr. 2017 : 10:58:31
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Il n'est pas prévu dans les textes que l'état daté fasse état des impayés du syndicat, ni des dettes du syndicat, etc... l'état daté ne concerne que les rapports vendeur-acquéreur :
"Article 5
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie."
Il ne faut pas faire dire à l'état daté plus qu'il n'est prévu par les textes...... certes, les notaires demandent plus de renseignements, comme les numéros de police d'assurance, etc.... Pourquoi faire ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 févr. 2017 : 11:02:40
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Ce qui est à revoir, c'est peut-être la formation de l'agent immobilier détenteur d'un mandat
Très certainement.
C'est grâce à l'un d'eux, sans doute très "informé" ou attentif, que la procédure suivante a été mise en place dans "mes syndicats" (coop) préalablement à la signature de la promesse/compromis de vente :
- remise Ă l'agent immobilier "pour copie" de l'EDD/RDC, des 3 derniers PV d'AG, d'un Ă©tat des charges du lot.
Cela ne coûte rien au syndicat, l'agence immobilière passant prendre ces documents pour copies.
Le potentiel acheteur est ainsi informé, ce qui évite bien des surprises par la suite |
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JPM
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Posté - 14 févr. 2017 : 11:50:37
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Le nouveau texte impose la production des indications suivantes :
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à -vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Il s'agit bien d'un document différent qui ne peut être établi complètement que par le syndic.
Le plus simple est de fusionner les deux textes et d'arrêter de perdre du temps à vitupérer le pré état daté.
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Sunbird
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Posté - 14 févr. 2017 : 12:38:10
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Il suffit que les syndics mettent les informations et documents sur l'extranet :
- L'ensemble des diagnostics parties communes
- Carnet d'entretien
- RC/EDD , avec une note certifiant qu'il y a tous les modificatifs.
- Pour les informations financières propriétaires.
- Pour le SDC un Ă©cran sur l'extranet permettrait au vendeur de le faire soi-mĂŞme.
- PV AG
Cela fait gagner du temps Ă tout le monde
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Posté - 14 févr. 2017 : 15:20:44
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Loinde moi de dire que vous vous mélangez les pinceaux, car ce serait irrévérencieux.
Mais vous parlez une fois de l'état daté, dont je vous ai cité l'article concerné, et qui est rempli par le syndic, et une autre fois vous parlez des documents que l'acquéreur doit avoir pour que le compromis de vente ait son plein effet.
Dans ce second cas, l'intervention du syndic n'est utile que pour fournir le carnet d'entretien, tout le reste se trouve dans les documents en possession théorique du vendeur. Et les exemples que vous citez se trouve sur l'annexe 1 approuvée. Pourquoi aller payer des honoraires au syndic souvent sans demander au vendeur ?
Moi je préconisera plutôt que le syndic avant de fournir de tels documents, fasse un devis au vendeur, puisque ce dernier n'est pas lié directement au contrat du syndic. Vous verriez que bien souvent les vendeurs retrouveraient tout seul tous les papiers nécessaires......
Perso, je le maintiens : le pré état daté facturé par le syndic est abusif, comme le sont certains tarifs d'état daté eux-mêmes.
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JPM
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Posté - 14 févr. 2017 : 17:13:03
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Tout cela est affaire de notaire. Le syndic ne donne que ce qu'on lui demande. Il n'y a pas de devis à faire lorsque les mentions figurent dans le contrat de syndic. Les notaires savent très bien faire réduire les prétentions abusives.
En ce qui concerne les contentieux sur recouvrement de charges le notaire exige à juste titre des indications écrites données par le syndic.
Je ne mélange rien, comme les autres j'essaie de remédier aux insuffisances du législateur. Il fallait tout remonter à la période du compromis et se contenter ensuite d'une actualisation pour le jour de la signature.
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Sunbird
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Posté - 14 févr. 2017 : 17:36:17
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citation: Initialement posté par JPM
Il fallait tout remonter à la période du compromis et se contenter ensuite d'une actualisation pour le jour de la signature.
Et si le compromis n'est pas signé, annulé, ou ne va pas jusqu'au bout du fait que l'acquéreur n'a pas son prêt...
On facture des frais au vendeur ? Le syndic rembourse ?
Cette question ne se poserait pas si tous les syndics avaient des frais qui correspondent à la réalité du travail effectué.
Aujourd'hui nous avons des sommes qui selon les syndics vont de 400 euros Ă quasiment 1000 euros pour le mĂŞme document.
Pour comparer un notaire facture une promesse de 0 euro Ă 150 euros.
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 15 févr. 2017 : 21:29:23
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Il est lassant de lire des "moutons" qui croient, parce que l'ARC l'a dit, que le pré état daté serait une invention des syndics pour se gaver...
Il y en a ras le bol. L'ARC divise pour mieux régner, et il faudrait vérifier la réalité du terrain avant de faire du copier/coller sans chercher à réfléchir 2 secondes.
Ce sont les notaires qui le demandent. J'ai assisté à plusieurs réunions inter-syndics (syndicats, colloques), et il y a des administrateurs qui ont pesté contre cela, et qui disaient "le pré quoi ? pré machin quoi ? connaît pas le pré état-daté, c'est nulle part dans la loi !".
Finalement les notaires ont continué à le demander, sans cesse, donc finalement forcément il faut bien facturer le travail réalisé en plus.
Les plus précautionneux demandent l'aval du notaire ou du vendeur pour délivrer et facturer le "pré état daté, au moins aucun soucis.
Chez nous j'ai fait un forfait et point. Ce qui inclut tout, et facturation à la fin quand la vente se fait. Et si pas de vente au final, on facture la moitié pour le seul pré état daté sans suite.
Du coup on ne distingue plus les prestations lors de la mutation. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 févr. 2017 : 01:21:09
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Il faut en effet proclamer qu'est un mensonge d'État la négation de l'existence d'un pré état daté.
Il faudrait d'ailleurs donner un autre nom au document exigé du syndic puisque, depuis de longues années, un état daté est accompagné d'une note complémentaire. Ici encore l'ARC a sévi en déniant la nécessité de cette note complémentaire. J'ai montré que les travaux parlementaires font bien état de deux documents distincts et que la mention dans le texte du seul état daté résulte d'une omission.
C'est le constant souci de réduire la réalité des prestations des syndics qui explique, sans toujours l'excuser, leurs tentatives de multiplier les rémunérations accessoires.
Ils doivent comprendre que depuis la promotion du contrat tout sauf c'est le forfait de gestion courante qu'il faut librement augmenter.
Par ailleurs il faut effectivement prévoir un remboursement partiel lorsque l'opération n'est pas réalisée.
Il faut aussi proclamer que faire mention de l'engraissement des syndics est un acte condamnable au titre de la modération des forums.
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Posté - 16 févr. 2017 : 08:48:45
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citation: Il faut en effet proclamer qu'est un mensonge d'État la négation de l'existence d'un pré état daté.
ceci est une phrase toute faite : car ce n'est pas l'Etat qui nie l'existence d'un pré état daté. 
citation: Il faut aussi proclamer que faire mention de l'engraissement des syndics est un acte condamnable au titre de la modération des forums.
Certes, le terme "engraissement" peut vous paraître fort, mais on ne peut pas modérer le fait de dire que certains syndics (et certaines grosses sociétés) cherchent tous les moyens pour trouver de nouvelles sources de financement, parce que justement ils ne veulent pas mettre leur forfait à niveau, les contrats étant comparables pour le copro-lecteur.
Perso, je constate que nombre de "petits" syndics font leur travail correctement pour leur client en cherchant à gagner leur vie et en toute transparence. Mais que malheureusement, on ressent chez les "grosses" sociétés un besoin permanent d'augmenter leur CA, ceci étant leur premier objectif, et parfois le gestionnaire du terrain n'est pas toujours fier d'imposer ces dérives.....
Pour ma part, je considère que tout travail demandé au bénéfice d'un copro et non compris dans le contrat doit se faire par un "devis" et notamment le pré état daté (ou un autre nom).
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Édité par - rambouillet le 16 févr. 2017 08:51:46 |
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Sujet |
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Hono mutation : les prestations minimales 
