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Centre78
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 Posté - 16 févr. 2017 : 15:17:47
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Bonjour à tous,
le compte bancaire du syndicat fait apparaître un solde créditeur qui oscille entre 30 000 et 58 000 Euros pour un budget annuel autour de 100 000 Euros.
Cette situation me semble anormale, mais qu'en faire ?
Doit-on / peut-on inscrire une résolution à la prochaine AG pour affecter 20 000 Euros à des travaux ?
Quel est le solde "normal" pour une copro qui fonctionne sur ce budget annuel ?
Merci de vos lumières !
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Posté - 16 févr. 2017 : 15:37:43
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Attention, le compte bancaire ne reflète peut-être pas la réalité du décompte final du syndicat et pour plusieurs raisons :
* l'existence d'une avance de trésorerie
* des chèques faits mais non encaissés
* des avances travaux qui n'auraient pas été placées
etc....
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Centre78
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 2
 Posté - 16 févr. 2017 : 15:42:02
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Merci pour cette "réponse".
Aucune avance de trésorerie à ma connaissance. Le solde mentionné apparaît mois après mois, et semble provenir des reliquats des années précédentes, qui se sont accumulés.
Je repose donc ma question : comment affecter ce solde excessif, quelle est la meilleure stratégie pour le faire revenir à une somme normale, et quelle est la normale en question ?
Merci par avance.
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Posté - 16 févr. 2017 : 16:19:16
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Si les comptes sont approuvés par l'AG, normalement si le solde est positif il est redistribué sur les comptes copros tous les ans.
Avant de savoir quoi faire de ce solde que vous trouvez excessif, il faut être sur de son origine. Quelle explication donne le syndic ? |
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andre78fr
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4
Posté - 16 févr. 2017 : 16:29:51
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C'est l'annexe 1 qui doit expliquer pourquoi vous avez autant sur le compte courant ; la première chose à faire c'est de placer l'excédent sur un livret A... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 févr. 2017 : 16:50:31
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citation: Aucune avance de trésorerie à ma connaissance. Le solde mentionné apparaît mois après mois, et semble provenir des reliquats des années précédentes, qui se sont accumulés.
La gestion de votre copropriété est irrégulière.
En fin de chaque exercice le solde final est mis en répartition. Soit par restitution aux copropriétaires s'il est créditeur, soit par appel de fonds aux copropriétaires s'il est débiteur.
Il suffit donc de régulariser les soldes des années précédentes.
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Posté - 16 févr. 2017 : 17:09:26
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Pour l'instant j'ai le sentiment que notre ami a du mal à s'expliquer l'origine de ce solde. Ce peut- être aussi tout simplement un budget gonflé...
Le mieux c'est tout de même qu'il essaie de retrouver cet origine, question au syndic, analyse de l'annexe 1 depuis 4/5 ans, etc...
citation: Aucune avance de trésorerie à ma connaissance. c'est simple à vérifier comme dit par André : ligne en haut à droite de l'annexe 1..... |
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Posté - 16 févr. 2017 : 17:34:34
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Centre78 : en copropriété, les comptes sont régularisés chaque année; budget de fonctionnement courant et compte travaux.
L'AG adopte chaque année les comptes. Les soldes positifs sont redistribués dès le lendemain de l'AG suivant la quote-part de chacun; les montant des soldes négatifs seront appelés à chaque copro dès le lendemain de l'AG.
Ce qui signifie que les comptes sont remis à 0, pour faire simple.
L'avance de trésorerie reste sur le compte courant du SDC. Celle-ci est remboursable en cas de vente.
Les avances travaux restent sur les comptes prévus à cet effet ( livret A, ...)
Il est donc impossible d'avoir 30 à 58 000 € qui constitueraient un solde depuis plusieurs années .
Cette sitiation est donc totalement irrégulière. Ou est le CS dans votre SDC ? Il doit vérifier chaque année que ces soldes sont apurés après le vote de l'AG, remboursés ou appelés.
Centre78. il est facile pour les copros de comparer le budget voté et appelé, avec le compte de dépenses.
Budget de 100 000 € appelé, dépenses pour 78 000 €, ce solde de 22 000 € ,de provisions trop percues, doit être remboursé.
Budget de 100 000 €, dépenses de 110 000 €, les 10 000 e qui manque pour payer les factures sera donc appeler pour cela.
En ce qui concerne les comptes travaux; ceux-ci doivent être aussi approuvés par l'AG dès qu'ils sont terminés ET payés. Le solde, si il existe, doit être rembourse ou appelé, pour chaque travaux.
Il existe toujours des vieilles écritures qui trainent, comme les soldes vendeurs positifs jamais remboursés. Le CS doit lire le GL pour les trouver. Mais cela ne représente pas les 30 ou 60 % dun budget annuel.
Le CS DOIT prendre les choses en main, et il apparait ici incapable de le faire, et EXIGER du syndic qu'il régularise TOUS les apurements des comptes des années passés.
Attention ces sommes n'appartiennent pas au SDC. Ce sont des provisions pour gérer les dépenses du SDC, elles sont OBLIGATOIREMENT remboursées aux copros.
Si des travaux sont à réaliser; l'AG devra voter ses travaux, et appeler ces 20 000 €.
Avant toute chose, EXIGER du syndic cette régularisation. C'est une faute de gestion GRAVE pour ce mandataire social. Ces sous n'ont rien à faire sur le compte du SDC.
citation: Cette situation me semble anormale, mais qu'en faire ?
Le SDC rembourse, et rien d'autre n'est juridiquement possible.
PS : il serait étonnant que vous n'ayez pas une avance de trésorerie - ancien fond de roulement- avec un budget de 100 000 €.
Elle est prévue au RDC, sinon adoptée par une AG Son montant ne peut être supérieure à 1/6 du budget annule, soit un max de 16 666 € pour votre SDC.
Elle figure dans les documents comptables (annexes) joints obligatoirement à l'OdJ, et votre quote-part figure dans le appels de fonds trimiestriels
Si vous en avez une, son montant figure dans votre solde bancaire créditeur
PS2 : etes vous au CS ?
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Posté - 18 févr. 2017 : 07:16:48
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Une piste:
Il reste peut-etre des soldes positifs non réclamés de plusieurs (voire de nombreux) copropriétaires partis. Ces soldes sont normalement restitués par le syndic au copropriétaire partant, mais les syndics pro, ou du moins une partie d'entre eux, renâclent, et laissent les sommes en attente jusqu'à ce qu'on leur demande, car au bout de 10 ans ces sommes n'appartiennent plus au copropriétaire parti.
Par certains miracles, les sommes en questions disparaissent alors, mais ne sont jamais perdues pour tout le monde. |
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Posté - 18 févr. 2017 : 07:20:45
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citation: Par certains miracles, les sommes en questions disparaissent alors, mais ne sont jamais perdues pour tout le monde.
j'adoreeeeeeeeeeeeeeeeeeeee......... |
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JPM
Modérateur
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10
Posté - 18 févr. 2017 : 08:06:54
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La finesse est plus grande que vous croyez pour ce qui est de l'ancien régime de l'apurement des comptes après une vente.
En ce temps la pratique courante était que le notaire demande au syndic s'il acceptait d'établir le décompte prorata temporis entre le vendeur et l'acquéreur.
Le professionnel acceptait alors à titre personnel et non plus comme syndic. Il recevait une rémunération particulière à ce titre. Le prorata temporis ne pouvait être établi que plusieurs mois après la vente après clôture des compte de l'exercice ou du trimestre selon le mode de gestion du syndicat.
C'est alors à juste titre que le syndic conservait personnellement les fonds à répartir. Dans certains cas il conservait sa mission bien que son mandat n'ait pas été renouvelé.
Quand un tel mandat spécifique avait été donné au syndic, le vendeur ne pouvait ensuite s'adresser qu'au syndic pris en son nom personnel pour récupérer son solde. Il ne pouvait pas agir contre le syndicat
C'était bien au contraire les syndicats qui prétendaient sans aucun droit à s'approprier des soldes non récupérés par les vendeurs.
Les syndics ont sans doute conservés des soldes non récupérés par les vendeurs mais ils en demeuraient personnellement débiteurs. Il y a donc une nuance importante.
C'est donc sans fondement sérieux que les syndics ont été critiqués car le mécanisme du mandat distinct a été très majoritaire.
Depuis l'entrée en vigueur du nouveau régime la situation est tout autre. Il n'y a plus de prorata temporis. Les soldes créditeurs des vendeurs doivent être restitués immédiatement après la vente.
Parfois le chèque revient au syndic non distribué.
Trois ou quatre ans après le syndicat prétend récupérer les fonds. Il n'a pas le droit. Il faut attendre dix années
A ce moment le vendeur reste bien propriétaire des fonds mais son action est prescrite. Si le syndic rembourse le solde demeuré au compte du syndicat la onzième année les copropriétaires ne peuvent contester ce remboursement car le paiement d'une créance prescrite n'est pas répétible.
Voila ma jolie histoire 
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Édité par - JPM le 18 févr. 2017 08:15:18 |
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JB22
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Posté - 18 févr. 2017 : 08:19:28
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"Par certains miracles, les sommes en questions disparaissent alors, mais ne sont jamais perdues pour tout le monde."
Il n' y a pas de miracle, certains syndics ont trouvé une solution: ils débitent les comptes créditeurs, à leur profit, de "frais de tenue de compte", la disparition se fait donc dans le temps et discrètement... |
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Posté - 18 févr. 2017 : 08:40:01
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Merci JB22,
vous avez magnifiquement complété mon histoire de miracle. |
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Posté - 18 févr. 2017 : 09:38:16
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Les syndics laissent trainer ces comptes créditeurs des vendeurs, mais ou sont passés les CS !!!!
Il est si facile de lire le GL chaque année et de demander au syndic de reverser ses sommes aux anciens copros.
10 000 € de soldes créditeurs. Notre CS a contacté tous ses anciens copros qui ont TOUS récupérés leru fonds.
Un autre miracle ? non un CS séreux, et pugnace.
Ancien ou nouveau régime, cela ne change rien pour une vérif annuelle sérieuse effectuée par le CS. |
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Posté - 18 févr. 2017 : 11:04:19
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Philippe388,
.....il est des syndics habiles qui prétendent devant les conseillers que c'est de l'intérêt du syndicat de laisser ces sommes dormis, que de toutes faons ils ont deja tenté de recontacté les anciens copropriétaires, qui ont déménagés, et que au bout de dix ans, ces sommes seront acquises au syndicat (Ce qui est partiellement vrai, c'est juste qu'elles seront amputées d'une somme parfois égale au montant lui-même, et que en dix ans, le conseiller syndical qui a posé la question, et ses deux collègues qui étaient la, ne seront sans doute plus conseillers, voire copropriétaires;..) |
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Posté - 18 févr. 2017 : 12:49:30
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Syndics habiles ou CS idiot !!!
Le syndic ne peut pas refuser de rendre l'argent au ex copros qui le reclament.
Le CS n'a rien à réclamer. |
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alice78
Contributeur actif
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246 message(s)
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Posté - 27 févr. 2017 : 14:29:43
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Bonjour,
Comment savoir où était passé ce fameux "solde vendeurs" ?
Je m'explique en 2012, changement de syndic avec un solde dans le GL pour le compte 102, depuis plus de 10 ans, de 2500 € sous le libellé erroné "travaux ancien syndic". J'étais auparavant au CS et j'avais le détail des soldes vendeurs qui ont constitué ce montant. Donc j'en connais parfaitement l'origine.
Le CS s'en moque éperdument et ne demande jamais le GL. Je n'ai pu obtenir le GL que l'année dernière et cette année lorsque je suis allée vérifier les justificatifs des dépenses à titre personnel. j'ai constaté sur le GL 2015 que cette somme avait disparu.
Après avoir bataillé pendant 2 ans avec le syndic, cette somme est de nouveau comptabilisée dans notre grand livre. Mais je n'ai pas pu obtenir la réponse à cette question : où était passé cet argent pendant 3 ans ?
Comment pourrais-je avoir cette réponse ?
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Édité par - alice78 le 27 févr. 2017 14:31:40 |
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Posté - 27 févr. 2017 : 14:46:54
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alice78 : citation: j'ai constaté sur le GL 2015 que cette somme avait disparu.
Non ! aucune somme ne peut disparaitre et réapparaitre en comptabilité.
Votre syndic a passé des écritures pour passer ces 2500 € sur un autre compte, et des écritures pour les faire repasser sur ce compte.
Vous devez demander TOUS les GL, ou vous trouverez les mouvements de cette nouvelle affectation, et son retour à la case "travaux anciens syndic "qui ne veut rien dire !
TOUS les comptes travaux sont indentifiables.
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Posté - 27 févr. 2017 : 14:47:19
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Centre 78 = Alice 78?
citation: j'ai constaté sur le GL 2015 que cette somme avait disparu. DOnc elle est revenue de son évanouissement, la seule chose qui puisse être faite au vu de son grand âge, et avant qu'elle retombe dans les pommes, c'est de la constater, de voir qu'elle est bien en forme, et de faire dire à l'AG qu'elle doit faire l'objet d'une redistribution à ses propriétaires...
... et qu'accessoirement vos co-propriétéaires, cs inclus, vous doivent un verre... |
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Posté - 27 févr. 2017 : 14:52:46
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citation: Non ! aucune somme ne peut disparaitre et réapparaitre en comptabilité. En théorie non, en pratique, on arrive a faire de ces choses, notamment en n'ouvrant pas le nouvel exercice exactement comme on a fermé le précédent.
Vous allez me dire que c'est impossible.
J'écouterais volontiers les positions de Andre78.fr sur l'impossibilité absolue de ce genre de manipulation, lorsque le conseil syndical et les copropriétaires ne regardent pas dans tous les coins.
L'idéal, pour que la 'manip' ne se voit pas (Technique qulifiée par ailleurs du 'voleur chinois'), c'est évidemment que la somme en question ne soit pas sur le même compte bancaire (séparé sous entendu) que le compte du syndicat.
Le montant représentant un éventuel montant à répartir en attendant la répartitions pourrait être bêtement resté coincé sur un compte non séparé, c'est bêta, c'est vrai, mais est-ce impossible? |
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alice78
Contributeur actif
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Posté - 27 févr. 2017 : 15:23:59
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Oui, Ribouldingue, c'est bien ce que j'ai fait. J'ai demandé l'inscription d'une résolution pour affecter cette somme au fonds travaux.
Néanmoins, j'ai demandé au comptable quelle était l'écriture qui lui avait permis de faire "réapparaître" cette somme, je n'ai pas eu de réponse. Et comme je n'ai pas pu avoir la totalité des GL et que le CS reste sourd à ma demande, je reste sur ma faim !
Autre question. Dans le GL 2016, le compte 103 a disparu. Notre copro a dû faire face à des impayés très importants que le syndic n'a pas géré et qui ne sont toujours pas résolus.
Est-ce que le compte 103 peut disparaître sans vote d'AG ?
Pour Ribouldingue, je suis unique et n'ai pas de double personnalité |
Édité par - alice78 le 27 févr. 2017 15:28:05 |
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Solde créditeur du syndicat - que faire ? 
