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aladine
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 Posté - 21 févr. 2017 : 14:35:17
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Bonjour,
Voilà je suis avec un petit problème, un copropriétaire a démoli un appartement au RDC pour raison d’insalubrité d’une part et d’autre part aucune autorisation n’avait été donné pour sa construction…. Cette construction était adossée à un bâtiment classé. Ceci datait depuis de très très nombreuses années (1982), entre-temps ce copro a été mis sous tutelle et c’est l’organisme de tutelle l’UDAF avec accord du Juge qui a décidé sous la pression des copros mais surtout des services de la Mairie d’abattre cet appartement et de le remettre à sa destination première à savoir une cour qui reste d’ailleurs leur propriété. Sauf que pour le moment cet endroit est toujours soumis aux différentes charges de copro notamment en ce qui concerne le chauffage. Une AG est prévu au début du mois prochain pour décider ou non des recalculs des millièmes attribués.. Mes questions :
Les copropriétaires peuvent-ils s’y opposer ? Qui prendra en charge les émoluments des modifications ??
Par ailleurs le règlement de copropriété date de 1977, doit-il faire l’objet de modification ou d’une mise en conformité ? si oui qui procède à la réécriture de ce document ?
Pour info c’est une petite copropriété de 13 lots dont 7 lots principaux destinés à l’habitions le reste se décomposant en cour, terrasse toilettes, cave….. Soit 4 copropriétaires se partageant 4 lots principaux, le reste appartenant au copropriétaire sous tutelle soit les 404 millièmes de l’immeuble.
Merci d’avance pour vos réponses et votre éclairage.
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La France est un pays extrêmement fertile. On y plante des fonctionnaires, il y pousse des impôts.
G. Clemenceau |
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Posté - 21 févr. 2017 : 15:06:12
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Bonjour Aladine
citation: Les copropriétaires peuvent-ils s’y opposer ? Expliquez nous comment une construction (additionnelle je comprends) aurait été non autorisée, mais aurait cependant fait l'objet d'une attribution de tantièmes généraux?
Ou alors ne parle t'on que des tantièmes relatifs au chauffage, basés sur l'utilité?
Quand bien même le syndicat aurait donc accepté une connexion au chauffage commun pour une construction non autorisée?
J'avoue ma perplexité ultime....
citation: Par ailleurs le règlement de copropriété date de 1977, doit-il faire l’objet de modification ou d’une mise en conformité ? si oui qui procède à la réécriture de ce document ? Il est possible que certaines clauses ne soient plus a jour. En ce cas, c'est le syndicat qui payerait si la modification est nécessaire.
Cela peut se faire en même temps que l(autre modification, si elle est nécessaire aussi, à l'assemblée de décider du partage (ou non) des frais liés à ces deux modifications. |
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aladine
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Posté - 21 févr. 2017 : 15:54:53
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Bonjour,
A l'époque ce copropriétaire était le propriétaire de tout l'immeuble et en était le gestionnaire, le syndic..... et donc gérait son bien comme il l'entendait. il a fait construire cet appart en l'insérant ainsi dans le RDC :
Tout copropriétaire peut modifier à ses frais et comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement ou de ses dépendances.
Le propriétaire du lot 5 est dès à présent autorisé à installer une couverture sur tout ou partie de la cour comprise dans ce lot.
(le propriétaire du lot 5 est bien entendu le propriétaire de l'immeuble comme vous l'aviez deviné.
Voilà pour l'historique de la chose.
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G. Clemenceau |
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Posté - 21 févr. 2017 : 16:19:59
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citation: un copropriétaire a démoli un appartement au RDC pour raison d’insalubrité d’une part et d’autre part aucune autorisation n’avait été donné pour sa construction… Donc ceci est bien erroné, il avait l'autorisation.
Le problème du coup me semble inverse:
Le propriétaire du lot 5 a t'il eu l'autorisation de détruire son lot?
Les travaux approuvés ont-ils donné lieu a modification des tantième a la même majorité?
Si ce n'est pas le cas, on voit mal pourquoi il y aurait modification des tantièmes, n'importe qui (un seul) qui dit non suffit pour s'y opposer. |
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nefer
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 Posté - 21 févr. 2017 : 16:22:26
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il a donc installé une couverture...mais il ne pouvait pas créer un appartement!
par ailleurs qu'il soit le gérant quand c'était une monopropriété: OK
mais quand il y a eu passage en copropriété, qui était le syndic ? |
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aladine
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Posté - 21 févr. 2017 : 17:19:12
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aladine
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Posté - 21 févr. 2017 : 17:23:13
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Posté - 21 févr. 2017 : 17:23:29
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La modification des tantièmes se fait à la même majorité que l'acceptation des travaux lorsque c'est fait dans la même AG.
Sinon, c'est .... unanimité (de tous, pas juste des présents). |
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Gédehem
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Posté - 21 févr. 2017 : 22:10:14
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pour le moment cet endroit est toujours soumis aux différentes charges de copro notamment en ce qui concerne le chauffage.
Comment est mentionné ce "logement" au RDC ?
Et la "cour", dont il est dit qu'elle serait "la propriété" de cette personne ??
Autrement dit, quel "lot" est identifié, la cour, l'appartement, et pour l'un ou l'autre combien de tantièmes affectés.
Tantièmes de l'apparte, tantièmes de la cour privée.
Dans la mesure où le RDC mentionne un lot X, avec son descriptif (Lot n° X, un appartement de X pièces comprenant ....., et les XXX tantièmes des parties communes y compris le sol), que ce lot X "apparte" disparait physiquement, il faut également le supprimer du RDC, publier cette modification (fichier immobilier).
D'où disparition de la fiscalité foncière, d'habitation.
D'où disparition des tantièmes affectés à cet lot "appartement", qui seront déduits du total des tantièmes du syndicat. (*)
Tout ceci passe par une décision d'AG, qui entérine (prend acte) la démolition par injonction administrative, qui adopte la modif RDC supprimant ce lot appartement et les tantièmes qui vont avec, modif qui passe par un notaire pour publication.
La démolition concernant ce seul propriétaire, les frais de la modif RDC qui en découle sont à sa charge. S'il en a les moyens .....
PS : voir le service urbanisme de la commune et le cadastre (Sce fiscaux), cette démolition administrative a peut être déjà été enregistrée ....
Sans que le RDC n'en soit modifié....
(*) exemple : Pour un syndicat comptant au total 1000/1000°°, ce lot 150/1000°°, sa suppression fait passer le syndicat à un total de 850/850°°°, base de calcul pour la répartition des charges générales entre les autres lots.. |
Édité par - Gédehem le 21 févr. 2017 22:16:50 |
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aladine
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Posté - 22 févr. 2017 : 15:48:56
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Comment est mentionné ce "logement" au RDC ?
dans l’attribution des tantièmes elle n’est mentionnée que comme cour et remise, et en 1982 on trouve un additif (annexe 4) qui fait apparaître ce lot N°5 pour 108/1000 dans l’attribution des millièmes de chauffage mais sans changement dans l’attribution des autres millièmes, ni indication d’une quelconque construction nouvelle, celle-ci était destinée à l’habitation meublée, elle n’a jamais été habitée à ma connaissance. Le logement est devenu insalubre pas de vide sanitaire donc remontée importante d’humidité et la couverture était composée de tôles sans une pente suffisante laissant suintée l’humidité lors des fortes pluies, l’humidité les moisissures sont apparues dégageant dans les communs des émanations nauséabondes.
D’autre part ce logement était adossé à un monument historique et aucune autorisation de construction n’a été demandée sauf à cet entreligne dans le RDC. Les bâtiments de France sont venus, projet de rénovation du mur de la Tour Farine et ont demandés la démolition de ce logement afin d’avoir accès au bâtiment ce que l’UDAF a fait remettant cet endroit à sa destination d’origine cour et remise. Voilà où nous en sommes, je ne sais même pas si ce logement était soumis à l’impôt, je vais me renseigner demain jeudi étant le jour de la permanence.
Et la "cour", dont il est dit qu'elle serait "la propriété" de cette personne ??
tantièmes cour et remise : 71/100
Tantièmes logement : 71/1000 et 108/1000 selon additif aux charges de chauffage, additif d'un géomètre de Rouen sans autre modifs sur le RDC
Faut-il revenir à l'ancien calcul des millièmes de chauffage avant l'insertion de ce lot dans le calcul???? Ce qui simplifierait grandement la tâche....
Mille mercis....
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G. Clemenceau |
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Gédehem
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Posté - 22 févr. 2017 : 22:14:30
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ce que l’UDAF a fait remettant cet endroit à sa destination d’origine cour et remise.
Le syndicat a regardé faire ??? Le syndic n'a pas bougé ???
Il est évident qu'une AG doit maintenant entériner cette démolition, la remise en état d'origine, modifier le RDC pour suppression de ce lot N°5, donc les tantièmes chauffage.
En attendant, faute de décision d'AG modifiant la répartition du chauffage, le syndic ne peut qu'appliquer les modalités prévues, dont ces charges chauffage pour un lot n°5, qui, pour le syndicat existe toujours aussi longtemps qu'une AG n'a pas pris acte de sa démolition et de la suppression de sa part de charges chauffage.
Il est évident qu'il y a dans cette affaire un "beau" loupé en raison de la passivité du syndicat (du syndic ?). |
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nefer
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Posté - 23 févr. 2017 : 08:00:16
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qu'a fait le syndic ?
cette démolition n'a pas été faite en 5 minutes? |
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aladine
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Posté - 23 févr. 2017 : 16:01:27
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Bonjour,
Le Syndic, votre serviteur, est bénévole, élu par l’ensemble des copropriétaires en juin 2010 sans être présent et sans avoir sollicité cette charge….. Mais ça c’est une autre histoire.
En 2008 lorsque j’ai fait l’acquisition de mon logement, il me souvient que l’appartement était en construction ou rénovation, personne ne s’intéressait à ces travaux qui se faisait dans la cour décrit comme privative dans le RDC avec 71/1000 des parties communes et générales et qui était la propriété de Mr C. qui était « l’actionnaire majoritaire » de la copro d’autant que cette cour n’est pas directement au sein de la propriété mais se trouve sur l’arrière enchâssé entre le bâtiment historique et 2 autres propriétés qui plus est le RDC précisait que cette cour pouvait sans autre bénéficier d’une couverture. D’autre part le RDC comporte aussi cet article :
Article VI/I
Le propriétaire créateur de la présente copropriété aura la faculté de modifier les lots non vendus, sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord des autres copropriétaires. Il aura la faculté, en particulier, de modifier les parties communes à un groupe seulement de lots, et au besoin de les incorporer aux dits lots.
Peu de temps après Mr C. a été touché par une maladie neurodégénérative ce qui a entraîné sa mise sous tutelle, son patrimoine a donc été confié à une association tutélaire sous l’autorité d’un juge. Cette association n’a jamais voulu participer aux AG arguant qu’elle n’avait pas compétence. De là découle si j’ose dire une situation quelque peu complexe. Voici une bonne année devant l’insalubrité du logement qui tombait en ruine, la visite des bâtiments de France et certainement l’absence d’autorisation (je suppose très difficile à savoir l’UDAF gérant un très grand nombre de dossiers), le juge des tutelles a décidé de la démolition de ce logement.
Ceci étant la prochaine AG aura lieu dans 15 jours et une déléguée de l’UDAF devrait être présent pourra-t-elle participer aux votes cela je ne suis pas sûr étant donné que les grandes décisions doivent être soumises au juge des tutelles.
Mes questions sont toujours les mêmes peut-on revenir au calcul des millièmes de chauffage d’avant la construction de ce logement et annuler l’additif du calcul prenant en compte le dit logement, ou doit-on refaire l’ensemble des calculs des millièmes de la copro.
Passivité du Syndic ou loupé….. Pas sûr, depuis l’achèvement des travaux j’ai alerté tous les copros sur le fait que le logement démonté sur demande du juge allait certainement entrainer un recalcul des millièmes nous a en avons discuté en juillet dernier lors de l’AG mais comme il y avait 2 nouveaux propriétaires sur 4 (mutations), aucune décision n’a été prise reportant celle-ci et vote à la prochaine AG. A savoir qui supportera les frais si frais il y a, et faut-il refaire l’ensemble du calcul…
Merci de votre réponse et de votre patience…
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G. Clemenceau |
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Posté - 23 févr. 2017 : 16:47:23
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aladine : citation: Le Syndic, votre serviteur, est bénévole, élu par l’ensemble des copropriétaires en juin 2010 sans être présent et sans avoir sollicité cette charge….. Mais ça c’est une autre histoire.
Elue "à l'insu de son plein grés" ?
Ceci n'est pas possible. Pour être élu syndic non-pro 'bénévole", il faut faire acte de candidature. C'est à dire notifier au syndic en place, envoi d'un RAR, votre demande de candidature au poste de syndic, en joignant OBLIGATOIREMENT votre contrat.
Votre élection ne respecte pas ces conditions obligatoires. Vous deviez refuser cette nomination.
Vous parlez d'une élection en 2010. Vous avez donc été élu chaque année par une AG, 7 fois si votre durée de mandat adoptée par l'AG est d'une année. le maximum étant de 3 années.
Vous désirez modifier l'EDD. la charge est au syndicat puisque le copropriétaire de ce logement détruit, n'est pas demandeur et incapable de décider. Calcul des tantièmes du géomètre, plus déclarations légales.
Pour l'instant, seuls les grilles de charges applicables sont celles du RDC, et aucune autre, même inventée par des syndics précédents. Ce lot existe toujours dans votre EDD. Les charges aussi.
Ava,t de penser aux tantièmes et charges de chauffage, il vous faut régler juridiquement la disparition de ce lot de copropriété.
Syndic non-pro, je prendrais contact avec un avocat spécialisé avent de faire adopter quoique ce soit par une AG. Décision qui pourrait être contestée vu le flou sur la nature juridique de ce " lot" de copro, dans ce dossier.
Je ferai adopter par l'AG ce budget d'avocat.
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Posté - 23 févr. 2017 : 17:06:18
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citation: le juge des tutelles a décidé de la démolition de ce logement.
Ceci étant la prochaine AG aura lieu dans 15 jours et une déléguée de l’UDAF devrait être présent pourra-t-elle participer aux votes cela je ne suis pas sûr étant donné que les grandes décisions doivent être soumises au juge des tutelles. Donc le Juge des tutelles a communiqué par ordonnance la décision de faire démolir ce logement.
Il serait bon que le sydnicat (via son syndic) donne l'autorisation au Juge de démolir, et par la même majorité décide donc de modifier les tantièmes relatifs au chauffage.
La décision n'étant pas prise, il faut la prendre.
Le souci est que très probablement votre ordre du jour pour dans 15 jours ne comporte pas ces deux projets de résolutions, et que vous ne semblez pas sur qu'un représentant du copropriétaire ai le mandat de vote.
Au vu des forts risques de contestation d'une part, au vu des couts très réduits d'une AG dans votre cas, je ne ferais SURTOUT rien voter a cette AG dans 15 jours, mais j'en convoquerais une autre pour dans un mois pour voter ces deux points et le cout de la modification du RdC avec la publication du bureau de publicité foncière (environ 800 euros en passant par un notaire) au frais de ce copropriétaire.
En effet si vous faites passer en force (OUps, pardon, si le président de séance, car en tant que syndic vous n'êtes rien ou presque à l'AG, juste le secrétaire) n'importe quel copropriétaire ayant refusé en séance cette modification pourrait contester au TGI et avec succès, et ca couterait autour de 4 000 à 5 000 euros à la copropriété.
A éviter donc. |
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nefer
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Posté - 23 févr. 2017 : 17:10:41
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si cette AG est dans 15 jours, vous avez déjà envoyé la convocation... |
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aladine
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Posté - 23 févr. 2017 : 18:13:05
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si cette AG est dans 15 jours, vous avez déjà envoyé la convocation...
Ci-joint ordre du jour de l'AG :
Cette assemblée sera appelée à délibérer et à décider sur les questions inscrites à l’ordre du jour suivant :
(Mention importante : l’art 10 décret 67-223 précise les documents qui sont impérativement notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, sous le paragraphe (I) pour la validité des décisions, sous le paragraphe (II) pour l’information des copropriétaires)
Ordre du jour
1. Election du président de séance, (art 24)
2. Election du scrutateur, éventuellement du secrétaire si désignation, d’une personne autre que le syndic, est décidée par l’AG, (art 24)
3. Approbation des comptes de l’exercice 2016 et 2017 en cours (art 24)
4. Retrait du lot N°5 dans le calcul des millièmes de propriété.
5. Si accord du point N°5 il faudra mander un géomètre pour la nouvelle répartition, les émoluments de celui-ci seraient prise en charge par Mme C.
6. Le règlement de propriété est vieillissant, sinon obsolète sur certains points, il serait judicieux de penser à un toilettage de celui-ci.
7. J'ai reçu divers devis pour la réfection des communs de l'immeuble, je vous les soumets, et ils seront soumis à votre vote.
8. Divers : - Examens de devis façades sans vote.
- Un copropriétaire a découvert la présence de locataires indésirables dans son appartement (souris), d'autres propriétaires ont-ils remarqués la trace de squatters du même acabit? auquel cas nous ferions intervenir une société spécialisée dans leur éradication.
- Installation d'un digicode pour le confort des copropriétaires et la sécurité de l'immeuble.
- Selon le décret 2016-710 du 30 mai 2016 nous devrions installer des appareils mesurant la quantité de chaleur consommée par chaque occupant. Avantages, inconvénients, possibilités ou impossibilités et mesure du cout d'une telle installation.
9. Présentation du budget prévisionnel pour l’exercice 2018 à venir, (art 24).
10. Compte rendu du Syndic bénévole de l’exécution de sa mission, (sans vote).
11. Renouvellement du Syndic pour une période à déterminer, renouvellement du Contrat.
12. Modalités de consultation des pièces justificatives des charges, avant l’AG devant approuver les comptes du prochain exercice, (art 24).
13. Consultation des pièces justificatives des charges, elles seront tenues à la disposition des copropriétaires le 8 mars 2017 de 10 heures à 17 heures au siège du Syndic, conformément à la décision de la dernière AG du 1er Juillet 2017 ayant approuvée les comptes de l’exercice n-1.
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G. Clemenceau |
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Posté - 23 févr. 2017 : 19:05:49
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aladine : cet OdJ est assez mal rédigé.
citation: 4. Retrait du lot N°5 dans le calcul des millièmes de propriété.
Cela n'est pas suffisant dans ce dossier si compliqué.
Avant de proposer le retrait des tantièmes de ce lot, il faut d'abord adopter la démolition. Relisez la réponse de gedehem à ce sujet. La diminution des tantièmes est consécutif à l'accord de la démolition. pas l'inverse.
citation: 6. Le règlement de propriété est vieillissant, sinon obsolète sur certains points, il serait judicieux de penser à un toilettage de celui-ci.
Ceci n'a rien à faire dans un OdJ. Une résolution c'est un vote, avec un ou des devis. Modification du RDC, pour un cout de XXXX euros, avec devis joints à cet OdJ. L'AG ne peut pas se prononcer sur cette demande.
citation: 8. Divers : - Examens de devis façades sans vote.
- Un copropriétaire a découvert la présence de locataires indésirables dans son appartement (souris), d'autres propriétaires ont-ils remarqués la trace de squatters du même acabit? auquel cas nous ferions intervenir une société spécialisée dans leur éradication.
- Installation d'un digicode pour le confort des copropriétaires et la sécurité de l'immeuble.
- Selon le décret 2016-710 du 30 mai 2016 nous devrions installer des appareils mesurant la quantité de chaleur consommée par chaque occupant. Avantages, inconvénients, possibilités ou impossibilités et mesure du cout d'une telle installation..
Ce sont des questions diverses. Aucun vote la dessus. Ce genre de problème est a abordé avant l'AG avec le CS, afin de proposer des résolutions ou il sera décider de poser des digicodes pour un montant de XXX €, .......
La date de vérification des documents par les copros est maintenant fixée par le syndic et plus par l'AG. La date est indiquée avec la convocation.
Il ne figure pas dans cet OdJ la lecture du rapport annuel du CS.
Le syndic prend les mesures nécessaires pour tuer rapidement les souris, sans attendre une AG. Cela n'a pas grand chose à faire dans un OdJ Une ligne budgétaire pour ce genre de souci doit être prévu au budget.
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aladine
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Posté - 23 févr. 2017 : 20:05:49
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Il ne figure pas dans cet OdJ la lecture du rapport annuel du CS.
Impossible de créer un CS nous sommes 4 copros et un seul est intéressé donc un CS à un seul membre pas jouable, j'ai déjà tenté la création sans succès, en plus l'UDAF ne peut faire partie de celui-ci.
Avant de proposer le retrait des tantièmes de ce lot, il faut d'abord adopter la démolition.
Tacitement tout le monde a acté cette démolition étant donné que celle ci a été décidé par l'UDAF sous tutelle du Juge et au regard du RDC ;
Article VI/I
Le propriétaire créateur de la présente copropriété aura la faculté de modifier les lots non vendus, sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord des autres copropriétaires.
Donc c'est le serpent qui se mord la queue. Alors acté cette démolition de façon écrite dans l'AG prochaine pour ma part je ferai supprimer l'additif faisant apparaître ce lot dans le calcul des millièmes de chauffage et revenir à l'ancien calcul qui figure toujours dans le RDC, d'autant que les millièmes communs et généraux n'ont pas changé et reste celui d'une cour et remise, donc rien n'est légal dans ce cas de figure, sachant qu'à priori aucune autorisation n'a été donné pour la construction du logement, et qu'il n'est pas impossible que les impôts fonciers ne concerne que la cour.... J'ai demandé la précision à l'UDAF qui doit faire des recherches, pas facile car Mr C. possédait moult biens immobiliers.
Concernant l'AG étant donné que nous ne pouvons avoir de CS elle sert aussi à faire de manière conviviale à faire le tour des problèmes, alors oui, il y a peut-être des sujets qui n'auraient rien à faire dans l'AG. |
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G. Clemenceau |
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nefer
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Posté - 23 févr. 2017 : 20:06:16
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un point important:
il doit y avoir 2 résolutions distinctes pour la désignation du scrutateur et du secrétaire de séance.
par ailleurs l'ODJ doit comporter des résolutions rédigées clairement pour être soumis au vote ET eventuellement des points d'information sur des sujets non soumis au vote
et le PV de l'AG doit être un relevé de décisions...pas un roman |
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aladine
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Posté - 23 févr. 2017 : 22:49:59
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et le PV de l'AG doit être un relevé de décisions...pas un roman
Si seulement je pouvais avoir le Goncourt mais ça c'est une autre histoire |
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Recalcul de millièmes et règlement de copropriéte 
