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masek33820
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 Posté - 24 févr. 2017 : 07:59:06
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole dans une petite copropriété composée de 12 copropriétaires.
Nous n’avons pas renouvelé le contrat du syndic en 2015, quelques mois après, l’ancien syndic nous a assigné devant la justice en référé pour un arriéré de 2400€.
Je n’avais pas le choix que de prendre un avocat et alerter notre protection juridique.
La protection juridique refuse de prendre en charge ce dossier car dans les conditions générales, il est stipulé que « article 3 : exclu les litiges entre le syndicat des copropriétaires à son syndic », or dans cette affaire, c’est l’ancien syndic qui nous a assigné devant la justice.
Malgré mes plusieurs demandes, la protection juridique reste inflexible.
Que pensez-vous ?
Merci de votre aide
Michelle
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Posté - 24 févr. 2017 : 08:13:39
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citation: article 3 : exclu les litiges entre le syndicat des copropriétaires à son syndic
Je pense que votre protection s'appuie sur le fait que le litige porte entre le syndicat et votre ancien syndic. En effet, l'action porte sur un litige du temps où votre syndic était réellement votre syndic. Votre assureur estime que cet ancien syndic n'agit pas comme un tiers quelconque... |
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Sunbird
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 Posté - 24 févr. 2017 : 09:43:28
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Pourquoi il y a cet arriéré?
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Posté - 24 févr. 2017 : 09:53:59
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citation: or dans cette affaire, c’est l’ancien syndic qui nous a assigné devant la justice.
Malgré mes plusieurs demandes, la protection juridique reste inflexible. Je plussoie Rambouillet.
Votre raisonnement est de se dire que vous vous défendez aujourd'hui contre quelqu'un qui n'est pas syndic, mais juste un ex.
La protection juridique indique que le litige est né de l'époque ou Monsieur X était syndic.
Si la demande de Monsieur X (les 2 400 euros) résultent bien d'un différend au moment ou il était syndic (par exemple, prestations impayées) il n'y a guère de moyen de forcer votre protection.
Il en est peut-être différemment si Monsieur X ou le Cabinet X estime avoir été injustement récusé, mais il faudrait que vous disiez ce que représente la somme demandée. Nous comprenons qu'il est exigé un arriéré, ce qui n'est pas, par exemple, un e indemnité de préjudice pour destitution abusive de son syndic. |
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masek33820
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Posté - 27 févr. 2017 : 17:49:01
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Bonjour,
Merci de vos réponses rapides.
En effet, le syndic n' a pas été reconduit dans ses fonctions au mois d'avril 2015.
J'ai pris la fonction de syndic bénévole le même jour et les archives 1 mois après (mai 2015).
Quelques mois après, j'ai reçu un courrier de sa part réclamant une somme de 2400€, je lui adressé un courrier en lui demandant des explications, mais jamais de réponse.
En 2016, j'ai reçu une assignation devant le tribunal en référé concernant cette somme.
Dès que j'ai reçu cette assignation, j'ai alerté la protection juridique qui a refusé de prendre les choses en main, en invoquant le motif "litige entre syndicat contre le syndic", or, ce monsieur n'est plus syndic depuis des mois.
Merci de votre aide.
Michelle
Cordialement |
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Posté - 27 févr. 2017 : 18:01:20
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Vous n'avez pas répondus à la question du Sunbird.
A priori le litige concerne le moment ou il Ă©tait syndic, Ă moins que .......(.......vous disiez autre chose, mais comment le savons nous?) |
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Posté - 27 févr. 2017 : 18:29:57
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citation: je lui adressé un courrier en lui demandant des explications,
L'avez vous fait par LRAR, car devant un juge il faudra prouver que vous avez fait cette démarche de demande d'explications;...
l’arriéré ne pourrait concerner que des honoraires qui n'auraient pas été perçus, ou peut-être avez vous révoqué ce syndic avant la fin de son contrat ?.....
* date de l'AG qui a désigné le nouveau : ..... ?
* date de fin de mandat de l'ancien : ........ ?
Mais il n'en reste pas moins que le litige porte entre le syndicat et un ancien syndic et cela concerne sa gestion qu'elle parvienne après ou non.... |
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Posté - 27 févr. 2017 : 18:37:28
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masek33820 : citation: article 3 : exclu les litiges entre le syndicat des copropriétaires à son syndic
C'est bien la cas ici. L'ex syndic réclame des arriérés au syndicats des copropriétaires.
masek33820 : avez vous vérifié ce qu'il pourrait réclamer, comme des honoraires non percus. Car il ne peut pas réclamer autre chose. C'est donc assez facile de vérifier avec les dates ou il vu syndic.
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Posté - 27 févr. 2017 : 19:57:18
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citation: L'avez vous fait par LRAR, car devant un juge il faudra prouver que vous avez fait cette démarche de demande d'explications;.. je pense surtout à l'inverse que devantun Juge, pour justifier son droit à agir, l'ancien syndic se doit de démontrer l'existence d'une demande amiable, et que la demande amiable ne peut pas juste être constituée d'un chiffre.
Mais masek33820 en dit tellement peu que c'est vraiment difficile de le conseiller. |
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masek33820
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Posté - 28 févr. 2017 : 18:07:59
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Bonjour,
Merci de votre aide,
En effet, au moment ou j'ai récupéré les dossiers et après analyse fine de la comptabilité de l'ancien syndic, j 'ai constaté que ce syndic laissé la copropriété en plein dérive financier, les mauvais payeurs n'ont jamais été inquités par lui.
Nous étions en déficit de 15200€, jamais il a organisé une réunion pour faire un appel de fond de solidarité.
Le budget des vacations est assez conséquent, or il n y a rien de spécial dans la copropriété, plusieurs travaux était dans son contrat, mais facturés comme vacation.
Il a endetté la copropriété car il était convaincu que son contrat sera renouvelé.
Depuis son départ, j'ai fait le ménage financier et réaliser des travaux dans la copropriété.
Actuellement, le compte est positif et toute les factures sont payées.
A la question du litige:
Ce litige est apparu quelques mois après le non renouvellement du contrat du syndic.
Nous sommes en procès, car le syndic voulait un référé et notre avocate ne voit pas l'intérêt d'aller en référé car il n y a pas un caractère d'urgence.
Actuellement, la protection juridique refuse de prendre les frais de cette procédure .
Les arguments sont les suivants:
"Nous intervenons pour les litiges concernant la gestion et/ou l'administration de votre copropriété que vous recontrez avec:
* Le personnel employé par la copropriété.
* Les copropriétaires (y compris le recouvrement de charges).
* Des fournisseurs, des prestataires de services concernant l'entretien des parties communes.
* L'administration et les collectivités locales.
* Le voisinage.
Or pour la protection juridique, ce problème ne rentre dans aucune catégorie.
Que pensez-vous.
Merci de votre aide.
Michelle |
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Posté - 28 févr. 2017 : 18:55:19
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citation: En effet, au moment ou j'ai récupéré les dossiers et après analyse fine de la comptabilité de l'ancien syndic, j 'ai constaté que ce syndic laissé la copropriété en plein dérive financier, les mauvais payeurs n'ont jamais été inquités par lui.
Nous étions en déficit de 15200€, jamais il a organisé une réunion pour faire un appel de fond de solidarité.
Le budget des vacations est assez conséquent, or il n y a rien de spécial dans la copropriété, plusieurs travaux était dans son contrat, mais facturés comme vacation.
Il a endetté la copropriété car il était convaincu que son contrat sera renouvelé.
Depuis son départ, j'ai fait le ménage financier et réaliser des travaux dans la copropriété.
Actuellement, le compte est positif et toute les factures sont payées. POurquoi tout cela, plutot que de répondre précisément à la question posée?
Qu'est-ce que demande exactement l'ex-syndic?
L'histoire du déficit, du fond de solidarité est TOTALEMENT hors sujet...
citation: Ce litige est apparu quelques mois après le non renouvellement du contrat du syndic. Ca n'est toujours pas la question posée, et montre que vous n'avez pas compris ce qui est a priori le problème, une somme qui vous est demandée au sujet de ses fonctions de syndics, ou en relation avec son mandat (mais quoi?)
citation: Nous sommes en procès, car le syndic voulait un référé et notre avocate ne voit pas l'intérêt d'aller en référé car il n y a pas un caractère d'urgence. Je ne comprends pas le car, et on ne va pas en référé parce que on préfère, mais parce que le litige résulte d'une action en référé.
Que l'avocate n'en voit pas l'intéret n'est même pas un sujet...
Seul le Juge peut, sur demande de votre avocat, renvoyer les parties sur le fonds.
Notez que ce la vous coutera plus cher, puisque votre avocat vous prendre une prestation de référé, puis une prestation sur le fonds, donc deux prestations.
L'avocat de votre ex-syndic sera aussi évidemment très content.
citation: Les arguments sont les suivants:
"Nous intervenons pour les litiges concernant la gestion et/ou l'administration de votre copropriété que vous rencontrez avec:
* Le personnel employé par la copropriété.
* Les copropriétaires (y compris le recouvrement de charges).
* Des fournisseurs, des prestataires de services concernant l'entretien des parties communes.
* L'administration et les collectivités locales.
* Le voisinage. Si j epeux me permettre, et j'INSISTE.... vous n'avez pas copié le bon morceau de l'assignation  , et du coup...... on ne sait toujours pas ce que vous demande votre ex-syndic, et on ne peut toujours pas vous répondre..
C'est pourtant assez simple, recopiez la demande Ă©crite dans l'assignation, rien que cela, mais tout cela;... 
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Posté - 28 févr. 2017 : 19:06:48
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masek33820 : citation: Il a endetté la copropriété
NON ! ce n'est pas le syndic qui peut endetter la copro, mais les mauvais payeurs.
Il a commis une faute de gestion en ne poursuivant pas les débiteurs.
On peut aussi se demander ou est passé le CS. Aucun suivi non plus dans ces dossiers débiteurs.
Un syndicat ne peut pas être en déficit ! Le syndic a bien fait de faire une réunion à ce sujet, ET il devait proposer à l'AG un appel de fond solidarité, emprunt du SDC auprès des copros. Mais a t'il été adopté par une AG ?
Et depuis 2015; vous n'avez plus de débiteurs ?
masek33820 : citation: Nous sommes en procès, car le syndic voulait un référé et notre avocate ne voit pas l'intérêt d'aller en référé car il n y a pas un caractère d'urgence.
Cela ne veut rien dire ???. Le SDC est assigné, le syndic doit dont prendre avocat pour répondre à cet assignation, en défense du SDC pas besoin d'accord de l'AG.
masek33820 : oubliez cette protection juridique qui ne fonctionnera pas dans votre cas. Vous devez prendre un avocat rapidement.
Quand votrer ancien syndic vous a t'il assigné ? vous parlez de 2015 fin du contrat et de quelques mois pour cette assignation. nous sommes en 2017, un référé c'est une action rapide. Ce litige est un petit litige, 2400 €!
masek33820 : citation: Le budget des vacations est assez conséquent, or il n y a rien de spécial dans la copropriété, plusieurs travaux était dans son contrat, mais facturés comme vacation.
L'AG a adopté les comptes, donc tout est donc parfait dans les comptes du SDC. Si il y a des travaux votés hors budget - article 14.2 -, l'AG DOIT adopter des honoraires 2 à 3 % du montant des travaux. Ce ne sont pas des vacations !
Le CS n'a jamais contesté ces multiples vacations ? Aucun copro lors des AG n'a posé de questions à ce sujet ? 
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12
Posté - 01 mars 2017 : 06:26:03
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citation: Or pour la protection juridique, ce problème ne rentre dans aucune catégorie.
Que pensez-vous.
ON le redit une nouvelle fois, au cas où vous n'auriez pas bien lu : cette affaire concerne le syndicat et UN syndic de ce syndicat même s'il n'est plus en activité, votre assureur a raison au vu des garanties citées "article 3 : exclu les litiges entre le syndicat des copropriétaires à son syndic ".
Maintenant que ce soit pour 2400 €, 1 € ou 100000 €, c'est pareil.....
Par contre je ne comprends pas : il vous assigne en référé et vous dites "Nous sommes en procès, car le syndic voulait un référé et notre avocate ne voit pas l'intérêt d'aller en référé car il n y a pas un caractère d'urgence."
Y-a-t-il 2 procès ?
* l'ancien syndic assigne le syndicat pour l'un
* le syndicat assigne l'ancien syndic pour l'autre
??????? |
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Jean13
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13
Posté - 01 mars 2017 : 19:02:07
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citation: Initialement posté par masek33820
Bonjour,
Je suis syndic bénévole dans une petite copropriété composée de 12 copropriétaires.
Nous n’avons pas renouvelé le contrat du syndic en 2015, quelques mois après, l’ancien syndic nous a assigné devant la justice en référé pour un arriéré de 2400€.
Je n’avais pas le choix que de prendre un avocat et alerter notre protection juridique.
La protection juridique refuse de prendre en charge ce dossier car dans les conditions générales, il est stipulé que « article 3 : exclu les litiges entre le syndicat des copropriétaires à son syndic », or dans cette affaire, c’est l’ancien syndic qui nous a assigné devant la justice.
Malgré mes plusieurs demandes, la protection juridique reste inflexible.
Que pensez-vous ?
Merci de votre aide
Michelle
En effet beaucoup de Protections Juridique ont exclu de leur couverture les litiges entre le Syndicat et le syndic sachant d'entrée que 95% des éventuels litiges concerne un litige entre Syndic et la copropriété.
Bref à l'époque de la souscription vous n'avez pas été assez attentifs à ce point de détail.
Nous nous avons bien une PJ avec AXA qui couvre bien les litiges avec le syndic.
Il ne vous reste plus qu'à résilier votre contrat PJ actuel et en renégocier un autre avec une autre assurance.
bonne chance.
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Gemar59
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Posté - 02 mars 2017 : 17:32:01
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citation: Initialement posté par Jean13citation: Initialement posté par masek33820
Bonjour,
Je suis syndic bénévole dans une petite copropriété composée de 12 copropriétaires.
Nous n’avons pas renouvelé le contrat du syndic en 2015, quelques mois après, l’ancien syndic nous a assigné devant la justice en référé pour un arriéré de 2400€.
Je n’avais pas le choix que de prendre un avocat et alerter notre protection juridique.
La protection juridique refuse de prendre en charge ce dossier car dans les conditions générales, il est stipulé que « article 3 : exclu les litiges entre le syndicat des copropriétaires à son syndic », or dans cette affaire, c’est l’ancien syndic qui nous a assigné devant la justice.
Malgré mes plusieurs demandes, la protection juridique reste inflexible.
Que pensez-vous ?
Merci de votre aide
Michelle
En effet beaucoup de Protections Juridique ont exclu de leur couverture les litiges entre le Syndicat et le syndic sachant d'entrée que 95% des éventuels litiges concerne un litige entre Syndic et la copropriété.Bref à l'époque de la souscription vous n'avez pas été assez attentifs à ce point de détail. Nous nous avons bien une PJ avec AXA qui couvre bien les litiges avec le syndic. Il ne vous reste plus qu'à résilier votre contrat PJ actuel et en renégocier un autre avec une autre assurance. bonne chance.
Et un litige entre un coproprietaire et son syndic comment cela est interptrété par une protection juridique ?????(selon vous)
Reponse : Tout depend du contrat 
Oui mais pour les meilleurs (si existant) ,tenez par exemple votre AXA ???? je dis votre car vous dites Nous avons bien Etc etc , je suppose qu'il s'agit de vous + compagnon ou compagne selon affinités a moins qu'il ne s'agisse d'un contrat specifique membres du CS  |
Édité par - Gemar59 le 02 mars 2017 17:39:03 |
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Posté - 02 mars 2017 : 17:47:39
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Gemar59,
Regardez (sans doute comme Jean13) du côté des assurances négociées par les associations de copropriétaires, telles celles dont le nom commence par Arc et termine par, oups, j'ai un trou.....
Ces associations ont l'habitude de bien border ce genre de 'préoccupation' naturelle... |
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Jean13
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Posté - 02 mars 2017 : 18:14:58
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citation: Initialement posté par Gemar59Et un litige entre un coproprietaire et son syndic comment cela est interptrété par une protection juridique ?????(selon vous) Reponse : Tout depend du contrat Oui mais pour les meilleurs (si existant) ,tenez par exemple votre AXA ???? je dis votre car vous dites Nous avons bien Etc etc , je suppose qu'il s'agit de vous + compagnon ou compagne selon affinités a moins qu'il ne s'agisse d'un contrat specifique membres du CS
Je me suis peut être mal exprimé et vous avez mal lu le 1er. message de masek33820
Il s'agit bien d'un litige entre le syndicat et l'ex syndic.
Quand je dis "nous" je veux dire "notre Syndicat" pensant que le litige qui est exposé dans ce topic concerne un litige entre un syndicat et le Ex. syndic" en là "notre" PJ du syndicat avec AXA couvre celà .
Maintenant si un copropriétaire à un litige avec le syndic et qu'il a à titre personnel une PJ il peux bien entendu faire jouer son assurance PJ à titre individuel mais....et comme toujours....il il a un "mais" un syndic n'a aucune relation contractuelle directement avec un copropriétaire . Le syndic est responsable vis a vis du Syndicat et en ce cas le copropriétaire doit demander à sa PJ de poursuivre le syndicat à charge de qui il appartient de se retourner contre le syndic.....
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Édité par - Jean13 le 02 mars 2017 18:16:30 |
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Jean13
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Posté - 02 mars 2017 : 18:19:43
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Gemar59,
Regardez (sans doute comme Jean13) du côté des assurances négociées par les associations de copropriétaires, telles celles dont le nom commence par Arc et termine par, oups, j'ai un trou.....
Ces associations ont l'habitude de bien border ce genre de 'préoccupation' naturelle...
Exact !! est c'est bien auprès de celle là que nous avons souscrit car plus large couverture à un coût dérisoire par lot.
Merci Ă l'ARC |
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Gemar59
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Posté - 03 mars 2017 : 02:06:37
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citation: Initialement posté par Jean13citation: Initialement posté par ribouldingue
Gemar59,
Regardez (sans doute comme Jean13) du côté des assurances négociées par les associations de copropriétaires, telles celles dont le nom commence par Arc et termine par, oups, j'ai un trou.....
Ces associations ont l'habitude de bien border ce genre de 'préoccupation' naturelle...
Exact !! est c'est bien auprès de celle là que nous avons souscrit car plus large couverture à un coût dérisoire par lot. Merci à l'ARC
Alors là vous avez eté plus malin que moi car j'ai souscrit une Assurance PJ perso auprés de la fameuse compagnie ZérotracaZeroblabla.
et,
Lorsque le Syndic NEXITY de ma copropriété ,
- aprés avoir toléré un CS sans President pour une copropriété dont le RC enregistré mentionne exprécement un Fonctionnement AVEC un CS
- Sans avoir reçu l'autorisation de fonctionner sans CS par une resolution specifique obtenue en AG comme prevu dans ce meme RC.
- Aprés avoir purement et simplement passé a la trappe une demande de resolutions a debattre envoyée en temps voulu par LRAC
- Avoir organisé a lui seul l'ordre du jour de l'AG 2015 sans bien sur joindre le CR d'activité du CS (pour cause) ,
Et que ,donc ,irrité devant tant d'impudence , apres avoir voté contre une ou deux resolutions contestables (pour etre bien certain de pouvoir les contester ulterieurement en justice )
j'ai transmis alors ma demande d'Assistance a la compagnie ZĂ©rotracaZeroblabla dans les formes requise en janvier 2016 .
(Imprimé ,+ copie des documents etc et du PV de cette AG memorable a plus d'un titre .
Que pensez vous qu'il advint .........................................;
RIEN ,car jr n'ai jamais reçu ni reponse , ni commentaire de la Cie ZérotracaZeroblabla et suis certain que mon mail et les PJ sont arrivés au bon endroit .
Malgré la litanie des "manquements et anomalies " ,la Cie a du avoir peur de s'attaquer a un " gros qui a un service juridique etoffé pret a réagir contre des clients mécontents ".
Je n'ai rien dit car de toute façon malgré mes piqures de rappel ,la periode legale de contestation des decisions etait dépassée
Je ne vous recommande pas bien sur ce Contrat d' Assistance Juridique de la Cie ZĂ©rotracaZeroblabla
(C'etait cependant un litige personnel qui concerne bien mon domicile principal )
pas besoin de dire le nom de cette compagnie qui fait toujours des pubs sympas ,vous la reconnaitrez .
il coute cependant 84 euros pour une année .
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Édité par - Gemar59 le 03 mars 2017 02:13:50 |
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Posté - 03 mars 2017 : 06:55:43
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citation: apres avoir voté contre une ou deux resolutions contestables ???????? L'indigence des informations nuit quelque peu a votre 'raisonnement'.....
Une ou deux, comme-ci comme-ça, alors qu'il s'agit précisément de 'votre ' syndicat, j'avoue mal comprendre.... |
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Gemar59
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Posté - 03 mars 2017 : 12:04:10
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: apres avoir voté contre une ou deux resolutions contestables ???????? L'indigence des informations nuit quelque peu a votre 'raisonnement'..... Une ou deux, comme-ci comme-ça, alors qu'il s'agit précisément de 'votre ' syndicat, j'avoue mal comprendre....
de toute maniére ,avec vous ,informations indigentes ou excessives ou pas ,le resultat est identique.
le mieux est donc de passer sans tenir compte .
PS ,Confidence , votre grade de "pilier de forums" je n'aimerai pas du tout cela fait penser a " pilier de bistrot ou de bor..l mais lĂ je veux dire que vous n'y etes pour rien .
Je vais tout faire pour eviter cette distinction au nom trés mal choisi, surtout avec un pseudo comme le votre qui suggere deja qu'on affectionne particulierement les fetes bien arrosées , la chemise au dessus du pantalon , une bouteille dans chaque main et que l'on ne fait rien d'autre de toute sa journée, alors que ce n'est probablemnt pas votre cas .
Perséverez dur pour obtenir vite un grade superieur un peu moins ambigu ,du moins je l'espére pour vous cher Ribouldingue .
Sans rancune pour ce commentaire car des personnes comme vous sur les forums ,il en faut. |
Édité par - Gemar59 le 03 mars 2017 12:32:40 |
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Litige avec la protection juridique 
