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Jpp13
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 Posté - 12 mars 2017 : 11:13:31
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Bonjour,
A l'AG d'une copropriété un copropriétaire (émule d'une association de défense de copropriétaires) à entrainer un bonne partie des copropriétaires présents à rejeter sans aucun motif (aucune dépense présentée et vérifiée par le CS - dont je fait parti- n'était litigieuse) l'ensemble des comptes présenté à l'AG.
Hors, en l’absence de modification significative dans les nouveaux comptes, devant être présentés obligatoirement à une prochaine AG, le syndic peut considérer que le rejet des comptes initiaux ne repose sur aucun motif sérieux et engager la responsabilité du syndicat (ensemble des copropriétaires).
Est-ce-que les copropriétaires :
1- absents,
2- s'étant abstenus,
3- ayant votés pour les comptes,
peuvent être impliqués dans la mise en cause éventuelle (et les conséquences financières) de la responsabilité du syndicat ?
Merci de vos réponses (étayées -si possible d'arguments juridiques)
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 12 mars 2017 11:58:59 |
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Posté - 12 mars 2017 : 12:57:12
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jpp13 : le syndic applique les décisions d'AG. Ici cette AG a rejeté les comptes dans leur totalité - ce qui est totalement absurde - , le syndic appliquera cette décision, même si il n'est pas d'accord. Il ne pourra donc pas apurer les comptes, poursuivre les débiteurs,... cela n'empêchera pas le SDC de vivre, et le syndic de gérer.
Une action contre le SDC ayant rejeté les comptes est aussi absurde. Cette décision s'impose à tous.
citation: Est-ce-que les copropriétaires :
1- absents,
2- s'étant abstenus,
3- ayant votés pour les comptes,
peuvent être impliqués dans la mise en cause éventuelle (et les conséquences financières) de la responsabilité du syndicat ?
???? chacun vote comme il le désire.Aucune action ne oeut être engagée si leur décision n'est pas la même que les autres.
Ces comptes seront représentés l'année prochaine, avec ou sans modification, l'AG décidera ou non de les adopter.
le syndic est le mandataire social du SDC ! comment pourra t'il engager la responsabilité du SDC, son mandat, qui a décidé de rejeter les comptes? 
Si conséquences financières il y a, c'est le SDC - tous els copros - qui en subiront les conséquences; pas le syndic. Un SDC qui assigne le SDC ?
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Jpp13
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Posté - 12 mars 2017 : 13:14:49
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Posté - 12 mars 2017 : 13:24:25
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citation: Hors, en l’absence de modification significative dans les nouveaux comptes, devant être présentés obligatoirement à une prochaine AG, le syndic peut considérer que le rejet des comptes initiaux ne repose sur aucun motif sérieux et engager la responsabilité du syndicat (ensemble des copropriétaires). Au titre de mandataire?
Cela se résume par: Le syndicat attaque le syndicat.
Les juges seraient morts de rire;
Au titre de la société X faisant fonction de syndic?
1/ Pourquoi la société X attaquerait le syndicat puisqu'elle ne subit aucun préjudice dans cette affaire,
2/ et la aussi cela reviendrait a voir d'un côté de la barre la société X représentée par monsieur Duchmoll, et de l'autre le syndicat représenté par son syndic Duchmoll...
Si vous dites que les comptes ne comportent aucune irrégularité, le seul pénalisé, c'est le syndicat.
citation: un copropriétaire (émule d'une association de défense de copropriétaires) à entrainer un bonne partie des copropriétaires présents à rejeter sans aucun motif (aucune dépense présentée et vérifiée par le CS - dont je fait parti- n'était litigieuse) l'ensemble des comptes
Si on voulait vraiment passer à tous prix (donc très cher) une matinée ou une apres-midi complète au tribunal, on pourrait envisager une action par abus de pouvoir contre le copropriétaire Z et ceux qui ont votés puisqu'ils n'ont pas motivé leur décision et que ce faisant ils entrainent un préjudice (pas forcément grave) pour le syndicat
A 3000,00 euros le 'bout d'action', et autour de 5 000,00 l'engagement total une fois la procédure perdue, on peut annoncer qu'il y a certainement mieux a faire.
citation: conseil d'avocat L'intéret d'un avocat est de vous énoncer que la procédure facile va etre aisément gagnée, comme c'est l'intéret d'un taxi de vous annoncer que malgré les embouteillages vous allez arriver rapidement à bon port. |
Édité par - ribouldingue le 12 mars 2017 13:39:24 |
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JPM
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Posté - 12 mars 2017 : 14:57:06
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La responsabilité individuelle de chaque copropriétaire ayant voté contre l'approbation des comptes peut être mise en cause.
Par le syndic pris en nom propre primo puisqu'il a un intérêt personnel à ce que les comptes qu'il a présents soient approuvés, indépendamment d'un éventuel quitus.
Par chacun des copropriétaires n'ayant pas participé à cette malheureuse opération parce que le refus perturbe beaucoup la gestion du syndicat : impossibilité d'apurer les soldes de fin d'exercice, de voter le budget prévisionnel futur, de déterminer les provisions à appeler pour le prochain exercice, etc ...
Je conseille d'exercer cette action pour inciter les responsables à réfléchir ultérieurement et à ne pas écouter les bailleurs aux corneilles.
Il est possible dans un premier temps de faire délivrer à un ou deux d'entre eux une sommation interpellative leur demandant de faire connaître à l'huissier les raisons de leur vote contre l'approbation des comptes. Cela pourrait sonner l'alerte et provoquer un remords tardif permettant la remise en ordre.
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Gédehem
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Posté - 12 mars 2017 : 15:14:00
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"La responsabilité individuelle de chaque copropriétaire ayant voté contre l'approbation des comptes peut être mise en cause.
Par le syndic pris en nom propre ...... "
Très très curieuse approche, surprenante de la part de JPM !
Sauf à défendre un intérêt de "classe" ou corporatiste, ce qu'on je n'ose imaginer !
S'agissant d'une décision du syndicat, la responsabilité de chacun des majoritaires, pris individuellement, ne peut en aucun cas être mise en cause.
A supposer que l'action du syndic, agissant es qualité, soit jugée recevable, ce qui serait très surprenant.
Quant à vouloir demander individuellement aux majoritaires la motivation de leur vote, voila qui relève du système inquisitorial, totalitaire. 
Dans nos Etats démocratiques, personne n'a à justifier le sens de son vote, de ses opinions.
JPM, vous êtes parfois très surprenant....!!! 
En revanche, l'action de copropriétaires opposants à ce rejet global des comptes du syndicat (ceux ayant voté "pour" les comptes) serait recevable, dans la mesure où ils mettraient en avant un préjudice personnel découlant de ce rejet.
Pour le reste, même si un rejet global est pénalisant pour l'ensemble du syndicat (*), il en est comme toutes les décisions d'AG : elle s'impose à tous, les minoritaires favorables n'ont pas raison au seul motif qu'ils sont minoritaires.
Sauf à démontrer un vice de forme, bien entendu.
(*) il faut insister : c'est une idiotie que de rejeter en bloc la totalité des comptes du syndicat.
Sauf à rectifier une erreur de calcul ou d'écriture (2+1=4), la quasi totalité des dépenses sont justifiées pour la collectivité, dans les budgets, sont "justes".
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22648 |
Édité par - Gédehem le 12 mars 2017 15:21:33 |
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JPM
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Posté - 12 mars 2017 : 15:52:09
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Nous sommes dans le cas précis d'un abus de majorité : décision non inspirée par la poursuite de l'intérêt collectif. Voyez les multiples arrêts dans le Code LexisNexis sous art 24 n° 31 et suivants
Et pour le surplus JM Le Masson La responsabilité des copropriétaires à raison de leur vote Administrer novembre p.30
Gedehem poursuit : Dans nos Etats démocratiques, personne n'a à justifier le sens de son vote, de ses opinions.
Heureusement que cela est faux en droit privé, radicalement faux et tout particulièrement en matière de copropriété et de société.
Tout copropriétaire doit voter en fonction de l'intérêt supérieur de la copropriété, dès lors qu'il n'a pas un intérêt légitime à faire valoir dans le sens contraire. C'est un principe absolu, démocratique ou pas.
Il ne faut pas confondre les institutions démocratiques avec les institutions collectives
Quant au syndic il peut solliciter la désignation d'un expert judiciaire pour faire valider les comptes présentés. Il a un intérêt important à faire valoir : la purge de sa responsabilité professionnelle à l'égard du garant financier.
Par ailleurs le rejet non motivé du compte présenté par un mandataire est une faute grave qui génère un refus de quitus au sens comptable du terme en droit public mais aussi en droit privé pour tout mandataire légal.
Il ne faut pas embarquer les copropriétaires comme dans l'article 25-1.
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Édité par - JPM le 12 mars 2017 16:01:38 |
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Posté - 12 mars 2017 : 17:47:50
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JPM : citation: Nous sommes dans le cas précis d'un abus de majorité
Seul le juge le dira !!! le CS et le syndic trouve que les comptes présentés sont parfaits, une majorité de copros les rejettent.
Qui a raison ?
citation: La responsabilité individuelle de chaque copropriétaire ayant voté contre l'approbation des comptes peut être mise en cause.
??? j'aimerai voir cela devant le TGI.
citation: Quant au syndic il peut solliciter la désignation d'un expert judiciaire pour faire valider les comptes présentés. Il a un intérêt important à faire valoir : la purge de sa responsabilité professionnelle à l'égard du garant financier.
quid de l'intérêt collectif dont vous parlez ?
citation: Par chacun des copropriétaires n'ayant pas participé à cette malheureuse opération parce que le refus perturbe beaucoup la gestion du syndicat : impossibilité d'apurer les soldes de fin d'exercice, de voter le budget prévisionnel futur, de déterminer les provisions à appeler pour le prochain exercice, etc ...
JPM : vous êtes un ex-syndic. SI le rejet des comptes a des conséquences, il n'a aucun lien avec le vote du budget et les appels de provisions. Attention à la désinformation.
On reconnait dans cette intervention des paroles de syndic pour faire peur aux copros !! vous n'approuvez pas les compte, et rejetez le quitus, vous êtes de mauvais copropriétaires, et je vous attaque en justice. Assez ridicule.
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Gédehem
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Posté - 12 mars 2017 : 18:10:46
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Où l'on voit que "la peur" est toujours un moyen d'emprise sur les êtres .... 
Les juges du fond ne peuvent en revanche substituer leur propre appréciation à celle des copropriétaires et ne peuvent se prononcer sur l’opportunité des décisions incriminées et se comporter eux-mêmes en administrateur de la copropriété.
En d’autres termes, il ne leur appartient pas de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour prendre à sa place des décisions en matière de gestion d’immeuble (Cass. 3e civ. 3-6-2009 n° 08-16.189 : Administrer octobre 2009 p. 56 obs. J.-R. Bouyeure).
Ils doivent, pour annuler une décision, caractériser un abus de majorité.
La Cour de cassation le rappelle clairement dans cette décision qui lui donne l’occasion de définir cette notion : il est caractérisé si une décision d’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires."
(in Francis Lefebvre Formation).
Voir aussi Cass 6.06.2016 N°15-17529.
Il appartient alors aux opposants (minoritaires) de contester la décision selon L.art.42, ici en démontrant en quoi le rejet des comptes du syndicat, outre qu'il est contraire à l'intérêt collectif, leur porte un préjudice personnel.
On peut soulever la question pour le refus de travaux de sauvegarde, ou encore pour l'attribution abusive d'un droit à l'un des copropriétaires au préjudice de certains autres.
Quant à engager la responsabilité personnelle de chacun des majoritaires dans le cas soulevé, inutile d'y penser une seule seconde....
On n'est pas dans le droit des sociétés, de la responsabilité des associés.
Il n'en reste pas moins que le refus d'approuver les comptes du syndicat est une énorme bêtise (pour rester poli), qui plus est sans motif rapporté au PV, refus qui ne peut être que provisoire.
Il faudra bien approuver rapidement les dépenses justifiées répondant à la satisfaction des besoins collectifs.
S'il y a des dépenses refusées, il faudra le motiver.
Ajout sur :
" la purge de sa responsabilité professionnelle à l'égard du garant financier."
Surprenant !!!!
La dite garantie ne concerne que les fonds détenus par le syndic.
Dans le cas du compte séparé, il ne détient rien.
Ce que vous soulignez justement (in JPM-copro) sous le titre : "ALUR : Copropriété : Disparition de la garantie financière des syndics ???
"Dès lors que tous les syndicats de copropriétaires sont dotés d’un compte bancaire séparé :
Les syndics professionnels ne détiennent pas de fonds appartenant aux syndicats administrés
Ils ne peuvent donc à aucun moment être redevables de la moindre somme à ce titre ni être tenus à représenter des fonds, espèces ou valeurs.
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Édité par - Gédehem le 12 mars 2017 18:43:25 |
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JPM
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Posté - 12 mars 2017 : 18:33:30
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Il faut lire les sujets :
Il est indiqué : citation: A l'AG d'une copropriété un copropriétaire (émule d'une association de défense de copropriétaires) à entrainer un bonne partie des copropriétaires présents à rejeter sans aucun motif (aucune dépense présentée et vérifiée par le CS - dont je fait parti- n'était litigieuse) l'ensemble des comptes présenté à l'AG.
Donc les observations de Philippe sont infondées.
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JPM
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Posté - 12 mars 2017 : 18:37:13
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Je ne renie mes observations que je vais d'ailleurs relancer.
Mais présentement la situation demeure inchangée. Les syndics demeurent soumis aux obligations anciennes.
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Gédehem
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Posté - 12 mars 2017 : 18:45:39
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Vous avez raison : il ne détient rien, mais il manipule.
Ce qui n'a pas de lien avec le refus d'approuver les comptes du syndicat.
L'assureur RCP pourrait se poser des questions, bien qu'il ne soit jamais curieux, pas le garant financier'. |
Édité par - Gédehem le 12 mars 2017 18:47:42 |
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Posté - 12 mars 2017 : 20:21:44
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Posté - 12 mars 2017 : 21:10:36
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citation: Seul le juge le dira !!! le CS et le syndic trouve que les comptes présentés sont parfaits, une majorité de copros les rejettent.
Qui a raison ? L'affaire ne porte pas ici sur le fait que les comptes soient justes ou pas, et que X ou Y prenne partie pour ou contre;
Elle porte sur le fait que les comptes sont présentés, le conseil a donné son avis, et que certains copropriétaires sans raison valide votent contre.
Ce faisant, par leur majorité ils bloquent une partie du fonctionnement du syndicat, créant donc un préjudice.
Ce ne serait pas le cas si ces copropriétaires dans une autre version 'découvraient' un problème dans les comptes pourtant validés, et pourtant visés par le conseil syndical.
C'est à rapprocher de l'action en justice contre un permis de construire, dont on sait qu'on va la perdre, mais qui par son existence, change le cours des choses. |
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Jpp13
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Posté - 13 mars 2017 : 08:45:10
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Posté - 13 mars 2017 : 09:11:55
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ribouldingue : citation: Elle porte sur le fait que les comptes sont présentés, le conseil a donné son avis, et que certains copropriétaires sans raison valide votent contre.
Ce faisant, par leur majorité ils bloquent une partie du fonctionnement du syndicat, créant donc un préjudice.
Vous parlez d'un préjudice; mais seul le juge le dira. Vous affirmez que ses copros n'ont pas de raisons valides pour rejeter les comptes, sur quelle base ? la parole du CS ?  la parole du syndic ?
Le seul préjuduce c'est le non apurement des comptes, et la poursuite des débiteurs sur ces comptes annuels. Cela n'empêche pas le SDC de continuer à fonctionner.
Si le syndic et le CS sont sur de leurs comptes, ceci seront représentés à la prochaine AG. Aux opposants d'assigner le syndicat en annulation, si ils sont un dossier sérieux.
J'ai très souvent contesté les comptes présentés en AG, et toujours avec raison. Notre ancien président du CS, travaillant comme comptable à la Fnaim !, m'avait affirmé qu'il était illégal de demander les relevés de compte, le GL et les copies de tous les contrats; ce qu'avait confirmé le syndic en AG ! |
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Posté - 13 mars 2017 : 12:10:39
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citation: Vous parlez d'un préjudice; mais seul le juge le dira. Vous affirmez que ses copros n'ont pas de raisons valides pour rejeter les comptes, Philippe, je n'affirme rien, je prends les données du problème et je les traite.
Les données du problème sont que les copropriétaires ont rejetés sans raison. Ce n'est pas à moi de changer la forme de la question et de répondre à une autre.
Quand à écrire seul le Juge le dira, non, vous vous trompez sur le role de la justice.
Le Juge dit le droit.
Le Juge dira que le syndicat est bienfondé a revendiquer un préjudice,et il le dira parce que la partie demanderesse l'aura demandé (sic), pas parce que le Juge se saisissant de l'affaire découvre qu'il y a un préjudice.
Dit autrement, le préjudice (si il y a) existe avant le Juge et avant le Jugement.
Ici on énonce que refuser les comptes sans donner de motif constitue génère un préjudice;
Si vous relisez plus haut, je dis qu'il est mineur, mais qu'il existe.
Après, faut-il dépenser beaucoup d'argent pour un tel préjudice, c'est une autre question. Je pense que non. |
Édité par - ribouldingue le 13 mars 2017 12:31:42 |
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Gédehem
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Posté - 13 mars 2017 : 14:45:12
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Jpp13 rappelle la précision de son 1er post :
"en l’absence de modification significative dans les nouveaux comptes, devant être présentés obligatoirement à une prochaine AG, le syndic peut considérer que le rejet des comptes initiaux ne repose sur aucun motif sérieux ....."
Il y aurait donc eu quelques modifications, peut être à la marge pour certains ?
Certes, cela n'est pas la justification d'un rejet global. Mais il peut s'expliquer par les quelques ajustements apportés, aussi minimes soient-ils. Montrant par là que l'exactitude des comptes initialement présentée ne l'était pas autant que cela ....
Sur un éventuel "préjudice" en raison de l'absence d'approbation des comptes, ce n'est généralement pas pour les copropriétaires, ou très accessoirement.
Celui dont le solde montre un débit de 570 €, il ne va pas pleurer ....
Celui qui serait créditeur de ces même 570 € non plus, ou pas longtemps.
Le préjudice est surtout pour le syndicat, dans la mesure où il est paralysé pour recouvrer ces créances.
Sauf qu'on n'attend pas l'approbation des comptes pour engager les actions nécessaires au recouvrement des charges, des provisions.
Cet aspect est occulté dans cette affaire. |
Édité par - Gédehem le 13 mars 2017 14:50:53 |
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Jpp13
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Posté - 13 mars 2017 : 15:25:02
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Posté - 13 mars 2017 : 16:55:02
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jpp13 : citation: C'est une manifestation d'humeur de 2 copropriétaires qui avaient proposé l'an dernier des canditatures de syndic non retenues lors de l'AG. Il ont alors égrener "les abus" relevés sur un site d'association de responsable de copropriété et ont entrainé ainsi une (petite - mais suffisante) majorité de copropriétaires qui ont eu peur que cela se passe dans notre copro . Méthode courante en cette période de campagne électorale!
Si c'est le cas, le syndic et le CS ne doivent pas bouger. Ces copros ne vont pas assigner le SDC en annulation, ils perdraient leur procès.
Pas de préjudices sérieux pour le SDC. la vie du SC continue sans problèmes, le budget ayant été adopté, c'est le plus important.
Pour retourner ces copros meneurs, le syndic et le syndic pourront d'ici 3 à 4 mois informer qu'une autre AG sera convoquée avec comme OdJ la seule approbation des comptes rejetés, et ceci à la charge du SDC comme pour toute AG; des charges supplémentaires entrainées par le seul rejet des comptes sans aucun motif sérieux proposé depuis l'AG précédente.
Cette AG DEVRA être convoquée, et vous verrez que les " moutons peureux" vont adopter les comptes pour ne pas courir le risque de payer une 3ème, ... AG. Le syndic peut convoquer autant d'AG qu'il le souhaite, et l'approbation des comptes est un argument sérieux.
A ce petit jeu idiot, ces 2 copros vont perdre très vite leur petit pouvoir de nuire.
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 Posté - 13 mars 2017 : 17:25:55
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C'est en effet une bonne idée. |
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Rejet des comptes sans motif 
