|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Titou2
Nouveau Membre
22 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 14 avr. 2017 : 22:12:01
|
Bonjour,
Nous avons un architecte qui a été missionné par la copro pour faire un diagnostic de l’immeuble, il a demandé et reçu des devis pour des gros travaux d’électricité et de canalisations. Le syndic a présenté les devis à l’OdJ, mais l’architecte n’a pas présenté de Cahier des Charges ni de comparatif des offres. Il a envoyé son rapport sur le diagnostic de l’immeuble juste avant l’AG, il a présenté son rapport diagnostic à l’AG, mais a "oublié" le Cahier des Charges et le comparatif des offres. Il a "oublié" également de présenter les références des entreprises (vérif des assurances RC, existence d’une décennale ou pas).
L’AG a voté pour réaliser les travaux. Après l’AG l’architecte est missionné pour suivre les travaux.
En d’autres termes, l’architecte disparait pour une phase importante où l’AG est censée voter de façon éclairée, en pleine connaissance de cause.
Avez-vous déjà vu cette situation ? Qu’en pensez-vous ?
Merci de vos avis.
Titou
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 15 avr. 2017 : 07:08:05
|
Dès le départ, il y a un souci : une mission de diagnostic n'est pas une mission d'appel d'offres... mais à vérifier précisément ce qui a été voté pour cette mission.
Ensuite découlent les autres soucis : si on ne lui a pas demandé d'établir un CdC et un comparatif, il ne le fournit pas.... |
|
|
|
 2
Posté - 15 avr. 2017 : 07:27:46
|
|
citation: a "oublié" le Cahier des Charges et le comparatif des offres. Il a "oublié" également de présenter les références des entreprises (vérif des assurances RC, existence d’une décennale ou pas) C'est un double travail qui doit être payé, il faut donc que cela résulte de deux missions, l'un pour le choix, l'autre entant que maitre d'oeuvre.
L'architecte a t'il été désigné comme maitre d'oeuvre sur ces travaux, et sa prestation a t'elle été acceptée?
La responsabilité de la vérification des assurances multirisque et décennale échoue en général au sydnic et fait partie des quelques pourcent pris par le sydnic sur les travaux (et votés par l'AG) sauf si l'on désigne un maitre d'oeuvre que l'on paye séparément.
Qu'est-ce qui a donc été voté préalablement cocnernant ces travaux aux précédentes AG? |
|
|
|
Titou2
Nouveau Membre
22 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 15 avr. 2017 : 11:34:28
|
Bonjour,
merci pour vos réponses toujours aussi précises, circonstanciées et pertinentes.
Rambouillet une mission de diagnostic n'est pas une mission d'appel d'offres.
Certes, mais quand l’architecte demande des devis à des entreprises, il est bien obligé de rédiger un CdC pour indiquer aux entreprises ce qu’il faut faire. Donc le CdC de consultation existe.
Il rentre donc ipso-facto dans une mission d'appel d'offres, non ?
Effectivement, seule la mission de diagnostic avait été votée lors de la première AG.
Ribouldingue L'architecte a-t-il été désigné comme maitre d'œuvre sur ces travaux ?
Il nous a indiqué à la fin de son exposé sur le diagnostic de l’immeuble que son % était de 10 %.
Il n’y a pas eu de résolution générique pour le désigner comme maitre d'œuvre sur l’ensemble des travaux.
Les résolutions de travaux arrivaient après les 14 résolutions rituelles. Elles avaient chacune le format suivant :
• Décision à prendre concernant les travaux suivants : blablabla
• Choix de l’entreprise : l’AG, après avoir délibéré, décide de retenir l’entreprise suivante : ……. Le montant du marché s’élève à la somme de … E HT
• Honoraires de l’architecte : l’AG, après avoir délibéré, décide de voter des honoraires de maitrise d'œuvre assurée par Mr ..… , Architecte, pour un montant de .. % HT du montant HT des travaux.
• Souscription d’une assurance dommages-ouvrages relative aux travaux décidés.
• Modalités de répartition et de financement des travaux
Donc la résolution de désignation comme maitre d'œuvre était incluse dans chacune des résolutions de travaux (une demi-douzaine de résolutions avec le découpage par type de travaux, par bâtiment, ou commun aux 2 bâtiments).
|
|
|
|
4
 Posté - 15 avr. 2017 : 12:59:57
|
Donc:
1/ Pourquoi l'architecte ou le syndic vérifieraient les attestations avant même que l'artisan ne soit désigné? 
2/ En fait, le travail du maitre d'oeuvre va beaucoup plus loin que l'obtention de 2 seules attestations comme vous semblez le penser, par défauts.
Le maitre d'oeuvre doit:
demander les 2 attestations,
* vérifier qu'elles sont bien pour TOUS les métiers mis en oeuvre dans ces travaux et pour les bonnes durées.
* Vérifier auprès de l'assureur que tout est en effet valide. Suivre leur validité auprès de l'assureur.
* Demander les attestations concernant les paiements des charges sociales
* Vérifier même sommairement les comptes de l'entreprise si publiés, ET faire une vérification de non dépôt de bilan. Suivre ce point tout au long du chantier.
* Faire signer des attestations en cas de sous-traitance. En cas de sous-traitance, quelques vérifications supplémentaires sont évidemment nécessaires.
* Le cas échéant vérifier certains points liés à la sécurité, et gérer si nécessaire la coordination.
* Le cas échant fournir à l'entreprise des attestations concernant la présence d'amiante, de plomb,....
citation: • Honoraires de l’architecte : l’AG, après avoir délibéré, décide de voter des honoraires de maitrise d'œuvre assurée par Mr ..… , Voila.... Donc ici, quand les appels auront été fourni, le syndic signera le devis et l'ordre de travail de l'architecte, et celui-ci commencera à se mouvoir.
Par expérience (la mienne, qui n'est pas d'architecte mais de copro) quand un architecte sympa prend les devant, et met en oeuvre certaines de ces actions, et admettons que les travaux soient votés (quand ils ne le seront pas c'est dea de fait pour sa pomme), on est plutôt enclin a trouver que ce qu'il a deja commencé gratuitement n'a pas a être payé, et qu'ensuite s'il veut de l'argent, on le trouve rapiat.
Moralité, il vaut mieux faire les choses dans l'ordre, on commande le travail, l'architecte le fournit ensuite, il est payé enfin.
PS/ Dans l'affaire, il appartient évidemment au syndic de.... vérifier la validité de l'assurance responsabilité civile de l'architecte.
PS/ sur PS/ Dans l'affaire, il appartient Ă©videmment au conseil syndical de contrĂ´ler que le syndic fait bien son boulot.
|
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2017 13:04:03 |
|
|
|
5
Posté - 15 avr. 2017 : 20:34:06
|
|
Titou : citation: quand l’architecte demande des devis à des entreprises
une mission de diagnostic ce n'est pas une mission de demande de devis.... |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 16 avr. 2017 : 10:03:32
|
Ribouldingue et Rambouillet ont comme d'habitude raison !
Vous missionnez un architecte pour un diagnostic, vous l'avez dit vous même, mais vous ne mettez pas dans sa mission de faire un cahier des charges pour les devis, ni de demander des devis aux différentes entreprises.
IL A FAIT LES DEUX GRATUITEMENT !
Titou2 : "En d’autres termes, l’architecte disparait pour une phase importante où l’AG est censée voter de façon éclairée, en pleine connaissance de cause" :
quand vous voulez être éclairé, vous payez votre facture d'électricité, puis vous pouvez éclairer votre maison ...
Là , vous avez été éclairé gratuitement.
Bon, il savait peut-être qu'il allait être choisi comme maître d'oeuvre, et son pourcentage (10%) est supérieur à ceux que j'ai pu observer (6 à 8%), donc il se récupère un peu (beaucoup) dessus !
Je ne vous accuse surtout pas d'avoir grignoté quelques sous, mais plutôt un manque d'information au départ sur la conduite d'un tel chantier, ce qui est fréquent si on n'est pas de la partie, ou bien que l'on n'a jamais fait ce genre de démarche.
En conclusion : quand on mandate un architecte, il faut bien évaluer les demandes et les coûts (différents postes pour le cahier des charges, façon de procéder pour les travaux, demande devis, étude des différents devis en amont de l'AG).
Chaque poste ayant un coût ... |
|
|
|
|
|
Titou2
Nouveau Membre
22 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 17 avr. 2017 : 15:13:52
|
Bjr,
comme vous dites Franck : Ribouldingue et Rambouillet ont toujours raison.
Et donc merci Ă vous trois.
Et merci à Ribouldingue pour le détail des vérifs faites par le maitre d'œuvre
J’ai une question complémentaire à propos de la résolution que j’ai déjà citée
Honoraires de l’architecte : l’AG, après avoir délibéré, décide de voter des honoraires de maitrise d'œuvre assurée par Mr ..… , Architecte, pour un montant de .. % HT du montant HT des travaux.
N’y a-t-il pas 2 objets dans cette résolution ?
• d’une part le choix de la personne que l’on désigne comme maître d'œuvre
• d’autre part le montant de la rémunération
Or j’ai vu que chaque résolution proposée au vote ne peut avoir qu'un seul objet.
Par ailleurs les copropriétaires lambda (nous en l’occurrence) "ne sont pas de la partie, et n'ont jamais fait ce genre de démarche".
QUI doit les informer, les conseiller sur "la conduite d'un tel chantier" "les différents postes pour le cahier des charges, façon de procéder pour les travaux, demande de devis, étude des différents devis en amont de l'AG".
Si ce n’est justement l’architecte ?
Ou le syndic ?
ou les deux ?
|
|
|
|
8
Posté - 17 avr. 2017 : 15:28:01
|
Non, il n'y a pas nécessité de deux votes : vous choisissez une entreprise (artisan, architecte, M.O.....) par ce qu'elle vous fait une proposition à tel prix. Mais ce qui n’apparaît pas dans vos écrits, c'est est ce que la mission est définie quelque part ?... sinon où cela commence et où cela s'arrête....
citation: QUI doit les informer, les conseiller sur "la conduite d'un tel chantier" "les différents postes pour le cahier des charges, façon de procéder pour les travaux, demande de devis, étude des différents devis en amont de l'AG". c'est le M.O. si cela est prévu dans sa mission, on en revient toujours là ..... la mission !!!! |
|
|
|
Titou2
Nouveau Membre
22 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 18 avr. 2017 : 15:26:07
|
Bjr,
merci Rambouillet pour votre analyse.
Rambouillet Non, il n'y a pas nécessité de deux votes Dont acte.
Rambouillet est-ce que la mission est définie quelque part ? Bonne question.
Lors de la première AG (2015) l’architecte a présenté un devis, doc sur 6 pages, comprenant un certain nombre de §.
§ 4/ Diagnostic de l’état des constructions existantes
§ 5 Mission de l’architecte – phase étude (tranche ferme)
§ 6 Mission de l’architecte – phase exécution (tranche conditionnelle)
La phase 4, diagnostic de l’immeuble, a été votée à la première AG (2015).
Il a effectué ses interventions à l’automne 2015. La prestation de diagnostic a été réglée (acompte et solde) en juillet et déc 2015.
Il a envoyé son rapport sur le diagnostic de l’immeuble juste avant l’AG suivante (2016), 4 jours avant l’AG (juin 2016).
Le § 5 phase étude (tranche ferme) de son devis comprend
En vue de présenter au maitre d’ouvrage (proprio, ou AG de copro, et le syndic les représentant) un projet permettant de décider exécution des travaux, l’architecte est chargé par le maitre d’ouvrage d’une mission d’étude comprenant les prestations suivantes :
a/ Etudes préliminaires Visite des lieux, examen des ouvrages, constat des pathologies, établissement d’une note présentée au maitre d’ouvrage.
b/ Etude des solutions Etude des solutions envisageables en fonction des objectifs du maitre d’ouvrage, des réglementations blabla blabla
c/ Etablissement d’un Cahier des Charges En fonction des solutions retenues par le maitre d’ouvrage, établissement d’un Cahier des Charges comportant les docs descriptifs et graphiques utiles, en vue de mettre en concurrence les entreprises dont la liste est proposée par le maitre d’ouvrage et l’architecte.
d/ Examen des offres A l’issue de la consultation des entreprises, établissement d’un rapport sur les offres présentées proposant de retenir les entreprises les mieux-disantes, incluant la vérif des attestations d’assurance et de qualification.
e/ Participation à l’AG S’il y a lieu (copro), présentation du dossier à l’AG des copros devant statuer sur les travaux figurant à l’OdJ.
Je n’ai pas copié le détail du § 4, diagnostic de l’immeuble. Il comprend une ligne : "précisant ……. L’ordre de grandeur des incidences budgétaires."
Ces éléments "ordre de grandeur des incidences budgétaires" ne faisaient d’ailleurs pas partie de son rapport.
Par contre en fév 2016 il a reçu des devis (des vrais devis d’exécution, pas des ordres de grandeur). Ce sont ces devis que nous avons eu à l’AG, et qui ont été discutés en dehors de sa présence.
D’où mon souci, l’AG (censée voter de façon éclairée, en pleine connaissance de cause) n’était pas conseillée par la personne qui avait conçu, demandé et obtenu les devis.
En d’autres termes, entre janv-fév 2016 où il demande et reçoit des devis (ce qui sous-entend qu’il juge les travaux utiles, urgents, …) et l’AG (avant l’AG ou pendant l’AG) comment peut-il faire pour faire comprendre à la copro que sa présence pour expliquer les devis est nécessaire ?
|
|
|
|
10
Posté - 18 avr. 2017 : 17:52:04
|
Vous écrivez que la phase 4 a été votée :OK
Vous ne dites rien sur un vote des paragraphes 5 et 6.
Dans la pratique, c'est au vu des résultats de la phase 4 : diagnostics pour lesquels des incidences budgétaires étaient prévus, que l'AG aurait du décider ou non de la phase 5. Certes cela rallonge les délais, mais en copro il y a toujours du temps à passer.....
citation: En d’autres termes, entre janv-fév 2016 où il demande et reçoit des devis (ce qui sous-entend qu’il juge les travaux utiles, urgents, …) et l’AG (avant l’AG ou pendant l’AG) comment peut-il faire pour faire comprendre à la copro que sa présence pour expliquer les devis est nécessaire ?
Le syndic et le CS devrait l'inviter à participer à l'AG pour expliquer ses diagnostics et d'ailleurs cela devait être prévu au contrat (comme cela l'est pour la phase 5). |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 19 avr. 2017 : 11:05:56
|
Titou2 :citation: il est bien obligé de rédiger un CdC pour indiquer aux entreprises ce qu’il faut faire.
Il ne faut pas confondre cahier des charges et descriptif des travaux.
|
|
|
|
|
|
Titou2
Nouveau Membre
22 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 19 avr. 2017 : 12:30:09
|
Bjr Rambouillet,
merci pour vos remarques et votre patience.
Rambouillet "Vous ne dites rien sur un vote des paragraphes 5 et 6."
Le § 5 (phase étude) n’a pas été proposé, donc pas été voté.
Le § 6 (phase exécution) n’a pas non plus été proposé en tant que tel, donc pas été voté non plus en tant que tel.
Comme j’avais déjà indiqué, la résolution de désignation comme maitre d'œuvre était incluse dans chacune des résolutions de travaux (une demi-douzaine de résolutions avec le découpage par type de travaux, par bâtiment, ou commun aux 2 bâtiments).
Sous la forme Honoraires de l’architecte : l’AG, après avoir délibéré, décide de voter des honoraires de maitrise d'œuvre assurée par Mr ..… , Architecte, pour un montant de .. % HT du montant HT des travaux.
Donc sans référence explicite au devis présenté à l’AG de l’année d’avant.
Rambouillet "Le syndic et le CS devraient l'inviter à participer à l'AG pour expliquer ses diagnostics et d'ailleurs cela devait être prévu au contrat"
L’architecte a participé à l'AG et expliqué ses diagnostics. Mon seul grief étant qu’il a envoyé son rapport sur le diagnostic de l’immeuble juste avant l’AG, 4 jours avant l’AG, pour des diagnostics effectués au moins 5 mois auparavant.
La rédaction d’un rapport est effectivement prévue dans son contrat. Je n’avais pas recopié le contenu du § 4/ (Diagnostic de l’état des constructions existantes), car je n’ai pas de souci sur ce point. Mais en regardant le devis, je m’aperçois qu’il n’y a pas de présentation en AG dans le § 4 (diagnostic). Il est donc venu gracieusement pour expliquer ses diagnostics.
Rambouillet "l'AG aurait dû décider ou non de la phase 5" qui doit dire à l'AG que la phase 5 (phase étude) est utile, ou lui rappeler (car les copropriétaires ont peu de mémoire), si ce n’est justement l’architecte ? Ou le syndic ? ou les deux ?
Encore merci.
Cdlt
|
|
|
|
Titou2
Nouveau Membre
22 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 19 avr. 2017 : 12:32:06
|
Bjr JPM,
Merci pour votre remarque "Il ne faut pas confondre cahier des charges et descriptif des travaux".
Qu’est-ce vous verriez dans un descriptif des travaux par rapport à un cahier des charges, ou réciproquement ?
Et quelle forme est-ce que prendrait un descriptif des travaux (Ă©crite ? orale ?) ?
Merci d’avance
Cdlt
|
|
|
|
14
Posté - 19 avr. 2017 : 12:50:33
|
|
citation: qui doit dire à l'AG que la phase 5 (phase étude) est utile, ou lui rappeler (car les copropriétaires ont peu de mémoire), si ce n’est justement l’architecte ? Ou le syndic ? ou les deux ?
A mon avis, en premier l'architecte suite à son diagnostic, puis le CS s'il a bien suivi le dossier et connaissant bien la copropriété et enfin le syndic, par expérience multisyndical. Et enfin, les copros qui ont un tant soit peu de jugeotte.
Mais tout cela dépend des travaux à faire. Le raisonnement n'est pas le même entre refaire la peinture de l'escalier et l'étanchéité de la couverture....  |
|
|
|
15
Posté - 19 avr. 2017 : 13:52:14
|
|
citation: Qu’est-ce vous verriez dans un descriptif des travaux par rapport à un cahier des charges, ou réciproquement ? Le cahier des charges est un descriptif des travaux très précis, en général avec les métrés, et qui indique un cadre à remplir par tous les compétiteurs de manière que le maitre d'ouvrage puisse comparer rapidement et aisément les prestations proposées.
Entre un ravalement et le cahier des charges inlcuant le nombre de mètre linéaire d'échafaudage, la durée d'utilisation de celui-ci, il n'y a rien de commun.
Le second va s'intéresser à la procédure de mise en sécurité de l'immeuble ayant un échafaudage, bien que les travaux soient 'de ravalement'.
Afin que tout le monde ne parte pas dans toutes les directions ('lun qui va refaire une partie de toiture, l'autre va changer des fenêtres des parties communes, le troisième va supprimer des éléments de décoration) le cahier des charges est souvent fixé après une première 'passe'.
C'est un gros boulot.
... QUi n'a aucune utilité si on décide de ne pas faire les travaux.... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 06 mai 2017 : 17:38:55
|
Ribouldingue : citation: Le cahier des charges est un descriptif des travaux très précis
Dire qu'il y a peut ĂŞtre plusieurs visiteurs novices qui sont repartis avec ce flop 
Le Cahier des charges pour travaux privés (CCTP) est un ensemble de clauses administratives. Voyez un modèle CCTP sans vous affoler. Les CCTP sont généralement moins détaillés.
Le descriptif est un ...descriptif des travaux demandés.
L'entrepreneur proposant doit suivre fidèlement le plan du descriptif pour que toutes les propositions puissent être comparées facilement.
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Cahier des Charges et architecte 
