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danmasse
Contributeur senior
France
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 Posté - 15 avr. 2017 : 18:09:27
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Bonjour,
Lors de notre dernière AG (début février), une résolution a été votée, autorisant une étude par un maitre d'oeuvre. Le montant maximum a été mentionné, mais le maitre d'oeuvre n'a pas été désigné. Les documents de convocation à l'AG ne comportaient aucun document décrivant cette étude.
Une autre résolution, également acceptée, délégue le choix du maitre d'oeuvre au Conseil Syndical.
Le CR de la dernière réunion de CS mentionne que le contrat a été signé.
Or, nous ne savons pas exactement :
- ce que couvre la somme maximum votée en AG (doit-on attendre des "rallonges" par la suite ?)
- ni quelle est la mission exacte confiée au Maitre d'Oeuvre : les termes du CR du CS ne recoupent pas les termes du CR de l'AG.
J'ai donc demandé au syndic de bien vouloir m'envoyer (ainsi qu'aux autres copropriétaires) copie du contrat signé avec le Maitre d'Oeuvre : nous avons tous besoin de planifier nos dépenses...
Réponse du syndic : "le contrat souscrit pour le compte du syndicat n’a pas à être transmis à chaque copropriétaire. "
Le CS, copie de mes courriers, ne s'est pas manifesté... (pour info : ils ne sont pas arrivés à nommer un président...)
Ai-je un recours contre le syndic ? D'autres copropriétaires se posent évidemment les mêmes questions que moi. On m'a suggéré un courrier RAR...
Merci !
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 Posté - 15 avr. 2017 : 20:23:34
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Le syndic exécute les décisions du syndicat.
Vous (le syndicat) avec mandaté la conseil syndical pour décider, vous devez être au courant de sa décision. Vous n'avez pas pour autant a être enc opie des contrats.
Votre engagement financier est connu: Il résulte des décisions d'AG sur
1/ les travaux,
2/ la maitrise d'oeuvre
3/ Les honoraires du syndic,
ainsi que les modalités des appels.
Quelles sont les décisions prises, pouvez vous les recopier?
citation: ni quelle est la mission exacte confiée au Maitre d'Oeuvre : les termes du CR du CS ne recoupent pas les termes du CR de l'AG Sur ce que vous énoncez, le conseil doit le choix du maitre d'oeuvre, absolument pas le contenu de sa mission.
Le choix du conseil est transmis au syndic, qui signe l'ordre de travail.
Pas le conseil.
Ce qu'écrit le conseil au maitre d'oeuvre n'engage en théorie que les conseillers. La responsabilité autre que du choix est exercée par le syndic qui doit le contenu des résolutions.
citation: doit-on attendre des "rallonges" par la suite ? On ne peut jamais dire jamais, et on conseille souvent un petit coussin dans le budget pour préovir l'imprévisible;
L'imprévisible ne résulte pas tant en général du mode de désignation du maitre d'oeuvre que des réalités du terrain, découverte de problème en cas de dégagement, pierre qui s'éffrite, modénature qui est plus dégradé qu'escompté..... |
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 2
Posté - 15 avr. 2017 : 20:30:07
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Effectivement, le syndic n'a aucune obligation à vous fournir le contrat du M.O.
Le bazar vient de ce que vos résolutions prises en AG ne sont pas précises, ce qui signifie que les copros votent n'importe quoi....
On ne sait pas pourquoi le M.O. oeubre-t-il, mais la mission donnée au syndic doit se faire à la majorité de tous les copros pour une mission qui relève de la majorité 24 :
"Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
..."
Qu'en est-il dans votre cas ?....
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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3
Posté - 16 avr. 2017 : 09:32:40
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Danmasse " Or, nous ne savons pas exactement :
- ce que couvre la somme maximum votée en AG (doit-on attendre des "rallonges" par la suite ?)
- ni quelle est la mission exacte confiée au Maitre d'Oeuvre : les termes du CR du CS ne recoupent pas les termes du CR de l'AG."
A quoi servent les discussions en AG sur les différents points ?
VOUS avez VOTE la délégation au CS, vous êtes censés savoir ce que vous avez voté !
Si vous avez recours à un MO, c'est pour un travail spécifique ou bien des travaux importants (Ascenseurs, renovation, toiture, ...)
Vous avez donné délégation au CS, apparemment vous n'en faites pas partie.
Le contrat a été signé par votre syndic après un choix du CS, le syndic n'a pas à vous communiquer ce choix (il pourrait vous donner le nom de l'entreprise choisie).
Sinon, il fallait faire partie du CS 
Vous avez mis un montant max pour le CS, prenez ce montant, prenez vos tantièmes et vous aurez le montant maximum à budgétiser. |
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danmasse
Contributeur senior
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4
Posté - 16 avr. 2017 : 10:10:06
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Merci à Ribouldingue, rambouillet et Franck1966.
Vous confirmez donc bien ce que j'avais compris.
Ce que vous me dites est en effet valable, et normal, pour un projet commun.
En l'occurence, le cahier des charges demandé est destiné à un but bien spécial : il s'agit d'un cahier des charges pour changement de fenêtres.
Les fenêtres sont du domaine privatif : chacun peut changer ses fenêtres à sa guise, sans demander l'avis de personne - et beaucoup ne s'en sont pas privé.
Mais les nouvelles fenêtres doivent répondre à trois impératifs - du domaine commun :
- l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut être modifié (zone protégée).
- changer les fenêtres a pour conséquence de boucher des entrées d'air parasite : quid de la ventilation de l'immeuble ? Les nouvelles fenêtres doivent-elles comporter des bouches d'aération ? Où doivent-elles être placées ? Quelles dimensions ? Quid de la différence d'aspect entre fenêtres avec bouches de ventilation et fenêtres non changées ?
- Notre immeuble étant équipé d'un chauffage collectif, il est soumis à la loi obligeant de réaliser une isolation de l'enveloppe, lors de la future réfection de façade : quel doit être le dessin des nouvelles fenêtres, de façon à ne pas être obligés de les changer à nouveau, dans quelques années, pour accomoder une isolation extérieure ?
D'où l'étude demandée, destinée à rédiger un cahier des charges de ces nouvelles fenêtres. L'entreprise avec laquelle le syndic a signé un contrat doit en plus de charger de consulter les fabricants et poseurs de fenêtres, et d'émettre des recommendations sur le prestataire. Chacun choisira alors de changer ou de ne pas changer ses fenêtres, en suivant (ou non) les recommendations de fabrication et pose des fenêtres. Le groupement des commandes devrait par ailleurs permettre de faire des économies d'échelle substantielles.
Alors, vous me direz : "pourquoi ne pas attendre le cahier des charges et les recommendations de pose faites par le consultant ?"
Certes... mais le temps s'écoule, et nous ne voyons rien venir. Je sais, d'expérience, que le temps nécessaire à la consultation des copropriétaires (choix des vitrages, choix du sens d'ouverture des fenêtres, décision d'incorporer - ou non - des volets et rideaux, etc...) prend énormément de temps (d'autant que personne ne dispose des adresses mail de tous les copropriétaires, dont la moitié sont des bailleurs non résidents), le temps de réponse des fabricants et poseurs de fenêtres peut être assez long... Et il faut 7 à 8 semaines pour fabriquer une commande spéciale de fenêtres.
Or, il faut que les commandes soient passées (et payées ?) avant la fin de l'année, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux...
La question se pose donc : doit-on attendre le résultat de l'étude, ou devons-nous chercher par nous-mêmes une solution ? Si nous attendons le résultat de l'étude, et que ce résultat ne nous parait pas adapté (crainte, par exemple, que soit préconisée une VMC à double flux - dont le prix serait énorme), il sera sans doute trop tard pour refaire le travail. Il serait donc du plus grand intérêt de savoir dès maintenant quelles sont les orientations du consultant. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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5
Posté - 16 avr. 2017 : 10:19:58
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Danmasse, il eut été plus sympa d'avoir ce descriptif détaillé dès le départ ...
d'après ce que vous expliquez, à quoi sert une étude (payée par vous, syndicat), si vous n'attendez pas ses conclusions, et faites les travaux avant ???????
Par contre les avantages fiscaux ne concernent, et dans une certaine enveloppe, que les copropriétaires occupant, pas les bailleurs ! |
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Posté - 16 avr. 2017 : 10:57:31
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Attention,
citation: Or, il faut que les commandes soient passées (et payées ?) avant la fin de l'année, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux... Il s'agit sans doute de la TVA à 5,5% et je ne crois pas qu'il faille être occupant, elle est accessible AUSSI aux bailleurs, mais cela s'arrête en effet en 2017
En ce qui concerne les bailleurs, les travaux en temps normal, hors situation sus-mentionnée, déduisent les montants dépensés l'année ou les dépenses sont exposées.
Ces avantages fiscaux en question PEUVENT être inexistants si les dépenses sont payées en 2017 et/ou 2018 et que le prélèvement à la source est maintenu......
D'ou un blocage généralisé des lancement de travaux en copropriété cet an-ci, dans l'attente (d'un homme nouveau, d'une femme nouvelle, d'un nouveau pas nouveaux, tout est possible....)
Si le prélèvement à la source est supprimé:
Pour un bailleur, 10 000 euros dépensé en 3 fois sur 3 années = trois exercices fiscaux affectés, meme si les travaux n'ont lieu que sur l'année du milieu. |
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Posté - 16 avr. 2017 : 10:59:11
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citation: crainte, par exemple, que soit préconisée une VMC à double flux - dont le prix serait énorme Je n'ai toujours pas compris ce qu'on y trouve de bien, à ces VMC double flux.....  |
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danmasse
Contributeur senior
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8
Posté - 16 avr. 2017 : 11:00:11
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Oui, vous avez tout à fait raison.
Mais je voulais vérifier la position générale, mon cas étant bien particulier.
Bien sur : il serait plus logique d'attendre les résultats de l'étude - mais l'étude coûte moins cher que ce que fait gagner l'avantage fiscal.
D'autre part, l'hiver a de bonnes chances de succéder à l'automne : autant faire le changement de fenêtres en automne, au plus tard, de façon à profiter des nouvelles fenêtres pour la prochaine saison froide : il ne faut pas perdre de temps.
A ce propos, j'ai fait un calcul qui montre que, si tout le monde change ses fenêtres, le gain sur le chauffage est de 20%, seulement à cause du coefficient de transmission des verres, sans tenir compte du gain dû à l'élimination des fuites aux fenêtres. Donc : ne pas attendre... |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 16 avr. 2017 : 11:10:35
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Ok Danmasse, changez vos fenêtres, même en été pour conserver la fraîcheur d'une clim et surtout avant les premiers froids, tout à fait d'accord, mais mettez le résultat de l'étude sur UI, au moins elle aura servi à quelque chose |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 16 avr. 2017 : 11:19:57
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Il s'agit sans doute de la TVA à 5,5% et je ne crois pas qu'il faille être occupant, elle est accessible AUSSI aux bailleurs, mais cela s'arrête en effet en 2017
Il s'agit surtout du crédit d'impots de 30% (plafonné à une dépense totale de 8000 € pour une personne seule, et 16000 € pour un couple). Il est vrai que cela ne s'applique qu'à la résidence principale - mais ça vaut la peine, non ? |
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danmasse
Contributeur senior
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11
Posté - 16 avr. 2017 : 11:26:34
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: crainte, par exemple, que soit préconisée une VMC à double flux - dont le prix serait énorme Je n'ai toujours pas compris ce qu'on y trouve de bien, à ces VMC double flux.....
D'après ce que j'ai compris, l'air nouveau est réchauffé par contact avec l'air vicié extrait de l'appartement. Il faut donc deux circuits d'air : l'un pour l'air frais, l'autre pour l'air vicié. La chaleur est récupérée par un échangeur.
Cela implique donc de refaire complètement les circuits de ventilation... Un coût énorme, quand les canalisations de VMC sont placées dans des gaines non accessibles... C'est évidemment une solution à envisager pour un bâtiment neuf, mais totalement irréaliste pour un bâtiment à rénover.
Je crains que cette solution soit préconisée dans notre cas, car le "conseil" de l'entreprise choisie par CS est "le" grand spécialiste de la construction passive... |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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12
Posté - 16 avr. 2017 : 11:30:49
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Oui Danmasse, mais attention cette somme est calculée sur les cinq dernières années: si vous avez changé votre porte d'entrée, ou cheminée, ça diminue votre quota !!!
C'est exactement ce qui m'est arrivé il y a deux ans (7000€ d'insert, 850€ pris par les impôts car j'avais changé quelques fenêtres et porte d'entrée deux ans auparavant) et ça fait râler .....
pour info : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3819-PGP |
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13
Posté - 16 avr. 2017 : 11:42:29
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Sauf particularités de votre RdC, les fenêtres sont privatives ; ce qui signifiante que l'influence du syndicat ne porte que sur l'aspect extérieur lorsqu'un copro veut en changer pour éviter les disparités...
Par contre s'il y a avait un dossier plus large comme un ravalement des façades avec isolation, alors là effectivement le syndicat peut imposer aux copros, sauf à ceux qui auraient fait déjà quelque chose depuis moins de 10 ans. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 avr. 2017 : 15:53:24
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Il semble que le conseil syndical est dépourvu de président.
Il ne peut donc pas faire grand chose, et surtout pas recevoir et exécuter une délégation.
De plus
Les copropriétaires ne peuvent pas larguer une obligation d'examiner des propositions de MO ou d'entreprises et ensuite demander au CS des détails.
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danmasse
Contributeur senior
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15
Posté - 16 avr. 2017 : 16:43:04
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citation: Initialement posté par JPM
Il semble que le conseil syndical est dépourvu de président.
Exact... Le CS est composé de deux personnes ayant une certaine compétence - mais qui travaillent encore, et n'ont guère le temps de s'occuper de la copro - les autres membres étant incompétents...
citation: Il ne peut donc pas faire grand chose, et surtout pas recevoir et exécuter une délégation.
Ah ? Intéressant... Y a-t-il un texte que je pourrais citer pour invoquer l'incompétence du CS à recevoir cette délégation ?
citation: Les copropriétaires ne peuvent pas larguer une obligation d'examiner des propositions de MO ou d'entreprises et ensuite demander au CS des détails.
Mais comment faire ?
J'ai fait partie du CS pendant 10 ans, dont 4 en qualité de président. J'ai démissionné il y a un an, car je n'avais plus le temps de faire autre chose : c'était du travail à plein temps. Je devais m'occuper de tout, à commencer par le syndic, qui n'a rigoureusement aucune formation technique, et qui ne s'appuie que sur les entreprises pour faire ses recommendations.
J'ai cependant offert mes services au CS, proposant mon aide sur des problèmes particuliers - notamment celui du remplacement des fenêtres. Jaloux de leurs prérogatives (ils ont été élus !), ils n'ont pas vraiment joué le jeu...
Cele repose à nouveau la question de la gestion technique des copropriétés... mais c'est un autre débat - fondamental. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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16
Posté - 16 avr. 2017 : 18:38:31
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Vous auriez dû rester membre du CS, même si assistiez moins aux réunions.
Quelqu'un de compétent dans un CS , c'est rare ..... |
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Gédehem
Pilier de forums
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17
Posté - 16 avr. 2017 : 23:40:45
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Y a-t-il un texte que je pourrais citer pour invoquer l'incompétence du CS à recevoir cette délégation ?
La loi de 65, pardi !  L.art.21 (pdt) D.art.22 (RFCS)
Tout CS doit être doté de règles d'organisation et de fonctionnement, lesquelles permettent de désigner le pdt du CS, qui est obligatoire.
A défaut, de l'un ET de l'autre, il n'y a pas de CS régulièrement formé en capacité d'agir en tant que "CS", et donc de recevoir délégation de pouvoir.
Ce que rappelle JPM :
Il semble que le conseil syndical est dépourvu de président.
Il ne peut donc pas faire grand chose, et surtout pas recevoir et exécuter une délégation.
Dans le "il ne peut pas faire grand chose", on peut indiquer le comptage des étoiles, de nuit bien entendu, ou le nombre d'hirondelles le 1er jour de leur retour....
Et autres taches de cet ordre ....
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danmasse
Contributeur senior
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18
Posté - 17 avr. 2017 : 11:20:55
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Merci Gédédem...
Mais la loi de 65 n'est pas très ferme... J'ai souvent lu que des CS fonctionnaient sans président.
Il faudrait faire appel à un avocat. Ca n'en vaut peut-être pas la peine.
Et puis, il ne faut pas oublier que les membres du CS sont des voisins. On les croise dans le parc ou dans les couloirs : rentrer en conflit avec eux risque de ne pas être très productif...
Franck1966 me dit que j'aurais dû rester au CS. D'autres me l'ont dit, bien entendu. Mais ces deux ou trois dernières années ont été infernales : nous avons fait réaliser un audit global. Et nous avons également dû engager un nouveau couple de gardiens, l'ancien partant en retraite.
Devinez qui a dû faire tout le travail ? Arrive un moment où j'ai envie de pouvoir consacrer un peu de temps à mes passions et hobbies... Ce que je ne fais pas maintenant, je ne pourrai plus jamais le faire : dernière chance...
D'après ce que je lis et ce que j'entends, notre cas n'est pas unique. Je pense même que c'est le cas de la majorité des copropriétés.
- les statistiques montrent que la moitié des copropriétaires sont des bailleurs : à moins qu'il s'agisse d'investisseurs consacrant leur temps à gérer leurs biens, ils ne font pas partie du CS.
- sur l'autre moitié, il y a ceux qui travaillent encore - et qui n'ont donc pas le temps.
- il y a ceux qui sont trop agés ou malades, et qui ne peuvent physiquement rien faire d'utile.
- restent ceux qui pensent que faire partie du CS élève leur niveau social dans la communauté
- restent également ceux qui pensent que, s'ils font partie du CS, ils pourront faire passer des résolutions qui les avantagent.
Mais, pour être utile dans un CS, il faut à la fois avoir des compétences, et avoir du temps...
Si l'on ajoute, bien entendu, que le syndic n'a pas de compétences techniques et suit aveuglément les recommendations de entreprises, sans être capable de les évaluer...
La solution ? J'ai cherché, vainement, un technicien externe qui accepterait de nous aider sur les problèmes techniques. Un jeune retraité ferait l'affaire, par exemple. On pourrait prévoir de lui payer un fixe, impliquant des visites régulières de l'immeuble, et des recommendations de solution. Le jour où une action d'envergure est décidée, on pourrait convenir d'un contrat de mission, comprenant l'analyse détaillée du problème, la recherche d'entreprise ou de maitre d'oeuvre, l'organisation des visites et des réunions, etc... La décision finale reviendrait évidemment au CS et au syndic, pour présentation en AG.
Mais comment trouver une telle aide ? Une annonce dans Le Bon Coin ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 avr. 2017 : 11:55:26
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En fait, ce que vous cherchez, c'est de ne pas passer par un professionnel.
Quand il s'agit de travaux importants, la bonne solution est de passer par un architecte d'entretien.
Il existe un contrat d'architecte type qui prévoit deux types de missions.
La première est l'étude du chantier avec mise en concurrence d'entreprises .
La seconde est le suivi du chantier.
Tout est clair. Les missions sont bien définies.
La responsabilité de l'architecte est garantie.
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danmasse
Contributeur senior
France
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Posté - 17 avr. 2017 : 13:00:12
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citation: Initialement posté par JPM
En fait, ce que vous cherchez, c'est de ne pas passer par un professionnel.
Si, bien sur : j'ai cherché un professionnel. Mais je n'ai pas trouvé...
Comment trouve-t-on un "architecte d'entretien ?" |
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