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dwarf87
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 Posté - 01 mai 2017 : 18:13:36
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Bonjour,
j'ai un locataire qui est sorti en me laissant un appartement (studio de 19 m2) très sale, voire abimé.
-- Dans le contrat, il est indiqué qu'une retenue de 100€ est faite si le ménage n'est pas fait. Je précise qu'ici, on a mis 3 heures à 2 pour nettoyer ce petit studio. (j'ai pris et fais des photos) ;
-- À l'entrée dans les lieux, tous les éléments de l'appartement étaient notés "bons" (c'est la meilleure "note").
En sortant :
-- le matelas est Ă changer tellement il est sale (locataire d'accord) ;
-- le radiateur de la salle d'eau est Ă changer : ne fonctionne plus (locataire d'accord) ;
-- la cuvette des wc est notée "à changer" (locataire ok). Je ne l'ai pas changé. J'ai réussi à la récupérer avec de l'acide pour la nettoyer.
-- la poubelle de la salle d'eau est absente.
-- 2 lampes ne fonctionnent pas (il n'a pas changer les ampoules)
-- les murs étaient jaunis par la cigarette alors qu'ils avaient été refaits avant qu'il rentre dans l'appartement
-- la moquette au sol est tâchées et trouées (ça ressemble bien à des trous de boulettes de cannabis). Elle est irrécupérable. le locataire est ok sur le fait que je vais devoir la changer.
On l'a prévenu que nous ne lui restituerions pas son dépôt de garantie. Il était d'accord.
J'ai donc changé le matelas, refais toutes les peintures, rachetais le radiateur... et mis du parquet stratifié à la place de la moquette (en vrai par dessus la moquette rase).
Je voulais savoir comment, comptablement, je devais faire pour le dépôt de garantie.
Il ne me parait pas normal de ne pas en tenir compte mais de quelle manière ?
-- je déduis le dépot de garantie sur mes charges ?
-- sur certaines dotations aux amortissements (achat du matelas) ?
-- autres ?
Je précise pour finir que j'en ai profité pour refaire la cuisine et la salle de bain.
Merci
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 Posté - 01 mai 2017 : 19:03:31
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Bonjour
Je comprends que vous êtes bailleur, fiscalement au réel.
Vous ne précisez pas si vous êtes ou non au supersimplifié
citation: je déduis le dépot de garantie sur mes charges ? Je ne comprends pas trop ce que cela veut dire.
En comptabilité, la compensation entre comptes n'est pas autorisée.
citation: je déduis le dépot de garantie .../... sur certaines dotations aux amortissements (achat du matelas) ? Alors la je ne comprends pas du tout  .
Pour ma part, je pense que logiquement vous devez faire une facturation des dégats, et en imputer la charge au locataire par un compte de transfert de charge 791
Le locataire vous paye... Normalement le compte de transert de charge 791 devrait être soldé parce paiement incluant le DG
EN face, vous dépensez pour des réparations récupérables sur le locataire, incluant le changement d'un composant,le matelas, que vous passez ici (non pas en réparation 615 mais) en charge récupérable sur le locataire 614 en laissant le composant initial continuer sa vie normale.
De meme, vous acheter un radiateur que vous mettez en 614
Vous achetez de la peinture que vous mettez en 614 pareillement..
Dans votre cas, le deal est difficilement intégrable dans la compta puisque vous avez gardé le DG sans évaluer les dégats.
Attention que si vous avez un DG de 500 euros et des dégats finalement de 900 euros, et que vous intégrez cela tel que dans la compta
Dégats récupérables sur le locataire PCG 614 ===> 900 euros
Paiement du locataire 500 euros (retenu du DG) sur une somme exigée de PCG791 900 euros
alors il reste 900-500 = 400 euros à 'récupérer' (Votre compte 791 n'est pas soldé) que vous n'êtes admis a déduire de vos recettes que si vous avez fait ce qu'il faut pour le récupérer.
SI vosu ne l'exigez pas du locataire, la déduction peut etre refusée. |
Édité par - ribouldingue le 01 mai 2017 19:05:59 |
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dwarf87
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Posté - 01 mai 2017 : 19:24:00
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merci,
je vais apporter des renseignements supplémentaires :
-- je suis au super simplifié déclaration BIC réel en tant que LMNP
-- pour mes 2 premières remarques que vous ne comprenez pas, ça me rassure ;-) car je ne vois pas comment s'est possible.
Voici le détail de ce que j'ai dû changer :
-- matelas : 155€
-- peinture : 79.95€
-- joint douche, désodorisant, sac poubelles, ampoules... : 38.33€
-- radiateur : 21.85€
-- mécanisme chasse d'eau : 17€
-- housse pour le canapé : 74€
-- parquet stratifié : 370.95€
Total : 757.08€ + 100€ retenu pour le ménage non fait => 857.08€
le dépôt de garantie était de 465€
il y a donc une différence de 392.08€
Normalement, je devrais demander à mon ancien locataire (parti en juin 2016) 392.08€ sans compter la main d'oeuvre. Il est parti en Roumanie (il est Français) mais je n'ai que l'adresse de ses parents et il est parti en mauvais termes avec ses parents. Dans mon esprit, je n'ai rien fait "payer" que le dépôt de garantie ; je n'ai rien demander de plus.(c'est la première fois que ça m'arrive).
D'après ce que je comprends de votre dernier propos, si je ne demande pas au locataire de me payer les 392€, je risque de ne pas pouvoir les déduire, c'est bien ça ?
Je ne peux pas faire autrement ? |
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Posté - 01 mai 2017 : 19:31:09
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Je ferais deja au minimum un courrier RAR a denriere adresse connue, la votre.
Dans votre compta supersimplifiée, vosu allez compter en revenu le DG (transformé en paiement du locataire pour les degats)
En fin d'année, parmi vos opérations diverses pur rétablir la compta d'engagement à partir de la compta de trésorerie vous allez constater une dette du locataire de 392,08
Cette dette ne constitue pas une charge déductible en elle même.
Elle ne le sera que lorsque 5 ans seront passés ou bien que la preuve de l'insolvabilité (lettre d'huissier, plan de surendettement) ou les preuves de l'impossibilité de poursuivre seront apportées. Un simple RAR en théorie n'exclut pas une possibilité ultérieure, donc ce serait 5 ans avant de pouvoir transformer la dette en perte sur dette irrecouvrable, qui devient une charge déductible.
CEPENDANT:
Vous pouvez une fois cette première opération de constatation d'une dette du locataire de 792 euros, et une fois un RAR envoyé (ce n'est donc pas en 2016,mais en 2017) faire une dotation aux provisions de 392 euros des 2017, qui elle est déductible des revenus.
Elle est pistée dans la 2033-D
Au bout des 5 ans, donc en 2021 vous transformez la provision en une créance irrecouvrable. |
Édité par - ribouldingue le 01 mai 2017 19:45:37 |
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dwarf87
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Posté - 02 mai 2017 : 18:29:50
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ArrĂŞtez moi si je me trompe mais je pense qu'il y a une autre solution dans mon cas :
-- Je prends en compte 370€ de parquet et 100€ de ménage ce qui fait 470€ (pour 465€ de DG). J'indique donc que le DG a permis de payé ces deux éléments.
-- et je prends tous le reste comme une augmentation de mon actif en les achetant sans mentionner le locataire et ainsi qu'amortis ces éléments. |
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Posté - 02 mai 2017 : 22:29:57
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citation: et je prends tous le reste comme une augmentation de mon actif en les achetant sans mentionner le locataire et ainsi qu'amortis ces éléments. Euh non:
vous allez avoir deux matelas en cours d'amortissement pour un seul studio de 19m2?
citation: Arrêtez moi si je me trompe mais je pense qu'il y a une autre solution dans mon cas : Si vous vous plaignez que le locataire a fait tous ces degats et qu'il vous doit réparation,je vous réponds sur cette question.
Maintenant vous parlez d'une autre solution ou c'est vous qui payez tout ou presque (parce que c'est plus simple  ), OK, mais on s'éloigne de la question de départ.....
Ceci dit dans votre 'nouvelle solution', vous obtenez 470 euros de plus de recette, en face vous avez uen dépense de 370 euros, mais pas de justification de la dépense de 100 euros et qui donc comptablement n'existe pas.
Ce n'est pas du tout du tout pareil..... |
Édité par - ribouldingue le 02 mai 2017 22:31:13 |
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Posté - 03 mai 2017 : 07:22:48
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Je reviens ce matin sur ce fil:
citation: Je prends en compte 370€ de parquet et 100€ de ménage ce qui fait 470€ (pour 465€ de DG). J'indique donc que le DG a permis de payé ces deux éléments. Il faut distinguer la comptabilité et le droit du bail.
Pour justifier auprès de votre ex-locataire d'une retenue sur le dépôt de garantie, sans que celui-ci puisse mener une action forcément gagnante en justice, il faut des éléments, et le forfait de 100 euros n'en n'est pas un d'ailleurs. Il faut des devis ou des factures.
Pour votre comptabilité, vous avez besoin d'entrer des opérations et de tenir a disposition du contrôleur éventuel des justificatifs.
Si le DG n'est pas remboursé, comptablement c'est une recette (la compta fait peu de différence entre loyers et provisions pour charges ou régularisation, ce sont des recettes)
Si vous achetez un matelas, vous n'avez pas a vous en justifier, pas vraiment à écrire quelque part que c'est parce que le locataire Dupont a sali le précédent.
En revanche, si la compta contient l'achat de 4 matelas pour un local de 15 m2, le fisc peut Ă juste droit penser que vous abuser de votre exploitations pour acheter des matelas Ă titre personnel, et vous redressera en cas de contrĂ´le. |
Édité par - ribouldingue le 03 mai 2017 07:24:56 |
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dwarf87
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Posté - 03 mai 2017 : 15:54:39
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Merci pour vos explications.
Pour les 100€ du ménage (nettoyage), c'est écrit dans le bail mais je n'ai pas fait faire de devis. De ce fait, je ne vais pas pouvoir le passer dans ma comptabilité.
Pour les 370€ du parquet, il n'y a pas de problème.
Dans mon cas, DG = recette car je ne l'ai pas restitué. Par contre, il faut que je trouve le montant de 470€ de factures pour justifier la retenue du DG :
-- 370€ de parquet
-- 80€ de peinture
-- 20€ de factures pour les produits d'entretien pour nettoyer l'appartement (notamment le désodorisant)
Pour le matelas, j'ai jeté son matelas qui n'était pas clairement dans la comptabilité :
Quand j'ai acheté l'appartement, il était géré par un gestionnaire de service. J'avais un contrat de bail.
En octobre 2012, j'ai repris la gestion du bien et racheté les meubles pour un montant total de 600€ que mon comptable (de l'époque) avait décidé d'amortir sur 4 ans.
Dans ces meubles, il y avait un canapé type BZ, le matelas, une bibliothèque, un chevet, une commode ainsi qu'une table.
Les amortissements pour ces biens sont donc terminés. mais les biens sont toujours à l'actif à auteur de 600€.
En achetant un nouveau matelas, suis-je obligé de retirer le montant du matelas (l'ancien) de l'actif puisque je le jette et surtout quel montant dois-je prendre puisque c'était un forfait "mobilier" pour 600€.
merci d'avance |
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Posté - 03 mai 2017 : 16:53:05
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citation: En achetant un nouveau matelas, suis-je obligé de retirer le montant du matelas (l'ancien) de l'actif puisque je le jette et surtout quel montant dois-je prendre puisque c'était un forfait "mobilier" pour 600€. Faisons simple.
1/ la location en meublé IMPOSE qu'il y ait un lit et un matelas
2/ DOnc dans le forfait il y a notamment un lit et un matelas
3/ Que vous amortissez (au sens comptable  )
4/ Mais qui n'a pas tenu la durée de vie prévue de 8 ans
5/ Vous choisissez l'option non pas de sortir le vieux et d'entrer un nouveau dans votre actif, mais l'autre option prévue
qui consiste a maintenir l'ancien dans le plan d'amortissement et compter le nouveau en charge d'entretien, donc entièrement déductible en 2016.
C'est toujours l'option la plus simple et la plus rapide.
Dit autrement vous 'réparer' le composant matelas qui avait du vague à l'âme. |
Édité par - ribouldingue le 03 mai 2017 16:54:07 |
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dwarf87
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Posté - 03 mai 2017 : 16:59:48
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ok, merci c'est donc parfait à un petit détail près : le comptable avait indiqué un amortissement sur 4 ans et non sur 8.
sur 8, ça marche mais sur 4 ? |
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Posté - 03 mai 2017 : 20:03:56
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Pour le matelas, OK. Pour le lit et les meubles, j'aurais pris 8 ans, mais c'est lui qui voit (et qui assume) |
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dwarf87
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Posté - 03 mai 2017 : 20:53:37
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Depuis que je gère mes 2 appartements, je fais aussi la comptabilité car mon "comptable" avait fait n'importe quoi. J'en avais parlé ici il y a un moment.
Pour mon autre appartement, j'ai amorti mes meubles sur 8 ans.
Merci encore pour votre participation très instructive. |
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depot garantie retenue. que faire ? 
