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Dalbona
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 Posté - 02 mai 2017 : 15:50:39
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Bonjour,
J'habite une petite copropriété comportant un puits de jour intérieur qui éclairait entièrement la cage d'escalier d'un côté et les appartements sur les trois autres.
Le copropriétaire du 1er étage, avec "l'accord verbal" de celui de Rez de Chaussée a installé une sorte de terrasse par la mise en place de poutres en IPN suspendues au dessus de la cour intérieure.
Il y a 3ans j'ai demandé en AG le vote d'une remise en état des lieux, mais j'ai été mis en minorité.
Lors de la précédente AG j'ai de nouveau demandé un vote en AG pour la remise en état des lieux et la restitution de cette partie commune. J'ai été suivi par un autre copropriétaire , mais nous sommes toujours en minorité.
Quels conseil pouvez vous me fournir pour trouver une solution à cette annexion illégale d'une partie commune? Merci d'avance.
*****modération****
ré écriture du titre -> Maj->Min
merci de respecter la net étiquette :
L'écriture en CAPITALES est considérée comme une parole criée, il est donc préférable d'éviter de l'utiliser
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Édité par - Numero6 le 02 mai 2017 17:00:06 |
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nefer
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 Posté - 02 mai 2017 : 15:55:00
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et le syndic, a t il fait une mise en demeure au propriétaire? |
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Posté - 02 mai 2017 : 16:06:46
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Qel sont les textes exacts de ce qui a été voté en 2014 et en 2016?
Il faut être certain que ce qui est voté est bien un refus d'exiger la destruction, pas une autorisation de construire.
Sans action du syndicat, donc du syndic, vous allez devoir agir en justice, au TGI, donc avec avocat, et sans doute à la fois contre le syndicat et le copropriétaire qui s'est accaparé les parties communes.
Pour quelle(s) raison(s) selon vous l'assemblée agit-elle ainsi, puisque c'est contre son intérêt propre?
Il n'aurait pas fallu attendre autant, et représenter la meme résolution deja refusée ne servait pas a grand chose. |
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 Posté - 02 mai 2017 : 18:24:48
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Dalbona : citation: Le copropriétaire du 1er étage, avec "l'accord verbal" de celui de Rez de Chaussée a installé une sorte de terrasse par la mise en place de poutres en IPN suspendues au dessus de la cour intérieure.
Il y a 3ans j'ai demandé en AG le vote d'une remise en état des lieux, mais j'ai été mis en minorité.
1. pour construire cette terrasse privative, il faut obligatoirement l'accord de l'AG. Article 25 de la loi de 1965 pour tut travaux privatifs affectant les parties communes.
2. N'ayant pas reçu cet accord, ce copro est en infraction, le syndic, mandataire social devait mettre en demeure ce copro de remettre en état les parties communes. Il pouvait le faire également en référé sans accord de l'AG.
Sans réaction de ce copro "hors la loi", le syndic doit demander l'accord de l'AG pour le poursuivre sur le fonds; non respect de l'article 25.
3. l'AG a décidé de ne pas poursuivre ce copro. suit à votre demande. Celui-ci n'a pas demandé non plus un accord à postériori, il est toujours en infraction.
4. le syndic n'a pas respecté son mandat dans cette affaire. Il doit faire respecter le RDC et la loi.
5. Tout copro peut saisir le tribunal pour cette infraction, non respect de l'article 25 et du RDC. Cette action doit être léncée contre le syndicat.
Vous pouvez aussi saisir le juge pour une modification de la juissance de vos parties privatives. Vous avez acheté cotre lot sans vis à vis sur une terrasse, sans préjudice du bruit de ces copros, ....
6. l'accord oral du copro du RDC c'est du pipo. Ce 'nest pas un arguement que le SDC va pouvoir avancer.
Vous allez gagner devant le TGI. Attention, faites le rapidemetn avant que cette AG donne son accord à postériori. Cela rendra votre action difficile à gagner.
7. il ne s'agit pas des"approprier des paries communes, cette cour est toujours accessible par tous les copros. IL s'agit de l'accord de l'AG obligatoire, article 25 de la loi de 1965. Vous avez dix ans pour le faire. C'est 30 pour une aliénation de parties communes, le cas si le copro du RDC a pris cette cour avec ce toit.
cette terrasse repose sur du vide, qui n'est pas une partie commune.
8. engager de tels travaux pose aussi d'autres problèmes. Poser des IPN demande aussi une expertise d'un architecte; il s'agit ici de la sauvegarde de l'immeuble.Sur quoi ces poutre ont elles été posées ? Ce support peut il supporter le poids d'une telle terrasse.
C'est le SDC et TOUS les copros qui seront responsable d'un accident, d'un problème sur ces mures porteurs, ...
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 14:32:29
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citation: Initialement posté par nefer
et le syndic, a t il fait une mise en demeure au propriétaire?
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 14:35:00
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Bonjour Nefer,
Le syndic n'avait pas été informé du projet du copropriétaire et n'a malheureusement rien fait jusqu'ici. |
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Posté - 05 mai 2017 : 15:55:44
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Dalbona : citation: Le syndic n'avait pas été informé du projet du copropriétaire et n'a malheureusement rien fait jusqu'ici.
Mais cela n'est pas le sujet ! ce copro a OBLIGATIOn de demander l'accord de l'AG pour effectuer ses travaux. Le syndic est averti quand il reçoit la notification en RAR de la demande de ce copro de porter à l'OdJ sa demande en joignant OBLIGATOIREMENT tous les docs nécessaires à la décision; C'est la loi de la copropriété.
Ce copro est en infraction, il n'a rien demandé.
Poser des IPN pour couvrir une cour intérieure par une terrasse perso, cela se remarque. Le synic fut donc courant dès le début des travaux. le CS devait l'informer de ces travaux très importants.
Le syndic EST en faute car ild oit faire respecter la loi de la copro et le RDC.
Le délai de prescription est de 10 ans. Il peut donc mettre en demeure ce copro de démonter cette terrasse, ET les parties communes sous huit; au delà il saisiera le tribunal pour le faire.
Et le CS ?? rien à dire sur ce conseil syndical aux abonnés aux abonnés absent. IL devait aussi informer ce copro de l'obligation de recevoir l'accord de l'AG. Ce copro est il membre de votre CS ?  |
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 17:03:06
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Qel sont les textes exacts de ce qui a été voté en 2014 et en 2016?
Il faut être certain que ce qui est voté est bien un refus d'exiger la destruction, pas une autorisation de construire.
Sans action du syndicat, donc du syndic, vous allez devoir agir en justice, au TGI, donc avec avocat, et sans doute à la fois contre le syndicat et le copropriétaire qui s'est accaparé les parties communes.
Pour quelle(s) raison(s) selon vous l'assemblée agit-elle ainsi, puisque c'est contre son intérêt propre?
Il n'aurait pas fallu attendre autant, et représenter la meme résolution deja refusée ne servait pas a grand chose.
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 17:05:19
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Bonjour Ribouldingue,
« Quel sont les textes exacts de ce qui a été voté en 2014 et en 2016? »
Il s’agit en fait des résolutions de 2015 et de 2016 ;
Pour l’AG de 2015 : « décision concernant la restitution de la partie commune annexée au 1er étage et remise en état du puits de lumière (selon courrier….) »
La majorité a voté contre la résolution que j’ai demandé.
Avec une abstention et un vote pour cette résolution (le mien, minoritaire).
Pour l’Ag de 2016 : « Décision à prendre concernant le courrier de …….., concernant la restitution de la partie commune par le copropriétaire du 1er étage et remise en état du puits de jour »
« L’Assemblée générale rappelle à Madame….qu’une autorisation de l’AG à l’unanimité est nécessaire pour s’approprier des parties communes.
L’AG demande à Madame…. La restitution de la partie commune annexée. »
Comme vous le constatez la position de l’AG a évolué entre 2015 et 2016. D’où l’intérêt de réintroduire en cas de besoin, le même projet de résolution au cours de l’AG suivante…
PS n'étant pas très familiarisé avec la page du sites je m'excuse d'avance des répétions malencontreuse.
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 17:26:55
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Bonjour Philippe 388,
Merci pour vos observations et remarques.
Toutefois vous notez que :
« cette terrasse repose sur du vide, qui n'est pas une partie commune ».
Oui, en effet, elle est suspendue au-dessus de la cours intérieure, mais ses IPN reposent sur les murs du puits de jour qui ne sont pas prévus pour ce type d’intervention. Il faut également noter l’altération de l’esthétique de la cage d’escalier d’un immeuble ancien situé dans une zone classée.
Par ailleurs, outre la bidonvilisation de la cage d’escalier (du fait de ce qui est entreposé sur cette terrasse, et je ne parle même pas des apéros/ repas/ et autres bruits…) le 1er étage a installé une grille assorties d’une sorte de store qui a pour effet de plonger l’escalier dans l’obscurité.
Le copropriétaire fait son l’autiste. Il ne reconnait pas l’illégalité de son action et refuse catégoriquement de démonter son taudis.
Mais comme on dit, peut être vaudrait-il mieux un mauvais compris qu’un bon procès (ou l’inverse, je ne sais plus, tellement cette affaire me prend la tête…). Donc avant d’aller au procès (ce qui n’est jamais facile entre voisins), selon vous, y a-t-il des voies possibles de compromis ?
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 17:43:25
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Pour Philippe 388,
Vos remarques sont très justes.
Je suis personnellement souvent absent sur de longues périodes. A l'époque, lorsque j'avais découvert cela à mon retour, aucun copropriétaire n'avait bougé, le syndic non plus...De là à s'interroger sur des complicités croisées (pourtant contraires aux intérêts de la copro)...Cela reste pour moi quelque chose d'incompréhensible.
Mais s'il n'y a pas de compris possible (je n'en trouve aucun), je serai contraint d'aller en justice.
Mais dans ce cas faudrait-il porter l'affaire contre le syndic ou contre le syndic et le copropriétaire.
Mes preuves: 1)absence de PV d'AG autorisant les travaux,
2) PV AG de 2015 demandant la remise en état des lieux (j'étais mis en minorité, mais l’accaparement des parties communes nécessite l'unanimité-art26, non?)
3) PV AG de 2016 faisant la même demande, mais avec, en plus, un autre copropriétaire qui me rejoint (nous sommes 2 à demander la remise en état) et l'affirmation du syndic qui demande aussi la restitution de la partie commune.
Qu'en pensez vous? |
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Posté - 05 mai 2017 : 18:21:13
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Dalbona : un compromis me semble impossible; ce dossier est trop lourd.
Ce copropriétaire n'a jamais demandé cette autorisation, même après vos 2 demandes de remises en état des parties communes ( ici les murs )
Il y a aussi une modification de la jouissance de vos parties privatives. Ce qui est aussi contestable même après un accord de l'AG.
L'AG fait preuve ici d'abus de majorité, en refusant le démontage de cette structure, ce qui n'est pas une demande d"accord à postériori.
C'est le syndicat qu'il faut assigner; il n'a pas respecter la loi en laissant faire ce copro sans accord de l'AG. Non respect de l'article 25.
l est aussi responsable de la modification de la jouissance de vos parties communes,L'AG ne peut voter cela, et à une quelconque majorité.
Le syndic a aussi manquer à sa mission. Mandataire social du SDC il a obligation à faire respecter la loi et le RDC. ce n'est pas le cas ici. Il a aussi un devoir de conseil. Il devait intervenir dès le premier jour.
Vous pouvez ajouter aussi qu'aucun architecte n'a été contacté pour ces travaux. Poser des IPN dans un immeuble ancien, avec des éléments classés demande une telle expertise.
Un dossier difficile à défendre pour ce copro "hors des lois" , et pour ce syndic laxiste. Il a fortement engagé sa responsabilité, il est responsable de la sauvegarde de l'immeuble. Il n'a rien fait la dessus; les risques sont réels avec cette pose d'IPN et la surcharge de cette terrasse sur les murs.
Votre dossier est béton. 2 actions distinctes, une contre le SDC et une autre contre le syndic mandataire.
Chaque copro. mécontent devra assigner séparément. Vous pouvez aussi partager les frais d'avocat avec plusieurs copros, vous assignerez alors seul le SDC et le syndic.
Dalbona : citation: l'affirmation du syndic qui demande aussi la restitution de la partie commune.
La restitution des murs des facades intérieures  Ce syndic est il un pro, ou un bénévole. Un incompétent, certainement.
La cour est elle accessible à tous les copros ? Est elle annexée par ce copro à la terrasse, ou par celui du RDC ?
Quid de la modification de la jouissance ce cette cour ?
Un éclairage a t'il été posé ET payé par le SDC après cette couverture totale de cette cour.
citation: le 1er étage a installé une grille assorties d’une sorte de store qui a pour effet de plonger l’escalier dans l’obscurité.
La aussi, l'accord de l'AG, article 25, est obligatoire. A rajouter au dossier.
Et le CS ? ou est il ? Sa mission est d'assister le syndic, ce qu'il n'a pas fait. A dégager au plus vite à la prochaine AG.
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 18:58:38
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Merci pour tous ces conseils.
Il s’agit d’une petite copropriété de 5 copropriétaires
Le syndic : une petite agence immobilière.
Accès à la cour : la cour n’est accessible qu’au copropriétaire du rez de chaussez. Nous n’y avons pas accès.
Jouissance de la cours : aucune modif n’a été apporté à la jouissance, qui relève du rez d chauss.
Je ne sais pas si un éclairage a été installé dans la cour, puisque la terrasse obstrue tout. On ne voit plus la cour mais la terrasse installée au dessus.
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Posté - 05 mai 2017 : 19:15:33
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citation: Comme vous le constatez la position de l’AG a évolué entre 2015 et 2016. D’où l’intérêt de réintroduire en cas de besoin, le même projet de résolution au cours de l’AG suivante…
Ne le prenez pas mal, mais je trovue surtout les deux textes de résolution proposés très maladroits dans leur rédaction, et le fait de n'avoir pas pris acte de leur refus dans les deux mois est particulièrement ennuyeux.
Vous n'avez pas demandé le respect du réglement, vous avez demandé que le syndicat exige la restitution du puits de jour.
Je pense que vous gagneriez a consulter un avocat avec tous vos documents, de toutes facons une action au tribunal de grande instance en nécessite une.
Ce n'est évidemment pas sur les résolutions refusées que vous pouvez vous battre, mais malheureusement comme elles existent, et depuis beaucoup plus que deux mois, il n'est pas certain qu'elles n'aient pas fait naitre des droits, quand bien même ceux-ci auraient du coup été votés à la mauvaise majorité.
Je suis très loin d'être aussi optimiste pour votre défense que l'est Philippe388.
citation: L'AG fait preuve ici d'abus de majorité, en refusant le démontage de cette structure, ce qui n'est pas une demande d"accord à postériori.
C'est le syndicat qu'il faut assigner; il n'a pas respecter la loi en laissant faire ce copro sans accord de l'AG. Non respect de l'article 25. Philippe388 certes, mais plus de deux ans après????? |
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 19:37:07
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Merci Ribouldingue pour ta contribution.
Je pense en effet, qu'il me faut consulter un avocat et porter l'affaire devant le Juge. Je vais, je dois le faire.
Mais comment rien n'a bougé de part et d'autre depuis 6 mois, signifie-t-il que la cause n'est plus défendable? ou n'est plus recevable?
La prescription décennale ne joue plus? |
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 20:21:11
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Pardon, je ne voulais pas vous tutoyer. |
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Posté - 05 mai 2017 : 20:36:49
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Dalbona : vous ne pouvez pas vous passer d'un avocat pour assigner le syndicat et le syndic.
2 ans en copropriété, ce n'est rien; les décisions et les actes sont très longs. Les décisions c'est une fois l'an, en général.
Ce copro pouvait aussi copnvoquer une AG Ã ses frais pour demander cet accord.
2 ans sans rien faire, c'est TRES long pour le syndic. Il ne peut pas dire qu'il n'avait rien vu, rien entendu.
Vous avez 10 ans pour le faire. Un nouveau copro dans 9 ans, pourrait aussi le faire, la délai courant encore une année. La veille de la fin de la prescription, l'assignation reste valable. Ribouldingue ne tient pas compte de ce délai légal. C'est 30 ans pour une annexion des parties communes.
Vous avez un dossier béton, le juge demandera en premier lieu l'accord de l'AG pour ces travaux. Il demandera aussi au syndic les raisons de son inaction, contraire à son mission.
Des surprises, cela existe, mais ici le dossier est complet, et assez simple à juger : non respecte de l'article 25; modif de la jouissance des parties privatives, risque sérieux d'accident, pas d'expertise, ....
Vous pouvez aussi exiger dui syndic qu'il excerce sa mission, en mettant en demeure sous huit jours la remise en état des lieux. Il sauvera peut-être sa tête à la prochaine AG, car vous verrez les autres copros se ralier à votre cause, et peut-être à la sienne. |
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Dalbona
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Posté - 05 mai 2017 : 21:05:35
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Ok, Je vous adresse un très grand merci à tous pour avoir pris sur votre temps d'analyser cette affaire et de me faire bénéficier de vos avis.
Je sors de cet échange moins déboussolé qu'auparavant et conforté dans mon sentiment que ces les responsables des désordres devront être incités à réfléchir. Le "vivre ensemble" passe nécessairement par le respect des uns et des autres et par le respect des règles de vie communes.
Encore merci à vous et à ce site formidable. Je vous tiendrai au courant de la suite.
Portez vous bien. |
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Posté - 05 mai 2017 : 21:51:21
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2017 : 23:20:39
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La prescription en matière d'annexion indue de parties communes du syndicat est de 30 ans. |
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Annexion puit de jour sur cour intérieure 
