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SĂ©pia
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 Posté - 07 mai 2017 : 14:40:30
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Le problème de l’élagage ou de l’arrachage d’arbres situés sur une partie commune grevée d’une servitude de jouissance exclusive a déjà été abordé sur le forum.
Mais les questions posées visaient surtout à préciser les droits et obligations des bénéficiaires de la servitude.
Qu’en est-il des droits du propriétaire du terrain ?
Au début, voici une quarantaine d’années, il y avait un grand parc arboré et une maison de maître.
Le propriétaire de cette parcelle avait alors fait procéder à une division (lotissement) et vendu une grande partie du terrain pour que soit édifiée notre copropriété (lot n° 3).
Il n’avait conservé que sa maison et un peu du terrain l’entourant (lot n° 2).
La vente conclue, il avait probablement regretté de n’avoir pas suffisamment conservé de terrain et obtenu de l’acquéreur la jouissance d’un petit morceau de ce qu’il venait de vendre.
Cette négociation s’est traduite, dans notre règlement de copropriété, par cette mention «l’acquéreur (du lot n° 3) concède gratuitement au profit du vendeur, propriétaire actuel du lot n° 2 et après lui de tous propriétaires successifs dudit lot à titre de servitude réelle et perpétuelle, la jouissance exclusive et particulière d’une portion de terrain à prendre dans le lot n° 3 du lotissement, telle que ladite partie de terrain figure sous teinte violette sur le plan demeuré annexé aux présentes après mention. »
« Ce droit de jouissance sera exercé par son ou ses bénéficiaires en bon père de famille. »
« Les bénéficiaires de ladite servitude pourront clôturer… »
Rien de plus.
Le lot n°2 ne fait pas partie de notre copropriété.
Le petit bout de terrain dont le lot n° 2 a la jouissance est une partie commune de notre copropriété.
Afin de faciliter la compréhension de ce qui va suivre, je nomme ce petit bout 3B et le reste de notre terrain 3A
Sur ce petit bout 3B, il y a de très grands arbres (en parfaite santé) dont les branches surplombent des places de stationnement privatives (lots acquis par des copropriétaires) situées sur le terrain 3A.
Déjections d’oiseaux, exsudats végétaux, brindilles et feuilles mortes se déposent sur les voitures.
D’où le souhait, exprimé par certains propriétaires de ces voitures, de voir enlever les arbres ou, au minimum de les amputer des (grosses) branches qui surplombent le parking.
Le propriétaire de la parcelle n°2 s’oppose à ce qu’on touche à « ses » arbres.
Quelle solution ?
- demande des copropriétaires du parking au syndicat pour que ce dernier fasse couper à ses frais tout ce qui dépasse la zone 3B et surplombe la zone 3A ? Une telle action serait engagée au motif d’un trouble de jouissance et le SDC n’aurait pas besoin d’obtenir l’accord du bénéficiaire de la jouissance ?
- action des copropriétaires du parking contre le bénéficiaire de la jouissance ?
- action du syndicat contre le bénéficiaire de la jouissance pour lui imposer de couper les mêmes branches ou d’enlever les arbres (aux frais de qui ?) ?
- autres ?
Enfin, plus généralement, s’agissant de la gestion des plantations et sans même considérer l’existence d’un parking, de quels droits dispose le syndicat sur le terrain dont la jouissance est concédée à un tiers non-propriétaire et encore moins copropriétaire ?
Quelles décisions d’AG et à quelles majorités.
Dernière précision : ces plantations ne font l’objet d’aucune protection administrative.
Merci à qui aurait de quoi éclairer le sujet en ce dimanche pluvieux ?
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Posté - 07 mai 2017 : 18:03:27
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Sépia : la première chose à faire est de lire le RDC sur l'entretien des jardins à jouissance exclusive.
Ces jardins Ă jouissance exclusive SONT des parties communes du SDC; la gestion des grands arbres revient au SDC, l'entretien aux copros.
citation: e SDC n’aurait pas besoin d’obtenir l’accord du bénéficiaire de la jouissance ?
Abattre, élaguer des arbres est une décision de l'AG. Le copro votera pour ou contre l'abattage l'élagage, ... son avis n'est pas décisionnaire, ses arbres appartient au SDC. Il devra donc se plier à la décision de l'AG.
Attention; abattre, élaguer de grands arbres n'est pas un simple vote à l'article 24. Cela peut-être 25, voire 26. Cela demande aussi une autorisation obligatoire de la Mairie ( parc arv=boré, grands arbres, espace classé, ...) Le SDC ne peut pas abbatre sans cette autorisation.
Les copros des parkings doivent assigner le SDC qui gère les parties communes, TOUTES les parties communes, par conséquent ses jardins à usage exclusif.
sépia : citation: de quels droits dispose le syndicat sur le terrain dont la jouissance est concédée à un tiers non-propriétaire et encore moins copropriétaire ?
Mais cela est une autre histoire. Vous parlez ici : citation: tous propriétaires successifs dudit lot à titre de servitude réelle et perpétuelle, la jouissance exclusive .
NOus ne sommes plus dans la gestion courante d'un jardin à jouissance exclusive ATTACHE à un lot de copropriété, mais d'une servitude d'une partie commune du SDC.
Que dit la contrat signé entre le SDC et ce tiers voisin au SDC. Parle t'il de l'entretien, des coupes, des abattages ou élagage des arbres sur ce terrain.
On parle ici d'une servitude entre 2 parties. Le propriétaire du terrain le SDC, et un teirs au SDC qui jouit de ce terrain. Mais jusqu'ou va cette jouissance ? vos parlez de cloture, ,..... et la suite ???
Ce qui ne chage pas, c'est que SEUL le SDC pourrait lancé une action contre ce tiers. Pas les simples copros des parkings, qui devront eux assigner le SDC si ils pensent subir un quelconque préjudice.
PS : de la fiante, des brindilles ou des feuilles mortes sur les voitures, ce n'est pas un préjudice.
citation: Enfin, plus généralement, s’agissant de la gestion des plantations et sans même considérer l’existence d’un parking, de quels droits dispose le syndicat sur le terrain dont la jouissance est concédée à un tiers non-propriétaire et encore moins copropriétaire ?
QUID de la convention de servitude signée entre les parties ? la réponse est dans ce texte. Si rien n'est écrit, la personne qui a fait cette convention n'a pas été très bonne. La gestion de ces plantations EST au centre d'une telle convention.
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GĂ©dehem
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Posté - 07 mai 2017 : 18:26:55
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Principe : art.673 Code civil :
"Article 673
Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.
Ce principe a été réaffirmé par la Cour de cassation (un arrêt en 2012), aucune exception n'étant prévue.
Ceci dans le cas d'arbre chez le voisin.
Dans le cas présent, la concession du droit est limitée au terrain :
".... la jouissance exclusive et particulière d’une portion de terrain ....."
Droit d'usage d'une surface ne vaut pas droit de propriété sur ce sol..
Autrement dit, il s'agit du droit d'y poser seul les pieds, une table et des chaises pour l'apéritif, droit qui ne concerne pas les plantations d'origine, qui restent ici dans les parties communes du syndicat, "propriété" de ce dernier, l'ensemble "terrain-arbres" étant indistinctement "partie commune".
La concession d'un droit de jouissance exclusive sur un terrain entraine obligation pour son bénéficiaire d'entretenir en bon état le terrain propriété d'autrui. Ce point est en général prévu dans l'acte de concession.
Dans le cas des arbres, le bénéficiaire doit procéder aux élagages rendus nécessaires.
En l'absence de clause particulière sur ces arbres d'origine l'y obligeant, leur propriétaire peut y procéder, après en avoir informé le bénéficiaire du droit.
La décision d'élaguer des arbres "partie commune" nécessite un vote de l'AG sur une proposition chiffrée, sur le budget nécessaire.
Ajout : sauf clause particulière, le bénéfice d'un droit de jouissance exclusif sur un terrain ne permet pas "d'affouiller ou d'édifier". Il s'agit uniquement du droit de poser les pieds sur un terrain qui reste la propriété d'une autre personne. |
Édité par - Gédehem le 07 mai 2017 18:46:12 |
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SĂ©pia
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Posté - 07 mai 2017 : 23:40:55
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citation: Initialement posté par philippe388
Sépia : la première chose à faire est de lire le RDC sur l'entretien des jardins à jouissance exclusive. Rien là -dessus dans le RDC.
citation: Abattre, élaguer des arbres est une décision de l'AG. Le copro votera pour ou contre l'abattage l'élagage, ... son avis n'est pas décisionnaire, ses arbres appartient au SDC. Il devra donc se plier à la décision de l'AG. Comme je l'ai précisé, le bénéficiaire de la jouissance n'est pas un copropriétaire, mais un voisin. Ne faudrait-il pas son autorisation pour pénétrer sur ce bout de terrain avec pour simple passeport un vote de l'AG ?
citation: Que dit la contrat signé entre le SDC et ce tiers voisin au SDC. Parle t'il de l'entretien, des coupes, des abattages ou élagage des arbres sur ce terrain. L’acquisition du terrain a été réalisée par un promoteur et il n’y avait pas encore de SDC. Cette acquisition remonte à une bonne quarantaine d’année et, à part les héritiers du vendeur (pas chauds du tout pour qu’on vienne couper les arbres) , je ne sais pas qui pourrait me procurer ce contrat.
citation: jusqu'ou va cette jouissance ? vos parlez de cloture, ,..... et la suite ??? J’ai dit qu’il n’y avait rien de plus. Le bénéficiaire de la jouissance est simplement autorisé à mettre une clôture.
citation: SEUL le SDC pourrait lancé une action contre ce tiers. Pas les simples copros des parkings, qui devront eux assigner le SDC si ils pensent subir un quelconque préjudice. Probablement. Mais qui paierait ?
citation: de la fiante, des brindilles ou des feuilles mortes sur les voitures, ce n'est pas un préjudice. La fiente corrosive, les feuilles qui obstruent le système de ventilation, les gouttes de gomme qui réclament un fréquent et puissant lavage, c’est, à mon avis, bel et bien une nuisance préjudiciable.
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SĂ©pia
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Posté - 08 mai 2017 : 00:12:52
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citation: Initialement posté par Gédehem
La concession d'un droit de jouissance exclusive sur un terrain entraine obligation pour son bénéficiaire d'entretenir en bon état le terrain propriété d'autrui. Ce point est en général prévu dans l'acte de concession. Je n'ai pas l'acte de concession. Le RDC précise seulement que "ce droit de jouissance sera exercé par son ou ses bénéficiaires en bon père de famille"
citation: Dans le cas des arbres, le bénéficiaire doit procéder aux élagages rendus nécessaires. La discussion risque de porter sur cette nécessité.
citation: En l'absence de clause particulière sur ces arbres d'origine l'y obligeant, leur propriétaire peut y procéder, après en avoir informé le bénéficiaire du droit Simple information du voisin, donc. En est-il de même s'il s'agit de supprimer un ou plusieurs arbres. Le bénéficiaire de la jouissance exclusive peut-il s'opposer à ce qu'une entreprise spécialisée intervienne sur le terrain grevé d'une telle servitude ?
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nefer
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 Posté - 08 mai 2017 : 08:49:41
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vous ne pouvez pas pénétrer sur le terrain d'autrui sans son autorisation
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Posté - 08 mai 2017 : 10:07:32
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SĂ©pia
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Posté - 08 mai 2017 : 13:26:40
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On pourrait, Ă la place des arbres, supprimer toutes les voitures. VoilĂ qui serait Ă©colo ! 
Maintenant, concernant la question de principe
S’agissant de la gestion des plantations, de quels droits dispose le syndicat sur le terrain dont la jouissance est concédée à un tiers étranger à la copropriété ?
Gédehem dit : En l'absence de clause particulière sur ces arbres d'origine l'y obligeant, leur propriétaire peut y procéder, après en avoir informé le bénéficiaire du droit.
Mais Philippe affirme : Abattre ou élaguer les arbres sans autorisation de ce tiers de pénétrer sur cette jouissance exclusive est exclu.
Quant au contrat ou à la convention qui préciserait les obligations des parties, je n'ai, pour l'instant que la mention portée au RDC.
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Franck1966
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Posté - 08 mai 2017 : 13:47:38
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Les arbres sont dans une partie commune de votre copropriété, c'est donc à votre syndicat que revient la charge d'élagage (ou abattage).
Par contre ces arbres étant à jouissance exclusive d'un tiers, vous n'avez pas le droit d'y pénétrer sans son autorisation.
Faites faire un devis pour l'élagage, faites le voter en AG, puis vous enverrez une lettre RAR expliquant que vous, syndicat, avez voté l'élagage de certains arbres, et qu'il veuille bien laisser le passage à la société mandatée à telle date.
En cas de refus, malheureusement c'est l'huissier pour commencer, puis référé.
Je suis toujours pour le dialogue.
Dans un premier temps je procéderai à un élagage pour protéger les voitures mais pas un abattage , comme ça pas de problème d'autorisation avec la mairie.
SEPIA, Est-ce toujours le même propriétaire qu'au morcellement du terrain ou bien quelqu'un d'autre ? peut-être qu'un nouveau propriétaire ne saurait pas exactement ce qu'il en est de cette parcelle, et si c'est toujours le même, un petit rappel des droits sur la jouissance exclusive et l'entretien de celle-ci serait préférable. |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 mai 2017 : 14:21:13
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Par contre ces arbres Ă©tant Ă jouissance exclusive d'un tiers, ....
".... la jouissance exclusive et particulière d’une portion de terrain à prendre dans le lot n° 3 du lotissement, ....."
Le droit de jouissance concerne l'usage d'un 'sol' (terrain) et du volume inscrit par cette surface, les plantations n'étant pas concernées, qui restent la propriété du propriétaire de ce terrain.
Usage ne valant pas propriété.
Le fait que le bénéficiaire du droit soit tiers au syndicat est indifférent pour ce qui concerne les règles applicables. |
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Posté - 08 mai 2017 : 15:04:10
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citation: à titre de servitude réelle et perpétuelle
gedehem : cette servitude peut aussi préciser que l'entretien, l'élégage,... sit à le charge de ce tiers.
citation: Les bénéficiaires de ladite servitude pourront clôturer… »
Elle précise déjà la possibilité de cloturer.
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SĂ©pia
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Posté - 08 mai 2017 : 16:51:09
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C'est vrai qu'on ne sait pas ce qui a pu être précisé à l'origine dans un document inconnu dont la trace ne sera pas facile à trouver.
Reste l'obligation de gérer le bien en bon père de famille qu'on pourrait rappeler si les arbres étaient en mauvaise santé, mais ce n'est pas le cas.
Quant au vendeur, pour répondre à Franck, c'est toujours la même famille. Des gens habitués à traiter des affaires et qui ne se laisseront pas convaincre par un coup de bluff...
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vazy
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Posté - 08 mai 2017 : 20:17:16
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S'agissant de branches surplombantes, elles peuvent être coupées sans pénétrer sur le terrain où l'arbre est planté.
par conséquent une fois la décision d'AG votée, il suffit d'informer le voisin et de faire intervenir l'entreprise avec une nacelle placée sur le parking de la copro. |
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SĂ©pia
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Posté - 08 mai 2017 : 23:20:20
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Oui, Vazy, c'est la solution du bon sens.
Mais si on veut couper un arbre dans la partie grevée d'une servitude de jouissance exclusive ?
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Posté - 09 mai 2017 : 10:11:38
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Sépia : citation: C'est vrai qu'on ne sait pas ce qui a pu être précisé à l'origine dans un document inconnu dont la trace ne sera pas facile à trouver.
Que dit le syndic ? que dit ce tiers à ce sujet ? A t'il été sollicité pour donner copie d'une supposée convention signée ?
Sépia : citation: Mais si on veut couper un arbre dans la partie grevée d'une servitude de jouissance exclusive ?
Il a été répondu à cette question.
Si vous n'avez rien d'écrit, alors ces arbres sont des éléments communs du SDC, qui en a a charge. Décision d'abattre de l'AG obligatoire ( vote du budget sur ce dossier sur devis) , avec accord de la Mairie.
Ce tiers qui a cette jouissance exclusive, ne peut pas s'opposer à cette décision, il devra laisser l'accès à ce terrain. Il n'est pas propriétaire du terrain, ni des arbres.
Le litige c'est : qui décide de l'abatage, et qui paie la facture.
Si il refuse, un référé en injonction de faire
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GĂ©dehem
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Posté - 09 mai 2017 : 10:58:51
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Le droit de jouissance exclusif exclue toute propriété de "la chose" et de ses éléments accessoires.
Ici du terrain lui mĂŞme, mais aussi des arbres ou plantations.
Concernant : "Ce droit de jouissance sera exercé par son ou ses bénéficiaires en bon père de famille. "
voir ceci :
"Alors qu’il s’apprêtait à fêter ses 210 ans, le « bon père de famille » est mort… emporté par l’Assemblée Nationale. Dénonçant en effet « une expression désuète qui rappellerait une tradition patriarcale », les députés ont adopté le 22 janvier 2014 un amendement (1) écologiste au projet de loi sur l’égalité réelle entre les femmes et les hommes (2) qui remplace, dans les diverses dispositions du Code Civil, du Code rural et de la pêche maritime ou encore du Code de l’urbanisme qui s’y réfèrent, l’expression « en bon père de famille » par les termes « raisonnable » ou « raisonnablement » selon les cas."
1- Amendement n° 249 intégré à l’article 5 sexies A du projet de loi
2- Projet de loi n°282 adopté en première lecture le 28 janvier 2014
Jouissance du terrain qui s'entend donc uniquement sur son "usage raisonnable". |
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Posté - 09 mai 2017 : 12:44:52
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gedehem : vous zappez la servitude réelle et perpétuelle !!! elle doit faire l'objet d'une convention. Texte que nous ignorons. Cette servitude peut définir qui est en charge de ses grands arbres, et du paiement de cet entretien, élagage, abattage, ... |
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vazy
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Posté - 09 mai 2017 : 12:52:05
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La servitude devrait donc être enregistrée.
A Sepia de se renseigner auprès du Service de Publicité Foncière. |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 mai 2017 : 14:54:42
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Le RDC publié précise cette concession d'un droit de jouissance exclusif sur un terrain, droit qui sera exercé "en bon père de famille", traduction "raisonnablement sur la surface définie", "telle que ladite partie de terrain figure sous teinte violette sur le plan demeuré annexé aux présentes après mention.".
Tout ceci est donc enregistré au fichier immobilier (sce de la publicité foncière).
Ce qui ne change rien au fait que ce terrain, comme les arbres qui y sont plantés, sont indistinctement des parties communes.
Pour l'entretien de fond, ici pour un élagage qui serait nécessaire, le syndic doit en informer le bénéficiaire de la jouissance du terrain, et convenir avec lui des dates d'intervention, en général précisées par l'entreprise qui en a la charge (choix du syndicat).
Comme un élagage se pratique généralement fin automne (oct, nov) ou avant le début de montée de la sève (février), le bénéficiaire du droit d'usage ne risque pas de voir débarquer des élagueurs en plein mois d'août au milieu d'un barbecue ....
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SĂ©pia
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Posté - 09 mai 2017 : 15:10:18
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citation: Initialement posté par philippe388
Le litige c'est : qui décide de l'abatage, et qui paie la facture. Le litige ne porte plus sur « qui décide ».
A la lumière de ce qui a été dit jusqu’ici on peut admettre que le ou les copros concernés font inscrire un projet de résolution visant à l’abattage des arbres à l’ordre du jour d’une AG et celle-ci adopte la résolution à la majorité requise ou la rejette.
Pour savoir qui paye, c’est plus délicat.
L’AG aurait-elle le choix entre mettre le coût de l’opération à la charge de l’ensemble des copropriétaires ou seulement à la charge des demandeurs ?
Pour autant, la question de savoir si, en dehors d’un accord amiable entre les deux propriétaires, le syndicat peut pénétrer et intervenir sur le terrain dont jouit son voisin semble vous paraître non résolue puisque, si vous écrivez aujourd’hui,citation: Initialement posté par philippe388
Il a été répondu à cette question.
Ce tiers qui a cette jouissance exclusive, ne peut pas s'opposer à cette décision, il devra laisser l'accès à ce terrain vous disiez hier (post 6 du 8 mai) « Abattre ou élaguer les arbres sans autorisation de ce tiers de pénétrer sur cette jouissance exclusive est exclu. »
Maintenant, si l’AG s’oppose au principe même de l’abattage, il ne resterait aux copros qu’à assigner le syndicat en faisant valoir une nuisance dommageable et la Justice se prononcerait à la fois sur le principe de l’abattage, sur qui en supporterait éventuellement la charge et sur les modalités de l’intervention, à condition que toutes ces questions soient posées au juge.
Lequel juge (et là , il faut bien convenir que les avis de tous les intervenants concordent) demandera à voir la convention passée entre l'acquéreur et le vendeur du terrain.
Je vais tenter une démarche auprès du Service de Publicité Foncière ex-Conservation de Hypothèques.
Quant au syndic, je ne veux pas lui imposer tout de suite une recherche dans des archives vieilles de plus de 40 ans et dont il n'a peut-être pas hérité de l'acquéreur, disparu depuis. Je le solliciterai quand cette histoire d'arbres prendra un tour plus concret car, pour l'instant, elle est seulement dans l'air et j'ai ouvert ce sujet pour m'éclairer dans cette perspective.
Merci à tous d'avoir pris le temps de me répondre.
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GĂ©dehem
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Posté - 09 mai 2017 : 16:35:11
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en dehors d’un accord amiable entre les deux propriétaires
Il ne faut pas sauter un épisode : il n'y a pas 2 propriétaires
Il y a un propriétaire (le syndicat), un bénéficiaire d'un droit d'usage (le bénéficiaire).
Pour faire simple, c'est un peu comme un propriétaire bailleur d'une part et un locataire d'autre part.
Le locataire doit supporter les travaux décidés par le propriétaire, travaux réalisés en concertation avec son locataire.
Locataire qui n'a pas pouvoir de les interdire.
Le propriétaire décidant des travaux en supporte le coût, bien entendu.
Le bénéficiaire du droit de jouissance n'a à sa charge que les frais nécessaire à l'entretien courant, ici du terrain concédé dont il use "raisonnablement". |
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