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 Posté - 06 sept. 2009 : 19:11:12
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Il serait assez amusant (pour les passionnés du "lotissement") que l'acte (et donc la division) soit passé sans DP préalable.
Brave et courageux notaire........nullité de vente pendant 10 ans à la requette du Préfêt, du Maire et de l'acheteur (de mémoire) 18000 euros d'amende, ceci d'une part !
Et d'autre part, si le terrain est donc revendu par"l'Enfant", rien n'interdit de penser que l'Administration, instruisant dans le cadre d'un déclaratif octroi le PC, mais avec un voisin "bien intentionné" (Morvan , par exemple) de demander l'annulation de celui-ci pour infraction à la législation sur les lotissements et défaut de DP.
"Amusant" pour tout le monde y compris le nouvel acquéreur qui lui ne serait pour rien dans cette galéjade !!!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
Contributeur actif
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 Posté - 06 sept. 2009 : 19:57:40
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citation: Initialement posté par contact
Il serait assez amusant (pour les passionnés du "lotissement") que l'acte (et donc la division) soit passé sans DP préalable.
Brave et courageux notaire........nullité de vente pendant 10 ans à la requette du Préfêt, du Maire et de l'acheteur (de mémoire) 18000 euros d'amende, ceci d'une part !
Et d'autre part, si le terrain est donc revendu par"l'Enfant", rien n'interdit de penser que l'Administration, instruisant dans le cadre d'un déclaratif octroi le PC, mais avec un voisin "bien intentionné" (Morvan , par exemple) de demander l'annulation de celui-ci pour infraction à la législation sur les lotissements et défaut de DP.
"Amusant" pour tout le monde y compris le nouvel acquéreur qui lui ne serait pour rien dans cette galéjade !!!
Avez-vous des éléments pour étayer ceci?
Pour moi, l'absence de DP n'a pas de conséquence civile sur la cession elle-même, sauf si l'acte précise expressément qu'il s'agit d'un terrain à bâtir.
Hors de ce cas qui implique la responsabilité du notaire et des conséquences en matière d'obtention d'autorisation de construire, la cession n'est pas attaquable.
Néanmoins, ce serait intéressant de creuser le cas d'absence de DP car c'est loin d'être clair.
On risque d'être surpris sur la validité des autorisations délivrées dans ce cadre ainsi que des délais de prescription applicables.
Je n'ai pas encore lu de jugement traitant ce cas, mais il est vraisemblable que l'absence de DP ne puisse être qualifiée de fraude car le simple fait de ne pas satisfaire à une obligation administrative n'est pas une fraude tant qu'on ne peut pas prouver que l'étourdi en a tiré un bénéfice indu.
Dans le même tonneau, on trouve aussi les cas de division réalisées alors qu'un PC est en cours de validité pour la parcelle divisée.
Et aussi un cas très complexe où deux parcelles détachent chacune un morceau de terrain pour donner naissance à une nouvelle unité foncière. Toute la complexité réside dans le fait de savoir si une unité foncière, obtenue par des détachements avec DP négatives, est ou non constructible.
On entre là dans le domaine de la solidité des lois et réglements administratifs face au droit civil...
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Posté - 06 sept. 2009 : 20:06:23
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L480-4-1 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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3
Posté - 06 sept. 2009 : 20:18:55
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et L-480-15 et 16 |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 06 sept. 2009 : 20:20:58
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A l'image de
Emmanuel a dégainé...  |
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Posté - 06 sept. 2009 : 20:24:47
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Posté - 06 sept. 2009 : 20:27:40
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Et Contact suit, Ã la "Aldo Maccione"...
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Posté - 06 sept. 2009 : 20:48:45
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Ca y est, me voilà de nouveau rebouter à la Courus de récréationus...Déjà que j'avais oublié Larocaillus.
Donc, Pardon à Dominique si les armes du présent ont remplacé le glaive |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
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Posté - 07 sept. 2009 : 09:33:24
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citation: Initialement posté par contactcitation: Dans le même tonneau, on trouve aussi les cas de division réalisées alors qu'un PC est en cours de validité pour la parcelle divisée.
Et aussi un cas très complexe où deux parcelles détachent chacune un morceau de terrain pour donner naissance à une nouvelle unité foncière. Toute la complexité réside dans le fait de savoir si une unité foncière, obtenue par des détachements avec DP négatives, est ou non constructible. Pour le premier cas: toute division sur une UF où un PC est délivré fait changer son assiette et demande donc un PCM de celui-ci Pour le second l'apport de la réforme vous permet de déposer une DP sur deux UF...ce qui règle ces cas en déclarant le ou les lots remembrés Bien à vous
Joli tir groupé, j'attendais des réactions, bingo ! 
C'est bien de dégainer les articles du CU, mais encore faut-il qu'ils correspondent aux situations proposées.
Le but de mon intervention n'était pas de provoquer une relecture collective du CU, mais d'analyser les conséquences de situations que le CU ne prévoit pas explicitement ou qui résultent d'actions qu'on ne peut qualifier d'illégales dans la mesure où elles ne sont pas condamnables.
Je n'ai peut-être pas été assez précis...
Sur la division post-PC, deux questions se posent:
1 La DP liée à la division sera à priori instruite en considérant la parcelle initiale comme non bâtie. Je ne vois pas pourquoi cette DP devrait être instruite en intégrant le PC déjà délivré puisque désormais plusieurs autorisations administratives peuvent être valides simultanément et instruites indépendement les unes des autres.
Pourra-t-il être reproché à l'acquéreur de s'appuyer sur cette DP régulièrement délivrée si le vendeur met en oeuvre le PC délivré antérieurement (je suppose que le PC ne touche pas le terrain détaché)?
2 Du côté du terrain restant au vendeur et du PC, quelle est la possibilité réelle pour l'administration d'annuler ce PC? Plusieurs cas sont à analyser selon le niveau de puge des recours et du niveau de mise en oeuvre.
L'instruction du PC a été régulière puisqu'elle a eu lieu au regard de la situation existante au moment du dépot. Certes, la réduction de l'assiette devrait se concrétiser par un PCM, mais le pétitionnaire est-il tenu à une telle démarche si son projet initial reste conforme aux régles d'urbanisme appliquées à la parcelle réduite?
Le cas typique à analyser est celui d'une parcelle de 3000m² dans une zone où la surface minimale pour construire est de 1000m² mais où le PLU impose des divisions minimales de 2000m².
Concernant une DP sur deux UF, j'ai aussi plusieurs interrogations.
1 Le RNU ne prévoit pas expressément de possibilité de remembrement implicite et rien ne permet de déterminer la superficie de la nouvelle parcelle pour qu'elle soit constructible. Faut-il prendre en compte la surface minimale exigée pour construire ou la surface minimale issue d'une division?
2 En recourant au processus prévu par le RNU (AFU), en supposant que celui-ci puisse être mis en oeuvre (les propriétaires initiaux ne seront pas forcément intéressés), la situation n'est pas plus claire.
Les règles du RNU propres au remembrement n'imposent à priori pas de respecter les règles propres aux lotissements.
Que la nouvelle UF soit la conséquence d'un remembrement implicite (j'ai des doutes sur la faisabilité) ou d'un remembrement selon les règles officielles, quelle surface minimale doit-elle avoir pour être constructible.
Enfin, on peut tout à fait imaginer qu'une nouvelle UF soit créée par l'apport de plusieurs parcelles détachées d'autres unités foncières.
Les parcelles détachées prises indépendement étant trop petites pour construire les DP de division seront négatives. Dans ce cas, les DP sont même inutiles puisque chaque détachement ne peut ouvrir à lui seul droit à construire.
Néanmoins, rien n'empêche le propriétaire de ces parcelles de les réunir afin de constituer une UF d'une surface suffisante pour construire.
Dans ce cas, quelle doit être la surface minimale de cette nouvelle UF?
Le RNU ne prévoit pas la naissance de nouvelles UF hors du principe de division et aucune règle ne régit ce cas précis.
Pour que la boucle soit bouclée, on peut aussi envisager le cas où les petites parcelles sont prises en charge par une AFU afin d'être remembrées en une parcelle unique. Et la question de la surface minimale exigible pour construire applicable à une parcelle issue d'un remembrement se pose à nouveau.
Je laisse pour l'instant de côté le traitement de telles situations au regard du droit civil, mais la question du respect du à tout propriétaire de jouir de sa propriété dans la limite des réglements en vigueur reste sous-jacente.
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Posté - 07 sept. 2009 : 09:55:25
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Division post-PC:
1/ si le PC ne fait pas l'objet d'un PCM, la construction est alors irrégulière et pourra faire l'objet de poursuites pénales, puisqu'elle n'est pas réalisée sur l'UF décrite dans le PC !
2/ce n'est pas le PC qui est irrégulier mais la construction
DP sur plusieurs UF:
En RNU, il n'y a pas de surface minimale sauf exigence d'assainissement.
La notion de "parcelle" n'a aucun sens en urba : on s'intéresse à l'UF issue de l'opération d'urbanisme, quelque soit le nombre de parcelles initiales et le nombre d'UF initiales dont elle est issue. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 07 sept. 2009 : 11:39:43
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C’est avec plaisir que j’essayerai d’apporter, ce soir, mes propres analyses de ces questions débattues depuis plus 2 ans, hélas, et qui interpellent logiquement tout le monde, en essayant d’y apporter le même soin que Dominique Larocaille.
Je crains que nous nous éloignons de la question initiale de « Morvan » et d’ajouter à son désarroi.
Peut-être qu’un fil spécial ……..au lotissement devrait être ouvert ?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 07 sept. 2009 : 12:00:39
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(c'est fait par désassemblage) |
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Posté - 07 sept. 2009 : 18:10:23
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JML :
Il serait assez amusant (pour les passionnés du "lotissement") que l'acte (et donc la division) soit passé sans DP préalable.
Brave et courageux notaire........nullité de vente pendant 10 ans à la requête du Préfet, du Maire et de l'acheteur (de mémoire) 18000 euros d'amende, ceci d'une part !
Et d'autre part, si le terrain est donc revendu par"l'Enfant", rien n'interdit de penser que l'Administration, instruisant dans le cadre d'un déclaratif octroi le PC, mais avec un voisin "bien intentionné" (Morvan , par exemple) de demander l'annulation de celui-ci pour infraction à la législation sur les lotissements et défaut de DP.
"Amusant" pour tout le monde y compris le nouvel acquéreur qui lui ne serait pour rien dans cette galéjade !!!
DL :
Avez-vous des éléments pour étayer ceci?
Pour moi, l'absence de DP n'a pas de conséquence civile sur la cession elle-même, sauf si l'acte précise expressément qu'il s'agit d'un terrain à bâtir.
Hors de ce cas qui implique la responsabilité du notaire et des conséquences en matière d'obtention d'autorisation de construire, la cession n'est pas attaquable.
Néanmoins, ce serait intéressant de creuser le cas d'absence de DP car c'est loin d'être clair.
On risque d'être surpris sur la validité des autorisations délivrées dans ce cadre ainsi que des délais de prescription applicables.
Je n'ai pas encore lu de jugement traitant ce cas, mais il est vraisemblable que l'absence de DP ne puisse être qualifiée de fraude car le simple fait de ne pas satisfaire à une obligation administrative n'est pas une fraude tant qu'on ne peut pas prouver que l'étourdi en a tiré un bénéfice indu.
JML :
Dans le « cas d’école » que j’avais proposé, nous étions bien dans l’hypothèse d’une division destinée à l’implantation de bâtiments.
Il est certain que les divisions foncières (et donc les cessions) sont libres sauf si elles rentrent dans le champ d’application des articles suivants :
- L123-17 du code rural
- L111-5-2 du code de l’urbanisme
- L442-1 du code de l’urbanisme
Je placerai donc cette réponse dans le cadre du champ d’application des lotissements et donc du L442-1.
La question qui vous posez concerne l’absence de DP et ses conséquences sur la cession, uniquement dans une période de 10 ans postérieure à la cession si ……survient cette intention de construire !
Je ne suis pas certain que votre argumentaire suffise concernant le défaut d’insertion dans l’acte de l’intention de construire.
De nombreux auteurs ont rappelés que celle-ci pouvait être d’abord recherchée chez l’acquéreur :
- existence d’avant-contrats ou contrats contenant des conditions relatives à des demandes d’AOS
- appréciation du prix de vente des terrains
- régime fiscal de l’acquisition
A l’évidence……ces présomptions n’interviendront que si le terrain est en zone constructible…..ou en zones inconstructibles si l’éminence d’un reclassement en zones constructibles étaient avérées.
Il me semble qu’il convient de regarder différemment la question et que le rôle du praticien notaire reste tout simplement d’avertir son client des risques liés au défaut de déclaration de division, à savoir les fameux « L480-4-1 et ses sanctions pénales et L480-15et 16 concernant les sanctions civiles, lequel pourra ainsi acheter en toute connaissance de cause.
A défaut d’informations suffisamment explicites dans l’acte, à l’évidence les responsabilités des professionnels intervenus en amont seront recherchés par l’acquéreur à qui sera refusée une autorisation de construire et pouvant ainsi demander la nullité de la vente.
Il n’en demeure pas moins et vous soulevez le problème « du changement d’intention » qui interpelle praticiens et juristes !
Quid effectivement du devenir d’un lot non déclaré parce que telle était la volonté du pétitionnaire à l’époque dûment averti de l’inconstructibilité (potentielle ?) de celui-ci pendant 10 ans, si survient un évènement non susceptible d’être considéré comme frauduleux ? Par exemple : décès de l’acquéreur du lot et nécessité pour la succession de construire par exemple ou simple ………changement d’intention réel ne pouvant être considéré comme frauduleux.
Et bien, il est exact que nous n’en savons rien.
Les auteurs se partagent entre la position stricte, à savoir son inconstructibilité décennale pendant que les autres espèrent une régularisation à postériori par voie de DP.
Nous retrouvons là une similitude avec la question du « reliquat ou troisième lot » qui a fait et fait encore les délices des juristes et le désespoir des Géomètres-Experts et Notaires.
Comment faire en effet une DP de division en régularisation sans diviser, entre autres, et ce sans préjuger de l’obligation éventuelle d’un PA en fonction de la survenance d’éléments postérieurs à la cession initiale.
Ainsi, tant qu’une régularisation éventuelle ou un PC ne sera pas délivré, la question des éventuelles sanctions civiles ou pénales ne peut se poser.
Le cas hypothétique où un PC serait malgré tout accordé n’offre pas de risque de nullité puisque le L480-15 le prévoit.
Resterait uniquement la possibilité du L480-4-1 et sa sanction pénale dont la mise en œuvre sera surement délicate.
DL
Dans le même tonneau, on trouve aussi les cas de division réalisées alors qu'un PC est en cours de validité pour la parcelle divisée.
Et aussi un cas très complexe où deux parcelles détachent chacune un morceau de terrain pour donner naissance à une nouvelle unité foncière. Toute la complexité réside dans le fait de savoir si une unité foncière, obtenue par des détachements avec DP négatives, est ou non constructible.
On entre là dans le domaine de la solidité des lois et règlements administratifs face au droit civil...
………..
Je n'ai peut-être pas été assez précis...
Sur la division post-PC, deux questions se posent:
1 La DP liée à la division sera à priori instruite en considérant la parcelle initiale comme non bâtie. Je ne vois pas pourquoi cette DP devrait être instruite en intégrant le PC déjà délivré puisque désormais plusieurs autorisations administratives peuvent être valides simultanément et instruites indépendamment les unes des autres.
Pourra-t-il être reproché à l'acquéreur de s'appuyer sur cette DP régulièrement délivrée si le vendeur met en œuvre le PC délivré antérieurement (je suppose que le PC ne touche pas le terrain détaché)?
2 Du côté du terrain restant au vendeur et du PC, quelle est la possibilité réelle pour l'administration d'annuler ce PC ? Plusieurs cas sont à analyser selon le niveau de purge des recours et du niveau de mise en œuvre.
L'instruction du PC a été régulière puisqu'elle a eu lieu au regard de la situation existante au moment du dépôt. Certes, la réduction de l'assiette devrait se concrétiser par un PCM, mais le pétitionnaire est-il tenu à une telle démarche si son projet initial reste conforme aux règles d'urbanisme appliquées à la parcelle réduite?
JML :
Il est exact que nous pouvons entrevoir une multiplicité d’autorisations d’urbanisme sur une même UF au même instant et , pourquoi pas en effet – permis de construire – permis de démolir- déclaration préalable de division et permis d’aménager avec quelques certificats d’urbanisme type a ou b ?
C’est la mise en œuvre de ses autorisations qui importera.
Dans le cas que vous entrevoyez, un permis délivré sur l’UF et concomitamment une non opposition à division sur la même UF, la mise en œuvre de la DP se fera le jour de la mutation, soit dans le délai de 2 ans après sa délivrance.
A cet instant, le permis de construire précédemment délivré ne pourra plus obtenir de daact en l’état pour cause de changement d’assiette et devra faire l’objet d’un PCM in fine ou de préférence avant le début des travaux par simple principe de précaution.
Il vaut mieux se placer dans le cas de figure où le PCM pourra être autorisé………….
Nonobstant cette hypothèse favorable, il me semble que la nécessité du PCM et son instruction sur une parcelle divisée aura conduit le rédacteur de la DP à ne pas oublier de déclarer le lot objet du PCM pour ne pas enfreindre le L480-4-1 et donc de prendre le risque d’une inconstructibilité de celui-ci, le PCM pouvant à mon sens être refusé pour ce seul motif (défaut de DP).
Entrevoir la possibilité de régulariser par une DP « à postériori » comporte des risques. (Nombreux sont les cas ou un PC pourrait être accepté mais une DP refusée, hélas)
En fait, tout tient dans la bonne gestion de la déclaration préalable (vérification des L123-10/L123-1- affectation de la SHON, vérification de la mention « lotissements autorisés » etc.)
DL :
Le cas typique à analyser est celui d'une parcelle de 3000m² dans une zone où la surface minimale pour construire est de 1000m² mais où le PLU impose des divisions minimales de 2000m².
JML :
NON ! Tel que vous l’entrevoyez !
Un PC sur les 3000 m² et ensuite une DP ne déclarant qu’un lot de 2000 m² aurait pour effet de considérer comme inconstructible le lot de 1000 m² et donc de refuser tout PCM dessus.
Si vous construisez malgré tout sur ces 1000 m² en mettant en avant votre PC, nous retombons dans mon analyse ci-avant et votre PCM sera refusé !
La suite logique est plus ……..de votre ressort si vous avez un voisin …bien intentionné et l’Administration aura sur les bras une construction irrégulière…..
DL :
Concernant une DP sur deux UF, j'ai aussi plusieurs interrogations.
1 Le RNU ne prévoit pas expressément de possibilité de remembrement implicite et rien ne permet de déterminer la superficie de la nouvelle parcelle pour qu'elle soit constructible. Faut-il prendre en compte la surface minimale exigée pour construire ou la surface minimale issue d'une division?
2 En recourant au processus prévu par le RNU (AFU), en supposant que celui-ci puisse être mis en œuvre (les propriétaires initiaux ne seront pas forcément intéressés), la situation n'est pas plus claire.
Les règles du RNU propres au remembrement n'imposent à priori pas de respecter les règles propres aux lotissements.
Que la nouvelle UF soit la conséquence d'un remembrement implicite (j'ai des doutes sur la faisabilité) ou d'un remembrement selon les règles officielles, quelle surface minimale doit-elle avoir pour être constructible.
JML :
Je ne saisis pas très bien votre question. Parlez-vous de remembrement à fonds contigus ?
Si tel est le cas, je n’ai rien à rajouter à la réponse d’Emmanuel.
DL
Enfin, on peut tout à fait imaginer qu'une nouvelle UF soit créée par l'apport de plusieurs parcelles détachées d'autres unités foncières.
Les parcelles détachées prises indépendamment étant trop petites pour construire les DP de division seront négatives.
JML :
Vous partez de ce postulat et pourquoi ?
Nul ne doute que votre raisonnement est également celui de nombreux Services Instructeurs.
Nous sommes à quelques uns à être entrer en ….. « résistance » sur cette question……et tant d’autres, d’ailleurs.
Qui n’est pas au courant maintenant qu’une non-opposition à division ou un permis d’aménager n’emportent pas certitude concernant la constructibilité des lots ?
Dans le même ordre d’idée, nous estimons qu’une autorisation de division pourrait être accordée pour le « détachement » de 50 m² destiné à l’implantation de bâtiment……si ces 50 m² sont ainsi remembré à 950 m² lui appartenant.
Devant l’ubuesque de la situation et un front de 30000 communes à convaincre, nous reculons devant la force brutale……..mais pas intellectuellement.
Sur ce même sujet, à savoir le remembrement à fonds contigus, il convient de rappeler que les juristes et praticiens sont partagés sur la lecture à faire du R442-2 pour tous ces alinéas y compris le b) qui nous concerne.
La sémantique est la suivante : cet article ne concerne –t-il que les exceptions au PA et donc doivent-ils faire l’objet de DP ou sont-ils des exceptions au lotissement dans sa globalité.
Si tel devait être le cas, il aurait été opportun de les mettre dans le R442-1……., mais c’est encore une autre histoire…..
Ceci nous amène à votre remarque suivante.
DL
Dans ce cas, les DP sont même inutiles puisque chaque détachement ne peut ouvrir à lui seul droit à construire.
Néanmoins, rien n'empêche le propriétaire de ces parcelles de les réunir afin de constituer une UF d'une surface suffisante pour construire.
JML
Je reste dans un cadre général.
Tout à fait et en tenant compte des précédentes observations et de la crainte des praticiens –notaires et géomètres-expert- d’encourir une infraction au L480-4-1, une non opposition à DP est souhaitée.
La seule solution plausible et possible reste à déposer une DP sur 2 ou plusieurs UF et de déclarer les lots souhaités (à cheval donc sur 2 ou plusieurs UF).
Cette solution règle la question, tout en offrant quelques inconvénients……à savoir elle ramène à 2 sur la totalité au lieu de 4 sur, par exemple, 2 UF. Le seuil du passage potentiel au PA.
DL
Dans ce cas, quelle doit être la surface minimale de cette nouvelle UF?
Le RNU ne prévoit pas la naissance de nouvelles UF hors du principe de division et aucune règle ne régit ce cas précis.JML :
Je ne comprends pas votre questionnement.
En POS/ou PLU, l’on mettra bien sur au minimum la superficie imposée.
Et en RNU, on fera en sorte que les prospects permettent l’implantation d’une construction telle que souhaitée sans considération aucune de critère de surface
DL
Pour que la boucle soit bouclée, on peut aussi envisager le cas où les petites parcelles sont prises en charge par une AFU afin d'être remembrées en une parcelle unique. Et la question de la surface minimale exigible pour construire applicable à une parcelle issue d'un remembrement se pose à nouveau.
JML :
Non, Emmanuel a répondu.
Que ce soit une AFU ou un simple tiers, ces remembrements à fonds contigus de « tènements » issus d’UF distinctes formeront à leur tour une nouvelle UF dès les cessions faites.
DL :
Je laisse pour l'instant de côté le traitement de telles situations au regard du droit civil, mais la question du respect du à tout propriétaire de jouir de sa propriété dans la limite des règlements en vigueur reste sous-jacente.
JML :
Là ……..je veux bien rêver avec vous….. !
Si ces sujets vous passionnent autant qu’ils m’ont empoisonné la vie depuis 3 ans…..je vous propose, non pas les centaines d’articles écrits depuis janvier 2006 mais un article faisant le récapitulatif de ces questions auquel j’ai collaboré avec un avocat spécialisé en cette matière.
(Un lotissement soumis à déclaration préalable : éléments de réflexion sur quelques questions en suspens. CU n°6 juin 2009. VG et JML).
En espérant que « Quelboulot » proposera une illustration d’armes plus pacifistes…et que tous les passionnés du lotissement n’en profitent pour partir en …..guerre…
Bien à vous |
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Posté - 07 sept. 2009 : 18:30:13
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citation: En espérant que « Quelboulot » proposera une illustration d’armes plus pacifistes…et que tous les passionnés du lotissement n’en profitent pour partir en …..guerre…
Alors, disons que la discussion se poursuit "à fleurets mouchetés"...
Avec "classe" et distinction... |
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Posté - 07 sept. 2009 : 18:32:54
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vi! vi! dirait caiman notre ami ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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Posté - 07 sept. 2009 : 19:59:04
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eh bien tout ceci plaide pour le thèse de notre président Sarkosy : il faut dynamiter le code de l'urbanisme |
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Posté - 07 sept. 2009 : 20:12:43
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"Urbanisme" ... Discipline nébuleuse, dernièrement réformée (le 01/10/2007) et commentée ainsi par Monsieur Nicolas Sarkozy, président de la république, qui annonçait une réécriture du Code de l’urbanisme, le 11/12/2007:
"Il est vrai que la politique de l’urbanisme est devenue d’une complexité invraisemblable. Mais elle l’est moins parcequ’elle se heurte à des millions de décisions individuelles qui ont chacune leur raison d’être, qu’en raison de l’emplacement depuis tant d’années de réglementations tatillones et de procédures kafkaïennes, que seuls les experts comprennent. Il faut d’ailleurs, chaque année, spécialiser de nouveaux experts pour comprendre ce que les experts des années passées ont, eux-mêmes, bien des difficultés à assimiler".
Mais même si cette réforme a été initiée sous le gouvernement précédent, elle a été promulguée sous celui de Monsieur Sarkozy !
Mais .......on refait tout....il paraît !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
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Posté - 07 sept. 2009 : 21:55:29
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Désolé si je n'ai encore une fois pas été assez précis quand à la nature des textes de référence, mais il semble bien que vous m'ayez compris si j'en juge par l'argumentaire nettement plus étayé des réponses.
J'ai pour l'instant zappé les incohérences de nombres de réglements administratifs vis à vis du droit civil, mais je dois l'avouer, c'est un peu le pot de terre contre le pot de fer. En effet, dans de nombreux cas, le parcours pour obtenir gain de cause est plus que cahotique puisque qu'une saisine du Conseil Constitutionnel n'est pas à exclure. Il est donc plus sage pour le particulier lésé de passer son chemin, à moins que de puissantes associations ne décident de s'engager dans un combat acharné contre les abus des textes administratifs...
Je reviens à la réalité, et en particulier sur ce qui me semble incohérent dans les textes administratifs actuels.
Sur la règle de certains PLU qui impose, lors d'une division, des surfaces de parcelles supérieures à la surface minimale exigible pour construire (ex: surface mini pour construire=1000m² et parcelle issue de division de 2000m² mini pour être constructible), je me pose plusieurs questions:
1 Ce type de règle ne fait généralement référence qu'à une situation de division, sans plus de précision. Dans la pratique on observe que la régle ne semble pas concerner les opérations de lotissement ou de remembrement pour lesquelles la surface minimale des lots reste uniquement limitée au niveau de la surface minimale exigible pour construire hors opération de division. On peut en déduire que l'opération de lotissement ne constitue pas une division au sens des PLU, ce qui est assez étrange, surtout si l'on considère que depuis la nouvelle loi toute opération de division constitue un lotissement.
2 Les UF issues des AFU ne semblent pas non plus être concernées par les restrictions apportées par ce type de règle.
L'étude du fonctionnement des AFU apporte un angle de vision assez intéressant sur la manière dont de CU et les réglements qui en découlent considèrent les notions de division et de parcelle qui doivent laisser la place à la fameuse Unité Foncière. En effet, bien que strictement encadrées par le CU, les AFU n'ont pas à se soucier des exigences liées à l'UF puisque chaque propriétaire adhérent est libre d'engager uniquement une simple partie de son UF.
Globalement le CU élude la propriété parcellaire mais la rend sans limite pour les opérations de remembrement. Curieux !
Pour le fun, rien dans le CU ne s'oppose à la création d'une AFU uninominale. Je n'ai jamais vu ce thème abordé mais c'est sans importance tant les moyens de rendre l'AFU plurinominale sont nombreux.
3 Lorsqu'un propriétaire dispose d'une UF d'une superficie supérieure au minimum pour construire, il peut déposer un PC. Durant toute la durée de validité du PC, celui-ci reste attaché à la l'UF d'origine et devra être complété par un PCM si l'assiette initiale est réduite. Cette assiette peut donc être réduite jusqu'au minimum exigible pour construire (pas celle spécifique pour une division) qui s'appliquait à l'UF d'origine. Les PC et PCM sont donc tout à fait recevables, même si une division intervient durant la période de validité du PC (sous réserve du respect de la continuité de conformité vis à vis des autres règles du PLU).
Sur le fond de la DP exigible en cas de division:
Certes, le dispositif a eu pour effet de rendre les notaires prudents, mais rien n'oblige le notaire à procéder de la sorte si les parties à la mutation y renoncent. Je rappelle au passage que la cession de propriété est avant tout un acte civil sur lequel les exigences administratives ne sont que de second ordre, même si on peut inclure dans ce second ordre des droits administratifs tels que la préemption.
Sur le fond, celui qui céde sa propriété n'a pas à se soucier de l'identité finale de l'acquéreur à partir du moment où il a accepté la transaction.
Il y a eu quelques hoquets sur ce sujet mais la jurisprudence tend de plus en plus vers le respect de l'engagement du au vendeur. Même des organismes "ultra-privilégiés" comme les SAFER sont en train d'y laisser des plumes.
J'arrête là pour l'instant.
Au plaisir de vous lire. |
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Posté - 07 sept. 2009 : 22:20:40
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Ah! J'étais prêt ! Et plus rapide qque Lucky luke !
Mais je dois négocier avec ma compagne qui commence à trouver les histoires de "lotissement" un peu complexe.
En dehors des AFU qui ne sont pas ma spécialité.......je prépare la riposte, pardon la réponse...mais d'ici 48 heures |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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19
Posté - 07 sept. 2009 : 22:28:46
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oui, jml, autre chose à lire ce soir... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 07 sept. 2009 : 22:29:57
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citation: oui, jml, autre chose à lire ce soir... Ou à faire... |
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