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21
 Posté - 01 juin 2017 : 15:04:14
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viviane : citation: Sauf si la copro est assez grosse pour naviguer avec un trou de 18000€ dans la trésorerie.
???
post initial de CHBO75 : "Au sein de notre petite copropriété"
18000 € c'est une grosse dette. comme on parle d'une petite copropriété, cette somme peut représenter plus de 15 % ou 25 % du budget annuel. Dans ce cas, OBLIGATION dune AP.
Cela semble être le cas avec ces appels de fonds pour boucher les trous, surtout quand on commence à parler de créances douteuses au lieu d'un appel de fonds " solidarité.
CHBO75 : montant du budget annuel ?
combien de copros, plus ou moins de 15 lots ?
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Viviane
Pilier de forums
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 22
Posté - 01 juin 2017 : 20:09:59
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citation: viviane :
citation:
Sauf si la copro est assez grosse pour naviguer avec un trou de 18000€ dans la trésorerie.
Philippe : ???
post initial de CHBO75 : "Au sein de notre petite copropriété"
18000 € c'est une grosse dette.
?????????????????????????? les 20000€, tout comme les 18000€ et les 2000€ (que vous excluez de votre calcul des 25% sans qu'on sache pourquoi) et la mention de assez grosse" ne sont qu'un exemple visant à expliquer ce que je dis, et pas le montant de la dette dont parle CHB075, qui est de 11500€, compris les dépens et article 700.(qui ne rentrent pas dans le calcul des 25% dont vous parlez plus loin) pour la condamnation déjà obtenue, et sans doute d'autres appels(travaux ? BP ?) non payés depuis puisqu'à la mi mai on arrivait à 14400€.
citation: cette somme peut représenter plus de 15 % ou 25 % du budget annuel. Dans ce cas, OBLIGATION dune AP.
Avant de parler d'obligation d'entamer une procédure qui, à ce stade (je vous rappelle que le syndicat a déjà un titre exécutoire) n'aurait de plus pas grand intérêt, (si ce n'est augmenter exponentiellement les charges) il faudrait savoir ce qu'est "petite", à quels appels correspond cette dette, à quelle date, etc.... Connaitre le montant du BP est très loin d'être suffisant.
Car l'article exact, c'est ça :
citation: Article 29-1 A En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 122 (V)
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
En calculant comme vous faites, une copro comme la nôtre avec un mauvais payeur chronique ayant 14% des tantièmes à lui seul serait en permanence sous administration judiciaire, dès le moindre appel travaux non-payé... |
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 20:28:42 |
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CHBO75
Nouveau Membre
16 message(s)
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23
 Posté - 01 juin 2017 : 22:14:11
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Bonsoir,
Merci tout d'abord à toutes les personnes étant intervenues, je pense y voir bien plus clair.
A ma connaissance non il n'y a pas eu d'hypothèque prise par le syndic sur le lot. Quel intérêt à ce stade ?
Notre copro comporte 19 lots principaux, pour un budget de 67 K€ et un FdR de 6 K€ ; les impayés présents depuis plusieurs années sont dus seulement au comportement du bailleur, qui a peut être des dettes par ailleurs, nous l'ignorons. Au moment l'an passé de la recherche d'un locataire il avait ouvert aussi la possibilité de vendre (offre double: à vendre ou à louer). Les impayés ne sont liés qu'aux charges de copro récurrentes.
Oui nous n'aurions pas du faire cesser la procédure de recouvrement, erreur que nous ne renouvellerons pas. Après quatre condamnations les juges sont lassés comme nous et ont alourdi très fortement leur dernier jugement par rapport au précédent.
Si j'ai bien compris le décret prévoit cette provision pour faire face au risque de voir tout ou partie de la créance être irrecouvrable une fois la vente faite, par exemple du fait de dettes du propriétaire auprès de tiers à la copro. Accessoirement elle améliore la trésorerie de la copro mais ce n'est pas sa raison d'être, c'est donc une sorte de tout en un assez difficile à expliquer. Et les sommes appelées seront bloquées jusqu'à la vente forcée sauf à ce qu'elle n'aille pas jusqu'au bout, en raison par exemple d'une vente amiable ? Est il possible à votre avis de faire prévoir des appels de fonds échelonnés dans le temps ? Réévalués chaque année ? Conditionnés à l'état de la trésorerie ? De faire préciser explicitement qu'en cas de mutation il ne sera pas procédé au remboursement, à charge pour les parties de s'entendre sur ce point ?
Merci
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Viviane
Pilier de forums
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24
Posté - 01 juin 2017 : 22:44:41
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citation: A ma connaissance non il n'y a pas eu d'hypothèque prise par le syndic sur le lot. Quel intérêt à ce stade ?
Ca dépend de l'ancienneté de la dette. Si elle a moins de deux ans, vous avez priorité sur tout le monde. Je sais pas si on calcule les deux ans au moment du recouvrement ou au moment du rendu du jugement, ou au moment de l'assignation. Donc penchez vous-y, par précaution.
citation: Si j'ai bien compris le décret prévoit cette provision pour faire face au risque de voir tout ou partie de la créance être irrecouvrable une fois la vente faite, par exemple du fait de dettes du propriétaire auprès de tiers à la copro.
Oui. Elle permet de plus, comme c'est une CHARGE de faire supporter le coût à ceux qui sont propriétaires à la date du problème, et pas à leurs successeurs. Comme ce serait le cas pour une avance.
citation: Accessoirement elle améliore la trésorerie de la copro mais ce n'est pas sa raison d'être,
exact
citation: Et les sommes appelées seront bloquées jusqu'à la vente forcée sauf à ce qu'elle n'aille pas jusqu'au bout, en raison par exemple d'une vente amiable ?
Techniquement, les sommes ne sont pas "bloquées". C'est des charges, perte sèche pour ceux qui les ont payées. Ensuite, pour clore l'histoire, il y a une AUTRE décision d'AG. Soit on a récupéré la totalité, c'est un produit pour le syndicat, et le compte est soldé. Soit on n'a récupéré qu'une partie, ou rien. L'AG décide alors de passer ce qui n'a pas été récupéré en créance irrécouvrable. Il n'y a rien de plus à payer, c'est juste une opération comptable pour dire OK, on s'assoit définitivement dessus.
citation: Est il possible à votre avis de faire prévoir des appels de fonds échelonnés dans le temps ? Réévalués chaque année ? Conditionnés à l'état de la trésorerie ?
Non. Un "emprunt du syndicat auprès des copropriétaires, c'est une somme fixe, qui ne peut pas être supérieure au montant des créances envers le copro à la date ou on les vote. Ca ne se "révise" pas. Encore moins avec des conditions de ce genre. Quand on estime ne plus en avoir besoin, on le rembourse (vote en AG). Quitte à en voter un autre, différent.
citation: De faire préciser explicitement qu'en cas de mutation il ne sera pas procédé au remboursement, à charge pour les parties de s'entendre sur ce point ?
NON. L'AG ne peut pas DECIDER de ce qui est ou pas remboursable. C'est la loi qui le décide.
Une dotation aux dépréciations, ça ne se rembourse pas. Et pour des impayés, ça ne peut être voté que lors du vote de la saisie du lot.
Une avance, ça se rembourse, et on peut la voter quand on veut.
Il y a une procédure pour ce genre de copros. Mais pas simple à mettre en oeuvre. Le faire condamner à payer EN AVANCE les provisions pour charges courantes de l'exercice. Il faut alors agir en début d'exercice.
Sinon, nous par exemple, on se dépatouille en gonflant artificiellement le BP de 10 à 15%, puisque notre mauvais payeur a 15% des parts. Ainsi, on peut attendre sans manquer de trésorerie qu'il arrive à 10000€ pour assigner direct au TGI.... A l'approbation des comptes, le trop perçu est remboursé aux copros, et on recommence...
Bon là , on a voté de gros travaux,(qu'il a voté aussi) il est à 60000 euros,sera à 100000 au 1er juillet, on lance la procédure, et on espère qu'il va vendre sans qu'on soit obligé de passer par les enchères.... Sans quoi on devra attendre que tout ce bins soit fini pour lancer les travaux.
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 22:46:06 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 juin 2017 : 08:19:41
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Il n'y a plus maintenant d'appel de solidarité, baptisé officiellement emprunt du syndicat auprès des copropriétaires.
Pour secourir la trésorerie du syndicat, pas d'autre solution que d'utiliser la procédure de dépréciation des créances.
L'appel de fonds au titre de la dépréciation n'est pas juridiquement contestable.
CHBO75 a propos de l'hypothèque du syndicat, s' interroge sur son intérêt 
Son intérêt est d'assurer au syndicat le paiement effectif de sa créance, serait-il tardif. Il présente l'intérêt aussi d'obliger le syndic à lever une fiche hypothécaire qui permet de savoir s'il n'y a pas un autre créancier inscrit en meilleur rang.
Faisant valoir son privilège spécial, le syndicat pourra passer avant le créancier inscrit mais seulement pour les sommes remplissant les conditions d'application du privilège.
Dans certains cas le syndic doit envisager l'inscription hypothécaire dès qu'une créance atteint 5000 à 8000 € selon l'importance de l'immeuble et le nombre des appels impayés
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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26
Posté - 03 juin 2017 : 13:16:20
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Nous avons eu le cas d'un appel de solidarité il y a 3 ans (20000€ sur budget 300000).
Après récupération de la dette, et l'augmentation des charges, la somme est passée dans la tréso  .
Certains copro bailleurs partent ( Ã tort evidemment) du principe qu'ils payent leurs charges locatives uniquement si le locataire paye sa part !!!!!
Donc pas de locataire, pas de paiement ... ils se moquent d'un déficit de la copro.
Mettez une hypothèque, c'est impératif.
Comme il sait que les sommes dues seront prélevées sur les loyers, s'il perd son locataire, en attendant d'en trouver un autre, il ne paiera toujours pas !!! et s'il vend vous perdriez peut-être une partie des sommes dues.
Surtout que depuis la condamnation, les charges ont couru mais sont-elles payées régulièrement ???
Nous venons d'attaquer pour la troisième fois le même genre de phénomène qui ne paye qu'au moment où son bien va être vendu aux enchères ! |
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Viviane
Pilier de forums
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27
Posté - 03 juin 2017 : 13:41:49
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citation: Il n'y a plus maintenant d'appel de solidarité, baptisé officiellement emprunt du syndicat auprès des copropriétaires.
Pour secourir la trésorerie du syndicat, pas d'autre solution que d'utiliser la procédure de dépréciation des créances.
L'appel de fonds au titre de la dépréciation n'est pas juridiquement contestable.
Mais c'est dingue...
1) Pour la énième fois, la dépréciation de créance ne peut concerner SELON LA LOI que les sommes "estimées définitivement perdues". Et ne peut, de plus, concerner QUE des sommes pour lesquelles on a déjà un titre exécutoire, au moment où on vote la vente du lot. Ca ne résout donc pas, par exemple, pour notre questionneur, le problème des 3000€ environ qui se sont rajoutés depuis le jugement.
2) la dépréciation de créance EST contestable si vous dépréciez des sommes que vous êtes CERTAIN de récupérer.
3) En quoi l'emprunt auprès du syndicat serait-il contestable ?
citation: [quote][quote][quote][quote][quote][quote][quote][quote][quote][quote]Franck 1966 : Nous avons eu le cas d'un appel de solidarité il y a 3 ans (20000€ sur budget 300000).
Après récupération de la dette, et l'augmentation des charges, la somme est passée dans la tréso
Comment ça, "la somme est passée dans la tréso ? Lorsque la créance est récupérée, on met à l'ODJ de remboursement de l'avance. Si le syndic et le CS ne le font pas d'eux-mêmes, n'importe quel copropriétaire peut mettre la question à l'ODJ. Il n'est jamais trop tard pour ça.
On ne laisse pas "trainer" de telles avances. On en vote le remboursement dès la créance récupérée. Quitte à revoter si nécessaire une AUTRE avance, pour une AUTRE créance.
Sur la prise d'hypothèque, je vous rejoins tous deux.
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Édité par - Viviane le 03 juin 2017 13:46:03 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 03 juin 2017 : 13:55:36
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citation: Nous venons d'attaquer pour la troisième fois le même genre de phénomène qui ne paye qu'au moment où son bien va être vendu aux enchères !
Vous devriez vous aussi vous pencher sur cette solution de l'article 19-2, qui permet de faire condamner à payer les charges courantes EN AVANCE.
Après, je vous cache pas que c'est pas simple à mettre en oeuvre, ni de convaincre syndic et avocat de le faire. Il y a n timing serré sur le moment de le faire pour que ça vaille la peine (1er appel de l'exercice, si ma mémoire est bonne). Et la procédure est différente d'une procédure d'une procédure pour recouvrement des charges déjà dues, ça ne peu pas être joint.
citation:
Article 19-2 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à -vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.
citation: Surtout que depuis la condamnation, les charges ont couru mais sont-elles payées régulièrement ???
Le conseil syndical doit demander régulièrement grans livres et relevés de banque pour le vérifier.
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