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JPM
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 Posté - 24 juil. 2017 : 18:56:14
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18 mois ? C'est un exemple et pas du tout un modèle.
En fait 15 et 18 mois correspondent à des mandats d'un an de date d'assemblée à date d'assemblée. Il n'y a donc aucun différence entre 15 et 18 mois sauf un plus délai pour remédier à un retard occasionnel dans la convocation de l'assemblée.
Ce qui est important c'est la formulation du mécanisme qui me paraît très claire
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Viviane
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 62
Posté - 24 juil. 2017 : 19:11:56
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citation: 18 mois ? C'est un exemple et pas du tout un modèle.
Ouf, j'avais cru comprendre le contraire en lisant ça
citation: Tout y est me semble-t-il . Une durée fixée de quantième à quantième pour un temps supérieur à celui prévu par la périodicité des assemblées. |
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SĂ©pia
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63
Posté - 24 juil. 2017 : 20:21:51
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citation: Initialement posté par JPM
Il prendra néanmoins fin par anticipation le jour de l'assemblée générale qui renouvellera le mandat ou désignera un autre syndic " Vous semblez exclure l'hypothèse selon laquelle le mandat du successeur désigné par l'AG aurait une date de prise d'effet postérieure à celle de l'AG.
Dans ce cas, le mandat du syndic non renouvelé ne se poursuivrait-il pas jusqu'à cette date, laquelle, bien entendu ne saurait être postérieure à l'échéance normale de son mandat ?
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Édité par - Sépia le 24 juil. 2017 20:24:47 |
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Viviane
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64
Posté - 24 juil. 2017 : 23:06:33
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En même temps, il n'y a pas grand intérêt à mettre une date de prise d'effet postérieure à la date d'AG, mais c'est vrai que mieux vaut prévoir la chose.
Ca pourrait donner
Le mandat (social si vous voulez même si je vois pas ce que ça apporte) de syndic est conféré à ............ (j'enlèverais cabinet vu que le syndic peut être non pro) pour une durée de dix huit mois à compter du ........ jusqu'au .........
La désignation par l'assemblée d'un nouveau syndic entraine la fin du mandat du précédent à compter de la date de prise d'effet du mandat du syndic nouvellement désigné.
J'enlèverais "pour une durée de 18 mois" parce que ça ne sert à strictement rien et c'est source d'erreur. J'ai eu le cas cette année. On s'est retrouvé avec un contrat dont la durée exprimée en mois ne correspondait pas à celle de date à date. Et personne ne l'a vu jusqu'au moment de transmettre le contrat à l'avocat pour une procédure. |
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Édité par - Viviane le 24 juil. 2017 23:12:57 |
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JPM
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65
Posté - 25 juil. 2017 : 02:12:37
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Il est tout à fait possible de prévoir le transfert de fonction à une date postérieure à celle de l'assemblée. C'est souvent une excellente mesure. Elle permet d'organiser tranquillement les transferts à une date coïncidant avec une clôture de fin de mois et, au mieux de fin de trimestre.
Bien entendu l'ancien syndic conservera sa fonction jusqu'Ă la date choisie |
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Viviane
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66
Posté - 25 juil. 2017 : 08:29:47
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Oui, c'est possible. Mais pas forcément pertinent. Quand vous changez de syndic, c'est généralement que ça se passe mal. Les chances que le syndic viré s'occupe sérieusement de la copro entre la date d'AG et la prise de fonction du nouveau sont maigres.
De plus, tant que son mandat est en cours, il représente le syndicat et a la main sur tout, compris le compte en banque, la possibilité de conclure des contrats, de facturer des honoraires , etc... et plus du tout peur d'être viré s'il déconne puisqu'il est déjà viré.
Ce sera bien plus difficile pour le syndicat de contester des abus commis par un syndic qui a mandat que par un syndic qui n'a plus de mandat.
Bref, sauf cas exceptionnel, comme un syndic non pro qui en a juste assez d'ĂŞtre syndic, c'est possible, mais rarement souhaitable |
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Édité par - Viviane le 25 juil. 2017 08:31:11 |
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ainohi
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67
Posté - 25 juil. 2017 : 11:24:28
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Il faut avoir bien conscience que s'en tenir à la tradition est préférer la situation suivante :
- l'ancien n'a plus juridiquement aucun pouvoir ni obligation et le nouveau n'a pas encore matériellement la possibilité d'agir,
Ă celle-lĂ :
- l'ancien conserve juridiquement ses obligations et le nouveau se prépare à pouvoir assumer.
Si l'on choisit la première, mieux vaut que l'assemblée ne se tienne pas en fin de mois alors qu'il y a un employé d'immeuble à payer.
Situation cocasse possible dont j'ai été témoin : un grand cabinet avait répondu à une demande de proposition de mandat ; il n'avait pas été invité à l'assemblée et n'avait appris sa désignation que quelques jours après. Dans ces conditions, à partir de quand le nouveau syndic est-il engagé par son mandat ? |
Édité par - ainohi le 25 juil. 2017 11:29:59 |
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Viviane
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68
Posté - 25 juil. 2017 : 12:17:03
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citation: l'ancien n'a plus juridiquement aucun pouvoir ni obligation et le nouveau n'a pas encore matériellement la possibilité d'agir,
Et pourquoi diable n'aurait-il aucune possiblité d'agir ?
citation: un grand cabinet avait répondu à une demande de proposition de mandat ; il n'avait pas été invité à l'assemblée et n'avait appris sa désignation que quelques jours après.
Demander à quelqu'un une offre et ne pas l'inviter à l'AG, c'est quand même un tantinet curieux comme démarche... La question, du coup, n'est pas franchement celle de la date de début du mandat...
Moi ce que j'ai connu comme situation, pas cocasse du tout, c'est un syndic viré qui a facturé des milliers d'euros d'honoraires indus avant comme après avoir été viré. Et même avant sa désignation (un comble...)
Avec un compté séparé, ce qui serait obligatoire pour nous aujourd'hui, il aurait très certainement hésité. Pas durant son mandat, mais après, si.
Voire pas pu, on y était préparé, et on aurait bien spécifié au nouveau syndic d'aviser officiellement la banque de sa désignation et de la révocation de l'ancien dès le lendemain.
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Édité par - Viviane le 25 juil. 2017 12:20:16 |
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SĂ©pia
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69
Posté - 25 juil. 2017 : 13:21:39
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citation: Initialement posté par Viviane
De plus, tant que son mandat est en cours, il représente le syndicat et a la main sur tout, compris le compte en banque, la possibilité de conclure des contrats, de facturer des honoraires , etc... et plus du tout peur d'être viré s'il déconne puisqu'il est déjà viré. J’ai, dans un autre fil, indiqué la proposition du syndic actuel de remettre son contrat en jeu lors de l’AG qui devrait se tenir en décembre, l’AG pouvant alors désigner un successeur dont le mandat ne prendrait effet qu’en mars 2018 (date de l’expiration normale du contrat actuel).
Il offre de travailler « en duo » avec son futur successeur pendant la période transitoire (décembre à mars). On peut supposer que le successeur ne lui laisserait pas faire n’importe quoi qui pourrait se révéler dommageable pour la copro.
Ou, s’il commet des abus, le syndicat en serait immédiatement informé et pourrait réagir.
Bien entendu, je reste dubitatif devant cette proposition du syndic actuel qui peut n’avoir pris cet engagement que pour « attendrir » l’AG dans l’espoir que, devant une telle preuve de bonne volonté (!), elle lui conserve sa confiance et renouvelle son mandat.
De plus, comme cela avait été souligné, il faudrait voir dans quelles conditions (rémunération ou pas) le successeur accepterait de s’impliquer dans la gestion de la copro pendant 3 mois avant d’en être le syndic.
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ainohi
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70
Posté - 25 juil. 2017 : 13:59:51
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citation: Initialement posté par Viviane
Et pourquoi diable n'aurait-il aucune possiblité d'agir ? Parce que le diable se cache dans les détails. Par exemple, pour faire changer une minuterie, il peut être utile de savoir quel électricien intervient habituellement sur l'immeuble, où se trouve cette minuterie, s'il faut une clé pour y accéder, qui garde cette clé etc. A moins qu'il y ait dans l'immeuble M ou Mme Indispensable qui sache tout, qui ait un double de tous les dossiers et de toutes les clés et qui soit joignable en heures ouvrables, le nouveau syndic peut être embarrassé pour exercer son mandat et la cage d'escalier risque de rester un certain temps dans le noir si, comme on le suppose, l'ancien syndic manifeste de la mauvaise volonté.
citation: Initialement posté par Viviane
Demander à quelqu'un une offre et ne pas l'inviter à l'AG, c'est quand même un tantinet curieux comme démarche... La question, du coup, n'est pas franchement celle de la date de début du mandat... C'est un tantinet curieux, mais je l'ai vu. En cette situation il aurait été préférable de laisser l'ancien syndic exercer quelques jours de plus, ce qui nous ramène bien à la question des dates de début et de fin de mandat.
citation: Initialement posté par Viviane
Moi ce que j'ai connu comme situation, pas cocasse du tout, c'est un syndic viré qui a facturé des milliers d'euros d'honoraires indus avant comme après avoir été viré. Et même avant sa désignation (un comble...)
Avec un compté séparé, ce qui serait obligatoire pour nous aujourd'hui, il aurait très certainement hésité. Pas durant son mandat, mais après, si.
Voire pas pu, on y était préparé, et on aurait bien spécifié au nouveau syndic d'aviser officiellement la banque de sa désignation et de la révocation de l'ancien dès le lendemain. Un syndic indélicat n'aurait certainement pas hésité et il aurait pu. Il aurait prélevé au plus tard le jour de l'assemblée tout ce à quoi il pensait pouvoir prétendre, même si la date d'exigibilité n'était pas atteinte. |
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Viviane
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Posté - 25 juil. 2017 : 14:38:24
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citation: Parce que le diable se cache dans les détails. Par exemple, pour faire changer une minuterie, il peut être utile de savoir quel électricien intervient habituellement sur l'immeuble, où se trouve cette minuterie, s'il faut une clé pour y accéder, qui garde cette clé etc. A moins qu'il y ait dans l'immeuble M ou Mme Indispensable qui sache tout, qui ait un double de tous les dossiers et de toutes les clés et qui soit joignable en heures ouvrables, le nouveau syndic peut être embarrassé pour exercer son mandat et la cage d'escalier risque de rester un certain temps dans le noir si, comme on le suppose, l'ancien syndic manifeste de la mauvaise volonté.
Non mais là , franchement, c'est un peu n'importe quoi, désolée. Que son mandat commence au lendemain de l'AG ou deux mois plus tard le nouveau syndic va *****r sur ce genre de détail. La minuterie n'attend pas forcément "l'entre deux" pour tomber en panne, et le temps que le nouveau syndic sache tout sera toujours le même. A supposer qu'il sache tout un jour..... Sans compter que la minuterie peut très bien tomber en panne un samedi, et faudra de toute façon attendre le lundi pour régler le problème..... Imaginer une cage d'escalier qui reste un ou deux mois dans le noir, jusqu'à la transmission des archives, parce qu'on a pas la clé du local électrique, c'est de la pure fiction. N'importe quel syndic connait le téléphone d'un serrurier...
En plus, ça tient vraiment pas debout votre histoire. Absolument rien n'oblige le syndic "débarqué" mais dont le mandat n'est pas encore fini à mettre au jus le futur syndic dont le mandat n'est pas commencé. Et rien n'oblige le nouveau à bosser pour une copro qui le paye pas encore. Donc retarder la date de prise d'effet du mandat du nouveau c'est juste retarder les problèmes engendrés par la transmission des pouvoirs. Rien d'autre.
citation: Un syndic indélicat n'aurait certainement pas hésité et il aurait pu. Il aurait prélevé au plus tard le jour de l'assemblée tout ce à quoi il pensait pouvoir prétendre, même si la date d'exigibilité n'était pas atteinte.
Ben non. Il n'a pas prélevé ce à quoi il pensait "pouvoir prétendre". Il a prélevé, en deux ans, presque l'équivalent d'un budget annuel de l'époque, en espérant qu'on ne saurait pas débrouiller sa compta alambiquée. Ce qui d'ailleurs fut un challenge. Dont une partie après la fin du mandat.
S'il avait prélevé sur un compte séparé (ce qui serait le cas aujourd'hui) après la fin du mandat, on aurait plus que sérieusement réfléchi à l'attaquer au pénal, et l'enjeu pour lui ç'aurait été la perte du droit d'exercer. Là , on s'est contenté du civil, en partie parce que pour n'importe quelle date il pouvait alléguer l'erreur de saisie de la comptable... et allez-y prouver le contraire...
Tandis que si vous êtes débarqué à 21h et que vous passez un ordre bancaire à 22h, ça se prouve. Et facilement si le compte appartient au syndicat.
citation: Bien entendu, je reste dubitatif devant cette proposition du syndic actuel qui peut n’avoir pris cet engagement que pour « attendrir » l’AG dans l’espoir que, devant une telle preuve de bonne volonté (!), elle lui conserve sa confiance et renouvelle son mandat.
Et vous faites bien. C'est du jamais vu et ça sent l'attrape-couillon à 10000 kilomètres
citation: De plus, comme cela avait été souligné, il faudrait voir dans quelles conditions (rémunération ou pas) le successeur accepterait de s’impliquer dans la gestion de la copro pendant 3 mois avant d’en être le syndic.
Et à quel titre rémunèreriez vous ce syndic non-syndic ?
Et vous payeriez donc, pendant plusieurs mois les honoraires de plusieurs syndics ?
Et pourquoi diable le "bientĂ´t nouveau syndic" travaillerait-il plusieurs mois gratos ? |
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Édité par - Viviane le 25 juil. 2017 15:35:19 |
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SĂ©pia
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Posté - 25 juil. 2017 : 15:42:16
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Viviane, bien qu’il soit presqu’évident que la proposition du syndic actuel relève d’une pure action psychologique, je pense que nous devrions prendre les dispositions nécessaires pour faire comme si ça devait se concrétiser.
En particulier, revoir les concurrents et en discuter avec eux.
Il peut s’avérer que certains (il suffit en fait d’un seul) estiment qu’il est de leur intérêt de consentir un petit sacrifice. La perspective d’intégrer dans leur portefeuille une copro relativement importante dont ils auraient déjà assimilé – ce qui ne serait plus à faire - les particularités avant leur prise de fonctions peut les conduire à consacrer gratuitement un certain nombre d’heures à cette tâche transitoire.
Maintenant, c’est une question d’accord entre le SDC et le successeur désigné. Si celui-ci exige d’être rémunéré, ce ne serait pas en qualité de futur syndic, mais de conseil ou d’expert amiable ou quelque chose comme ça.
Il y aurait à établir trois conventions, distinctes des « contrats de mandat ». L’une entre le SDC et le syndic sortant mettant ce dernier dans l’obligation d’ouvrir ses dossiers à son successeur, une autre entre le SDC et le futur syndic fixant la nature, l’étendue de sa mission et son coût éventuel.
La troisième entre l’ancien et le nouveau syndic.
Les deux premières faisant l’objet chacune d’une résolution soumise à l’AG, la troisième étant seulement communiquée pour information à cette même AG.
On mettrait ces conventions au conditionnel (« en cas de désignation par l’AG de X comme syndic, il est convenu…... ») et on ferait voter les résolutions avant la désignation du syndic.
Le CS participerait Ă l'Ă©laboration de ces conventions.
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Édité par - Sépia le 25 juil. 2017 15:43:13 |
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ainohi
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Posté - 25 juil. 2017 : 16:06:06
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citation: Initialement posté par Viviane
Non mais là , franchement, c'est un peu n'importe quoi, désolée. Que son mandat commence au lendemain de l'AG ou deux mois plus tard le nouveau syndic va *****r sur ce genre de détail. La minuterie n'attend pas forcément "l'entre deux" pour tomber en panne, et le temps que le nouveau syndic sache tout sera toujours le même. A supposer qu'il sache tout un jour..... Sans compter que la minuterie peut très bien tomber en panne un samedi, et faudra de toute façon attendre le lundi pour régler le problème..... Imaginer une cage d'escalier qui reste un ou deux mois dans le noir, jusqu'à la transmission des archives, parce qu'on a pas la clé du local électrique, c'est de la pure fiction. N'importe quel syndic connait le téléphone d'un serrurier...
Comme d'habitude, vous refusez de comprendre ce que veut dire votre interlocuteur et vous traitez tout par la dérision, ce qui est non seulement stupide mais en plus discourtois.
Ce que je veux dire est que l'argument classique en faveur d'une prise d'effet immédiate du mandat repose sur le postulat que le syndic éconduit cherchera à nuire et qu'il faut donc l'empêcher de nuire. Il est sûr que si le syndicat se comporte de façon déplaisante, pour ne pas dire odieuse, avec le quittant et lui fait un procès d'intention, celui-ci lui rendra la pareille. De fait, c'est ainsi que cela se passe très souvent parce qu'on n'est pas capable d'assimiler la notion de divorce à l'amiable. Il serait temps d'envisager les choses de façon plus civilisée.
Que son mandat commence au lendemain de l'AG ou deux mois plus tard le nouveau syndic va *****r sur ce genre de détail.
Non s'il y a passation sereine et de bonne foi de part et d'autre contrairement Ă la sacro-sainte Tradition qui veut qu'il n'y ait pas d'Ă©change entre l'ancien et le nouveau et que la passation ne se fasse que par la remise de cartons de dossiers.
La minuterie n'attend pas forcément "l'entre deux" pour tomber en panne.
Non, mais présumer qu'elle ne peut tomber en panne dans "l'entre-deux" n'est pas sérieux.
Sans compter que la minuterie peut très bien tomber en panne un samedi, et faudra de toute façon attendre le lundi pour régler le problème
Pas forcément. Certains cabinets de syndic proposent des formules d'intervention d'urgence qui permettent aux résidents de faire appel à une entreprise de dépannage en-dehors des heures ouvrables à des prix décents. A l'assemblée de préciser les limites d'une telle faculté.
Imaginer une cage d'escalier qui reste un ou deux mois dans le noir, jusqu'à la transmission des archives, parce qu'on a pas la clé du local électrique, c'est de la pure fiction. N'importe quel syndic connait le téléphone d'un serrurier...
Un ou deux mois, non, mais deux ou trois jours, voire une semaine, oui, ce qui est jugé inacceptable par la plupart des gens dont beaucoup seraient prompts à engager la responsabilité du syndicat et du syndic au moindre accident.
Par ailleurs, il est plus simple de faire venir un électricien seul pour une intervention de cinq minutes que de faire venir un électricien et un serrurier en même temps qui mettront une ou plusieurs heures pour trouver la minuterie après avoir forcé plusieurs serrures. Il semble que cela vous échappe.
Bref, il lui faudra quelques heures pour se mettre au jus à chaque pépin avec un bon CS et/ ou un bon gardien
Seulement s'il est nul. Mais alors, pourquoi changer de syndic ? Et sans gardien ni bon conseil syndical, ce qui n'est nullement un cas d'école, comment fait-on ?
En réalité, un gestionnaire digne de ce nom n'attend pas le pépin. Il se prépare des fiches où sont notées toutes les choses à savoir dans presque toutes les circonstances prévisibles et, dans un petit immeuble, cela ne met pas plus d'une heure ou deux pour rassembler toutes les informations nécessaires une fois pour toutes. Normalement une visite d'une heure bien préparée avec le conseil syndical suffit. Si cette transmission peut se faire avec le syndic quittant, c'est encore mieux. Mais voilà , on l'exclut d'emblée en vertu du fameux postulat dont je parlais plus haut. |
Édité par - ainohi le 25 juil. 2017 16:12:40 |
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Viviane
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Posté - 25 juil. 2017 : 16:20:54
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@sepia : Franchement, c'est la mauvaise idée du siècle, aussi "gros" que vous soyez. Vraiment se compliquer la vie pour rien, et donner l'opportunité à l'actuel syndic de faire des choses qu'il n'osera pas faire tant que pas sur d'être débarqué.
Votre nouveau syndic assimilera au fil de l'eau, au fur et à mesure des problèmes rencontrés, quoi qu'il vous dise. C'est ce qu'ils font tous.
Tout ce dont il a besoin, c'est d'un très bon CS qui a bien préparé la passation et obtenu.
- copie de toutes les pièces comptables sur le plus longtemps possible, et à minima l'année en cours et les deux ou trois exercices précédents
- copie de tous les contrats
- copie du RC
- copie de la feuille de présence et coordonnées mail ou téléphone de tous ceux qui veulent bien les donner
- copie des PV d'ag et annexes aux PV sur Ă minima 10 ans, plus si possible
- coordonnées des fournisseurs réguliers
- copie de toutes les pièces des procédures en cours
Si votre CS n'a pas ça, il ne pourra de toute façon absolument rien faire pour former le nouveau.
Et vous rêvez debout si vous pensez que c'est le syndic débarqué qui va former le nouveau, quelque soit le "contrat" que vous lui avez fait signer. Si vous partez, c'est qu'il ne respecte déjà pas le contrat qu'il a. Pourquoi respecterait-il celui l'obligeant à communiquer des choses au nouveau ? Vous ferez quoi s'il ne le fait pas ? Une procédure ? Qui se terminera après le mandat de l'ancien syndic ?
Vous réfléchissez comme un patron qui s'imagine que le salarié licencié va former son remplaçant. Ca marche jamais, parce que ça n'a aucune raison de marcher.
Par contre, être assez malin pour vous le faire croire, ça lui rapporte toujours quelques mois d'honoraires en plus.
citation: Maintenant, c’est une question d’accord entre le SDC et le successeur désigné. Si celui-ci exige d’être rémunéré, ce ne serait pas en qualité de futur syndic, mais de conseil ou d’expert amiable ou quelque chose comme ça.
Ca s'appelle de l'argent jeté par la fenêtre.
Le syndic que vous trouverez pour accepter ça, moi j'en voudrais pas. Vous avez 9 chances sur 10 qu'il se fasse payer à rien faire.
Soit il est syndic, soit il l'est pas. POINT. Y'a pas d'entre deux.
citation: Le CS participerait Ă l'Ă©laboration de ces conventions.
Le CS a mieux à faire de son temps qu'échafauder des conventions aberrantes, d'autant qu'il n'a pas la compétence pour ça. Il ferait mieux de récupérer toutes les pièces qu'il peut. Si j'ai bonne mémoire, il a déjà du mal à les avoir alors que LA LOI oblige le syndic à les lui donner, mais vous êtes prêt à croire qu'il les donnera sans sourciller au nouveau syndic et avant la fin de son mandat juste à cause d'un "contrat"...
Vous êtes en train de vous faire endormir en beauté par votre syndic. |
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Édité par - Viviane le 25 juil. 2017 16:55:40 |
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Viviane
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75
Posté - 25 juil. 2017 : 16:31:56
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citation: Ce que je veux dire est que l'argument classique en faveur d'une prise d'effet immédiate du mandat repose sur le postulat que le syndic éconduit cherchera à nuire et qu'il faut donc l'empêcher de nuire.
C'est pas un postulat. C'est la dure réalité. Au mieux il ne fera rien, au pire il cherchera à nuire. Sauf peut-être si c'est lui qui ne veut plus de la copro. Et quand bien même ce serait un postulat, vu que nul ne peut lire l'avenir et savoir avec certitude ce que fera le syndic débarqué, il est bien moins dangereux que le postulat contraire qui est le vôtre. Si vous avez que votre histoire (nébuleuse ) de cage d'escalier dans le noir à m'opposer, franchement, vous êtes loin du compte..
Vous êtes aussi naïf et bisounours que Sépia... et que mes collègues du CS et voisins qui ont cru à toutes les salades déversées avec bonhommie une main sur le coeur (et l'autre dans notre portefeuille) par le syndic qui voulait la dispense de compte séparé. Ha ça, pour être sympathique, il l'était. Je suis la seule à pas l'avoir cru, malheureusement.
citation: Il se prépare des fiches où sont notées toutes les choses à savoir dans presque toutes les circonstances prévisibles et, dans un petit immeuble, cela ne met pas plus d'une heure ou deux pour rassembler toutes les informations nécessaires une fois pour toutes.
Et là , vous rêvez carrément.... On est dans le domaine de la publicité....Même moi, au bout de 20 ans, dont une grande partie au CS, je sais pas tout sur mon immeuble. Et j'y habite, et j'ai plutôt une bonne mémoire, et vu un paquet de trucs, et fait pas mal de fiches.... Et il est petit, l'immeuble.
Alors un nouveau gestionnaire qui gère 50 copros à lui seul... comptez des mois pour savoir l'essentiel.
Et le comble, c'est qu'il y a des choses qui arrivent ou qui changent tous les jours ou presque... et faut se tenir au jus... alors le "une fois pour toutes", vous pouvez oublier... |
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Édité par - Viviane le 25 juil. 2017 17:27:58 |
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SĂ©pia
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76
Posté - 25 juil. 2017 : 16:54:29
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citation: Initialement posté par Viviane
'un très bon CS qui a bien préparé la passation et obtenu.
- copie de toutes les pièces comptables sur le plus longtemps possible, et à minima l'année en cours et les deux ou trois exercices précédents
- copie de tous les contrats
- copie du RC
- copie de la feuille de présence et coordonnées mail ou téléphone de tous ceux qui veulent bien les donner
- copie des PV d'ag et annexes aux PV sur Ă minima 10 ans, plus si possible
- coordonnées des fournisseurs réguliers
- copie de toutes les pièces des procédures en cours
Si votre CS n'a pas ça, il ne pourra de toute façon absolument rien faire pour former le nouveau. L'ancien syndic n'est pas tenu de fournir ces documents au nouveau ?
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Viviane
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77
Posté - 25 juil. 2017 : 17:01:14
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citation: L'ancien syndic n'est pas tenu de fournir ces documents au nouveau ?
Si.
Mais après la fin de son mandat, et pas avant. Il a un mois pour ça.
Et il en manque TOUJOURS. Surtout celles qu'on n'a pas envie de donner. Et pour les avoir, faut une procédure.
Donc toutes les copies qu'on a eues AVANT de partir, c'est ça de gagné. Et un mois (au moins) de gagné pour le nouveau pour se "mettre au jus".
Et de toute façon, le CS a BESOIN de tout ça pour bien faire son job. Même si pas de problème avec le syndic. |
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Édité par - Viviane le 25 juil. 2017 17:02:00 |
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Viviane
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Posté - 25 juil. 2017 : 17:34:35
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PS : mais là , on s'est vraiment éloignés du sujet.
Le sujet n'est pas de savoir quand désigner le nouveau syndic. De toute façon, l'AG est souveraine et il est évident que le contrat doit permettre tous les cas de figure. Savoir ce qu'il est pertinent de faire est une autre problématique.
Sépia, si vous voulez débattre encore dessus, ouvrez un autre sujet sur la proposition de votre syndic...
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ainohi
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Posté - 25 juil. 2017 : 19:58:20
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citation: Initialement posté par Viviane
C'est pas un postulat. C'est la dure réalité. Au mieux il ne fera rien, au pire il cherchera à nuire. Sauf peut-être si c'est lui qui ne veut plus de la copro. Et quand bien même ce serait un postulat, vu que nul ne peut lire l'avenir et savoir avec certitude ce que fera le syndic débarqué, il est bien moins dangereux que le postulat contraire qui est le vôtre. C'est curieux, parce que l'ascensoriste, le chauffagiste, le paysagiste ou la société de nettoyage dont on a résilié le contrat, non seulement ne sabotent pas les installations ou les lieux dont ils ont la charge, mais encore continuent à en assurer l'entretien, avec plus de moins de zèle certes, mais à l'assurer tout de même, pendant toute la durée du préavis et, dans ma grande naïveté, je ne parviens pas à comprendre pourquoi il en serait nécessairement différemment avec le syndic. Evidemment, lorsque le syndic se fait jeter comme un chien comme c'est l'usage, il est mal disposé et c'est pour lui un plaisir de ne plus s'occuper de rien dès le jour de l'assemblée qui ne l'a pas reconduit. Comme on lui en donne l'occasion, il ne s'en prive pas. Mais il n'est pas dit qu'il ne ferait pas le minimum pendant une période d'une quinzaine de jours, tout simplement pour éviter de se mettre juridiquement en tort, ce qu'il est préférable d'éviter. Car vous oubliez que s'il ne fait plus rien ou, pire, qu'il nuit sciemment à la copropriété alors que son mandat n'est pas achevé, il est juridiquement en tort, alors que, si son mandat est achevé et qu'il s'en tient strictement aux textes qui lui permettent de traîner à remettre les dossiers, il est quasiment inattaquable.
Je rappelle d'ailleurs que cette période de passation est dans l'esprit des textes : article 18 de la loi et 29 du décret.
citation: Initialement posté par VivianeSi vous avez que votre histoire (nébuleuse ) de cage d'escalier dans le noir à m'opposer, franchement, vous êtes loin du compte.. La cage d'escalier dans le noir, la porte du garage qui reste ouverte, la déclaration de sinistre qui n'est pas faite, le gardien qui n'est pas payé, l'appel du fonds qui n'est pas lancé alors que la trésorerie approche de zéro, l'avocat qui manque d'éléments pour rédiger ses conclusions alors que l'audience approche, des copropriétaires qui ne savent pas qu'on a changé de syndic etc, la liste de toutes les anomalies qu'on favorise alors qu'on pourrait faire en sorte de les prévenir est longue.
citation: Initialement posté par Viviane
Vous êtes aussi naïf et bisounours que Sépia... et que mes collègues du CS et voisins qui ont cru à toutes les salades déversées avec bonhommie une main sur le coeur (et l'autre dans notre portefeuille) par le syndic qui voulait la dispense de compte séparé. Ha ça, pour être sympathique, il l'était. Je suis la seule à pas l'avoir cru, malheureusement. Ce n'est pas du tout le sujet.
citation: Initialement posté par Viviane
Et là , vous rêvez carrément.... On est dans le domaine de la publicité....Même moi, au bout de 20 ans, dont une grande partie au CS, je sais pas tout sur mon immeuble. Et j'y habite, et j'ai plutôt une bonne mémoire, et vu un paquet de trucs, et fait pas mal de fiches.... Et il est petit, l'immeuble. Je ne vous parle pas de tout savoir sur l'immeuble mais d'avoir le nécessaire pour pouvoir assurer la gestion courante : quelles sont les entreprises qui connaissent l'immeuble, comment accéder aux parties communes, y compris caves et toiture, avec quelles entreprises il y a un contrat d'entretien, quelles sont les affaires en cours : travaux, sinistres, contentieux, ce n'est pas compliqué, ces éléments ne demandent pas des mois pour être rassemblés. Le plus long est de saisir les données nécessaires à la comptabilité : copropriétaires et grilles de répartitions, sauf sur un tout petit immeuble.
citation: Initialement posté par Viviane
Et le comble, c'est qu'il y a des choses qui arrivent ou qui changent tous les jours ou presque... et faut se tenir au jus... alors le "une fois pour toutes", vous pouvez oublier... Lesquelles ? Ce dont je parle, ce sont des choses telles que l'emplacement de la vanne d'arrivée d'eau et la clé de la porte de la cave qu'il faut ouvrir pour y accéder et cela ne change pas tous les jours. Quand un M ou une Mme Indispensable habite l'immeuble et qu'on peut l'y trouver en heures ouvrables, il n'y a pas de problème. Quand il n'y a pas de gardien et que l'immeuble n'est habité que par des trentenaires qui ne rentrent du travail qu'après 19 h et qui ne s'intéressent sérieusement à la copropriété que dans le mois précédant l'envoi de la convocation à l'assemblée annuelle, c'est une tout autre affaire. |
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ainohi
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Posté - 25 juil. 2017 : 20:33:49
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citation: Initialement posté par Sépia
Il offre de travailler « en duo » avec son futur successeur pendant la période transitoire (décembre à mars). On peut supposer que le successeur ne lui laisserait pas faire n’importe quoi qui pourrait se révéler dommageable pour la copro. Ce n'est guère envisageable. Mais un divorce à l'amiable le serait. Le nouveau syndic apprécierait certainement de disposer d'une quinzaine de jours avant la prise de son mandat pour la saisie des données dans son système informatique et que son successeur soit disposé à répondre sans mauvaise grâce à des demandes de renseignements pratiques ou de précisions sur certains dossiers compliqués s'il y en a. Quant à l'ancien, il y a pour lui un intérêt commercial à ne pas laisser un souvenir exécrable. |
Édité par - ainohi le 25 juil. 2017 20:35:11 |
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Le contrat " tout sauf " du futur ?? 
