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ainohi
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 Posté - 17 août 2017 : 12:04:45
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Les avances versées par les copropriétaires devront être remboursées dès que le niveau de trésorerie du syndicat le permettra. La liquidation de la succession vacante étant en cours, il faut patienter encire un peu mais vous voyez la fin du tunnel. |
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JB22
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 22
 Posté - 17 août 2017 : 12:34:16
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De ainohi
"mais vous voyez la fin du tunnel."
Hélas, avec plus de 335.000 € d' impayés c' est loin d' être la fin des soucis financiers.
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Viviane
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Posté - 18 août 2017 : 00:26:11
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citation: ainohi : Vous ne dites pas si des jugements ont déjà été rendus. C'est important à savoir.
On ne peut voter la vente forcée que si on a déjà un jugement, rendu, exécutoire et non susceptible d'appel. Il y a donc au moins la dette avant le vote d'AG qui est récupérable à tout coup. Le cas échéant, comme pour toute vente, le reste sera retenu chez le notaire jusqu'à accord amiable ou décision du juge.
citation: Il s'agit d un appartement F2 / dans le 06 -proche des plages - Au prix annoncé : IL y a déjà au moins un adjudicataire (connu) ..
Donc à priori, si pas d'autre créancier, vous retrouverez vos 51000€.
citation: Quid des adf / Provisions (15 000 €/ 2016 et 20 000 € /2017 votés pour créances douteuses le 11/07/2017
alors que ce pouvait être des avances ( fonds de solidarité ) pour renflouer la trésorerie à cause de plusieurs impayés ..
Ca n'aurait à priori pas du être fait comme ça (il faudrait mieux connaitre le dossier pour voir ce qui est douteux ou pas, et à quel point). Quand on est sur de récupérer, on vote des avances, et pas des dotations pour créance douteuse.
Mais c'est fait.
Les perdants seront ceux qui auraient vendu entre la date des appels pour ces dotations et la date où la vente aura lieu. Car ils auront payé la dette (les dotations sont une charge), mais ne récupèreront pas l'argent de la vente qui tombera alors qu'ils ne sont plus propriétaires. Le cas échéant, il faut leur conseiller de gérer ça via un accord avec l'acheteur chez le notaire.
Avec une avance, ils auraient récupéré l'avance lors de la vente. L'acheteur aurait mis la même somme également en avance.
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Édité par - Viviane le 18 août 2017 00:50:15 |
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ainohi
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Posté - 18 août 2017 : 10:35:46
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: ainohi : Vous ne dites pas si des jugements ont déjà été rendus. C'est important à savoir. On ne peut voter la vente forcée que si on a déjà un jugement, rendu, exécutoire et non susceptible d'appel. Il y a donc au moins la dette avant le vote d'AG qui est récupérable à tout coup. Le cas échéant, comme pour toute vente, le reste sera retenu chez le notaire jusqu'à accord amiable ou décision du juge. L'assemblée générale peut très bien autoriser par avance le syndic à faire saisir les lots du débiteur. Il arrive aussi que des assemblées votent n'importe quoi.
Si la dette est consécutive au décès du copropriétaire, il se pourrait fort bien qu'aucun jugement n'ait été rendu. Si l'administration chargée de la curatelle de la succession ne conteste pas la dette, il n'y a aucune raison d'en appeler à la justice.
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Viviane
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Posté - 18 août 2017 : 20:06:03
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citation: L'assemblée générale peut très bien autoriser par avance le syndic à faire saisir les lots du débiteur.
Non, ce serait contestable . La vente forcée est une voie d'exécution d'un jugement. Qui nécessite l'accord de l'AG. AG qui pour donner son accord doit être en possession des éléments du problème. Ce qui n'est pas le cas si elle autorise le syndic sur la seule foi des dires du syndic. L'AG doit pouvoir peser l'intérêt de cette voie d'exécution, donc connaitre la décision du juge.
citation: Il arrive aussi que des assemblées votent n'importe quoi.
Effectivement. Quand le syndic leur propose (à ses risques et périls) n'importe quoi comme voter la vente forcée sans posséder au préalable de titre exécutoire...
citation: Si la dette est consécutive au décès du copropriétaire, il se pourrait fort bien qu'aucun jugement n'ait été rendu. Si l'administration chargée de la curatelle de la succession ne conteste pas la dette, il n'y a aucune raison d'en appeler à la justice.
Il n'y a pas non plus de raison dans ce cas d'en arriver à la vente forcée. Le débiteur se contente de vendre de lui même et payer la dette.
Ici, apparemment, le problème a été le temps de retrouver les héritiers... inexistants... |
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ainohi
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Posté - 18 août 2017 : 21:00:23
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: L'assemblée générale peut très bien autoriser par avance le syndic à faire saisir les lots du débiteur. Non, ce serait contestable . La vente forcée est une voie d'exécution d'un jugement. Qui nécessite l'accord de l'AG. AG qui pour donner son accord doit être en possession des éléments du problème. Ce qui n'est pas le cas si elle autorise le syndic sur la seule foi des dires du syndic. L'AG doit pouvoir peser l'intérêt de cette voie d'exécution, donc connaitre la décision du juge. JPM (http://www.jpm-copro.com/Etude%2011...Toc343439252) mentionne une jurisprudence en sens contraire : Il a été jugé que le syndicat pouvait autoriser le syndic avant d’avoir obtenu un titre exécutoire (CA Versailles 18-01-2001 Administrer novembre 2001 note Bouyeure).
citation: Initialement posté par Viviane
Ici, apparemment, le problème a été le temps de retrouver les héritiers... nexistants... Avec pour résultat que, tant que la succession vacante n'a pas été placée sous curatelle, il était impossible d'assigner quiconque devant un tribunal afin d'obtenir un jugement contradictoire. |
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Viviane
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27
Posté - 18 août 2017 : 23:07:25
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citation: citation: ainohi : L'assemblée générale peut très bien autoriser par avance le syndic à faire saisir les lots du débiteur. viviane : Non, ce serait contestable . La vente forcée est une voie d'exécution d'un jugement. Qui nécessite l'accord de l'AG. AG qui pour donner son accord doit être en possession des éléments du problème. Ce qui n'est pas le cas si elle autorise le syndic sur la seule foi des dires du syndic. L'AG doit pouvoir peser l'intérêt de cette voie d'exécution, donc connaitre la décision du juge. ainohi : JPM ( http://www.jpm-copro.com/Etude%2011...Toc343439252) mentionne une jurisprudence en sens contraire : Il a été jugé que le syndicat pouvait autoriser le syndic avant d’avoir obtenu un titre exécutoire (CA Versailles 18-01-2001 Administrer novembre 2001 note Bouyeure).
Il faut citer entièrement les gens...
citation: Date souhaitable de l’assemblée À quel moment cette assemblée doit-elle être réunie ? Une première évidence est que le syndicat lui-même doit avoir la certitude de l’existence de sa créance et de son montant en principal. La prudence commande alors de ne convoquer l’assemblée qu’après obtention d’une décision judiciaire exécutoire. Il a été jugé que le syndicat pouvait autoriser le syndic avant d’avoir obtenu un titre exécutoire (CA Versailles 18-01-2001 Administrer novembre 2001 note Bouyeure). L’article 4 du décret du 14 mars 2005 conduit à penser qu’il est au moins nécessaire d’avoir préalablement « mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement ». La Cour de cassation ( Cass 3e 15-02-2006-1 ) écarte l’adoption par l’assemblée d’une décision « passe-partout » donnée par avance au syndic pour tout cas de recouvrement venant à se présenter :
« Qu’en statuant ainsi, alors qu’une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une décision générale pouvant s’appliquer à toute condamnation, autoriser un syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire non désigné, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000007049846La solution raisonnable est donc de tenir l’assemblée aussitôt après le prononcé d’une décision susceptible de devenir rapidement exécutoire.
citation: initialement posté par Viviane
Ici, apparemment, le problème a été le temps de retrouver les héritiers... nexistants...
ainohi : Avec pour résultat que, tant que la succession vacante n'a pas été placée sous curatelle, il était impossible d'assigner quiconque devant un tribunal afin d'obtenir un jugement contradictoire.
Vous n'en savez strictement rien. La décision d'AG a eu lieu en 2014.
La vente aura lieu bientôt, soit fin 2017.
Rien dans ce que raconte Bibi ne dit que le proprio était mort lorsque l'AG a pris sa décision.
Au vu de l'arrêt de la cour de cassation de 2006 cité ci-dessus, il ne me semble d'ailleurs personnellement pas plus possible juridiquement de décider en AG de la vente forcée d'un lot dont le propriétaire est inconnu que d'assigner ledit propriétaire....
Mais attendons voir ce que dit BIBI.... |
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Édité par - Viviane le 18 août 2017 23:07:54 |
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JPM
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28
Posté - 18 août 2017 : 23:25:16
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L'autorisation ne peut valoir qu'à l'encontre d'un copropriétaire dénommé. C'est bien certain.
J'ai cité un arrêt permettant à l'assemblée de prendre la décision avant de disposer d'une décision exécutoire. Pour autant je n'approuve pas cette décision.
Il me paraît au moins nécessaire d'avoir d'une décision judiciaire, même si elle n'est pas exécutoire (non encore signifiée par exemple)
Attendre le temps de la décision exécutoire peut faire perdre du temps puisqu'il faut une décision d'assemblée.
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ainohi
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29
Posté - 19 août 2017 : 00:06:56
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citation: Initialement posté par Viviane
Rien dans ce que raconte Bibi ne dit que le proprio était mort lorsque l'AG a pris sa décision. C'est justement parce que j'ignore quand est mort le propriétaire que je demande si un jugement a été rendu. Le fait qu'une saisie immobilière ait été autorisée par l'assemblée ne permet pas de l'établir.
citation: Initialement posté par Viviane
Au vu de l'arrêt de la cour de cassation de 2006 cité ci-dessus, il ne me semble d'ailleurs personnellement pas plus possible juridiquement de décider en AG de la vente forcée d'un lot dont le propriétaire est inconnu que d'assigner ledit propriétaire.... Il est évidemment impossible d'assigner un inconnu, comme je l'ai dit dans mon message précédent. Quant à des résolutions aberrantes votées en assemblée, on en voit tous les jours.
Mais attendons voir ce que dit BIBI....
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Viviane
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30
Posté - 19 août 2017 : 00:19:40
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citation: C'est justement parce que j'ignore quand est mort le propriétaire que je demande si un jugement a été rendu. Le fait qu'une saisie immobilière ait été autorisée par l'assemblée ne permet pas de l'établir.
citation: Quant à des résolutions aberrantes votées en assemblée, on en voit tous les jours.
On peut effectivement avoir un syndic assez incompétent pour mettre à l'ODJ l'autorisation de vente forcée d'un lot dont
- le propriétaire est mort
- l'héritier est inconnu
- et sans posséder de titre exécutoire ou à tout le moins susceptible de le devenir très rapidement...
On peut. |
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BIBI
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Posté - 20 août 2017 : 10:44:02
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Le syndic et le syndicat savaient que le copropriétaire était DCD , mais pas d'héritier connu.. après sommation au notaire .. désignation des domaines .. il y a eu une recherche d'héritier .. longtemps infructueuse - puis alors que la vente par adjudication était prévue (mais date non fixée) un héritier s'est manifesté
Depuis : aucune nouvelle sur la suite utile que l'héritier a donné ou pas ?
C'est ds ces conditions que les CS ont été avisé des formalités selon un avis de sommation de 1ère communication du cahier des conditions de vente et d'assister à l'adjudication .... puis qu'une affiche est apparue dans le hall ...
Comme nous n'avons pas obtenu le détail du montant total retenu pour la vente , quid des charges déclarées au notaire ? des charges depuis et des frais ? de procédures - d'adjudication -
Un recours a été fait , en urgence auprès du syndic , afin de garantir que les sommes dues figurent bien dans ce cahier .. en évoquant un arrêt de cassation (du 7 Juillet 2011 - 2è chambre CIV de CC ) :
* qui permettrait d'insérer une clause au cahier ... parade qui imposerait à l'adjudicataire de régler les arriérés de charges du débiteur saisi, en plus des charges courantes depuis qu'il est adjudicataire ...
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JPM
Modérateur
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32
Posté - 20 août 2017 : 11:05:05
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Sur ce dernier incident il est certainement possible de trouver une responsabilité si une défaillance apparaît manifeste.
Encore faut-il bien connaître les dispositions propres à la matière.
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ainohi
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Posté - 20 août 2017 : 13:46:05
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BIBI, pour obtenir les meilleures réponses possibles, vous devriez faire l'effort de donner toutes les informations utiles d'emblée et non au compte-goutte. Il reste encore beaucoup d'inconnues.
La créance apparaît à ce jour dans les comptes du syndicat pour un montant de 51 093 € et une hypothèque a été inscrite pour 41 242 €. C'est beaucoup. Certes, l'adjudication devant se faire sur une mise à prix de 100 000 €, en l'absence d'autres créanciers, il y a de quoi désintéresser le syndicat, mais reste à connaître, parmi les 51 093 € revendiqués, ce que le syndicat est sûr de recouvrer et ce qui resterait contestable, voir impossible à recouvrer.
Première question : Y a-t-il d'autres créanciers ? Ceux-ci ont dû se faire connaître auprès du curateur à la succession. L'hypothèque inscrite donne priorité au syndicat sur les créanciers chirographaires et sur les créanciers hypothécaires dont la créance a été inscrite postérieurement à celle du syndicat.
Il s'agit ensuite d'examiner dans le détail les créances revendiquées par le syndicat. Ce sont des créances successives qu'il faut examiner année après année.
Deuxième question : des jugements ont-ils été rendus ? Il semble que oui.
Ceux qui ont été rendus contradictoirement du vivant du débiteur et signifiés à la personne de celui-ci sont exécutables sans difficulté abstraction faite de la concurrence éventuelle d'autres créanciers. Les autres sont susceptibles d'opposition.
Les dettes qui ne font pas l'objet d'un jugement non susceptible de recours devront être justifiées. Elles sont de deux catégories : les charges de copropriété proprement dites et les créances d'autres nature.
Les charges de copropriété nées au cours d'un exercice ne sont plus contestables si les comptes de cet exercice ont été approuvés par l'assemblée générale. C'est à examiner. Une absence d'approbation de comptes est un obstacle sérieux au recouvrement des charges impayées. Reste encore à justifier d'une répartition correcte de ces charges parce que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
Les charges d'autres natures seront principalement les intérêts à devoir sur impayés et frais divers de recouvrement. Il peut y avoir matière à contestation, notamment en ce qui concerne les honoraires du syndic et de l'avocat du syndicat.
Voilà l'examen du dossier que le conseil syndical devra mener afin d'apprécier les chances du syndicat à recouvrer ses créances sur le copropriétaire décédé.
Le syndicat est bien protégé, même si le syndic n'a pas correctement déclaré la créance du syndicat auprès du curateur à la succession, par l'inscription de l'hypothèque légale, par son privilège (article 2374 du code civil) et par l'opposition que fait le syndic sur le prix de vente en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Si, de plus, dans le cahier des charges de l'adjudication, il est inscrit que l'adjudicataire reste redevable des charges impayées, le risque ne réside plus que dans les justifications des créances et dans la solvabilité de l'adjudicataire. |
Édité par - ainohi le 20 août 2017 13:46:59 |
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JB22
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34
Posté - 20 août 2017 : 19:09:56
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De ainohi
"Les charges d'autres natures seront principalement les intérêts à devoir sur impayés et frais divers de recouvrement. Il peut y avoir matière à contestation, notamment en ce qui concerne les honoraires du syndic et de l'avocat du syndicat."
Il s' agit d' une résidence services, donc il y a les charges des services communs et individualisés. |
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ainohi
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35
Posté - 20 août 2017 : 21:37:01
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Les charges correspondant aux services spécifiques d'une résidence-services sont juridiquement des charges de copropriété définies à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elles sont notamment garanties par le privilège spécial du syndicat et le juge ne dispose pas à leur égard de la latitude qui lui est donnée à l'article 10-1. |
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Viviane
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36
Posté - 21 août 2017 : 00:06:48
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Vos infos sont contradictoires
post 1 : décisions d'A G / 2014 ( saisie /vente /Mise à prix :45 000 € )
post 4 : Ce sont les domaines qui ont repris la main ds ce dossier .
post 10 : En dépit de recherches par un généalogistes à charge des domaines.. pas trace d' héritier..
post 31 : puis alors que la vente par adjudication était prévue (mais date non fixée) un héritier s'est manifesté
Depuis : aucune nouvelle sur la suite utile que l'héritier a donné ou pas ?
Qui, in fine, provoque l'adjudication ?
Le syndicat ? Mais alors à un prix supérieur à celui voté par l'AG
Les domaines, volontairement, pour payer les dettes, et du coup au prix qu'ils veulent ? Soit 100000€
Ce serait pas du tout la même histoire...
citation: C'est ds ces conditions que les CS ont été avisé des formalités selon un avis de sommation de 1ère communication du cahier des conditions de vente et d'assister à l'adjudication .... puis qu'une affiche est apparue dans le hall ...
Mais du coup, vous l'avez eu ce cahier ou pas ? Et elle dit quoi cette affiche ?
C'est pas clair, puisqu'après vous dites
citation: Comme nous n'avons pas obtenu le détail du montant total retenu pour la vente , quid des charges déclarées au notaire ? des charges depuis et des frais ? de procédures - d'adjudication -
Or ce détail doit figurer dans le cahier, si je me trompe pas.
Si je regarde ici, considérant que vous êtes en résidence service région PACA, je vois un bien qui correspondrait ?
http://www.ventes-domaniales.fr/eQ_...&idlot=12601
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Édité par - Viviane le 21 août 2017 00:45:35 |
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JPM
Modérateur
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37
Posté - 21 août 2017 : 07:05:08
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Présentez vous comme acquéreur
Vous aurez tous :es renseignements.
L'information des copropriétaires, là -bas, c'est la farce joyeuse
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BIBI
Contributeur vétéran
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38
Posté - 21 août 2017 : 12:06:54
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Non, personne n'a eu connaissance de ce cahier des conditions de vente
- Sur une affiche ds les parties communes : il était noté
Note des avocats : VENTE aux enchères .. bien libre d'occupation.. adjudication le ... à l'audience du JEX / immobilier - de Grasse
ministère d'avocat pour enchérir MAP = 100 000 €
Cahier conditions de vente déposé au greffe /TGI le 24/07/2017 N° XXXXX
Visite sur place ....
Vente par les domaines -
Prix des appartements (selon étage et vue ) = F2 actuellement valeur / 145 000 € ( valeur 2012 = minimum 200 000 € )
Résidence services - seniors (en difficultés)
Aux dernières nouvelles pour les contributeurs qui ont connaissance des problèmes dans cette résidence:
Un investisseur fait signer des propositions d'achat ... ce qui va permettre de renflouer la trésorerie (avec vente de 3 appartements de gros créanciers )
Investissement immobilier / Niche ( réduction d' impots Censi - Bouvard ) ..
Cette résidence a toutes les chances de se transformer en Résidence 2ème /génération (un peu à la fois, il n'y aura donc que des locations - meublées dans ce cas précis).. ce qui sera encore d'autres problèmes pour les résidents qui veulent finir leur vie là (qui ne seront plus majoritaires .. )
ce sera un autre sujet ..
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ainohi
Contributeur vétéran
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39
Posté - 21 août 2017 : 13:06:34
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citation: Initialement posté par BIBI
Cahier conditions de vente déposé au greffe /TGI le 24/07/2017 N° XXXXX
Visite sur place .... Comme le disait JPM, tout copropriétaire peut consulter les conditions de la vente auprès du greffe du tribunal. |
Édité par - ainohi le 21 août 2017 15:34:58 |
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Viviane
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40
Posté - 21 août 2017 : 15:00:06
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citation: Non, personne n'a eu connaissance de ce cahier des conditions de vente
- Sur une affiche ds les parties communes : il était noté
Note des avocats : VENTE aux enchères .. bien libre d'occupation.. adjudication le ... à l'audience du JEX / immobilier - de Grasse
ministère d'avocat pour enchérir MAP = 100 000 €
Cahier conditions de vente déposé au greffe /TGI le 24/07/2017 N° XXXXX
Visite sur place ....
Vente par les domaines -
Prix des appartements (selon étage et vue ) = F2 actuellement valeur / 145 000 € ( valeur 2012 = minimum 200 000 € )
Résidence services - seniors (en difficultés)
LÃ encore, c'est confus.
De quel appartement parle cette affiche ? Le même ?
Ce qu'il vous faut comprendre, c'est que le syndicat n'a RIEN à dire sur les conditions de la vente volontaire et par adjudication par les domaines. Et se contrefiche donc du cahier des conditions de vente. Simplement, une fois la vente faite, le syndic agira comme pour n'importe quelle vente, et retiendra chez le notaire le montant des impayés.
Par contre, si c'est le SYNDICAT qui force la vente, c'est pas pareil.
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Vente forcée 
