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JPM
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 Posté - 21 août 2017 : 16:27:48
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Viviane : citation: Ce qu'il vous faut comprendre, c'est que le syndicat n'a RIEN Ã dire sur les conditions de la vente volontaire et par adjudication par les domaines. Et se contrefiche donc du cahier des conditions de vente
C'est inexact.
Mais il est inutile de traiter ici des questions d'une haute technicité juridique et sur lesquelles on ne peut intervenir que dossier complet en mains.
Il faut ajouter qu'habituellement figurent ici des éléments qui n'apparaissent pas clairement comme par exemple les garanties du syndicat qui ont été mises en œuvre alors que ce n'est pas le cas ici.
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Posté - 21 août 2017 : 16:53:19
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viviane : citation: Ce qu'il vous faut comprendre, c'est que le syndicat n'a RIEN à dire sur les conditions de la vente volontaire et par adjudication par les domaines. Et se contrefiche donc du cahier des conditions de vente. Simplement, une fois la vente faite, le syndic agira comme pour n'importe quelle vente, et retiendra chez le notaire le montant des impayés.
1. avez vous déjà lu le cahier des conditions de vente en cas de saisie du lot de copropriété pour affirmer de telles choses ?
Il est consultable au TGI 
2. Comment le syndic retient il le montant des impayés chez le notaire ,
Pour votre info : la ventée forcée est décidée par le juge de l'exécution ( TGI). Il peut AUSSI d'accepter le demande d'une vente amiable par le débiteur si celui-ci apporte au moins un mandat de vente de son lot, et prouve sa bonne foi.
Il fixe un délai de 3 à 4 mois, ET le débiteur doit apporter des preuves au créancier de sa recherche d'acquéreur. Si ce n'est pas le cas, celui-ci demandera la vente forcée.
Dans le cas d'une vente amiable, le juge de l'exécution fixe un montant plancher minimum; près des estimations apportées par le créancier et le débiteur. Ce montant est très proche du prix du marché.
Dans le cas de la vente forcée la mise à prix est très basse, proche du montant du créancier qui a assigné. Et dans ce cas, le montant de la vente sera très loin du prix du marché, et ne pouvant pas couvrir la totalité des créances produites par les autres débiteurs.
Les acheteurs sont des marchands de bien. Aucune chance de se mêler à ses enchères pour un particulier.
Qui a assigné ce copropriétaire ? Le SDC ? le preteur de deniers ? un autre créanciers ? , .... Cela a une grande importance pour le syndicat.
viviane : donnez nous des explications sur ce terme"vente volontaire" ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 21 août 2017 : 17:43:08
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citation: Initialement posté par philippe388
Aucune chance de se mêler à ses enchères pour un particulier.
Bien sûr que si: je connais des particuliers qui ont acheté à la barre du tribunal! |
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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 21 août 2017 : 17:51:35
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Donc c'est bien l'annonce qu'un des UInautes a trouvé.
Il y a un bien proche à 75 k€ dans la même résidence de service.
De toute façon vous verrez bien le 28 septembre. |
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Posté - 21 août 2017 : 18:00:23
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citation: Les acheteurs sont des marchands de bien. Aucune chance de se mêler à ses enchères pour un particulier. Je ne savais pas que j'étais un marchand de bien.J'ai acheté deux studios ainsi.
Ceci dit ce n'est pas si simple. |
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Viviane
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46
Posté - 21 août 2017 : 19:00:42
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citation: Viviane :
citation:
Ce qu'il vous faut comprendre, c'est que le syndicat n'a RIEN Ã dire sur les conditions de la vente volontaire et par adjudication par les domaines. Et se contrefiche donc du cahier des conditions de vente
JPM : C'est inexact.
Autant pour moi, donc. Mais je souhaiterais en savoir plus. La chose m'intéresse également pour notre copro.
A partir de quel moment dans la procédure de récupération des impayés , le syndicat a-t-il quelque chose à dire sur les modalités de la vente volontaire du lot par le débiteur ?
Et QUE peut-il dire exactement ? |
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Posté - 21 août 2017 : 19:01:05
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ribouldingue : vous avez acheté 2 studios saisis, vous savez donc que ceci est très difficile pour un particulier. Vous avez donc fait de très belles affaires ! un vrai pro
Combien de particuliers contre les marchands de biens ? Passons d'aucune chance, à très peu de chance.
Il faut aussi savoir que dans ce genre de vente, pas forcément de passage par un notaire !  expérience perso dans notre copropriété.
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ainohi
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Posté - 21 août 2017 : 20:12:59
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citation: Initialement posté par philippe388
[quote]Comment le syndic retient il le montant des impayés chez le notaire , Si la vente se fait devant notaire, celui-ci et le syndic procèdent comme dit à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Si la vente se fait à la barre du tribunal de grande instance, l'avocat du créancier poursuivant notifiera la vente au syndic et c'est auprès de lui que le syndic fera opposition. |
Édité par - ainohi le 21 août 2017 20:13:37 |
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BIBI
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Posté - 22 août 2017 : 07:09:49
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Dans les résidences services, on rencontre beaucoup de cas différents suite aux décès des copropriétaires ( moyenne d'age = 89 ans )
et les charges étant élevées, les héritiers ne peuvent que rarement les couvrir en attendant l'éventuelle vente et acquéreur ) - ceci en réponse au post 44 : il y a effectivement 2 ventes forcées , dans cette résidence - mais les 2 cas sont différents ( pour le cas N°2 : ll y a eu décision d'AG (Oct/2014) pour /saisie / vente - ) -
** Concernant le cahier des conditions de vente : a quel moment le total des montants dus au syndicat ( charges + Frais .. ) seront ajustés et pris en compte au jour de la vente -
A quel moment faire application de l'arrêt de C C qui le permet ?
En ce qui concerne les divers frais d'adjudication comment et dans quelles conditions sont ils répartis ?
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BIBI
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Posté - 22 août 2017 : 07:17:54
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Dans le cas N° 2 : il y a eu renoncement rapide des héritiers - et décision du syndicat pour saisie/vente
Dans le cas N°1 (poste initial ) il n'y avait pas d'héritier connu ... et recherches longtemps restées infructueuses ...pas de décision du syndicat
Dans les 2 cas ( quid du cahier des conditions de vente ? ) a quel moment le syndic fera opposition ? |
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ainohi
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Posté - 22 août 2017 : 08:31:33
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citation: Initialement posté par BIBI
A quel moment faire application de l'arrêt de C C qui le permet ? Après la vente, à condition que cela soit inscrit dans le cahier des conditions de la vente et seulement si le produit de la vente n'a pas suffi à apurer les dettes du copropriétaire décédé. Il ne faut pas se polariser sur cet arrêt.
citation: Initialement posté par BIBI
En ce qui concerne les divers frais d'adjudication comment et dans quelles conditions sont ils répartis ? La vente ne se faisant pas à l'initiative du syndicat, il ne doit pas y en avoir beaucoup. Le syndic peut tenter d'inclure tous les frais liés à l'action en recouvrement dans le montant pour lequel il fera opposition, mais cela risque d'être contesté par le curateur, notamment en ce qui concerne les honoraires de l'avocat du syndicat et ceux du syndic. Il y aura vraisemblablement quelques frais qui resteront à la charge du syndicat.
citation: Initialement posté par BIBI
Dans les 2 cas ( quid du cahier des conditions de vente ? ) a quel moment le syndic fera opposition ? Dès que la vente lui aura été notifiée, dans les jours suivants l'adjudication. |
Édité par - ainohi le 22 août 2017 08:36:46 |
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BIBI
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Posté - 22 août 2017 : 09:00:39
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Merci ainohi pour vos dernières réponses .
Ce cas a été maintes fois évoqué sur UI :
Le syndic malheureusement n'est pas coopératif , et ne respecte pas les directives et obligations imposées par la LASV (adaptation de la Sté au vieillissement telle que prévue pour les résidences 1ère génération ):
** comme la réunion de conseils de résidents , avant l'envoi de la convocation et d'ordre du jour de l'AGO
Alors que 2 conseillers syndicaux avaient été informés tout comme le syndic, de l'imminence des ventes forcées: se sont abstenus ( le syndic) ou n'ont pas jugé utile (les 2 CS) d'en aviser le syndicat : d'ou aucune précaution de vérifier les montants déclarés.. inclus dans le cahier des conditions de vente ...
je ne reçois d'infos qu'à posteriori (n'étant pas copropriétaire ).. et encore en piochant à droite et à gauche ..
Dans ce domaine de ventes forcées, c 'est un sujet complexe , et beaucoup de cas le sont dans une résidence service sénior (1ère génération .. il y a beaucoup à faire ) -
Vus comme des prédateurs ( faute de communication , de transparence ) les investisseurs peuvent sauver de la faillite .. d'autant qu'il y a cette niche dans le cadre des résidences services seniors et qu'il sont intéressés puisque cette résidence est en très grande difficulté- à condition que les propositions d'achat se fassent à des prix raisonnables (selon 2 ou 3 dossiers connus : cela semble être le cas- certes pas aux prix du marché .. mais = libération pour les vendeurs compte tenu de la situation et de l'obstination du refus (du syndic de passer par la case : mandataire ad'-hoc)
Les investisseurs vont faire partie des adjudicataires (il y en aura au moins un ..)
Le tout c'est que le syndicat puisse récupérer son dû ...
Preuve que le syndic impose sa loi : pour l'un des 2 créanciers (ventes forcées) - sachant que la date de ces ventes allaient être imminente : elle a quand fait votre des appels pour créances douteuses - refusant obstinément de faire des avances ( fonds de solidarité ) ...
N'était ce pas pour avantager les investisseurs ( elle avait aussi connaissance de leurs objectifs , bien avant l' AG de juillet dernier )
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 août 2017 : 09:41:43
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Bibi, avez vous entendu parler d'une procédure de constatation de la dépréciation d'une ou plusieurs créances ?
En incidente : il y a controverse sur l'obligation pour les résidences services de la première génération de constituer et convoquer le conseil des résidents.
Elles sont régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi dans son ancienne version. L'article 41-7 ne leur est pas opposable.
De fait il existe des conseils de résidents dans plusieurs Hespérides. C'est une pratique informelle fort importante.
Certains disent que le dernier décret tiendrait compte d'une telle obligation Jusqu'à présent les décrets ne modifient pas les lois.
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ainohi
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Posté - 22 août 2017 : 10:16:24
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citation: Initialement posté par BIBI
Le syndic malheureusement n'est pas coopératif Si le syndic n'exécute pas sa mission correctement, il faut changer de syndic, ce qui suppose évidemment que la volonté en soit exprimée à l'assemblée générale à la majorité requise. Si les copropriétaires laissent faire, il n'y a guère de solution. Néanmoins, si la situation est vraiment grave, tout copropriétaire peut en appeler au maire ou au procureur de la République en vue de la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur judiciaire (voir les articles 29-1A et suivants de la loi du10 juillet 1965).
citation: Initialement posté par BIBI
je ne reçois d'infos qu'à posteriori (n'étant pas copropriétaire ).. et encore en piochant à droite et à gauche .. Si vous agissez en tant que conseiller d'un copropriétaire, celui-ci pourrait peut-être vous donner pouvoir de vous représenter et se domicilier à votre adresse. Vous ne pouvez siéger au conseil syndical à moins d'être tuteur d'un copropriétaire.
citation: Initialement posté par BIBI
Preuve que le syndic impose sa loi : pour l'un des 2 créanciers (ventes forcées) - sachant que la date de ces ventes allaient être imminente : elle a quand fait votre des appels pour créances douteuses - refusant obstinément de faire des avances ( fonds de solidarité ) ...
N'était ce pas pour avantager les investisseurs ( elle avait aussi connaissance de leurs objectifs , bien avant l' AG de juillet dernier ) Je vois mal en quoi le syndic serait fautif d'autant plus que, selon l'arrêté comptable, la créance doit être inscrite comme douteuse dans les comptes dès que l'autorisation de saisie immobilière est votée. Pour le syndicat, qu'il y ait avance de trésorerie ou dépréciation sur créance douteuse, les chances de recouvrer la créance au moyen de la saisie immobilière sont égales.
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BIBI
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Posté - 22 août 2017 : 10:42:09
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JP.M
vous connaissez le laxisme , le non respect de la LOI par ce syndic.
Perso: je connais parfaitement la LOI: LASV mais la syndic ne l'applique pas .. il n'y a pas eu cette réunion (obligatoire cependant ) avant l AG du 11.07 dernier !!! ...
Le dernier exploit (Pieces jointes à la convocation = Annexes fausses ( 168 000 € / fonds/ créances douteuses .. )
Ainohi : le procureur a été saisi ... suite au refus de demander désignation d'un mandataire ad'-hoc...
Le hic : c'est que le syndic a fait des APF / créances douteuses sur la quasi totalité de 3 grosses créances .. (voir ce qu'en pense l'ARC .. ce sujet a été aborde sur UI )
Un collectif s'est formé .. J'assiste à toutes les AG .. avec des pouvoirs..
pour les appels mis aux votes .. Récemment : en prévoyant des avances ( comme le dit viviane : pour les vendeurs actuels = plus de chance d obtenir le remboursement ..) or le syndic savait qu il y avait des ventes prévues .. à trés court terme ( dont l'une des 2 : en vente forcée )
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JB22
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Posté - 22 août 2017 : 10:46:16
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Il faut rapprocher ce sujet de BIBI avec son sujet "Annexes fausses".
Dans la comptabilité il n' y a aucune créance passée au compte 459 Créances douteuses.
Pas de provision pour créances douteuses, pas d' estimation de ce qui pourrait être estimé perdu.
Le syndic a fait voter des appels de fonds auprès de tous les copropriétaires, y compris les copropriétaires ayant des impayés, qui n' ont pas payés leur part. |
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Viviane
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Posté - 22 août 2017 : 10:51:24
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Bibi : perso je ne comprends toujours pas
- de que(s)l lot(s) vous parlez
- Pour chacun d'entre eux : qui vend aux enchères : le syndicat, ou les domaines ? |
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BIBI
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Posté - 22 août 2017 : 11:47:26
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Viviane
Quels lots ? ....
J'ai répondu à un post qui fait référence à un autre lot - il est même précisé le montant de ma mise a prix ... ( aussi en vente forcée ) - donc = 2 lots ...
j'ai répondu a vos 2 dernières questions .. depuis le début de mon post .. |
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Viviane
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Posté - 22 août 2017 : 12:28:07
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citation: j'ai répondu a vos 2 dernières questions .. depuis le début de mon post ..
Ma foi, si vous estimez avoir clairement répondu à ça.... et de plus ne souhaitez pas m'indiquer dans quel post ?
citation: qui vend aux enchères : le syndicat, ou les domaines ?
je dois être aveugle....
Je m'en vas donc m'intéresser à un autre fil... et de façon générale à d'autres fils que les vôtres...
Bonne journée
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Édité par - Viviane le 22 août 2017 12:30:01 |
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BIBI
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Posté - 22 août 2017 : 16:21:12
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viviane :
dans le cas que j'évoque mon post 1 -
j'ai précisé : pas de décision d'A G /de saisie immobilière -Vente .. pas d'héritier connu - ce sont les domaines qui ont décidé de tout .. et
même proposé le montant de la Mise à prix -
** Je vous remercie d'avoir répondu à l'une de mes questions , concernent le sort des fonds ( créances douteuses) précisant que les provisions sont
préjudiciables pour les vendeurs..
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Vente forcée 
