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 Posté - 22 août 2017 : 20:20:23
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Bonjour à tous
Que pensez vous de ce nouvel article ?
« Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »
Cela signifie t-il qu'un sdc peut élire lors d'une AG un nouveau syndic ce qui révoquerait automatiquement le syndic actuel avant le terme de son mandat (même si celui-ci prend fin 1 an après) sans motifs légitimes ?
Y-a-il une jp à ce sujet ?
bav
Niko
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ainohi
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Posté - 22 août 2017 : 20:58:51
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Bonjour,
C'est à rapprocher de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.
Le mandat du syndic s'achève à la date fixée dans le contrat et non à la date de la réunion de l'assemblée. Si l'assemblée se tient avant la date de fin de contrat du syndic sortant et fait prendre ses fonctions au nouveau syndic immédiatement, il s'agit d'une révocation du syndic quittant, c'est à dire une rupture unilatérale et anticipée du contrat en cours. La conséquence en est que les honoraires du syndic révoqué lui sont dus jusqu'à la date d'expiration mentionnée dans le contrat auxquels peuvent éventuellement s'ajouter des dommages et intérêts. |
Édité par - ainohi le 22 août 2017 21:01:00 |
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nefer
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Posté - 22 août 2017 : 22:04:09
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citation: Initialement posté par ainohi
Le mandat du syndic s'achève à la date fixée dans le contrat et non à la date de la réunion de l'assemblée. Si l'assemblée se tient avant la date de fin de contrat du syndic sortant et fait prendre ses fonctions au nouveau syndic immédiatement, il s'agit d'une révocation du syndic quittant, c'est à dire une rupture unilatérale et anticipée du contrat en cours. La conséquence en est que les honoraires du syndic révoqué lui sont dus jusqu'à la date d'expiration mentionnée dans le contrat auxquels peuvent éventuellement s'ajouter des dommages et intérêts.
Où avez vous lu cela?
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Viviane
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Posté - 22 août 2017 : 23:00:47
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Même question que Nefer. |
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ainohi
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Posté - 22 août 2017 : 23:04:27
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Nulle part ailleurs que dans les deux extraits de textes cités, articles 18 de la loi et 29 du décret, en faisant cependant appel à de vieux souvenirs de cours de droit des contrats et en vérifiant dans un dictionnaire le sens du mot "révocation", histoire d'être sûr de bien comprendre.
Bref, c'est ma lecture. Vous pouvez aussi donner la vôtre. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 22 août 2017 : 23:25:20
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lorsqu'il y a nomination d'un nouveau syndic avec prise d'effet au jour de l'AG? le mandat de l'ancien syndic cesse à la date de prise d'effet du nouveau.
le contrat de précédant cessant, l'ancien syndic ne peut pas facturer d'honoraires après la fin de son mandat
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Édité par - nefer le 22 août 2017 23:27:45 |
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ainohi
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Posté - 22 août 2017 : 23:42:02
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citation: Initialement posté par nefer
lorsqu'il y a nomination d'un nouveau syndic avec prise d'effet au jour de l'AG? le mandat de l'ancien syndic cesse à la date de prise d'effet du nouveau. Où avez-vous lu cela ? Je sais bien que c'est la tradition, mais ce n'est écrit dans aucun texte d'ordre public.
L'article 29 du décret dit même le contraire et l'article 18 de la loi contient le mot révocation, ce qui a le sens de rupture unilatérale de contrat. Les modifications récentes du décret puis de la loi manifestent le souhait du législateur d'en finir avec cet usage.
Maintenant, si le syndic quittant n'y voit pas malice, il peut renoncer aux honoraires qui lui sont dus. |
Édité par - ainohi le 22 août 2017 23:47:21 |
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Viviane
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Posté - 22 août 2017 : 23:46:08
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Dans le droit, il y a aussi l'intention du législateur
Pour schématiser :
Si on lit les rapports parlementaires, ici
http://www.assemblee-nationale.fr/1...r1329-ti.asp
cette nouvelle disposition vise à empêcher qu'un syndic "débarqué" , qui ne l'est jamais pile poil à la date de fin de son mandat, puisse réclamer des honoraires jusqu'à la date de fin du mandat.
citation: M. le rapporteur. Actuellement, les durées de mandat du syndic doivent être précises ; mais les dates d’assemblées générales ne coïncident jamais, en pratique, avec la fin du mandat. De ce fait, si un nouveau syndic est élu au cours d’une assemblée générale convoquée deux mois, par exemple, avant la fin du mandat du syndic en place, il arrive que le syndic révoqué facture des honoraires jusqu’à la fin du mandat théorique. L’amendement remédie à cette situation d’incertitude juridique.
La rédaction, qui emploie le terme de "révocation", est maladroite.
On ne peut pourtant pas en déduire que le syndic pourra forcément demander des indemnités.
La loi est récente, ce sera du cas par cas, si litige, les tribunaux décideront.
- le syndic est maitre de l'ODJ, mais aussi de la date à laquelle il convoque l'AG. Si, désigné pour un an et se sachant mis en concurrence, il la convoque 3 mois avant la fin de son mandat, on peut supposer que le juge lui réponde qu'il n'a qu'à s'en prendre à lui-même. On peut aussi supposer qu'aucun syndic ne se fatiguera à saisir le juge pour quelques jours d'honoraires. En tous cas, je n'ai pas connaissance que la chose ait été tentée...
- si en revanche votre syndic a un mandat de 3 ans et que vous désignez un nouveau syndic au bout d'un an, on peut supposer que ce sera pas pareil, et que mieux vaut avoir de très bonnes raisons de le débarquer 2 ans avant la fin du mandat. |
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Édité par - Viviane le 22 août 2017 23:46:57 |
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Froggy
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Posté - 22 août 2017 : 23:50:31
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Bonjour à tous,
à ma connaissance il n'existe pas encore de jurisprudence là -dessus à moins que ce ne soit très récent..
dans ma copropriété nous venons de changer de syndic avec une prise de fonction immédiate du nouveau syndic alors que le mandat de l'ancien courait encore sur plusieurs mois, partant de la lecture suivante :
"vaut révocation" dans le sens où la désignation produit les mêmes effets qu'une révocation : le syndic non réélu ne facture dès lors plus d'honoraires et n'assume plus aucune responsabilité.
"n'est pas essentiellement une révocation" puisqu'il n'est pas nécessaire d'invoquer un motif sérieux faute de quoi le syndic pourrait se retourner contre le syndicat.
Il me semble que la position de l'ARC encore récemment était...d'attendre une jurisprudence. L'avis de notre nouveau syndic était aussi qu'il y avait une incertitude..
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ainohi
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Posté - 23 août 2017 : 00:13:52
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citation: M. le rapporteur. Actuellement, les durées de mandat du syndic doivent être précises ; mais les dates d’assemblées générales ne coïncident jamais, en pratique, avec la fin du mandat. De ce fait, si un nouveau syndic est élu au cours d’une assemblée générale convoquée deux mois, par exemple, avant la fin du mandat du syndic en place, il arrive que le syndic révoqué facture des honoraires jusqu’à la fin du mandat théorique. L’amendement remédie à cette situation d’incertitude juridique.
Le problème est qu'il n'est écrit nulle part que les dispositions du décret fixent une durée et des dates de mandat "théoriques" à ajuster en fonction de la date de l'assemblée et il n'est nulle part écrit que la passation doive se faire immédiatement. Cette notion de "théorique" vide de sens le texte du décret et une révocation est une rupture unilatérale de contrat.
Quand le législateur rédige des textes dont la lettre est à l'opposé de ses intentions, il y a un gros problème.
De plus, accessoirement, on constate que cet ajout à l'article 18 de la loi est une disposition d'application du décret. C'est le monde à l'envers ! |
Édité par - ainohi le 23 août 2017 00:14:38 |
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Viviane
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Posté - 23 août 2017 : 00:35:25
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Honnêtement, je pense que tout le monde comprend très bien ce que le rapporteur veut dire par "théorique"... ((y compris, si vous lisez le rapport, ses interlocuteurs) Un débat parlementaire, c'est pas un texte de loi, c'est ..... un débat.
citation: il n'est nulle part écrit que la passation doive se faire immédiatement.
Non, mais le rapporteur, qui connait bien son sujet, sait que c'est le plus fréquent. Et à la lecture du rapport, la chose semble évidente pour tous les interlocuteurs...
citation: on constate que cet ajout à l'article 18 de la loi est une disposition d'application du décret.
Le législateur, qui ne souhaite pas modifier le fait que décret exige des dates précises pour la durée du mandat, se sert simplement de la loi pour pallier aux inconvénients de cet impératif. Parler de "disposition d'application". me semble un raccourci un peu hâtif...... Je crois que le législateur est quand même au fait de la hiérarchie des normes... |
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Posté - 23 août 2017 : 07:53:03
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perso, en l'absence de jurisprudence, je pense que l'application de cet article découle de la convocation :
* si la désignation du syndic découle du syndic lui-même car on est proche du terme, alors la résolution votée vaut révocation comme l'a dit le législateur
* si la mise à l'OdJ d'une désignation du syndic provient d'une demande express du CS ou d'un copro, et ce bien en avance de la date limite de contrat, alors cette résolution votée vaudra résiliation/révocation d'un contrat dont le bénéficiaire (le syndic) pourrait demander DI auprès d'un juge. Je serai le syndic, en AG, je rappellerai que ce vote pourrait être susceptible d'une action en justice....
artprice : si vous etes dans ce cas (et non une question à venir) est ce que cette résolution a était mise à l'ordre du jour par le syndic ?....
Mais là on attend de la jurisprudence. Et pour répondre à cette question : si cette désignation a pour origine un copro ou le CS, il faudra que cette "révocation" soit argumentée. Et si c'était moi qui avait été à l'origine, j'aurai demandé à mettre 2 questions à l'OdJ:
* révocation du syndic actuel aux motifs suivants
* désignation d'un syndic |
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Posté - 23 août 2017 : 08:44:09
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Même lecture que Rambouillet, et on peut attendre la prochaine jurisprudence, avec éventuellement un question primaire de constitutionnalité, la loi a t'elle le droit d'empiéter de cette manière sur le contrat |
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ainohi
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Posté - 23 août 2017 : 11:36:18
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Les textes étant clairs et cohérents, sauf à admettre que le décret ne comporte qu'une disposition d'ordre public de protection des copropriétaires qui ne contraigne que le syndic, je maintiens ma lecture. La révocation est, par définition, un acte unilatéral. Le contrat de syndic est, par définition, un acte bilatéral. L'article 29 du décret prescrit que le contrat de mandat du syndic stipule une durée de mandat qui commence à une date fixe et s'achève à une date fixe. Cela résulte d'une modification du texte relativement récente, cette disposition n'était pas inscrite dans le texte initial. Il faut donc comprendre que le pouvoir réglementaire a voulu restreindre la liberté contractuelle en ce qui concerne la détermination des dates de prise d'effet et de fin du mandat du syndic. Jadis, on convenait généralement de clauses telles que : "Le présent contrat prend effet le 18 mars 2017 et s'achèvera le 17 mars 2018 ou à la date de l'assemblée à statuer sur les comptes de l'exercice 2017." Une telle rédaction n'est plus conforme aux textes d'ordre public, surtout depuis qu'il faut respecter une formule de contrat type. Désormais, on est tenu de stipuler une clause telle que : "Le présent contrat est conclu pour une durée de un an. Il prendra effet le 18 mars 2017 et prendra fin le 17mars 2018". Il est néanmoins laissé la possibilité à l'assemblée générale, mais seulement pour un motif légitime. Mais cette dernière précision n'a en fait rien changé au droit en vigueur, cette possibilité ayant toujours été admise et l'on imagine mal qu'il puisse en être autrement. Faut-il admettre que le respect des usages est un motif légitime ? Mais alors pour quelle raison ajouter aux textes des prescriptions qui abolissent l'usage tout en autorisant d'y déroger conformément aux usages établis ? C'est ajouter du texte pour ne rien changer si ce n'est d'introduire un trouble. C'est insensé.
La question qui se pose n'est en fait pas celle de l'interprétation des textes. Car ceux-ci sont clairs et cohérents, c'est à dire qu'il n'y a aucune difficulté d'interprétation. S'ils doivent être appliqués, en l'absence de difficulté d'interprétation, c'est à la lettre. La question qui se pose véritablement est de savoir si les textes, pourtant d'ordre public, doivent être appliqués ou s'il faut privilégier le suivi des usages. Mais alors on en revient à un droit coutumier. |
Édité par - ainohi le 23 août 2017 11:39:51 |
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ainohi
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Posté - 23 août 2017 : 12:18:56
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citation: Initialement posté par Froggy
à ma connaissance il n'existe pas encore de jurisprudence là -dessus à moins que ce ne soit très récent.. Plutôt que de laisser libre champ à la liberté contractuelle, le législateur pond des textes qui n'ont pas de sens et c'est le juge qui, finalement, fait le droit en contradiction avec le principe fondamental énoncé à l'article 5 du code civil. Souveraineté de la coutume et pouvoir législatif du juge, on n'avance pas, on régresse. |
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Viviane
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Posté - 23 août 2017 : 14:12:18
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Je rejoins Rambouillet et Ribouldingue.
Ce sera donc du cas par cas. Et pour l'instant, pas de jurisprudence à ma connaissance.
Sans doute parce que si l'AG désignant un autre syndic a lieu au cours du dernier trimestre du mandat, le syndic sorti a déjà prélevé le trimestre, et peu de syndicats vont aller en justice pour réclamer un remboursement au proprata des jours du trimestre entre l'AG et la fin du mandat initialement prévue.
exemple: fin prévue du mandat 30 juin. Ag 30 mai, le syndic a déjà prelevé le trimestre, et peu de syndicats vont s'amuser à demander un remboursement au prorata pour la période du 1er au 30 juin...
La question ne se pose donc sérieusement que lorsque le mandat initialement prévu se continue un ou plusieurs trimestres après l'AG ayant "sorti" le syndic
exemple : mandat initial jusqu'au 30 août, AG le 30 mai. Le syndic ne peut pas se verser le 30 mai les honoraires du 1er juillet au 30 août.Il ne peut pas non plus le faire le 1er juin, puisqu'il n'est plus syndic et ne peut plus toucher au compte. Mais ira-t-il en justice les réclamer ? Pour 2 mois, et sans aucune certitude de gagner, pas sur qu'il s'embête... |
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Édité par - Viviane le 23 août 2017 14:45:29 |
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Sunbird
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Posté - 23 août 2017 : 14:15:45
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Alur a modifié l'article 18-V, alinéa 3, et n'a fait que reproduire la jurisprudence qui existait avant 2014. Il ne peut y avoir deux contrats (mandats), de fait le nouveau mandat annule l'ancien mandat.
Toutefois ce texte évite les discussions interminables avec certains syndics qui faisaient pression jusqu'au vote en disant "si vous changez de syndic sachez que vous paierez le nouveau et l'ancien syndic...", et qui lorsqu'ils étaient remerciés facturaient jusqu'à la fin de leur contrat, et que le SDC devait assigner ce syndic pour avoir gain de cause.
Aujourd'hui la question qui se pose est de savoir si un syndic a un contrat de 3 ans, et que le SDC décide au bout d'une année de présenter un nouveau syndic. J'aurai tendance à dire que le mandataire (le SDC) peut révoquer quand il veut le mandat en nommant un nouveau syndic dans le cadre de l'art 18.
Voir les art 1984-2010 concernant les mandats.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20170823 |
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Viviane
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Posté - 23 août 2017 : 14:22:47
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C'est effectivement les mandats de 3 ans rompus longtemps avant le terme qui ont le plus de chances de donner lieu à des procédures..
Une raison de plus d'en rester aux mandats d'un an, 13-14 mois maxi pour pallier aux éventuelles AG tardivement convoquées par le syndic sans risquer une période sans syndic... |
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Posté - 23 août 2017 : 14:41:35
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citation: La question qui se pose n'est en fait pas celle de l'interprétation des textes. Car ceux-ci sont clairs et cohérents, c'est à dire qu'il n'y a aucune difficulté d'interprétation. S'ils doivent être appliqués, en l'absence de difficulté d'interprétation, c'est à la lettre. La question qui se pose véritablement est de savoir si les textes, pourtant d'ordre public, doivent être appliqués ou s'il faut privilégier le suivi des usages. Mais alors on en revient à un droit coutumier.
Les textes peuvent être clairs et cohérents et ne pas nécessiter d'interprétation, mais induire des inégalités ou des injustices, qu'un examen par le Conseil constitutionnel permet de résoudre.
Ca arrive plusieurs fois par an. |
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Sunbird
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Posté - 23 août 2017 : 15:19:01
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Quel est le préjudice que peut invoquer le syndic qui serait révoqué en début de mandat? |
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Posté - 23 août 2017 : 16:24:28
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citation: Quel est le préjudice que peut invoquer le syndic qui serait révoqué en début de mandat?
Une perte de CA alors que son contrat a une date de fin précise éloignée, c'est une rupture unilatérale du contrat. |
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Article 18-V, alinéa 3 : Révocation sans motifs ? 
