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Gédehem
Pilier de forums
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61
 Posté - 10 oct. 2017 : 15:28:51
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En fait, tout le monde se fiche donc complètement du problème précis de Jany....
Pas du tout;
Dès le poste n°1, Sunbird précisait : "Vous n'avez plus de syndic."
Quelboulot suivait, pour rappeler l'art.17, et la procédure à suivre : direction le TGI.
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Viviane
Pilier de forums
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 62
Posté - 10 oct. 2017 : 15:34:54
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citation: mais la seule réponse juridique recevable ET incontestable a bien été donné dès le début de ce fil : direction le TGI pour la nomination d'un syndic judiciaire.
Tout le reste est en dehors de la loi.
Ben non, parce que si le contrat initial est terminé, on peut tout à fait défendre un recours à l'alinea 4 de l'article 17 plutôt que le 3, et donc, une convocation de l'AG par un simple copropriétaire, ce qui est bien plus simple que le TGI.
citation: Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
Dans le cas que j'ai connu l'avocat avait d'ailleurs assigné au titre de D46 ET D47.
C'est pour ça que ça fait 3 fois que je pose la question de la date de fin de ce mandat initial, et trois fois qu'elle est noyée par un débat qui si ça se trouve ne concerne en rien Jany.
citation: Et ce problème pourrait arriver dans beaucoup de copropriétés.
Certes, mais rouvrez un sujet à part si vous voulez débattre pour débattre. Pour ma part j'en ai assez de relire des arguments qui tournent en rond depuis une éternité, sans apporter de réponse claire.
Avec en plus des "vieilles lunes" dont on ne sortira jamais, peu importe le nombre de discussions à ce sujet, comme le "contrat" de syndic qui serait illégal.
Ce qui m'intéresse c'est de réfléchir à la résolution du problème précis de Jany.
Quant au dernier post de Prosper, dont j'avoue n'avoir lu que le début, du coup, c'est juste une caricature des raisons qui poussent certains à écrire sur ce forum. Et répondre au questionneur n'en fait visiblement pas partie vu comment il l'agresse.... |
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Édité par - Viviane le 10 oct. 2017 15:46:53 |
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PROSPER83
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63
Posté - 10 oct. 2017 : 18:26:14
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citation: Viviane : Quant au dernier post de Prosper, dont j'avoue n'avoir lu que le début, du coup, c'est juste une caricature des raisons qui poussent certains à écrire sur ce forum. Et répondre au questionneur n'en fait visiblement pas partie vu comment il l'agresse....
C’est quoi ce délire verbal ? A quel moment aurai-je agressé Jany ?
Quant à ma réponse au questionneur, je l’ai aimablement faite dans mon Post 31 : « Votre exposé étant des plus laconiques sur les conditions et les résultats du vote, il est donc difficile de vous vous donnez un avis éclairé vu qu’il va exister de variante dans les réponses » dont j’attends encore moi-même les réponses de jany
Je ne sais pas si mes propose relèvent d’une caricature mais en tout cas les vôtres ne sont guère cohérents :
citation: Viviane Post 62 : C'est pour ça que ça fait 3 fois que je pose la question de la date de fin de ce mandat initial, et trois fois qu'elle est noyée par un débat qui si ça se trouve ne concerne en rien Jany.
Je me fais donc un plaisir de vous en donner la réponse:
[citation: citation: i]Viviane Post 56 : On va donc continuer de débattre 200 posts sur un truc déjà 1000fois débattu sans que rien de vraiment incontestable n'en sorte, alors que si ça se trouve, l'AG de Jany ayant eu lieu avant le 8 septembre, date de son premier post, le mandat du syndic non renouvelé se terminait dans tous les cas le 15 septembre....
Concernant l’agressivité, il me semble que vous feriez peut-bien de commencer par contrôler la vôtre :
citation: Viviane Post 42 : Et votre syndic non renouvelé, il dit quoi ?
Et QUAND EXACTEMENT s'achève le mandat qu'il avait ? Parce que s'il est fini ou bientôt fini, c'est pas la peine de se triturer l'esprit sur 200 posts à débattre pour savoir s'il a encore un mandat...
Et vous êtes au CS ?
Et vous avez combien de lots ?[/i]
Et concernant les conseils judicieux que vous seriez sensé être la seule à donner à jany :
citation: Ben non, parce que si le contrat initial est terminé, on peut tout à fait défendre un recours à l'alinea 4 de l'article 17 plutôt que le 3, et donc, une convocation de l'AG par un simple copropriétaire, ce qui est bien plus simple que le TGI.
Avant de donner ce type de conseil, des plus aléatoire car il n’est nullement évident que l’alinéa 4 trouve son application, et très facile de derrière son ordinateur, il serait d’abord essentiel de connaitre l’importance de la copropriété, de la disposition ou pas d’une liste à jour de tous les copropriétaires, du temps et des moyens humains et financiers dont peut disposer Jany, totale néophyte en la matière qui prendra l’entière responsabilité, juridique et financière, de la convocation et de l’ouverture d’une assemblée générale . Car cette solution qui peut éventuellement ce concevoir dans une copro, comme la vôtre (pour mémoire, d’une trentaine de lot), devient totalement inenvisageable dans des copros de plusieurs dizaines, voire centaines de lots.
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Gédehem
Pilier de forums
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64
Posté - 10 oct. 2017 : 18:42:55
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Il serait nécessaire de bien lire les textes et d'en comprendre le sens.
Encore une fois, il existe 2 situations où le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
Ils sont clairement exposé L.art.17, réaffirmés D.art.46 et 47, chacun pour l'une ou l'autre des 2 situations.
1 ) syndicat dépourvu de syndic du fait du syndicat, des copropriétaires : l'AG ne l'a pas désigné.
2) syndicat dépourvu de syndic à l'insu du syndicat, des copropriétaires : décès syndic en nom propre, parti avec la valise, vente/disparition du cabinet, démission intempestive, etc ..
Dans le cas 1, tant art.17 que D.art.46 le précisent :
- recours au pdt du TGI pour faire désigner un syndic.
Dans le cas 2, tant art.17 que D.art.47 :
- soit convocation d'une AG par un copropriétaire afin de désigner un syndic,
-soit recours au TGI pour faire désigner un administrateur provisoire.
A la question de jany, il a déjà été répondu.
L'AG n'a pas renouvelé le syndic sortant. Aucun syndic n'ayant été désigné, le syndicat est dépourvu de syndic.
Jany est dans la situation 1.
Seule possibilité : faire déposer requête en désignation d'un syndic (avocat).
La convocation d'une AG par un copropriétaire serait irrégulière, relevant de la seule situation 2.
Tout ceci est explicitement précisé par les textes, ici très clairs. Il n'y a rien à élucubrer. |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2017 18:46:28 |
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andre78fr
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65
 Posté - 10 oct. 2017 : 22:11:44
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Gédehem ne connait visiblement pas l'alphabet et ne sait pas non plus compter jusqu'à 1...
La loi c'est ça :
citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
citation: Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.
Si nous pouvons nous mettre d'accord pour dire que c ce n'est ni n, ni o, la conclusion me semble évidente.
A bon entendeur !!!
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Gédehem
Pilier de forums
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66
Posté - 10 oct. 2017 : 22:44:45
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Sauf que 25 c'est bien après 17, du moins aux dernières nouvelles.
Et que l'art-17 traite spécifiquement du syndic, précisant ce qu'il en est des 2 situations où le syndicat en est dépourvu.
Le 25-1 ne fait que préciser une modalité dérogatoire pour décider des divers points relevant de l'art.25.
La désignation du syndic n'est qu'un des nombreux points, si la condition est remplie.
A défaut de désignation à l'issue de ces 2 tours possibles, il n'y a plus de syndic ainsi que le précise l'art.17 qui précède.
Plus de syndic, direction TGI.
La désignation du syndic du point C (*)) relève d'une disposition spécifique déjà prévue (le 17), qu'il est inutile de reprendre, pas les 2 autres points, d'où la mention nécessaire.
Où est le problème ?
(*) mais aussi du CS, non concerné par le couperet de l'art.17, on l'aura noté.
PS : je sais que vous pensez à la convocation "d'une autre AG". 
Sauf que faute de désignation par cette AG dument convoquée pour désigner le syndic le syndicat en est dépourvu, il n'y a donc plus personne pour convoquer valablement une autre AG..
25-1, généraliste, n'ayant rien de suspensif pour le syndic.
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Édité par - Gédehem le 10 oct. 2017 23:26:13 |
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ainohi
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Posté - 11 oct. 2017 : 08:35:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il serait nécessaire de bien lire les textes et d'en comprendre le sens. Ce que vous devriez faire au lieu de vaticiner sur une notion de "mandat social" complètement hors sujet. |
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68
Posté - 11 oct. 2017 : 09:21:41
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ainohi : citation: Ce que vous devriez faire au lieu de vaticiner sur une notion de "mandat social" complètement hors sujet.
Et non ! c'est LE centre du sujet. Le syndic EST un mandataire social.
Vous déplacez le sujet sur le contrat du syndic. Contrat lié à ce mandat social, un contrat de rémunération, la mission du mandataire syndic étant fixé par le loi.
Plus de mandat (Le cas de jany2718) = plus de contrat, et et en aucun cas l'inverse.
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ainohi
Contributeur vétéran
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69
Posté - 11 oct. 2017 : 10:40:21
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citation: Initialement posté par philippe388
Plus de mandat (Le cas de jany2718) = plus de contrat, et et en aucun cas l'inverse. Dans l'exemple donné précédemment, c'est plus de mandat à compter du 1er mars si rien n'est fait et non plus de mandat à compter du 20 décembre puisque le mandat court jusqu'au 28 février. |
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Gédehem
Pilier de forums
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70
Posté - 11 oct. 2017 : 10:45:03
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C'est un courant qui existe depuis longtemps.
La modification de D.art.29 en 2004, introduisant un "contrat de mandat du syndic (!), est venu satisfaire ceux qui depuis des lustres "militent" pour la contractualisation du syndic.
Sur le fond, le prestataire chauffagiste ou le prestataire syndic, c'est la même chose. 
Preuve en est que maintenant tout le monde ne parle que du "contrat du syndic", "mandat" étant passé à la trappe, la notion même de "mandataire social" étant inconnue au bataillon....
A quand le syndic "salarié du syndicat" avec un contrat de travail lambda, à temps partiel ??
"c'est plus de mandat à compter du 1er mars si rien n'est fait ..."
C'est toute la confusion !
Il "est fait" un acte, par l'instance décisionnelle, de ne pas renouveler le sortant seul candidat.
D'où l'application de la norme art.17, qui tombe comme un couperet, règle supérieure à ce que pense une AG ou tel copropriétaire.
Le fond du débat tient ici aux pratiques dans les syndicats, au confort des copropriétaires, qui pourraient faire ce qu'ils veulent. Ce n'est pas ainsi que cela fonctionne. Il y a un cadre, parfois contraignant, mais aussi 'garde fou".
On le sait pour telle décision nécessitant le 25 ou le 26, adoptée au 24 sans que personne ne conteste. Ainsi en va la vie des copropriétés.
On a la même approche ici, certains ne voulant pas admettre la rigueur de certaines dispositions. Parce que cela bouscule.
On fera donc comme d'habitude, par confort ou laxisme : la modif RDC adoptée au 24, le syndic non renouvelé qui prolonge indument son mandat.
Sauf que lorsqu'un copropriétaire pose une question, vient demander conseil, les réponses doivent être juridiquement étayées, et non partir comme trop souvent dans des considérations folklos, ou pire selon les pratiques ici ou là..
Ce qui en est fait ensuite est leur affaire. Mais au moins ils ne sont pas induits en erreur.
Les modifications introduites dans l'art.17 en 2015 précisent les points de procédure déjà prévus depuis 1965 (52 ans !) aux art.46 et 47 du décret..
Articles pourtant très clairs aussi depuis toujours. Les principes en sont réaffirmés selon les 2 cas.
Ce sera donc comme d'habitude, comme pour le compte séparé (2000) ou autres : il faudra 20 ou 30 ans avant que cela ne commence à entrer dans les pratiques.
On prend RDV en 2042 ??
En attendant, roulez bolides ....... |
Édité par - Gédehem le 11 oct. 2017 11:12:39 |
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PROSPER83
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Posté - 11 oct. 2017 : 11:38:05
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citation: GEDEHEM
Sauf que 25 c'est bien après 17, du moins aux dernières nouvelles.
Et que l'art-17 traite spécifiquement du syndic, précisant ce qu'il en est des 2 situations où le syndicat en est dépourvu.
C’est un fait évident que l’article 17 se trouve numériquement avant l’art. 25. Et alors ?
Vous aviez toujours le même raisonnement, avant cet art. 17, pour l’art. 46 du décret ,qui lui se trouvait numériquement pourtant après l’art. 25, et dont vous souteniez sa prédominance sur l'art. 25 !
Et ou lisez-vous, aussi bien dans l’art. 17 que l’art. 46, comment l’assemblée convoquée à cet effet doit procéder pour désigner le syndic ? Selon quelles règles légales ?
Et puisque vous semblez être un adepte de la distinction sémantique, comment doit-on interpréter la subtilité dans la présentation de ces deux articles, et lequel selon-vous, aurait dorénavant une prédominance sur l’autre :
Art. 17 de la loi :
« A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet » d’où il en ressort que c’est l’assemblée qui est convoquée.
Art. 46 du décret
« A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet » et d’où il en ressort que sont les copropriétaires qui sont convoqués.
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Gédehem
Pilier de forums
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72
Posté - 11 oct. 2017 : 12:22:08
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Là, on est dans le domaine neurologique, dans lequel je n'ai aucune compétence .... 
Il n'y a pas "prédominance" ! (*)
Comme toujours, la loi énonce un principe, une règle, le décret d'application.. comment l'appliquer.
l'art.17 pose le principe du syndicat dépourvu de syndic selon 2 situations, le décret dans ses art.46 et 47 précise la procédure à suivre selon l'une ou l'autre des situations..
On parle bien ici de dispositions propres au mandataire du syndicat.
L'art25 n'a rien à voir, précisant une règle de majorité, pas plus que le 25-1, ouvrant la possibilité d'y déroger (abaissement de majorité).
L'art.17, spécifique au syndic, posant le principe que faute de désignation par une AG il n'y a plus de syndic, aucun autre article ne revient dessus pour affirmer "Ben si, il y a un syndic, puisque ..."
Cela relève des pratiques déviantes, bien connues dans nos copropriétés, par confort, laxisme, méconnaissance, etc ..
PS : "Assemblée" : il est question de l'instance décisionnelle du syndicat, de celle ayant compétence pour désigner le syndic.
Il y en aurait de plusieurs formes ? D'autres que les copropriétaires, les membres du syndicat ?
(*) D.46 et 47 existent depuis 1965. précisant la procédure à appliquer lorsque le syndicat est dépourvu de syndic.
Comme les pratiques ne suivaient pas (prolongation indue du mandat), mention du principe intangible dans l'art.17.
Où l'on retrouve les mêmes incrédules, qui ne veulent toujours pas admettre le principe énoncé, réaffirmé en 2015.
Comme pour le compte séparé, pourtant obligatoire depuis 2000, il faudra ici aussi un "temps certain" pour le faire entrer dans le crane des copropriétaires et donc dans les pratiques.
Disons dans 20 ans .... |
Édité par - Gédehem le 11 oct. 2017 12:37:12 |
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Posté - 11 oct. 2017 : 13:48:55
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ainohi : citation: Dans l'exemple donné précédemment, c'est plus de mandat à compter du 1er mars si rien n'est fait et non plus de mandat à compter du 20 décembre puisque le mandat court jusqu'au 28 février.
??? mais c'est l'AG qui a décidé de lettre fin au mandat du sortant en ne l'élisant pas dans cette AG ou LE MANDAT de syndic était mis, aux votes.
FIN du mandat par décision de l'AG. Plus de mandat de mandataire sociel = plus de contrat.
ET comme aucune mise en concurrence n'a été faite, le SDC est dépourvu de syndic. Encore une fois la simple lecture de la loi : A DEFUT DE NOMINATION, ...... direction TGI et syndic judiciaire.
Tout le reste n'est que de la désinformation.
ainohi :Ou sont vos arguements juridiques ? Comment interpretez vous " à défaut de mandat " ? |
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ainohi
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Posté - 11 oct. 2017 : 14:50:26
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J'explique une dernière fois.
Le cabinet X a un mandat qui prendra fin le 28 février 2018.
L'assemblée se réunit le 20 décembre 2017. Il lui est proposé de désigner à nouveau le cabinet X pour une nouvelle période qui commencera le 1er mars 2018.
Surprise, elle refuse de donner mandat au cabinet X pour cette nouvelle période. Elle n'aura donc plus de syndic à compter du 1er mars, à moins qu'elle ne parvienne d'ici là à en désigner un.
Pour en désigner un, c'est simple. Il faut proposer des candidatures à l'assemblée. Il est possible au conseil syndical de consulter des administrateurs de biens et d'obtenir des propositions de contrats de mandat courant janvier. Celles-ci obtenues, l'assemblée sera à nouveau convoquée par le syndic dont le mandat n'a pas encore expiré. Elle pourra se réunir avant le 28 février et la copropriété n'aura à aucun moment été dépourvue de syndic.
L'assemblée réunie le 20 décembre pourrait ne pas se contenter de refuser de reconduire son syndic à compter du 1er mars mais, en plus, décider de le révoquer immédiatement. Ce n'est que dans cette hypothèse que la copropriété serait immédiatement dépourvue de syndic.
Le refus de donner un mandat qui aurait dû prendre effet après la date d'expiration du mandat en cours n'implique pas une révocation du mandat en cours. |
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PROSPER83
Contributeur senior
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75
Posté - 11 oct. 2017 : 15:25:18
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citation: GEDEHEM : D.46 et 47 existent depuis 1965. précisant la procédure à appliquer lorsque le syndicat est dépourvu de syndic.
Faux – D46 et D 47 ont été introduit dans le décret du 17 mars 1967 par le décret n° 86-758 du 9 juin 1986.
Et, depuis la loi du 10 juillet 1965, et son décret du 17 mars 1967, il était déjà acquit la possibilité de la désignation du syndic par une assemblée statuant, en deuxième lecture, à son art 24.
citation: Il n'y a pas "prédominance" ! (*)
Comme toujours, la loi énonce un principe, une règle, le décret d'application comment l'appliquer (1) l'art.17 pose le principe du syndicat dépourvu de syndic selon 2 situations (2), le décret dans ses art.46 et 47 précise la procédure à suivre selon l'une ou l'autre des situations (3) .
1 OK ! Sauf que L’art. 17, alinéa 3, date du 24 mars 2014 et l’art. 46 date du 9 juin 1986.
Vous nous expliquez alors comment le fait que vous ayez toujours soutenu, avant ce 24 mars 2014, l’article d’un décret (D 46), qui ne pouvait donc s’appliquer à une loi qui n’existait pas encore, puisque vous avez toujours nié la validité, en la matière, de l’article 25-1 de loi du 13 décembre 2000 en prétendant qu'il ne pouvait s’opposrt à D46 ?
2 Arrêtez donc votre enfumage ! Vous savez pertinemment que la discussion ne porte que sur le 3ème alinéa de l’art. 17. Quant à la procédure à appliquer, elle est strictement identique entre les deux textes, à la différence seulement que D46 inclus également la possibilité d’agir à un ou plusieurs membres du CS.
3 Effectivement la loi énonce un principe, une régle, dont en l’occurrence ses articles 25 et 25-1 qui déterminent celles pour la nomination du syndic, et le décret d’application qui indique comment les appliquer, dont en l’occurrence son article 19.
Et les articles 17, alinéa 3 de loi, et 46 du décret, énonçant, eux, le principe, la règle et les modalités d’application qui s’imposent dès lors que la nomination du syndic n’a pu être effectuée aux termes des procédures permises par la loi.
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pepa
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Posté - 11 oct. 2017 : 15:57:13
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Bonjour,
citation: Initialement posté par philippe388
Tout le reste n'est que de la désinformation.
Ou de la complexité..............
citation:
Philippe : ainohi :Ou sont vos arguements juridiques ? Comment interpretez vous " à défaut de mandat " ?
Car dans certains cas, le juridique n'a pas tout prévu, la réalité secrète des cas auxquels on n'a pas pensé, laissant une faille où les questions ne trouvant pas LA réponse adéquate s’engouffrent avec pas mal d'interrogations.
Pour revenir au cas de Jany, le syndic n’a pas été réélu et il n’y avait pas de syndic en lice.
On peut dire que le SDC a été maladroit de ne pas prévoir ce cas de figure, il n'est pas étrange qu'il peut néanmoins se poser la question à brûle pourpoint du comment gérer, là, tout de suite et en l’état, la situation. Penser alors qu’il est dans cette posture, que le MANDAT DU SYNDIC n’a pas encore atteint la date de fin (qui serait atteinte automatiquement si lui ou un nouveau syndic avait été élu) que forcément il peut remédier à ce faux pas, en laissant le syndic aller jusqu’au bout. Cela peut paraître avoir du bon sens.
Pour illustrer les cas qui peuvent arriver, je parlerais du mien.
Le jour de l’AG annuelle, pour faire court, le syndic bénévole arrive en retard. Il nous fait signer la feuille de présence puis nous dit que finalement il ne fera pas l’AG, qu’il va établir un PV de carence. Je proteste, j’avais calculé les présents et représentés et nous étions à 509 /1000, donc pour moi on pouvait continuer. Il n’a rien voulu savoir. Il a rangé ses affaires et est parti.
Le PV de carence est arrivé, indiquant qu’il n’y avait pas assez de voix pour pouvoir continuer. En fait, ce qui a provoqué tout cela, c’est qu’ils n’avaient pas voulu mettre à l’ODJ la résolution pour travaux que j’avais envoyée. Sans m’attarder sur les traquenards d’avant-AG : non récupération du RAR à la poste, non réponse à ma demande de réception du dossier envoyé également par mail et ses annexes jointes, et finalement transmission par voie d’huissier. Ce n’est que là, que cela a été mis à l’ODJ en manuscrit, mal écrit, etc.
J’ai transmis tout cela et le PV de carence à mon avocat, qui après avoir réfléchi m’a indiqué « que les juges étaient assez tolérants avec les syndics bénévoles » que le syndic avait encore 3 mois pour convoquer une nouvelle AG, que ce serait peut-être mieux d’attendre la prochaine convocation.
J’ai donc demandé par RAR au syndic qu’il convoque une nouvelle AG. Il ne l’a pas fait. Fin Août n’ayant toujours pas reçu d’autre convocation, et le mandat finissant fin Septembre, j’ai renvoyé une lettre, restée elle aussi sans réponse.
Cette fois-ci mon avocat m’a dit qu’on pouvait y aller. Mais j’ai changé d’avocat pour un moins cher et qui a introduit une demande d'ordonnance. Celle-ci :
"Vu la requête qui précède et les pièces annexées, et à titre principal, l’article 46 du décret du 17 Mars 1967,
Et à titre subsidiaire, vu l’article 47 du décrit du 17 Mars 1967,
Désignons, …………………..
Syndic judiciaire, pour une durée de …."
Tout cela pour dire que le juridique n’a pas toute capacité pour palier aux insuffisances ou rouerie de l’âme humaine.
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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77
Posté - 11 oct. 2017 : 16:28:45
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citation: ainohi : Le cabinet X a un mandat qui prendra fin le 28 février 2018.
L'assemblée se réunit le 20 décembre 2017. Il lui est proposé de désigner à nouveau le cabinet X pour une nouvelle période qui commencera le 1er mars 2018.
Surprise, elle refuse de donner mandat au cabinet X pour cette nouvelle période. Elle n'aura donc plus de syndic à compter du 1er mars, à moins qu'elle ne parvienne d'ici là à en désigner un. (1)
Pour en désigner un, c'est simple. Il faut proposer des candidatures à l'assemblée. Il est possible au conseil syndical de consulter des administrateurs de biens et d'obtenir des propositions de contrats de mandat courant janvier. Celles-ci obtenues, l'assemblée sera à nouveau convoquée par le syndic dont le mandat n'a pas encore expiré. Elle pourra se réunir avant le 28 février et la copropriété n'aura à aucun moment été dépourvue de syndic. (2)
(1) C’est absolument exact. Cette situation est du reste totalement confirmée dans le document « Les votes sur la désignation du syndic en assemblée générale des copropriétaires » de Maitre Feu Christian Alias et Maitre Laure Atias.
(2) Si l’on s’en réfère aux textes (art. 25-1 de la loi et art. 19 du décret), cette deuxième assemblée n’étant pas considérée comme nouvelle, du fait d’un premier vote intervenu précédemment, devra se tenir dans les trois mois et pourra statuer à la majorité de l’article 24 (évidemment uniquement sur la résolution portant sur la désignation du syndic) sans qu’il semblerait n’y avoir, à priori, d’obstacle à un nouvel ordre du jour présentant de nouvelles candidatures.
En effet, l’alinéa 3 de l’art.19 stipulant « Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi : 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ; »
Ce qui indique donc qu’il pourrait y avoir un nouvel ordre du jour.
Mais, par contre, si l’on s’en rapporte à l’arrêt de la Cour de Cassation, ci-dessous exposé, il n’est pas possible de modifier l’ordre du jour initial et donc de présenter de nouvelles candidatures de syndic.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du 12 mai 2016
N° de pourvoi: 15-15140
ECLI:FR:CCASS:2016:C300550
Publié au bulletin
Cassation
M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Odent et Poulet, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 24, 25 c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 19 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon ces textes, que, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majo-rité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 30 décembre 2014), que, l’assemblée générale des coproprié-taires de la résidence Les Portes du Soleil du 31 mars 2011 n’ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l’insuffisance de copropriétaires présents, une seconde assemblée générale, convoquée le 27 juin 2011 en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, a adopté une résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; que M. X... a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que le contrat présenté à l’assemblée générale du 27 juin 2011 ne comporte pas de modification substantielle par rapport à celui présenté à l’assemblée géné-rale du 31 mars 2011 et que les modifications vont dans un sens favorable au syndicat ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l’assemblée générale n’a pas statué à la majorité de l’article 25, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 décembre 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trou-vaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;
(Arguments tenus par la défense : AUX MOTIFS PROPRES QUE le projet de contrat joint au projet de résolu-tion n° 6 présenté lors de l’assemblée générale du 27 juin 2011 ne comportait pas de modification substantielle, la société candidate aux fonctions de syndic ayant, pour l’essentiel, réduit à la baisse ses tarifs, étendu ses prestations, aucun texte d’ordre public ne sanctionnant de nullité une telle modification qui va dans un sens favorable au syndicat des copropriétaires et donc, à chaque copropriétaire ; qu’en toute hypothèse, le principe même de la désignation et l’approbation du contrat *ont été votés à la majorité de l’article 25 ;)
*simplement pour signaler que les UInotes ne sont pas les seuls à utiliser le terme de contrat pour le syndic.
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andre78fr
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France
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78
Posté - 11 oct. 2017 : 16:36:43
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Voici le document cité par PROSPER83
Je rappelle que TOUS les auteurs sont d'accord sur cette question, tous ? Non, un irréductible village de deux gaulois résiste encore !!! J'appelle ça la doctrine Universimmo et j'en parlais déjà ici : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=207494
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Édité par - andre78fr le 11 oct. 2017 16:40:41 |
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Gédehem
Pilier de forums
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79
Posté - 11 oct. 2017 : 17:58:01
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L'argumentaire est connu. Mais il n'est plus d'actualité
Car il est daté (mai 2015), soit antérieur à la réforme de L.art.17 (août 2015).
L'Art.17 ancienne version est bien cité en préambule : "Un syndicat de copropriétaires ne peut rester sans syndic.(..) La loi ..et le décret le disent plus ou moins expressément.
Très curieusement, la suite du propos restreint la démonstration :
"La preuve en est que, s'il n'est pas désigné selon les procédés légaux, le juge doit y pourvoir (art.47 décret 1967)."
Chacun l'aura noté : il n'est pas fait mention de l'art.46 du décret, dont l'importance et la similarité avec l'art.47 n'est plus à faire.
Omission qui montre les lacunes de ce type d'argumentaire, éventuellement son orientation, s'agissant ici de "la nécessité de la désignation"
Je l'avais déjà relevé dans le passé : argumentaire, comme d'autres, construit sur des bases antérieures à août 2015 et la réforme de l'art.17, qui plus est sans prendre en compte les 2 situations exposées où il n'y a plus de syndic.
2 situations traitées par D.46 pour l'une et 47 pour l'autre.
Dans la rédaction actuelle de l'art.17, il n'est plus possible d'ignorer ces 2 situations distinctes, l'une du fait des copropriétaires, l'autre à leur insue.
Pas plus qu'il n'est possible d'ignorer l'art.46 du décret qui traite de l'une, lorsque l'assemblée est convoquée pour désigner le syndic.
Art.46 du décret qui est quasi occulté dans bien des discutions sur ce sujet.
En l'état des textes actuellement en vigueur, à défaut de désignation du syndic par l'assemblée convoquée à cet effet, le syndicat en est dépourvu.
Article qui consacre l'extinction du mandat en cours, peu importe ce qu'avait pu en décider une AG par ailleurs.
Si l'on conteste ce point, très clair et précis maintenant, il faut contester l'art.17 version 2015 et le réformer.
Et par la même occasion D.art.46, en vigueur pourtant depuis 1965.
Sans doute que d'autres dispositions sont ambigües, mal rédigées. Pas celle-ci, claire et précise, en phase avec les conditions d'application. (pour une fois ....)
PS : sur D.art.46 et la confusion avec le 47, me revient cet arrêt de cassation, :
"Vu l'article 46 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu qu'à défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
Attendu que pour débouter Mme X.., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, de sa demande formée en référé tendant à la rétractation d'ordonnances désignant un administrateur provisoire de copropriété rendues sur requête de plusieurs autres copropriétaires, l'arrêt attaqué (Paris, 2 février 2000) retient que la désignation de cet administrateur provisoire est intervenue après la décision de l'assemblée générale de ne pas accepter la réélection de syndic, que c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires étant dépourvu de syndic, plusieurs copropriétaires ont fait désigner un administrateur provisoire en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 47 du décret du 17 mars 1967 et que le visa surabondant de l'article 46 du décret susvisé ne peut entraîner la nullité des ordonnances litigieuses, faute de texte prévoyant une telle sanction ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet n'ayant pu parvenir à nommer un syndic, il y avait lieu à désignation d'un syndic judiciaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Par ces motifs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 février 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.
Cassation 20.02.2002, n°00-14276
NB : la version en vigueur de l'art.17 lève toute ambiguïté sur la convocation d'une "autre AG" s'agissant de désigner le syndic.
Le syndicat s'en trouvant aussitôt dépourvu, il est impossible de convoquer valablement une autre AG.
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Édité par - Gédehem le 11 oct. 2017 18:42:42 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
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80
Posté - 11 oct. 2017 : 18:42:46
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Il faut apprendre à lire Prosper , jany n'a toujours pas donné la fin de mandat du syndic renouvelé....
citation: Je me fais donc un plaisir de vous en donner la réponse:
[
citation:
citation:
i]Viviane Post 56 : On va donc continuer de débattre 200 posts sur un truc déjà 1000fois débattu sans que rien de vraiment incontestable n'en sorte, alors que si ça se trouve, l'AG de Jany ayant eu lieu avant le 8 septembre, date de son premier post, le mandat du syndic non renouvelé se terminait dans tous les cas le 15 septembre....
Le débat continue donc sans éléments concrets sur lesquels débattre....
On débat sur une deuxième AG que SI CA SE TROUVE le syndic ne peut plus convoquer MEME si ON ADMET que son mandat ne s'est pas terminé avec l'AG, parce qu'il est arrivé à échéance autrement...
Et ainsi de suite....
citation: Avant de donner ce type de conseil, des plus aléatoire car il n’est nullement évident que l’alinéa 4 trouve son application, et très facile de derrière son ordinateur, il serait d’abord essentiel de connaitre l’importance de la copropriété, de la disposition ou pas d’une liste à jour de tous les copropriétaires, du temps et des moyens humains et financiers dont peut disposer Jany, totale néophyte en la matière qui prendra l’entière responsabilité, juridique et financière, de la convocation et de l’ouverture d’une assemblée générale . Car cette solution qui peut éventuellement ce concevoir dans une copro, comme la vôtre (pour mémoire, d’une trentaine de lot), devient totalement inenvisageable dans des copros de plusieurs dizaines, voire centaines de lots.
Sauf que ça n'a strictement aucun intérêt de demander tout ça à Jany si le mandat se termine dans 3 mois. On reste pas 3 mois sans syndic, on fait quelque chose avant.
Raison pour laquelle je n'avais pour ma part, donné aucun conseil au départ.
Juste posé une question.
Ce n'est que lassée de voir cette question noyée dans des débats inutiles, faute d'avoir les éléments de CE problème précis, que j'en ai expliqué le pourquoi..... |
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Édité par - Viviane le 11 oct. 2017 18:58:34 |
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Non-renouvellement du mandat du syndic 
