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81
 Posté - 11 oct. 2017 : 18:43:19
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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 82
Posté - 11 oct. 2017 : 18:49:36
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Le débat continue donc sans éléments concrets sur lesquels débattre....
 Pourtant, depuis 3 ou 4 pages, il est cité l'art.17, très concret :
"Article 17
 Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 88 (V)
Les dĂ©cisions du syndicat sont prises en assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires ; leur exĂ©cution est confiĂ©e Ă un syndic placĂ© Ă©ventuellement sous le contrĂ´le d’un conseil syndical.Â
Â
Dans les cas oĂą, avant la rĂ©union de la première assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale suivant la mise en copropriĂ©tĂ©, un syndic provisoire a Ă©tĂ© dĂ©signĂ© par le règlement de copropriĂ©tĂ© ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut ĂŞtre maintenu que par dĂ©cision de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, après mise en concurrence prĂ©alable de plusieurs contrats de syndics effectuĂ©e par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriĂ©taires.Â
Â
A dĂ©faut de nomination du syndic par l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires convoquĂ©e Ă cet effet, le syndic est dĂ©signĂ© par le prĂ©sident du tribunal de grande instance saisi Ă la requĂŞte d’un ou plusieurs copropriĂ©taires, du maire de la commune ou du prĂ©sident de l’établissement public de coopĂ©ration intercommunale compĂ©tent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.Â
Â
Dans tous les autres cas oĂą le syndicat est dĂ©pourvu de syndic, l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires peut ĂŞtre convoquĂ©e par tout copropriĂ©taire, aux fins de nommer un syndic. A dĂ©faut d’une telle convocation, le prĂ©sident du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requĂŞte Ă la demande de tout intĂ©ressĂ©, dĂ©signe un administrateur provisoire de la copropriĂ©tĂ© qui est notamment chargĂ© de convoquer l’assemblĂ©e des copropriĂ©taires en vue de la dĂ©signation d’un syndic. Â
Â
A part réaffirmer que le syndicat est dépourvu de syndic si l'assemblée ne l'a pas désigné, quel commentaire pourrait on faire ? 
NB : les textes qui permettent d'anticiper ou de décaler les prises de fonction ou leur échéance ne contredisent pas du tout la disposition de l'art.17
Quand bien même l'échéance du mandat aurait été initialement prévu le 28 février 2018 (c'est pour l'exemple), ce qui suppose une décision d'AG prise antérieurement, au début 2017 ou fin 2016, le fait même de prévoir une AG le 20 décembre 2017 avec à l'ODJ la désignation du syndic, entraine à cette date extinction du mandat.
Aucun texte ne contredit cette disposition, n'y déroge, ne la suspend.
Prosper : l'arret cité n'a aucun rapport avec le présent sujet : il porte sur similarité de l'ODJ de l'autre AG.
De plus, il est pris sur la base des textes en vigueur bien avant 2015 (AG en 2011, arrĂŞt CA 2014)
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Édité par - Gédehem le 11 oct. 2017 19:10:06 |
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Viviane
Pilier de forums
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83
Posté - 11 oct. 2017 : 19:14:46
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citation: A part réaffirmer que le syndicat est dépourvu de syndic si l'assemblée ne l'a pas désigné, quel commentaire pourrait on faire ?
C'est pas possible ! N'en faire aucun de plus, justement, des commentaires.
Et attendre de connaitre la date de fin du mandat pour avoir si l'alinea 4 de l'article 17 s'appliquerait.
Vous croyez vraiment que qui que ce soit va lire 5 pages pour y apercevoir cette éventualité qui n'arrive qu'à la 4 eme page ?
Et si oui , on avance. Voir si elle a ou pas la possibilité de s'en servir. Si elle peut pas voir qui peut saisir le juge, qui paye, comment se faire frembourser (et oui, parce que c'est bien joli, mais c'est pas gratuit de saisir le juge. Et l4AJ non plus c'est pas gratuit. Et j'en connais qui en sont encore à attendre que le syndicat les rembourse.
Bref, du concret.
Ca lui sert à quoi ces discours sur le contrat de syndic et tout le toutim ? A rien du tout. Ca fait des années que vous servez ça tous les 4 matins, mais c'est quoi l'incidence concrète du truc , à supposer que vous ayez raison ? Vous pouvez refuser des honoraires de syndic avec ça ? Non.
C'est quand même délirant. D'un côté on reproche vertement à Jany de poser une question dont elle est censée connaitre la réponse en tant que "vieux" membre du forum, et de l'autre les gens se pouillent la tête sur 5 pages sur l'interprétation de cette même loi.
En envisageant des dizaines d'hypothèses qui ça se trouve ne sont pas du tout le cas de figure dans lequel elle est.
Je sais pas mais franchement : d'abord on cerne au mieux le cas de figure, et après on envisage les solutions. |
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Édité par - Viviane le 11 oct. 2017 19:21:07 |
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PROSPER83
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84
Posté - 11 oct. 2017 : 20:04:43
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citation: Prosper : l'arret cité n'a aucun rapport avec le présent sujet : il porte sur similarité de l'ODJ de l'autre AG.
De plus, il est pris sur la base des textes en vigueur bien avant 2015 (AG en 2011, arrĂŞt CA 2014)
Je pense que vous fichez vraiment de nous tous en nous prenant pour de vrais ignares qui ne savent pas distinguer le fond de la forme.
Il ressort de cet arrêt, sans aucune contestation possible, qu’une première AG « convoquée à cet effet » n’a pas désigné le syndic et qu’une deuxième l’a ensuite fait en statuant à l’article 24.
Et si l’art. 17 alinéa 3 n’existait pas, l’article D 46 existait bien lui.
Or, selon votre doctrine personnelle, la première assemblée « convoquée à cet effet » n’ayant pas désigné le syndic, le syndicat se retrouvait inexorablement sans syndic et cette deuxième AG n’aurait donc pas pu avoir lieu.
Ce qui ni le TGI de première instance, ni la Cour d’Appel et ni la Cour de cassation ont fait valoir.
Quant au mépris que vous manifestez pour l’étude réalisée par de vrais praticiens du droit, ce que je ne pense pas que vous soyez, malgré vos certaines connaissances évidentes, et qui enseignent, écrivent et éditent au grand jour, vous n’avez pas dû la lire jusqu’au bout concernant D46.
Et si l’art. 17 alinéa 3, n’existait pas au moment où ces deux praticiens du droit ont édité leur étude, vous pensez qu’ils étaient trop stupides pour ignorer D 46 dont la lecture et l'objectif sont strictement les mêmes.
Quant à l'art. 17 4, il n'a strictement rien à voir avec l'objet de notre débat ni avec le sujet traité par ces deux éminents praticiens du droit qui porte sur les votes sur la désignation du syndic en assemblées générales.
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Viviane
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85
Posté - 11 oct. 2017 : 20:58:41
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citation: Quant à l'art. 17 4, il n'a strictement rien à voir avec l'objet de notre débat ni avec le sujet traité par ces deux éminents praticiens du droit qui porte sur les votes sur la désignation du syndic en assemblées générales.
Ah ben ça c'est sur, ça n'a rien à voir avec VOTRE débat...
Mais peut-être tout à voir avec la question concrète de Jany. Ca on le saura quand on connaitra la date de fin du mandat.
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Édité par - Viviane le 11 oct. 2017 20:59:23 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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86
Posté - 11 oct. 2017 : 21:50:59
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Cher Prosper, sans vous faire injure, votre approche n'est même pas au niveau d'un étudiant en 2ème année de droit qui découvre son 1er commentaire d'arrêt.
Commentaire qui ne s'improvise pas.
Celui que vous rapportez n'a aucun lien aucun avec le présent sujet.
Ni dans sa forme, ni sur le fond.
Il suffit de se référer aux visas (les textes sur lesquels il se base) :
"Vu les articles 24, 25 c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 19 du décret du 17 mars 1967 ;
Il ne s'agit donc pas de se prononcer en référence aux art.17, 46 ou 47 s'agissant de désigner le syndic.
Qui plus est, s'agissant d'un contentieux portant sur l'ODJ d'une seconde AG, différent d'une AG à l'autre, la CA n'en a pas tiré toutes les conséquence.
D'où la cassation sur LA question qui lui est posée :
"le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l’assemblée générale n’a pas statué à la majorité de l’article 25"
Le juge se prononce sur le point qui lui est soumis.
Ici, il n'était pas du tout question de statuer sur le mandat du syndic ni sur la validité de la convocation de la seconde AG.
Cette affaire n'a donc aucun rapport avec notre débat, ni de près, ni de loin.
Et si l’art. 17 alinéa 3, n’existait pas au moment où ces deux praticiens du droit ont édité leur étude, vous pensez qu’ils étaient trop stupides pour ignorer D 46 dont la lecture et l'objectif sont strictement les mêmes.
La difficulté, que vous ne voulez pas voir, vient du fait qu'il s'agit de la procédure d'un décret d'application.
Pour "appliquer" une règle, un principe, encore faut-il qu'il soit prévu dans la loi à appliquer.
Tous les juristes, les praticiens le savaient : rien dans la loi ne précisait l'affaire, d'où sans doute le contournement de cet art.46. (*)
Depuis 2015 la chose est très claire : l'art.17 énonce le principe, dans le droit fil de la procédure d'application prévue dans le décret.
Il n'y a aucun mépris pour quelque étude que ce soit.
Il y en a une foultitude dans notre domaine, Atias, Bouyeure, Giverdon et Givors, bien entendu, en passant par Coffin, qui a étudié la dynamique des travaux dans les copropriétés, sans oublier Golovtchenko, dont la thèse sur la copropriété coincée entre ses règles juridique et la régulation sociale est du plus grand intérêt.
Sauf que celles essentiellement juridiques appuyées sur des règles dont l'évolutions a été très importante ces dernières années sont à mettre à jour.
Et ici de façon importante, cet art.17 mettant à mal toutes les approches faites jusqu'ici.
(*) et parfois même l'art.47, certains défendant le "syndic de fait". Des auteurs, et même des juges, ont longtemps validé cette position, argumentant sur la "gestion d'affaire".. Coup d'arrêt en 1999, la C.de cassation refusant tout pouvoir "de fait" au syndic après l'expiration de son mandat.
1965 > 1999 : 24 ans d'errement de nombreux auteurs-juristes. |
Édité par - Gédehem le 11 oct. 2017 22:12:45 |
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PROSPER83
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87
Posté - 12 oct. 2017 : 00:40:21
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citation: GEDEHEM : Celui que vous rapportez n'a aucun lien aucun avec le présent sujet.
Ni dans sa forme, ni sur le fond.
Il suffit de se référer aux visas (les textes sur lesquels il se base) :
"Vu les articles 24, 25 c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 19 du décret du 17 mars 1967 ;
Il ne s'agit donc pas de se prononcer en référence aux art.17, 46 ou 47 s'agissant de désigner le syndic.
Et pour quelles raisons, selon vous, aucune des trois juridictions n’a été appelée à se prononcer en référence à l’article 46 ? (l’art. 17 n’existant pas à l’époque et l’art. 47 ne pouvant, en tout état de cause, être invoquée dans cette affaire)
Voir ma réponse plus bas
citation: Le juge se prononce sur le point qui lui est soumis .
Merci pour ce scoop ! Même en étant pas au niveau d'un étudiant en 2ème année, je n’ai pas attendu après vous pour savoir comment fonctionne la justice pour y avoir eu quelquefois recours.
citation: Ici, il n'était pas du tout question de statuer sur le mandat du syndic ni sur la validité de la convocation de la seconde AG.
Parce que vous pensez que tous les avocats sont des nuls par rapport Ă vous ?
Que notamment, en 1ère instance, l’avocat du copropriétaire qui a engagé la procédure se serait hasardeusement risqué à demander l’annulation de la résolution ayant désigné le syndic prise par une deuxième assemblée pour un motif concernant des différences constatées dans les deux contrats successivement présentés alors qu’il pouvait le faire sans aucun risque en arguant simplement sur la forme, sans même avoir à plaider sur le fond, en invoquant tout bonnement l’art. 46 pour cause de non désignation du syndic par la 1ère assemblée dûment convoquée à cet effet, si l’on s’en tient à votre doctrine ?
D’où qu'il en résulte que ni la CA ni la Cour de cassation n'aient ensuite été conduites à se prononcer sur la bases des articles L47, D46 et D47 que vous citez.
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Sunbird
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88
 Posté - 12 oct. 2017 : 11:30:15
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J'ai lu les 4 pages du document cité par Prosper83 et mis en ligne par Andre78. Merci pour ce document.
Cet article ne fait que confirmé que si il n'y a pas de désignation de syndic lors de l'AG, il n'y a plus de syndic.
Toutefois cet article apporte une subtilité sur "l'immédiateté" du second vote, qui peut être fait lors du nouvelle AG, et que bien entendu pour que cette AG se fasse nécessite que le syndic ait toujours mandat.
J'en conclus que le principe général est celui soutenu par Gédehem, si le vote a lieu et qu'aucun syndic est nommé, le SDC n'a plus de syndic, peu importe la date de fin de son mandat. |
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PROSPER83
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89
Posté - 12 oct. 2017 : 11:54:13
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citation: Sundbird
J'en conclus que le principe général est celui soutenu par Gédehem, si le vote a lieu et qu'aucun syndic est nommé, le SDC n'a plus de syndic, peu importe la date de fin de son mandat.
Vous êtes certain d’avoir bien lu et compris ce qui est écrit dans notamment sa 3ème page ?
Par ailleurs, j’en profite pour remercier vivement André78 pour sa contribution à la diffusion de ce document que bien évidemment tout le monde n’est pas obligé de lire.
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Sunbird
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90
Posté - 12 oct. 2017 : 13:31:53
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Oui Prosper83, j'ai bien lu l'article que vous avez communiqué.
Je ne vais pas revenir sur les longs échanges argumentés de certains.
- Le cas général est : si le syndic n'est pas élu, même si son mandat se termine 3 mois après l'AG, le SDC n'a plus de syndic.
- Le cas particulier est : si le syndic n'est pas élu, il y a possibilité de faire une nouvelle AG à condition bien entendu que le syndic ait encore mandat.
Dans le cas particulier tout va dépendre de la rédaction de la résolution désignant le syndic.
Cas le plus fréquent :
l'AG décide de nommer le syndic XXXX selon le contrat ci-joint pour une durée de 12 mois, à partir du date (jour de l'AG) au date de l'AG +12 mois....
Dans cette formulation si la majorité pour nommer le syndic n'est pas atteinte, le SDC se retrouve dépourvu de syndic peu importe que son mandat se termine 3 mois plus tard. La résolution est applicable.
Cas d'exception (le cas particulier) :
L'AG décide de nommer le syndic XXX selon le contrat ci-joint pour une durée de 12 mois, à partir du date (fin du mandat en cours) au date de l'ancien mandat + 12 mois.
Cette formulation permet d'être en accord avec votre article, permet au SDC de ne pas se retrouver sans syndic si il avait encore mandat. Par contre cela permet simplement au syndic d'organiser une nouvelle AG (car son mandat est toujours valide), pour que le SDC puisse nommer un syndic, il s'agit d'une nouvelle résolution qui sera donc à l'art 25. |
Édité par - Sunbird le 12 oct. 2017 13:35:17 |
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GĂ©dehem
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91
Posté - 12 oct. 2017 : 13:50:24
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Syndic en place élu jusqu'au 28 février 2018.
AG convoquée pour le 20 décembre 2017, désigne un autre syndic que le sortant.
Quel syndic élu va accepter de ne commencer son mandat que le 28 février 2018 ?
Quel syndic évincé va accepter de poursuivre sa mission jusqu'au 28 février ???
Ceci dans l'hypothèse de la désignation d'un syndic.
Ici, il ne s'agit pas du tout de cela !
Le présent sujet concerne l'absence de désignation d'un syndic par une AG convoquée pour le désigner.
A défaut de désignation, le syndicat est dépourvu de syndic.
C'est expressément prévu par les textes. Il n'y a rien à interpréter.
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92
Posté - 12 oct. 2017 : 14:12:09
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sunbird : citation: - Le cas général est : si le syndic n'est pas élu, même si son mandat se termine 3 mois après l'AG, le SDC n'a plus de syndic.
- Le cas particulier est : si le syndic n'est pas élu, il y a possibilité de faire une nouvelle AG à condition bien entendu que le syndic ait encore mandat.
???? Ceci est totalement incohérent et la rédaction de la résolution de la nomination du syndic qui n'est plus syndic,, puisque vous l'écrivez plus haut,...... ne tient pas la route une seule seconde.
Si le syndic n'est pas élu, à l'article 25, et 25.1, l'article 17 s'applique obligatoirement et immédiatement : faute de désignation, c'est un syndic juridique désigné par le juge.
On attend toujours la lecture de certains intervenants sur les termes ' faute de désignation,.... "
L'AG n'a pas renouvelé son contrat ! il n'y a PLUS de syndic, plus de contrat, plus de date de fin de mandat, de contrat, .....
et personne d'autre que le syndic judiciaire peut convoquer une AG.
Il n'y a aucune possibilité de convoquer une AG dans les 3 mois. Celà ne concerne que les autre résolutions qui doivent être voté à l'article 25, voire 25.1.
Imaginez cette deuxième AG avec une mise en concurrence, car c'est de cela qu'il s'agit également. ON votera donc directement à l'article 24 sur la résolution du syndic ??
Ce que propose prosper83 : citation: Si l’on s’en réfère aux textes (art. 25-1 de la loi et art. 19 du décret), cette deuxième assemblée n’étant pas considérée comme nouvelle, du fait d’un premier vote intervenu précédemment, devra se tenir dans les trois mois et pourra statuer à la majorité de l’article 24 (évidemment uniquement sur la résolution portant sur la désignation du syndic) sans qu’il semblerait n’y avoir, à priori, d’obstacle à un nouvel ordre du jour présentant de nouvelles candidatures.
Ce qui est totalement contraire aux textes concernant l'élection du syndic. On vote à l'article 25 sur tous les candidats, et le 1/3 des voix............................. la passerelle25.1, à la majorité 24.
On ne peut PAS élire un syndic directement à la majorité 24.
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pepa
Contributeur senior
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93
Posté - 12 oct. 2017 : 14:26:39
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citation: Initialement posté par GédehemIci, il ne s'agit pas du tout de cela !Le présent sujet concerne l'absence de désignation d'un syndic par une AG convoquée pour le désigner.
A défaut de désignation, le syndicat est dépourvu de syndic.C'est expressément prévu par les textes. Il n'y a rien à interpréter.
Bonjour,
Je suis avec intérêt mais j'aimerais comprendre le pourquoi, dans certains cas, d'autres interprétations.
j'ai décrit post 76 PAGE 4 ce qui s’était passé dans ma copropriété
Je résume,
AG convoquée et désignation du syndic à l’ordre du jour.
AG annulée par le syndic le jour de celle-ci après qu’il nous ait fait signer la feuille de présence et pour un faux prétexte
Donc, pas de désignation du syndic puisque pas d'AG
PV de carence
Tout cela envoyé à l’avocat qui a préféré attendre les 3 mois restantS du mandat en espérant que le syndic allait convoquer une autre AG. Je savais qu’il ne le ferait pas. Et il ne l’a pas fait.
Je conviens avec vous que c’est un cas très particulier.
Mais que pensez-vous de l’option prise par l’avocat ?
Pourquoi puisque pas de désignation du syndic, a-t-il préféré attendre la fin du mandat ?
J’aimerais bien comprendre, merci pour vos interprétations.
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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94
Posté - 12 oct. 2017 : 14:43:19
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Ca fait quelques années que je pose cette question pepa, je l'ai même posée moi aussi dans ce fil. Mais pas mal de gens s'évertuent à ne pas la voir.... je vois pas pourquoi ce serait différent aujourd'hui...
A l'époque, les seules réponses étaient que votre avocat était nul, comme sont forcément nuls et incompétents tous les avocats n'ayant pas de pseudo leur permettant d'intervenir sur ce forum, pour peu qu'ils disent autre chose que ce que certains pensent savoir....
PS : merci aussi, dans ce maëlstrom de redites où Jany a 99% de chances de se noyer totalement, à André78 pour ce doc très intéressant que je garde au chaud. Il n'est pas, à mon sens très éclairant dans un sens comme dans l'autre sur D46, mais il est diablement clair sur le 25-1, ce qui pourra toujours servir, vu que certains n'ont visiblement pas encore abandonné ce stérile débat universimmo-universimien...
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Édité par - Viviane le 12 oct. 2017 14:53:01 |
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
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95
Posté - 12 oct. 2017 : 15:03:13
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Il faut remercier Prosper83 pour ce document de Laure et Christian Atias, agrégé des universités, philosophe et juriste reconnu, auteur de nombreux ouvrages et malheureusement décédé en 2015... Je me suis contenté de le mettre en ligne et dans un message ;-)
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Viviane
Pilier de forums
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96
Posté - 12 oct. 2017 : 15:11:22
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Exact, je remercie donc aussi Prosper |
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97
Posté - 12 oct. 2017 : 15:31:06
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pepa : vous mélangez les problèmes ! le votre est simple, votre synbdic vous a roulé dans la farine. Un syndic ne PEUT PAS ANNULER UNE AG, et faire ce PV de carence totalement bidon et irrecevable.
Lire les lois de la copropriété.
Totalement hors sujet, pourquoi y revenir alors que vous avez déjà eu la réponse ?
viviane :citation: vu que certains n'ont visiblement pas encore abandonné ce stérile débat universimmo-universimien...
au lieu de juger les réponses sans rien n'apporter de juridique, répondez à la question : que comprenez vous à l'article 17 : " a défaut de désignation .... " ?
C'est le centre du débat.
Si vous n'avez rien Ă proposer, changer de fil.
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Jany2718
Contributeur senior
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98
Posté - 12 oct. 2017 : 15:40:36
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Bonjour,
merci Ă tous les participants Ă cette discussion instructive Ă tous Ă©gards.
Je tiens à préciser que la période du mandat du syndic avait été définie lors de la dernière AG comme devant se terminer " avec l'AG chargée d'approuver les comptes au 31-12-2016 devant être convoquée avant le 01-07-2017. Le mandat du syndic expirera le 30-06-2017 . Dans l'hyp où la majorité de serait pas atteinte et si le syndic devait convoquer une 2ème AG, sa mission serait prolongée jq la date de la tenue de celle-ci. La mandat expirera le 30-09-2017".
Que faut-il comprendre par "avec l'AG chargée d'approuver les comptes...":
- la totalité de l'AG ( tout l'ODJ jusqu'à la dernière question) ?
- ou seulement les questions précédant celle à laquelle le syndic existant n'aurait pas été reconduit ?
Selon le contrat de syndic il est prévu que sa mission comporte la tenue de l'AG annuelle , et non une partie seulement de l'AG qui serait conditionnée à la reconduction du mandat ...
Il semble donc que le syndic qui lève la séance après avoir enregistré sa non-reconduction serait fautif , car selon son contrat il devait suivre l'ODJ jusqu'à la dernière question. Cela a sans doute fait l'objet d'une autre discussion , ou bien mérite l'ouverture d'un autre fil. ( A noter à cet égard que ce n'est pas le syndic qui préside l'AG et décide quoi que ce soit, mais le Pdt élu par les copropriétaires ). Si le syndic est présent ou représenté, c'est comme secrétaire de séance ou à titre consultatif, et il ne peut donc décider d'interrompre l'AG , avant le traitement de la dernière question de l'ODJ et la régularisation administrative du PV ( rédaction du PV complet et signatures ...). |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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99
Posté - 12 oct. 2017 : 16:07:07
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Si on veut bien se pencher sur l'article publié en mai 2015 cité plus haut, on notera de nombreux points qui ne sont plus du tout d'actualité.
Dont par exemple page 2 (349)
"Le syndic est sans doute également lié au syndicat par un contrat de mandat ; mais celui-ci doit pouvoir être tacite et son contenu se limite à la fonction de représentation".
Toute désignation d'un syndic doit être accompagnée d'un projet de 'contrat', peu importe sa forme.
A la marge, on peut relever une inexactitude Ă la page suivant (350) :
"en d'autres termes, si la première AG est dessaisie, celle qui suit n'est pas tout à fait considérée comme nouvelle. (...) Tout se passe comme si la seconde assemblée était un prolongement de la première"
Parler de seconde assemblée suppose qu'il y en a une première, les 2 étant liées. Cela ne résulte d'aucun texte.
L'art.19 parle de "l'assemblée ultérieure".
D'autant qu'il a été consacré le principe de l'autonomie de chaque assemblée générale, aucun lien entre elles ne pouvant être retenu.
Il est heureux qu'une étude similaire datée de 1985 ne soit pas prise comme référence. Le CS n'était pas rendu obligatoire.
Ou encore une étude de 1998 sur la gestion financière : le compte séparé n'existait pas.
Cette intéressante étude de mai 2015 n'est plus à jour.
En particulier parce qu'elle ignore totalement les nouvelles dispositions de l'art.17, par ailleurs peu ou pas cité, dont les principes ne peuvent en aucun cas être ignorés en 2017.
Toutes les publications abordant cette question antérieure à août 2015 ne sont plus d'actualité sur les points modifiés, ce qui n'est pas faire injure à leurs auteurs, aussi éminents soient ils.
Accessoirement : où l'on voit la limite de ces publications, la grande masse des lecteurs n'étant pas à même d'en apprécier l'exactitude, en particulier lorsque l'évolution législative est rapide.
Comme cela a été le cas ces dernières années.
PS : à la lecture du dernier post de Jany, c'est à se demander s'il y avait un syndic pour convoquer l'AG qui s'est tenue le 20 décembre 2017 .... |
Édité par - Gédehem le 12 oct. 2017 16:29:58 |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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Posté - 12 oct. 2017 : 16:19:10
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Philippe388
Le fait de tronquer des propos et de le sortir de leur contexte est un style bien connu des censeurs ou des rapporteurs de mauvaise foi. D'ou mes corrections en rouge, couleur que vous semblez fortement apprécier.
citation: Si le syndic n'est pas Ă©lu, Ă l'article 25, et 25.1,
Nous sommes absolument d’accord, l’article 25-1 s’applique dans son intégralité, donc y compris son 2 ème alinéa qui s’applique aussi à l’art.25 c, comme cela est confirmé dans son 3ème alinéa « Le présent article n’est applicable aux décisions mentionnés au n et au o de l’art. 25.
Donc l'article 17 s'applique obligatoirement (et immédiatement NON) faute de désignation à l’issu de la deuxième assemblée ayant statuant à l’art. 24, comme l’autorise 25-1, c'est un syndic juridique désigné par le juge.
citation: Il n'y a aucune possibilité de convoquer une AG dans les 3 mois. Celà ne concerne que les autre résolutions qui doivent être voté à l'article 25, voire 25.1.
Ce cela ne relève que de votre interprétation personnelle, avec GEDEHEM, mais pas de celles des praticiens du droit que vous pensez avoir les compétences de contester.
Imaginez cette deuxième AG avec une mise en concurrence, car c'est de cela qu'il s'agit également. ON votera donc directement à l'article 24 sur la résolution du syndic ??
C’est justement sur ce point qu’il peut y avoir qu’il y avoir un gros dilemme que vous comprendrez, peut-être, si vous prenez simplement le temps d’analyser objectivement les deux situations que j’ai évoquées dans mon post 77 pour répondre à ainohi et que avez reproduit en le tronquant.
citation: Ce que propose prosper83 :
Ce n’est pas ce que propose PROSPER mais c’est qu’il ressort dans l’article des avocats Atias que vous semblez fort ne pas avoir lu.
citation:
Si l’on s’en réfère aux textes (art. 25-1 de la loi et art. 19 du décret), cette deuxième assemblée n’étant pas considérée comme nouvelle, du fait d’un premier vote intervenu précédemment, devra se tenir dans les trois mois et pourra statuer à la majorité de l’article 24 (évidemment uniquement sur la résolution portant sur la désignation du syndic) sans qu’il semblerait n’y avoir, à priori, d’obstacle à un nouvel ordre du jour présentant de nouvelles candidatures.
Vous avez oublié de citer, pour la compréhension de l’argumentation :
En effet, l’alinéa 3 de l’art.19 stipulant « Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi : 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ; »
Ce qui indique donc qu’il pourrait y avoir un nouvel ordre du jour.
Mais, par contre, si l’on s’en rapporte à l’arrêt de la Cour de Cassation, ci-dessous exposé, il n’est pas possible de modifier l’ordre du jour initial et donc de présenter de nouvelles candidatures de syndic.
citation: Ce qui est totalement contraire aux textes concernant l'élection du syndic. On vote à l'article 25 sur tous les candidats, et le 1/3 des voix............................. la passerelle25.1, à la majorité 24.
On ne peut PAS élire un syndic directement à la majorité 24.
Et j’ai beau me relire et relire l’étude de Maitres Atias, je n’arrive pas à trouver ou vous avez lu que l’on pouvait élire le syndic directement à la majorité de l’article 24 ?
citation: GEDEHEM : Syndic en place élu jusqu'au 28 février 2018.
AG convoquée pour le 20 décembre 2017, désigne un autre syndic que le sortant.
Quel syndic élu va accepter de ne commencer son mandat que le 28 février 2018 ?
Quel syndic évincé va accepter de poursuivre sa mission jusqu'au 28 février ???
Ceci dans l'hypothèse de la désignation d'un syndic.
Vous omettez délibérément de citer l'art. 18 § V que nous ne sauriez ignorer.
Cette situation a été bien connue par de nombreuses copropriétés (dont la nôtre) du fait de l’obligation faite par l’art. 29 du décret de fixer la durée du « contrat de mandat » en précisant ses dates d’effet et d’échéance.
Ainsi, nombre de syndics peu regardants, qui ne se sont pris la tête comme vous sur la légalité ou la validité d’’un « contrat » de mandat, se sont arrangés entre-eux, la plupart du temps à l’insu des copropriétaires ayant un CS aux abonnés absents. C’est ainsi, par exemple, que nous avons découvert trop tard, qu’un syndic dégagé le 15 mars, dont le « contrat » allait jusqu’au 30 avril, avait continué à gérer notre copro. jusqu’à cette date, en plein accord avec le nouveau syndic qui s’est toutefois versé ses honoraires à compter du 15 mars.
Il aura fallu l’intervention d’associations de défense des copropriétaires pour que le législateur même fin à cette possibilité « légale » d’indemnisation jusqu’au terme de son « contrat » du syndic sortant en introduisant dans l’article 18 de la loi, au paragraphe V, les dispositions suivantes : « Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic » (loi du 20 mars 2014.
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Non-renouvellement du mandat du syndic 
