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Jean13
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101
 Posté - 12 oct. 2017 : 16:27:38
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Il me semble que vous avez tous oublié l'Article 8
On l'a utilisé et croyez-moi cela a bien fonctionné. |
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Viviane
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 102
Posté - 12 oct. 2017 : 16:43:39
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citation: Je tiens à préciser que la période du mandat du syndic avait été définie lors de la dernière AG comme devant se terminer " avec l'AG chargée d'approuver les comptes au 31-12-2016 devant être convoquée avant le 01-07-2017. Le mandat du syndic expirera le 30-06-2017 . Dans l'hyp où la majorité de serait pas atteinte et si le syndic devait convoquer une 2ème AG, sa mission serait prolongée jq la date de la tenue de celle-ci. La mandat expirera le 30-09-2017" .
Bon, on est le 12 octobre, son mandat allait au plus jusqu'au 30-09, donc vous n'avez bel et bien plus de syndic, et ce quelle soit la façon dont on interprète d46 et nonobstant les 5 pages de débat qui précèdent sur comment l'interpréter.
A partir de lĂ deux solutions:
- le juge, au titre de D46 et/ou D47
- la convocation par un simple copro, à la seule fin de désigner un syndic, au titre de D47
Vous avez combien de lots ?
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GĂ©dehem
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103
Posté - 12 oct. 2017 : 16:45:16
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Dans ses dernières lignes, Prosper expose très à propos la situation dans certains syndicats, les manœuvres de certains syndics face à des copropriétaires majoritairement ignorants. Ou trop confiants.
Sur notre sujet, il semble que certains en restent aux pratiques anciennes, en particulier pour l'AG supplémentaire convoquée comme prévue au 25-1.
Article généraliste, faut-il le rappeler, qui indique une procédure dérogatoire.
Désignation du syndic selon la majorité prévue art.25, éventuellement lors d'un second tour sous condition du 25-1.
Comme rappelé dans l'article cité, "les décisions d'AG sont immédiatement exécutoires".
Il faudrait expliquer, avec des éléments étayés, comment cette autre AG peut être convoquée valablement, alors même que l'art.17, spécifique au syndic, énonce le principe :
"Pas de désignation par l'AG convoquée à cet effet = plus de syndic.
(Je sais, on va revenir sur "oui, mais si la date du contrat le permet, etc ....., fantasme sans objet ici ...)
PS : bien que plus à jour pour ce qui concerne L.17, il faut noter un point de l'article indiqué plus haut (page 351) :
"Si aucune des majorités légales n'a été obtenue, la situation du syndicat est celle de l'article 46 du décret. Le syndic n'a pas été désigné "par l'assemblée dûment convoquée à cet effet". Dès lors le pdt du TGI désigne sur requête le représentant légal du syndicat. Il est le seul à pouvoir régulariser l'organisation de la personne morale"
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Édité par - Gédehem le 12 oct. 2017 17:10:33 |
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Sunbird
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104
Posté - 12 oct. 2017 : 17:15:20
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citation: Initialement posté par Jany2718
l'AG chargée d'approuver les comptes au 31-12-2016 devant être convoquée avant le 01-07-2017. Le mandat du syndic expirera le 30-06-2017 . Dans l'hyp où la majorité de serait pas atteinte et si le syndic devait convoquer une 2ème AG, sa mission serait prolongée jq la date de la tenue de celle-ci. La mandat expirera le 30-09-2017".
Que faut-il comprendre par "avec l'AG chargée d'approuver les comptes...":
Cette formulation est interdite. La fin du mandat est le 30/06/2017 pas un jour de plus. |
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Sunbird
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105
Posté - 12 oct. 2017 : 18:50:50
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@Gédéhem
Mon intervention était uniquement à placer dans le cadre de l'article cité par Prosper83, et comme indiqué ce que cite le rédacteur de cet article est un cas exceptionnel, et je ne crois pas que le président d'une AG aurait la présence d'esprit de modifier la résolution comme formulé.
Concernant le cas de Jany je me suis exprimé dessus dès le début de la discussion "Il n'a plus de syndic". |
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Viviane
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106
Posté - 12 oct. 2017 : 18:52:39
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C'est effectivement une formulation à proscrire totalement dans votre prochaine AG. Ca rendrait la décision annulable.
Dans votre cas, vu qu'on est le 12/10 et que vous avez dépassé aussi bien le 30/06 que le 30 septembre, ça ne change rien du tout....
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Viviane
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107
Posté - 12 oct. 2017 : 19:31:37
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citation: Il semble donc que le syndic qui lève la séance après avoir enregistré sa non-reconduction serait fautif , car selon son contrat il devait suivre l'ODJ jusqu'à la dernière question. Cela a sans doute fait l'objet d'une autre discussion , ou bien mérite l'ouverture d'un autre fil. ( A noter à cet égard que ce n'est pas le syndic qui préside l'AG et décide quoi que ce soit, mais le Pdt élu par les copropriétaires ). Si le syndic est présent ou représenté, c'est comme secrétaire de séance ou à titre consultatif, et il ne peut donc décider d'interrompre l'AG , avant le traitement de la dernière question de l'ODJ et la régularisation administrative du PV ( rédaction du PV complet et signatures ...).
Et donc si je comprends bien, après le vote sur sa désignation, le syndic est parti.
Personne n'a eu l'idée de continuer l'AG sans lui, après avoir récupéré le début du PV et désigné un autre secrétaire. Il est parti avec le bout de PV qu'il avait et ne l'a jamais notifié, c'est ça ? |
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Édité par - Viviane le 12 oct. 2017 19:32:54 |
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pepa
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108
Posté - 12 oct. 2017 : 20:11:25
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citation: Initialement posté par philippe388pepa : vous mélangez les problèmes ! le votre est simple, votre synbdic vous a roulé dans la farine. Un syndic ne PEUT PAS ANNULER UNE AG, et faire ce PV de carence totalement bidon et irrecevable. Lire les lois de la copropriété.  Totalement hors sujet, pourquoi y revenir alors que vous avez déjà eu la réponse ?
Philippe, Oubliez-moi s'il vous plait, please, por favor
Pourquoi me répondre ? A part pour pourrir mes questions, je ne vois pas.
De plus, avec vos patés en rouge et vos répétitions, votre ton péremptoire qui impose votre pensée unique, c'est lassant vraiment.
Vous vous sentez sans doute plus fort que mon avocat !
Vous comprenez les nuances, les subtilités ?
Pourquoi d'après vous il a préféré attendre la fin du mandat ?
Et oui j'ai envie de comprendre ne vous en déplaise, mais peut-être que lui aussi s'est fait rouler dans la farine, à distance, par télépathie.
Bref, restez avec vos certitudes et oubliez-moi, vous verrez c'est facile.
Cependant, j'aimerais bien que quelqu'un se "mouille" pour répondre sur l'option de mon avocat.
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Viviane
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109
Posté - 12 oct. 2017 : 20:35:52
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Lisez le doc ici pepa
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23439
en fait il répond parfaitement à votre question contrairement à ce que je disais plus tôt, et votre avocat savait ce qu'il faisait.
En ce qui concerne Jany, ce débat sur le fait de savoir si son syndic a encore un mandat est sans d'objet depuis fort longtemps: il n'en a plus, comment qu'on lise la loi. Ce serait bien, du moins il me semble, de passer à la résolution concrète de son problème.. et juste le sien
A moins que Jany préfère continuer ce débat... c'est son sujet ma foi. |
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Édité par - Viviane le 12 oct. 2017 21:02:55 |
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PROSPER83
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110
Posté - 12 oct. 2017 : 22:53:20
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citation: Viviane
A partir de lĂ deux solutions:
- le juge, au titre de D46 et/ou D47
- la convocation par un simple copro, à la seule fin de désigner un syndic, au titre de D47
Compte tenu du contexte, et vu la situation ou se trouve la copro ; de Jany, ne pensez-vous pas qu’il puisse également y avoir une troisième voie telle que la suivante :
Art. 18 de la loi du 10 juillet 1965
V. - En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.
Car si l’on compare cette définition « en cas d’empêchement pour quelque cause que ce soit » on est dans une même interprétation approximative que celle de l’art. 17, 4è alinéa, « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ».
Et après tout, le conseil syndical ayant aussi une lourde responsabilité dans cette situation, il serait donc normal de pousser le Pdt du CS à assumer la responsabilité de sa charge pour convoquer cette assemblée au lieu d’un copropriétaire lambda, telle que Jany, qui disposera de bien de moyen que lui pour le faire
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GĂ©dehem
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111
Posté - 12 oct. 2017 : 23:05:45
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Cette comparaison est totalement farfelue.
"EmpĂŞchement du syndic" montre qu'il y a un syndic.
"Syndicat dépourvu de syndic" montre qu'il n'y en a pas du tout.
Comme empêchement du syndic on peut trouver ce non pro parti en vacances à St Martin dans l'impossibilité de revenir avant 3 mois.
Ou encore le mĂŞme syndic Ă l'hĂ´pital suite Ă un accident.
EmpĂŞchement du syndic, carence du syndic, ce n'est pas du tout la mĂŞme chose.
L'empêchement provient d'un fait extérieur, imprévisible (accident >à l'hôpital).
La carence d'un acte volontaire (passivité, volonté de ne pas faire)
A rapprocher des 2 situations de l'art.17 du défaut de syndic.
- plus de syndic par le fait des copropriétaires
- plus de syndic à l'insu des copropriétaires.
Art.17 sans interprétation possible.
Sauf que dans l'art18 il y a toujours un syndic, dans l'art.17 il n'y a en a pas.
Avant de prétendre donner conseil on se renseigne.
PS : accessoirement, chacun aura noté que la suite du ce point V du 18, traitant de l'empêchement ou de la carence du syndic, une AG sera convoquée afin de désigner un syndic.
Pour remplacer un syndic empêché ou en carence mais dont le mandat est donc en cours.
Avec cette précision : "Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. "
Cette disposition sous titre V concerne expressément les 2 cas de remplacement du syndic en place, empêché ou en carence.
L'AG étant convoquée par le pdt du CS ou un AP.
Pour le syndic "normal" qui remet "normalement" son mandat en jeu lors d'une AG "normale" qu'il convoque (acte volontaire du sortant seul candidat), cela concerne l'art.17 qui précède. |
Édité par - Gédehem le 12 oct. 2017 23:36:25 |
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Viviane
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112
Posté - 12 oct. 2017 : 23:57:43
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citation: V. - En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.
Je rejoins GĂ©dehem. Pour qu'il y ait "empĂŞchement" du syndic (mort, en prison, parti avec la caisse...), il faut qu'il y ait un syndic. Or lĂ , il n'y en a plus...
L'article 8 cité par Jean13 ne marche pas non plus pour Jany, puisqu'il suppose de mettre le syndic en demeure de convoquer et/ou lui signifier la convocation... et qu'il n'y a plus de syndic.
On reste donc avec juge ou convocation par un copro lambda au titre de L17 alinea 4. |
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Édité par - Viviane le 13 oct. 2017 00:01:56 |
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PROSPER83
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113
Posté - 13 oct. 2017 : 00:08:54
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citation: GEDEHEM
Cette comparaison est totalement farfelue.
"EmpĂŞchement du syndic" montre qu'il y a un syndic.
"Syndicat dépourvu de syndic" montre qu'il n'y en a pas du tout.
Comme empêchement du syndic on peut trouver ce non pro parti en vacances à St Martin dans l'impossibilité de revenir avant 3 mois.
Ou encore le mĂŞme syndic Ă l'hĂ´pital suite Ă un accident.
Empêchement du syndic, carence du syndic, défaut de syndic, ce n'est pas du tout la même chose.
Personnellement, je dirais plutĂ´t qu'elle est pragmatique plus que farfelue.
Car ce que vous dites est totalement recevable, mais l’on peut prendre le risque de se prévaloir d’une mauvaise interprétation pour tenter cette solution bien mieux à la portée de la copropriété, selon moi, que L17-4.
La maladie comme l’accident sont des cas d’interruptions temporaires qui n’entrainent pas la disparition du syndic mais qui déstabilisent le fonctionnement de la copropriété s’il n’a pas de proposés pour le remplacer.
La JP, sous l’art. 49, cite également comme cas d’empêchement la mise en faillite ainsi que le retrait de la garantie financière prévue par l’art. 3 de la loi du 2 janvier 1970. C’est à dire 2 cas qui entrainent la disparition définitive du syndic puisqu’il ne peut plus légalement exercer.
Dans le cas de Jany, il y a toujours un syndic en place mais qui ne peut plus légalement exercer et il faudrait donc soit en passer par D 47 soit par L17 -4.
Il est certain que c’est limite sur le point légal, mais l’essentiel étant que la copropriété y trouve son compte plutôt que de se retrouver avec un AP et comme la quasi-totalité des copropriétaires ignorent complétement la loi et son décret, il semble bien peu probable que si c’est le Pdt du CS qui convoque l’assemblée sous l’égide de L18 V, un contestataire kamikase aille demander l’annulation de cette AG.
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Viviane
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114
Posté - 13 oct. 2017 : 00:20:01
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Mais on se contrefiche des raisons possibles d'empĂŞchement, nom d'une pipe !
On va pas repartir sur 6 pages de débat stérile là dessus !
C'est pas du droit, c'est du FRANCAIS !
EmpĂŞchement DU SYNDIC
Il faut donc qu'il y ait un syndic, sans quoi comment pourrait-il être empêché ?
citation: Dans le cas de Jany, il y a toujours un syndic en place mais qui ne peut plus légalement exercer
C'est franchement n'importe quoi . Un syndic sans mandat n'est PLUS SYNDIC. Tout comme un mari dont vous avez divorcé n'est plus votre mari, tout comme un locataire qui n'a plus de bail n'est plus locataire, tout comme n'importe quel contrat arrivé à échéance EST TERMINE FINiTO, KAPUT
IL N'Y A PLUS DE SYNDIC
L17 alinea 4 est largement suffisant. Et rien n'empêche que le copro lambda soit le président du CS. |
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Édité par - Viviane le 13 oct. 2017 00:26:38 |
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GĂ©dehem
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115
Posté - 13 oct. 2017 : 10:16:37
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On va finir par y arriver .... 
Syndicat dépourvu de syndic c'est qu'il n'y a plus de syndic ..
Syndic empêché ou en carence c'est qu'il y a un syndic..
Sur l'art.17 al.4, il faut être très prudent et précis .
La convocation d'une AG par un copropriétaire n'est possible QUE dans les "autres cas" d'absence d'un syndic.
Dans le cas où il n'y a plus de syndic du fait de l'AG qui ne l'a pas désigné, traité 17 al-3, seul le pdt du TGI a compétence pour désigner le syndic.
Dans le cas exposé par Jany, tout dépend donc de la situation :
- soit l'AG non contestée n'a pas désigné de syndic : 17 al.3 > TGI
- soit il n'y a plus de syndic depuis 4 mois, fin de madat : 17 al.4 : un copropriétaire peut convoquer l'AG.
Avec ici la limite déjà relevée : il faut qu'il dispose de la liste à jour des copropriétaires, sans oublier la proposition de candidature d'un autre syndic, qu'il faudra donc rechercher.
Toutes choses qui ne sont généralement pas à la portée du 1er copropriétaire venu.
Sur le fond de ce type d'affaire, Prosper Ă©crit :
"Il est certain que c’est limite sur le point légal, mais l’essentiel étant que la copropriété y trouve son compte ...."
Eternel balancier entre les tenant de "la loi" et ceux "de la vraie vie" .....
Avec une difficulté : lors d'un litige, c'est toujours le camp de "la loi" qui gagne.
Montrant qu'on ne peut raisonnablement en faire abstraction, ou l'arranger Ă sa sauce, celle de "la vraie vie".
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Édité par - Gédehem le 13 oct. 2017 10:27:33 |
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Viviane
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Posté - 13 oct. 2017 : 10:27:31
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On est dans les deux situations
citation: Dans le cas exposé par Jany, tout dépend donc de la situation :
- soit l'AG non contestée n'a pas désigné de syndic : 17 al.3 > TGI
- soit il n'y a plus de syndic depuis 4 mois, fin de madat : 17 al.4 : un copropriétaire peut convoquer l'AG.
Avec en plus, une AG dont il semble que personne n'ait le PV.
citation: Avec ici la limite déjà relevée : il faut qu'il dispose de la liste à jour des copropriétaires, sans oublier la proposition de candidature d'un autre syndic, qu'il faudra donc rechercher.
Toutes choses qui ne sont généralement pas à la portée du 1er copropriétaire venu.
Attendons de voir les réponses de Jany. La taille de la copro a son importance. Convoquer 300 personnes ou en convoquer 20, c'est pas pareil...
Et rédiger une convocation avec à l'ODJ uniquement la désignation du syndic, c'est pas non plus la mer à boire. Avec un peu d'aide, c'est parfaitement faisable.
Quant à trouver un syndic, c'est le lot de tous ceux qui veulent mettre le leur en concurrence: ça se trouve, faut s'y coller.
La bonne question c'est plutôt de savoir si les copros qui ont refusé de désigner l'ancien syndic sans avoir d'autre candidat sont capables de revenir à la raison, ou d'être mis en minorité par les autres du fait d'un meilleur taux de participation. |
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Édité par - Viviane le 13 oct. 2017 10:28:53 |
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GĂ©dehem
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117
Posté - 13 oct. 2017 : 10:31:09
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300 ou 20, si vous n'avez pas les coordonnées de la Mme Michu propriétaire bailleuse, vous êtes le bec dans l'eau. |
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118
Posté - 13 oct. 2017 : 10:34:04
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jany2718: citation: Dans l'hyp où la majorité de serait pas atteinte et si le syndic devait convoquer une 2ème AG, sa mission serait prolongée jq la date de la tenue de celle-ci. La mandat expirera le 30-09-2017".
Totalement illégal !! date de début ET de fin du mandat OBLIGATOIRE, depuis plusieurs années.
Ce genre de résolution fut à la mode pour garantir au syndic sortant de sauver sa place.
Il ne peut pas y avoir de 2ème AG, celle de l'article 25, pour élire le syndic qui n'est plus syndic. Plus syndic, il ne peut convoquer une AG. Article 17, direction TGI.
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Viviane
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119
Posté - 13 oct. 2017 : 10:38:52
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citation: 300 ou 20, si vous n'avez pas les coordonnées de la Mme Michu propriétaire bailleuse, vous êtes le bec dans l'eau.
Oui mais à 20 c'est plus facile d'avoir toutes les coordonnées... Plus facile aussi de trouver un lieu, de distribuer la plupart des convocs contre émargement, ce qui ne coûte rien.
Bref, et si on attendait de savoir ce qu'a Jany plutĂ´t que supposer ce qu'elle n'a pas? |
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Posté - 13 oct. 2017 : 10:51:01
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viviane : convoquer une AG ???? mais ceci est hors sujet.
L'AG de jany2718 n'a pas élu son syndic, pas besoin de repartir dans des scénarios qui seront hors des clous.
jany2718 doit aller au TGI pour demander la nomination de ce syndic judiciaire car la loi l'IMPOSE. Et elle peut aussi solliciter le Maire de la commune pour le faire.
viviane : article 17 : pas de syndic Ă©lu, c'est le TGI et syndic judiciaire.
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Sujet |
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Non-renouvellement du mandat du syndic 
