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alan2
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 Posté - 12 oct. 2017 : 20:32:26
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Bonjour,
Nous venons de nous apercevoir que notre syndic nous faisait payer depuis 2005 des factures d'une société dont il est le seul actionnaire.
Ce syndic n'a jamais demandé en A G l'accord du syndicat des copropriétaire et se trouve donc dans le cadre de l'article 39 du décret de 1967.
Mes questions sont les suivantes:
1) Ces factures sont elles inopposables au syndicat des copropriétaires.
2)Dans l'affirmative peut on demander le remboursement total de ces factures.
3)Existe t-il un délai de prescription.
4) Avez vous connaissance d'une jurisprudence relative à un problème similaire.
Avec mes remerciements anticipés pour les contributeurs.
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 Posté - 13 oct. 2017 : 07:15:10
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Bonjour
Je pense que le délai de prescription est de 10 ans à compter de la révélation des faits,et que ce n'est pas le remboursement des factures que vous allez demander car les 10 exercices précédents sont clos, mais le paiement d'un préjudice multiple, dont un relatif à ces factures. et un autre du au préjudice moral sans doute.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-...ce-21212.htm par exemple
Est-ce que la faute justifie une annulation totale des contrats et le remboursement complet des sommes payées, cela nécessiterait d'être prouvé.
En relisant l'article 39, je comprends cependant que les contrats en question seront supposé n'avoir pas existé, donc en effet il est bien possible que vous obteniez du Juge le remboursement de toutes les factures liées à ce ou ces contrats. |
Édité par - ribouldingue le 13 oct. 2017 07:49:36 |
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Viviane
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Posté - 13 oct. 2017 : 09:39:14
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Bonjour,
Pour le délai de prescription, je dirais plutôt deux ans.
En effet, le délai de prescription de 10 ans prévu par la loi de 1965 ne vise que
citation: Article 42 En savoir plus sur cet article...
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. |
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Posté - 13 oct. 2017 : 10:16:48
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alan2 : pour rappel ici l'article 39 d.17 :
Article 39
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 21
Doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Votre syndic n'a pas respecté cet article 39, et à ce titre il pourrait être assigné.
Le SDC a adopté les comptes ET ces factures. A t'elle également donné quitus, et dans ce cas aucune poursuite n'est envisageable.
SEUL le juge dira la loi, estimera les préjudices, mais le SDC ayany adopté les comptes voire donné quitus ne permettra pas un remboursement de ces factures.
La bonne question, avant de parler d'une quelconque prescription, est : que risque ce syndic pour na pas avoir respecté l'article 39, c'est à dire informer l'AG qu'il était actionnaire unique d'une société intervenante dans la copropriété, et recevoir l'accord de l'AG.
Ces factures concernent quoi ? des travaux ? contrat d'asurances, ... ? des montants importants ?
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Sunbird
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Posté - 13 oct. 2017 : 10:17:56
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prescription
10 ans concernant les charges
5 ans concernant le syndic
Dans votre cas la difficulté est que vous avez validé les comptes chaque année. Je ne vois pas trop ce que vous pouvez faire.
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Viviane
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Posté - 13 oct. 2017 : 10:34:32
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citation: prescription
10 ans concernant les charges
5 ans concernant le syndic
Je crois que vous confondez
10 ans pour le syndicAT qui réclame des impayés à un copro
5 ans pour le copro qui réclame un trop payé au syndicAT
Mais lĂ c'est pas le syndicat qu'on attaque, c'est le syndic. Soit un non professionnel (le syndicAT) qui attaque un pro (le syndiC)
Cela dit, comme le fait remarquer Philippe388, avec des comptes approuvés, ça va pas être simple. Si en plus le quitus a été donné, vous pouvez totalement oublier... |
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Édité par - Viviane le 13 oct. 2017 10:53:34 |
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GĂ©dehem
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Posté - 13 oct. 2017 : 10:58:11
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"Nous venons de nous apercevoir que notre syndic nous faisait payer ...."
Rappel que le "quitus" ne couvre que les actes du syndic connus des copropriétaires.
Approuver les dépenses pour telles factures à telle entreprise ne prouve pas que celle-ci est connue pour avoir des liens avec le syndic.
C'est l'absence de cette information préalable au moment de contracter (décision AG) qui peut être relevée, quitus ou pas.
Quitus qu'il ne faut jamais donner, Est-ce utile de le rappeler ? 
Les factures sont bien entendu opposables au syndicat. Il ne faut pas attendre un "remboursement" ni même une interdiction de régler celles en attente.
En revanche, dans le cadre d'une action contre le syndic, il est possible de lui en demander indemnisation.
Préjudice qu'il faudra quantifier, le syndicat ayant bénéficié des services rendus par cette entreprise..
Inutile d'en souligner la difficulté, voire l'inutilité d'une telle démarche.
En revanche c'est là motif à révocation du syndic. Piste à étudier. |
Édité par - Gédehem le 13 oct. 2017 11:06:33 |
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Viviane
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Posté - 13 oct. 2017 : 11:02:23
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C'est pas faux, mais bon... mettre la chose en oeuvre est une autre histoire...
Il est de combien, votre préjudice sur deux ans ? |
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Sunbird
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Posté - 13 oct. 2017 : 11:07:00
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Viviane
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Posté - 13 oct. 2017 : 11:13:35
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Sunbird
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Posté - 13 oct. 2017 : 11:21:44
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Nous sommes sur une prestation "commerciale"... Donc 5 ans.
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alan2
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Posté - 13 oct. 2017 : 11:31:00
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Merci à tous les contributeurs de vos analyses, réponses et conseils.
Ce problème remonte à la prise du S D C par le syndic il y a 10 ans. Le global des factures de photocopie (il s'agit d'une sté de reproduction) s'élève à environ 19000 euros.
J'ai notĂ© que Rilboulding a Ă©crit «
En relisant l'article 39, je comprends cependant que les contrats en question seront supposĂ© n'avoir pas existĂ© »
dans ce cas si le contrat n'existe pas , les factures émises dans le cadre d'un contrat n'ayant pas d’existence sont elles opposables au syndicat ?.
Pour gedehem
«
En revanche c'est lĂ motif Ă rĂ©vocation du syndic. Piste Ă Ă©tudier. »
le syndic à été révoqué l'année dernière.
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Posté - 13 oct. 2017 : 12:58:36
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Attention à ce que les délais de prescription lié à une activité non autorisée part toujours de la date ou le lésé prend connaissance du fait, pas celui ou le fait existe. |
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Posté - 13 oct. 2017 : 14:01:08
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citation: Préjudice qu'il faudra quantifier, le syndicat ayant bénéficié des services rendus par cette entreprise..
Il s'agit de frais de photocopies. Ces frais - prix Ă la copie - avant la modif de la loi, figurait au contrat de syndic.
Si ce prix à la copie est celui facturé par la société ou le syndic est actionnaire, le syndicat n'a subi aucun préjudice; ce prix ayant été adopté par l'AG avec le contrat.
Si ce prix est supérieur au contrat, et cela serait assez surprenant, il y a un préjudice, et une faute du syndic qui n'a pas respecté le contrat.
Mais il faut aussi vérifier si ce cout est inférieur à la moyenne des prix par copie de la profession aux dates des factures. Dans ce cas, pas de préjudice, mais une baise des charges.
Nous - CS - avions sollicité le syndic que les copies soient effectuées dans une société extérieure, et plus au cabinet du syndic. Prix divisé par 4 ou 5. |
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alan2
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Posté - 13 oct. 2017 : 17:23:50
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Philippe
Nous avons aussi il y a 5 ans sollicité une autre sté pour faire les photocopies de convocation d'AG et PV. La fameuse sté du syndic facturait à 0.21 ht la photocopie et nous avions trouvé à 0.03 ttc.
Le syndic a prétexté de ne pas avoir reçu un des colis et a demandé de revenir à l'ancien système........tu parles!!!! |
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Posté - 13 oct. 2017 : 17:38:42
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alan2 : le syndic a demandé à qui de revenir vers " sa" société ?
Une information du CS dans les BAL à ce sujet serait nécessaire. Un rappel de l'article 39 au copro, et surtout que ce syndic facture 0.21 la copie alors que cela ne coute que 0.03 la copie dans une société concurrente à la sienne.
19 000 €/ 0.21 = 90 476 copies; à 0.03€ , ce n'est que 2 714 € !!!!
Les copros vont être content de savoir qu'il ne les a pas informer qu'il est actionnaire unique d'un société de photocopies, et qu'en plus ils ont payés 17 000 € de trop en passant par lui.
Mais le contrat du syndic proposait les copies à combien ? 0.21 € ou plus ?
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