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YellowSub
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 Posté - 15 oct. 2017 : 17:24:03
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Bonjour,
je soumets une petite question à votre sagacité :
notre copropriété divise un lot en 7 lots pour faire des caves: 6 lots de caves et un lot de couloir d'accès à ces caves. Le lot original comportait des charges générales et des charges de chauffage.
Dans mon projet modificatif de l’état descriptif de division, les charges ont été réparties en 6 lots, le 7ème, le couloir n'a pas de charges. Ce couloir fait 7 m2, il a donc une part des choses communes générales (quote-part de propriété).
Or dans notre RC, il est indiqué que les charges générales sont réparties au prorata des quotes-parts de propriété. Comme les charges de ce lot ont été réparties sur les 6 caves, il n'a plus de charges.
Devons-nous créer une nouvelle catégorie de charges pour ce lot spécial? Nous ne voulons pas qu'il soit incorporé dans les parties communes, car seuls 6 copropriétaires sur 60 auront ces caves. Il doit donc rester commun aux 6 caves.
Ou bien modifier le RC uniquement pour ce lot, en indiquant que pour ce lot, les charges ne sont pas identiques aux quotes-parts de propriété?
j'espère avoir été clair!! 
Merci
YS
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GĂ©dehem
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 Posté - 15 oct. 2017 : 19:27:16
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Comme les charges de ce lot ont été réparties sur les 6 caves, il n'a plus de charges.
Ne pas confondre "charges" (dépenses en €€), avec "tantièmes de répartition".
Ce couloir est donc commun aux 6 caves.
C'est donc une partie communes spéciales à ces seuls 6 lots "cave", et l'affaire est réglée.
Qui devra être identifé comme tel au RDC.
S'il y des charges/dépenses "couloir" à répartir, ce sera sur ces seuls 6 lots, selon leurs tantièmes.
Eventuellement, prévoir que seuls les propriétaires de ces 6 caves auront droit de vote pour ce couloir commun à certains. |
Édité par - Gédehem le 15 oct. 2017 19:29:59 |
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YellowSub
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 2
 Posté - 15 oct. 2017 : 19:35:34
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merci de m'avoir répondu.
donc, il faut modifier le RdC uniquement pour ce lot, en indiquant que pour ce lot, les charges ne sont pas identiques aux quotes-parts de propriété?
ou peut-on l'indiquer uniquement sur le nouvel Ă©tat descriptif de division ?
YS |
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3
Posté - 15 oct. 2017 : 21:07:09
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citation: donc, il faut modifier le RdC uniquement pour ce lot, en indiquant que pour ce lot, les charges ne sont pas identiques aux quotes-parts de propriété?
ou peut-on l'indiquer uniquement sur le nouvel Ă©tat descriptif de division ? Il faut de toutes facons modifier l'EDD et le RdC
Pour ce qui est une partie commune spéciale, DONC QUI N'EST PAS un LOT, il ne devrait pas y avoir de lot de créé puisque c'est une partie commune, certes spéciale, mais commune quand meme.
En revanche il faut créer une grille de répartition des charges spécifiques à cette partie commune spéciale entre les 6.
Et comme l'a indiqué Gedehe il est essentiel d'indiquer que seul votent les 6 copropriétaires des caves pour les décisioins concernant cette partie commune spéciale sinon ca va être un beau pataquès.
Il faudra faire publier (passer par un notaire) au bureau de publicité foncière les modification du RdC et de l'EDD ou l'addition que constitue cette modification, sinon autre pataquès. |
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YellowSub
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4
Posté - 15 oct. 2017 : 21:29:02
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merci de vous intéresser à ce sujet.
"Pour ce qui est une partie commune spéciale, DONC QUI N'EST PAS un LOT, il ne devrait pas y avoir de lot de créé puisque c'est une partie commune, certes spéciale, mais commune quand meme."
Je sais qu'une des façons de faire "disparaitre" un lot est de l'incorporer dans les parties communes, mais nous ne voulons justement pas que ce lot soit dans les parties communes.
Il faudrait donc créer une partie commune spéciale différente des parties communes générales.
N'y aurait-il pas plus simple?
YS
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YellowSub
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5
Posté - 15 oct. 2017 : 21:34:01
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Je précise que plus simple serait pour moi de ne modifier que l'EDD et pas le RdC, si possible, bien sur!
YS |
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Viviane
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6
Posté - 15 oct. 2017 : 22:47:20
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citation: Il faudrait donc créer une partie commune spéciale différente des parties communes générales.
N'y aurait-il pas plus simple?
Pour faire ce que vous voulez, non.
Si vous ne créez pas une partie commune spéciale, c'est une partie commune générale, appartenant à tous
Si vous ne créez pas une grille de répartition spécifique à ce bout de couloir, tout le monde en paye l'entretien.
Le plus simple est ce qui vous a été dit
1) supprimer ce lot couloir.
2) stipuler dans le RC que c'est une partie commune spéciale aux six caves, qui seules en payent l'entretien, au prorata des tantièmes des caves, et seules votent pour son entretien
A moins que dans ce bout de couloir se trouvent des éléments communs : nourrice des canalisations, arrivées d'électricité, de gaz, de téléphone, d'eau etc...
Auquel cas mieux vaut laisser ça en partie commune générale (ce qui du coup implique une cession au syndicat si c'était un lot privatif) . C'est pas la peinture tous les 30 ans d'un bout de couloir de cave de 7m2 qui va coûter (le syndicat paye de toute façon les travaux de structure genre fondations, ossature des plafonds et ceux sur les équipements communs, et les portes sont privatives dans presque tous les RC) , et ça peut être utile à tous. Parfois, le mieux est l'ennemi du bien...
J'espère que vous avez pas laissé un équipement commun (genre compteur d'eau général) dans une cave privative ? Ni des canalisations desservant uniquement le lot de X dans la cave de Y ? Parce que tout ça, c'est des em*****ments à venir pour y accéder...
Ce qui coûte cher, c'est la publication.... Mais que vous publiez modif du RC + modif EDD ou un seul, c'est pareil à ma connaissance.
Profitez en pour mettre Ă jour votre RC
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Édité par - Viviane le 15 oct. 2017 22:55:04 |
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YellowSub
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7
Posté - 15 oct. 2017 : 23:26:05
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citation: citation: Ce qui coûte cher, c'est la publication.... Mais que vous publiez modif du RC + modif EDD ou un seul, c'est pareil à ma connaissance. Profitez en pour mettre à jour votre RC
Merci Viviane, pour la réponse.
NĂ©anmoins, un avocat m'a dit que la modif de l'EDD Ă©tait plus simple que celle du RdC? je n'ai pas bien compris pourquoi!
Mais, à votre avis, si je laisse ce lot, qui appartient déjà au syndicat ( les 6 autres aussi mais ils vont être vendus), dans les charges communes à tous (donc il va disparaitre), puis-je seulement ne modifier que l'EDD?
YS |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 oct. 2017 : 23:34:31
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notre copropriété divise un lot en 7 lots pour faire des caves: 6 lots de caves et un lot de couloir d'accès à ces caves.
La division d'un lot d'origine permettant d'en créer 6 nouveaux desservis par un couloir implique forcément que ce couloir soit une "partie commune" pour l'accès aux 6 nouveaux lots.
Ici, couloir "partie commune spéciale" à ces seuls lots.
Pour le reste, vous semblez faire une confusion :
"Devons-nous créer une nouvelle catégorie de charges pour ce lot spécial?"
Ce couloir ne peut en aucun cas rester "lot" : il est commun aux 6 lots cave.
Une partie commune n'a pas de "charges" à supporter. Ce sont les lots qui supportent les charges, les dépenses engagées sur ces parties communes.
S'agissant d'une partie commune spéciale à certains lots, ici les 6 caves, seules celles-ci supportent les charges correspondantes.
A ce couloir "partie commune spéciale" correspondent des "charges spéciales", celles nécessaires à l'entretien ou au travaux dans ce couloir. Que décideront les seuls propriétaires de ces lots.
Dépenses 'spéciales' à répartir entre les seuls propriétaires de lots "cave", selon les tantièmes généraux de ces lots.
La création de nouveaux lots par fractionnement d'un lot initial impose la modification du RDC/EDD. Avec publication au fichier immobilier (notaire). C'est incontournable.
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pepa
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9
Posté - 16 oct. 2017 : 09:15:44
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citation: Initialement posté par YellowSub
Je précise que plus simple serait pour moi de ne modifier que l'EDD et pas le RdC, si possible, bien sur!
YS
Bonjour,
N'étant pas une experte, je vous livre juste ce qui a été modifié par deux fois à des dates différentes dans notre copropriété il y a plus d'une vingtaine d'années.
Un lot a été divisé (gd lot) remplacé par11 lots différents dont 10 concernant des box.
Il y a eu un modificatif de quelques pages rajouté en couche supplémentaire au RDC, celui-ci n'ayant pas été rétoqué.
A une date ultérieure et pour la deuxième fois, un autre modificatif de 3 pages concernant les charges, donc un autre sujet.
A vous de vous renseigner si cela vaut la peine soit de retoquer la totalité du RDC, soit d'y ajouter un modificatif, j'en ignore les détails du coût, n'étant pas à l'époque où cela a été fait, dans la copropriété. |
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YellowSub
Nouveau Membre
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10
Posté - 16 oct. 2017 : 09:21:47
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour le reste, vous semblez faire une confusion :
[blue][i]"Devons-nous créer une nouvelle catégorie de charges pour ce lot spécial?"
La création de nouveaux lots par fractionnement d'un lot initial impose la modification du RDC/EDD. Avec publication au fichier immobilier (notaire). C'est incontournable.
Merci Gédehem, pour les précisions, et à tous pour vos réponses.
Désolé si je suis un peu confus dans ma rédaction, mais c'est bien comme cela que je l'entendais.
Je sais bien que la modification de l'EDD est incontournable, avec la publication via un notaire, mais ma question devient :
Dans le cas ou, par simplification, j'incorpore ce lot dans les parties communes générales, faut-il modifier aussi le RdC ou bien la modification de l'EDD est suffisante?
YS |
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YellowSub
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11
Posté - 16 oct. 2017 : 09:28:05
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Merci Pepa, pour ces renseignements. |
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GĂ©dehem
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12
Posté - 16 oct. 2017 : 10:06:39
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L'EDD concerne le seul descriptif des lots. Annexe du RDC, il faut le publier. Ce qui consacre la naissance des 6 lots par disparition du lot initial.
Si demain une cave doit être vendue, il faudra bien qu'elle soit enregistrée quelque part.
S'agissant d'instituer une partie commune spéciale à certains lots, ici le couloir, modif RDC.
PS : lorsqu'on parle de modifier EDD/RDC, il s'agit quasi toujours de quelques lignes sur une page, tout au plus.
Il ne s'agit pas de réécrite tout le pavé pour uniquement 3 lignes, une clause nouvelle ou rectifiée, ou ici la mention de 6 nouveaux lots. |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 16 oct. 2017 : 10:25:49
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fois citation: Initialement posté par Gédehem
PS : lorsqu'on parle de modifier EDD/RDC, il s'agit quasi toujours de quelques lignes sur une page, tout au plus.
Il ne s'agit pas de réécrite tout le pavé pour uniquement 3 lignes, une clause nouvelle ou rectifiée, ou ici la mention de 6 nouveaux lots.
Oui Gédéhem, ce que j'ai reporté, c'était pour clarifier le distinguo entre refaire tout le RDC ou juste ce qui incombe la nouvelle modification.
D'ailleurs j'avais voulu me procurer (à neuf) le RDC et ses deux modificatifs et j'ai demandé aux hypothèques, mais j'y ai renoncé je devais payer non pas une totalité de l'ensemble, mais chaque partie, soit 3 fois. |
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nefer
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Posté - 16 oct. 2017 : 10:54:29
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comme ce modificatif devra être publié par le notaire, le mieux est de lui demander de rédiger ce modificatif pour le soumettre au vote de l'AG |
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YellowSub
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15
 Posté - 16 oct. 2017 : 19:21:29
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Bonsoir, et merci Ă vous tous d'avoir pris le temps de partager votre savoir...
Personne n'a vraiment répondu à ma dernière question, néanmoins je déduis de la réponse de Gédehem que si je ne crée pas de charges communes spéciales, mais que j'incorpore le lot couloir aux charges communes à tout l'immeuble, je n'ai pas besoin de modifier le RdC, la modif de l'EDD suffit.
Encore merci de votre patience et bonne soirée.
YS |
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Viviane
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Posté - 16 oct. 2017 : 20:01:39
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Franchement, je ne comprends pas votre obstination Ă ne pas vouloir modifier le RC.
citation: NĂ©anmoins, un avocat m'a dit que la modif de l'EDD Ă©tait plus simple que celle du RdC? je n'ai pas bien compris pourquoi!
L'avocat vous a dit n'importe quoi. Une modif du RC peut tenir en une ligne sur une page.
Ou alors il y connait rien en copro et pense que toute modif du RC se vote à l'unanimité..,ce qui est faux.
Donc commencez par le lire soigneusement, votre RC. Parce que souvent, les choses sont liées. Et en modifiant l'EDD vous allez peut-être vous rendre compte que certains points du RC ne "vont" plus...
Et qui rédige cette modif de l'EDD ? Vous ? Tout seul ? Parce que c'est pas du TOUT un acte anodin, la description de l'EDD, c'est ce qui définit la propriété, et vous avez l'ait de vous mélanger sacrément les pinceaux dans les termes à employer, ce qui est pas bon signe pour la sécurité juridique de l'acte....
Et mieux vaut avoir un plan côté... |
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Édité par - Viviane le 16 oct. 2017 20:05:00 |
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Posté - 16 oct. 2017 : 20:25:42
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citation: Personne n'a vraiment répondu à ma dernière question, néanmoins je déduis de la réponse de Gédehem que si je ne crée pas de charges communes spéciales, mais que j'incorpore le lot couloir aux charges communes à tout l'immeuble, je n'ai pas besoin de modifier le RdC, la modif de l'EDD suffit. Je crois qu'il va vous falloir LIRE les réponses qu'on fait.
Vous avez un LOT que vous transformez en 7 lots dont un couloir;
L'instant d'après le LOT 7= couloir disparait en devenant partie commune spéciale attaché aux 6 autres lots.
Cette partie commune spéciale est affecté de tantièmes particuliers affectés Chacun des 6 lots créés est affecté outres les autres tantièmes, en plus de tantièmes particuliers liés à cette partie commune spéciale, puisque ce ne sont que ces 6 copropriétaires qui en usent.
Vous pouvez très bien aussi ne créer que 6 lots et affecter l'espace '7' directement aux parties communes spéciales, histoire de dire qu'il n'y a SURTOUT PAS de lot numéro 7 à la fin de votre histoire.
citation: Personne n'a vraiment répondu à ma dernière question, néanmoins je déduis de la réponse de Gédehem que si je ne crée pas de charges communes spéciales, mais que j'incorpore le lot couloir aux charges communes à tout l'immeuble, je n'ai pas besoin de modifier le RdC, la modif de l'EDD suffit. Ca m'étonnerait beaucoup...
Je ne vois pas trop la différence entre création d'une nouvelle partie commune et création d'une nouvelle parie commune spéciale, et SURTOUT, je en vois pas l'intérêt des autres copropriétaires à voire arriver dans leur 'portefeuille' un nouveau morceau de partie commune qu'ils n'iront jamais utiliser et pour lequel ils devraient, un jour, payer.
C'est le genre de petit truc anodin qui peut pourrir la vie d'un syndicat, un jour. |
Édité par - ribouldingue le 16 oct. 2017 20:36:32 |
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YellowSub
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Posté - 16 oct. 2017 : 20:28:07
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merci Viviane,
mais non, je ne me mélange pas les pinceaux, ni les termes juridiques... et croyez moi, l'acte sera correctement rédigé. Mais la formulation de mes messages doit certainement pouvoir être améliorée! Quant à mon RC, je l'ai bien lu, et plusieurs fois. Mes plans sont cotés, mais pas par un géomètre, par moi, et vérifiés par tous les membre de notre Conseil syndical, dont je fais partie.
Dans ma formulation reprise dans votre message, j'entendais par plus facile les formalités administratives obligatoires, pas la rédaction. Il n'y a pas beaucoup de notaires qui acceptent de valider un RdC, s'il n'a pas été rédigé par eux. Par contre, il parait que c'est plus facile pour un EDD.
Voila pourquoi je m'obstine. Mais peut-ĂŞtre que je me trompe?
Bonne soirée.
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Posté - 16 oct. 2017 : 20:35:27
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Oups, désolé, avis modifié parès votre intervention. J'ai rajouté le paragraphe en rouge
citation: Ce qui coûte cher, c'est la publication.... Mais que vous publiez modif du RC + modif EDD ou un seul, c'est pareil à ma connaissance.
Il va y avoir des couts non négligeables liés à cette partie commune,q u'elle soit spéciale ou non d'ailleurs. |
Édité par - ribouldingue le 16 oct. 2017 20:38:45 |
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YellowSub
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Posté - 16 oct. 2017 : 20:37:47
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merci, Ribouldingue, de ces précisions, mais j'avais bien compris les 2 possibilités que vous mentionnez, et je crois avoir lu attentivement toutes les réponses, très intéressantes, des personnes qui ont pris le temps de me répondre.
pour résumer
- soit je crée une partie commune spéciale pour le couloir
- soit je l'incorpore dans les parties communes générales de l'immeuble
dans les deux cas, ce lot disparait en tant que tel.
la différence, c'est la modif ou non du RdC, obligatoire dans le premier cas, et je cherche à savoir si elle l'est aussi pour le second... |
Édité par - YellowSub le 16 oct. 2017 20:40:14 |
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Division de lot et charges 
